La dématérialisation des flux recommandés est possible depuis quelques années déjà. Cette digitalisation a été facilitée par l’émergence de solutions numériques telles qu’AR24 mais aussi par l’entrée en vigueur de l’article L-100 du CPCE notamment. En effet, selon ce dernier, la Lettre Recommandée Electronique (LRE) est le strict équivalent juridique d’un courrier recommandé traditionnel. Afin de bénéficier de cette équivalence, l’expéditeur doit respecter certaines conditions comme recueillir le consentement de son destinataire avant de la notifier par LRE.
Professionnels de l’immobilier, découvrez comment recueillir le consentement de vos destinataires à travers une résiliation de bail commercial.
Sommaire :
Avant de pouvoir notifier vos destinataires par Lettre Recommandée Electronique (LRE), quelques précautions doivent être prises. En effet, vous devez tout d’abord faire appel à un prestataire de confiance qualifié tel que AR24 pour bénéficier de toute la protection juridique dont vous avez besoin.
En faisant appel à un prestataire non qualifié, vous vous exposez à ce que votre courrier électronique ne dispose pas de la même valeur juridique qu’un recommandé papier traditionnel. Vous pouvez donc faire confiance à AR24, le premier service de lettres recommandée électroniques en France, pour notifier vos destinataires particuliers ou professionnels.
Aussi, comme le prévoit l’article L-100 du CPCE, pour envoyer une LRE, vous devez impérativement recueillir le consentement de vos destinataires particuliers ou administrations. Pour être valable juridiquement, il devra être recueilli par écrit à une date précise.
Concernant les destinataires professionnels, il n’est pas nécessaire de recueillir leur consentement pour les notifier par LRE. Toutefois, il est recommandé de le faire pour tout d’abord vérifier que les coordonnées de votre destinataire sont correctes mais aussi pour vous assurer que votre destinataire pourra bien réceptionner le courrier électronique.
Il existe plusieurs moyens de recueillir le consentement de vos destinataires particuliers et administrations.
Vous pouvez tout d’abord recueillir le consentement de votre destinataire lors de la signature du bail commercial, en ajoutant une clause de consentement directement dans le contrat de bail. Une fois le consentement recueilli, vous pourrez utiliser la Lettre Recommandée Electronique pour toutes vos notifications dans le cadre de votre location de locaux commerciaux avec votre bailleur / preneur.
Si toutefois, vous n’avez pas recueilli le consentement de votre destinataire lors de la signature du contrat de bail, vous pouvez toujours le faire au cours du bail. Pour ce faire, vous devrez ajouter une clause de consentement dans un avenant ou dans un nouveau contrat lors du renouvellement du bail par exemple.
Pour simplifier cette procédure, AR24 met à votre disposition un gestionnaire de consentements en ligne pour recueillir le consentement de vos destinataires particuliers rapidement. Grâce à cet outil vous pourrez avoir une visibilité sur les consentements que vous avez recueillis ou ceux qui sont en attente. Aussi, vous pourrez ajouter manuellement des consentements. Toutefois dans ce cas, assurez-vous d’avoir la preuve que votre destinataire a bien accepté d’être notifié par LRE. Enfin, vous bénéficierez de preuves de consentement lorsqu’AR24 se chargera de les recueillir, vous serez donc protégé en cas de litige.
Pour finir, vous pouvez opter pour la Lettre Recommandée Optimale (LRO). Ce type de lettre permet au destinataire de choisir le support sur lequel il va recevoir le courrier : électronique ou papier. Ce mode d’envoi est souvent utilisé lorsqu’un expéditeur ne dispose pas encore du consentement de son destinataire ou que ce dernier semble réfractaire à la dématérialisation.
Lors de l’envoi d’une LRO, deux cas de figure peut avoir lieu :
En conclusion, quelque soit le moyen que vous avez choisi pour recueillir le consentement de votre destinataire, ce dernier restera valable pour tous les envois effectués à ce destinataire.
Si des questions persistent sur le recueil de consentement ou la Lettre Recommandée Electronique vous pouvez contacter notre expert sur le marché de l’immobilier sinon créez dès à présent votre compte AR24 et envoyer votre première LRE.
Dans le cadre d’un bail commercial, votre preneur peut être amené à effectuer des travaux pour les besoins de son activité. Ces travaux sont rarement de simples aménagements et relèvent souvent de constructions fixes qui modifient intégralement la configuration des lieux. Ces améliorations sont-elles possibles ? Qui du bailleur et du preneur en est propriétaire ? On vous dit tout.
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur n’est pas autorisé à apporter des modifications au local sans avoir obtenu l’accord de son propriétaire au préalable. Afin de disposer de preuve, nous vous recommandons d’obtenir une autorisation écrite de votre bailleur. Pour ce faire, l’autorisation peut être donnée dans le contrat de location ou bien par tout écrit provenant de votre bailleur comme une lettre recommandée électronique pour plus de sécurité. Si le preneur modifie les lieux sans avoir obtenu l’autorisation de son bailleur, il s’expose à deux sanctions : la résiliation immédiate de son contrat ou l’obligation de remettre le local en état.
Toutefois, le preneur est autorisé à réaliser des améliorations s’il remet les lieux dans leur état initial au terme du bail. Aussi, il peut effectuer des travaux qui peuvent être qualifiés de « simples aménagements”. A titre d’exemple, constituent de simples aménagements : la peinture, la pose d’une moquette, un remplacement de fenêtres etc. En résumé, ce sont tous les travaux servant à améliorer la commodité et l’esthétisme des locaux loués et qui ne sont pas définitifs.
Dans quel cas, le bailleur peut-il refuser la demande de travaux de son preneur ?
Le refus du bailleur peut parfois être considéré comme abusif, notamment lorsque les travaux portent sur l’installation d’une climatisation par exemple. En effet, ces travaux visent à améliorer les conditions de travail du personnel sans dénaturer la destination des locaux loués.
Conformément à l’article 552 et 553 du Code civil, le bailleur devrait en principe être propriétaire des constructions et améliorations au fur et à mesure de leur achèvement. Ce droit de propriété est appelé “accession”. Toutefois, dans la pratique, les tribunaux admettent que l’accession doit avoir lieu au terme du bail. En effet, durant le bail, le preneur est le propriétaire des constructions et améliorations, ce qui peut avoir des incidences sur l’assurance et sur l’expropriation. Ainsi, ce n’est qu’au terme du bail que le bailleur devient le propriétaire des améliorations.
Bon à savoir : Dans le cadre d’un renouvellement de bail, l’accession a lieu au terme du bail en cours car on estime qu’un nouveau bail est signé.
Aussi, il est important de noter que les améliorations effectuées par le preneur peuvent être prises en compte par le bailleur lors du calcul du loyer du bail renouvelé.
En cas de cession, les constructions du preneur deviennent par accession la propriété du propriétaire. Par conséquent, le cessionnaire ne peut les dissimuler.
L’accession signifie que le preneur ne peut pas enlever les aménagements et les améliorations qu’il a apportés. Toutefois, cette règle s’applique qu’aux éléments qui ne peuvent être retirés pour cause de fixité comme un préfabriqué fixé dans le sol. A noter que l’accession s’applique aussi aux constructions effectuées par le sous-locataire.
Lorsque le preneur effectue des travaux sans avoir obtenu l’autorisation de son bailleur au préalable, il ne peut exiger aucun dédommagement. Aussi, il ne peut prétendre à aucune indemnisation s’il ne peut prouver que son bailleur a donné son accord et n’a pas simplement toléré les travaux.
Cependant, l’article 555 alinéa 4 du Code civil prévoit que le preneur peut être indemnisé si les travaux ont été réalisés de bonne foi, à savoir avec l’autorisation préalable du bailleur. Toutefois, cette règle est applicable si et seulement si le bail ne comporte pas de clause d’accession interdisant tout droit à un dédommagement.
Bon à savoir : L’indemnisation ne porte que sur les constructions et non pas sur des réparations ou des améliorations.
S’agissant du montant de l’indemnisation, il peut être équivalent aux coûts des matériaux et de la main d’œuvre utilisés par le preneur pour effectuer les constructions ou à la plus-value du bien. C’est au bailleur de choisir entre ces deux possibilités.
La clause d’accession permet de réglementer les dispositions légales évoquées précédemment. Ainsi, les parties contractantes peuvent par exemple modifier la date de l’accession et décider que le bailleur deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur achèvement ou au terme du contrat en cours. Aussi, la clause d’accession permet de soit rejeter tout droit à indemnisation du preneur ou de fixer des modalités contraires à l’article 555 du Code civil.
Ainsi, il est recommandé au bailleur et au preneur d’être attentif lors de la rédaction du contrat de location mais aussi au terme du bail. En effet, la propriété des constructions peut totalement changer en fonction de comment est rédigée la clause d’accession.
En principe, un bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Cependant dans plusieurs cas il peut être résilié avant son terme…
A suivre : les principaux cas de résiliation anticipée d’un bail commercial puis les avantages qu’offre la LRE dans le cadre de cette procédure.
Lors de chaque période triennale (tous les 3 ans), le preneur est autorisé à demander la résiliation anticipée de son contrat. Pour ce faire, le preneur doit donner congé à son bailleur par LRAR ou LRE pour plus de rapidité, tout en respectant un délai de préavis de 6 mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas tenu de justifier sa décision.
Bon à savoir :Dans certains cas, le bail commercial peut contenir une clause qui prive le preneur de sa faculté de résiliation anticipée. Aussi, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, le preneur est autorisé à donner congé au moyen d’un courrier recommandé LRAR ou d’une lettre recommandée électronique (LRE).
Au cours du bail, les parties contractantes peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail commercial. Ce type de résiliation n’est pas soumis aux conditions de forme et de délai envisagées par le Code de commerce. En effet, les conditions de résiliation sont librement négociées entre les parties. Ainsi, le bailleur peut par exemple réclamer le versement d’indemnités.
Le preneur est autorisé à donner congé à tout moment en cas d’un départ à la retraite. Pour cela, le preneur devra en informer son bailleur au moyen d’une LRAR ou LRE au moins 6 mois avant son départ prévu.
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur est tenu de respecter un certain nombre de règles strictes.
Lorsque ce dernier n’honore pas une de ses obligations pour laquelle aucune clause résolutoire n’est prévue, le propriétaire est autorisé à demander auprès de la justice la résiliation anticipée du bail commercial. Par exemple, le preneur peut avoir sous-louer tout ou partie de son bail commercial sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de son bailleur.
Le juge appréciera la recevabilité de la demande du propriétaire pour proclamer ou non la résiliation anticipée du bail commercial.
Le bail commercial peut aussi être résilié de manière anticipée si le preneur n’honore pas une obligation du contrat pour laquelle une résiliation de plein droit en cas d’inexécution est envisagée.
Contrairement à la résiliation pour manquement du preneur, la résiliation anticipée en application d’une clause résolutoire est automatique. Ainsi, elle n’est pas assujettie à l’appréciation du juge si elle est claire et non équivoque.
Pour que le bailleur puisse demander l’application de la clause résolutoire, ce dernier doit tout d’abord transmettre un commandement de régulariser au preneur par acte d’huissier, puis respecter l’éventuel délai de grâce que peut demander le preneur pour régulariser la situation.
Dans certaines circonstances exceptionnelles, comme la destruction du local ou l’apparition d’un événement prévu dans le contrat, le bail commercial peut être résilié de plein droit. Cependant, le contrat ne prendra fin qu’au terme des 9 ans et après notification par lettre recommandée électronique ou papier, 6 mois avant son expiration.
Dans les cas suivants, le bailleur est autorisé à exercer un droit de reprise :
Ce droit de reprise donnera lieu parfois au versement d’indemnité d’éviction au preneur.
Afin d’exercer son droit de reprise, le bailleur devra donner congé au preneur par lettre recommandée et respecter le délai de préavis de 6 mois.
La Lettre Recommandée Electronique (LRE) est le strict équivalent juridique de son homologue papier (article L-100 du CPCE). Ainsi, elle est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé ;c’est le cas dans le cadre de la résiliation anticipée du bail commercial.
Rapide, la LRE vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et ainsi de faire courir les délais légaux plus rapidement. Ainsi, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de la notification par LRE.
Pratique, l’envoi d’une LRE ne nécessite que de quelques clics. En effet, l’expéditeur n’aura qu’à s’identifier avec sa clé RGS**, ou avec son Identifiant LRE pour envoyer son courrier. Il en sera de même pour le destinataire qui aura besoin uniquement de son smartphone pour s’identifier à distance en quelques clics, et accuser réception de sa lettre.
Juridiquement parlant, la LRE bénéficie de preuves équivalentes à celles de son homologue papier, à savoir la preuve de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus. Toutefois, l’acheminement électronique permet également, grâce à l’horodatage qualifié, de bénéficier de la preuve du contenu envoyé. Ainsi en cas de litige vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi. De plus l’intégralité de ces preuves seront disponible 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24. Vous pourrez donc les retrouver facilement et les télécharger le jour où vous en aurez besoin.
Economique, la LRE bénéficie d’un tarif unique quel que soit le volume de vos PJ et sa destination. Une LRE a un tarif de 3,49€HT* et comprends : la certification de l’envoi et l’envoi, la conservation des preuves et de la LRE sur nos serveurs sécurisés et situés en France, puis 256 Mo de PJ, soit environ 19 000 pages textes.
*tarif en vigueur le 03/02/2023
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Le bail commercial est un contrat de location de locaux, d’une durée de 9 ans, à destination des professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat peut être résilié avant son terme par le bais d’une clause résolutoire ou à l’échéance d’une des périodes triennales.
Dans le cadre d’un départ à la retraite, le preneur d’un bail commercial est autorisé à résilier son contrat de manière anticipée. En effet, l’article 145-51 du Code de commerce prévoit un assouplissement des conditions de résiliation du bail commercial afin de faciliter les départs à la retraite.
Afin de pouvoir bénéficier des avantages découlant d’un départ à la retraite, le preneur cédant son bail commercial devra remplir les critères suivants :
• Être une personne physique, ou • Être l’associé unique d’une EURL, ou • Être le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL puis être titulaire du bail commercial.
En principe, un congé ne peut être donné qu’au terme d’une des périodes triennales, soit au bout de 3, 6 ou 9 ans. Ce qui signifie que si le preneur souhaite rompre son bail au bout de 2 ans, ce dernier sera tenu de s’acquitter de la dernière année de loyer pour pouvoir quitter les lieux, sauf convention contraire. Toutefois, l’article 145-4 du Code de commerce est venu assouplir cette règle. En effet, toute personne souhaitant partir à la retraite est libre de rompre son contrat à tout moment, sous réserve d’honorer le formalisme prévu à cet article.
Pour ce faire, le preneur devra donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique (LRE).Avec un courrier recommandé papier, le délai de préavis commence à courir à la réception du courrier par le bailleur alors qu’avec une lettre recommandée électronique le délai commence à courir dès le lendemain de la notification. En effet, en optant pour la LRE vous accélèrerez vos procédures en supprimant les délais d’acheminement de vos courriers.
Bon à savoir : Le preneur sera tenu de poursuivre le paiement de son loyer durant le préavis. Enfin, il est important de noter que si le preneur reste dans les locaux après la date à laquelle il était censé partir, ce dernier est réputé avoir renoncé au congé qu’il a délivré.
Si le preneur souhaite rompre le bail dans le cadre d’un départ à la retraite, il devra tout d’abord prévenir son bailleur par lettre recommandée comme dit précédemment. Il devra aussi préciser qu’il s’agit d’un départ à la retraite. Dans le cas où le preneur décide de quitter les locaux sans vendre son bail commercial, il devra tout simplement renseigner la date à laquelle il compte quitter les lieux.
La cession d’un bail commercial en vue d’un départ à la retraite peut s’avérer très intéressante pour le futur retraité.
En principe, le preneur peut céder son bail commercial sans avoir besoin d’obtenir l’accord de son bailleur si le repreneur rachète le fonds de commerce. Toutefois, l’activité exploitée par le repreneur devra être la même que celle exercée par le preneur, ce qui limite les reprises. Par conséquent, le bailleur ne sera pas autorisé à augmenter le loyer afin de faciliter la vente.
En principe, le bailleur souhaite maitriser la destination du bail commercial en s’assurant qu’aucune activité non souhaitée ne puisse être exploitée dans les locaux.
Le repreneur souhaitant exercer une activité qui n’est pas autorisée devra procéder à une demande de déspécialisation au bailleur.
Toutefois, dans le cadre d’un départ à la retraite, l’article L145-51 du Code de commerce prévoit une déspécialisation automatique du bail commercial afin de faciliter les recherches de repreneur. Ainsi, le repreneur sera libre d’exercer l’activité qu’il souhaite sans avoir besoin d’obtenir l’accord du bailleur.
Pour ce faire, le futur retraité devra informer son bailleur et ses créanciers de son souhait de céder le bail ainsi que la nature des activités envisagées par le futur preneur en cas de déspécialisation. Dans ce cas, le bailleur dispose de plusieurs options :
1. Exercer son droit de préemption : le propriétaire bénéficie d’une priorité de rachat du bail qu’il doit faire valoir dans les 2 mois suivant la signification.
2. Accepter la cession : si le bailleur n’exerce pas son droit de préemption, la cession sera acceptée sauf si ce dernier saisit le juge.
3. S’opposer à la déspécialisation : le propriétaire est autorisé à s’opposer à la déspécialisation si l’activité envisagée par le repreneur n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble. Pour ce faire, le bailleur disposera de 2 mois à compter de la signification pour saisir le Tribunal Judiciaire.
(Informations relatives au preneur)
Nom et prénom
Adresse
Code postal et ville
(Informations relatives au bailleur)
Fait à [indiquer la ville], le [la date]
Lettre recommandée électronique ou papier
Objet : Résiliation de bail commercial pour cause de départ à la retraite
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous fais part de mon souhait de résilier le bail commercial, conclu le [indiquer la date de signature du bail] pour les locaux situés [renseigner l’adresse du bail commercial figurant dans le contrat], en raison de mon départ à la retraite.
Conformément à l’article L145-4 al. 4 du Code de commerce, je suis dans mon bon droit de donner congé du bail commercial pour départ en retraite.
L’alinéa 5 de l’article L145-9 du Code de commerce précise que le congé doit être donné au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Aussi, les motifs du congé doivent être donnés et mentionner que le preneur qui compte soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été délivré.
Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature du preneur.
Lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties contractantes s’engagent à honorer certaines règles et obligations.
Connaissez-vous les obligations de votre bailleur ? Si non, voici un article reprenant toutes les obligations de votre bailleur afin que vous puissiez déterminer vos droits et vos charges.
Connaissez-vous la Lettre Recommandée Electronique (LRE) ? Elle pourrait vous être très utile notamment dans le cadre d’une résiliation de bail. Découvrez ses avantages dans la deuxième partie de l’article.
Le bailleur est tenu de concéder un local commercial en bon état d’usage lors de la conclusion du contrat, mais aussi au cours de l’exécution de celui-ci.
Le preneur d’un local commercial étant en impossibilité d’exploiter son fonds de commerce pourra demander des réparations auprès de son bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance et ce même si les encombrements évoqués sont d’origine structurel et qu’ils accablent les parties communes de l’immeuble.
Depuis le 20 juin 2014, l’attribution d’un état des lieux d’entrée et de sortie admis de manière contradictoire par les 2 parties contractantes lors de la possession et de la restitution des locaux est obligatoire. Si l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, un huissier de justice pourra s’en occuper. Dans ce cas, les frais engagés par l’intervention d’un huissier seront partagés entre le bailleur et le preneur.
En l’absence d’état des lieux, les locaux sont présumés avoir été légués et restitués en bon état. Le dépôt de garantie devra alors être intégralement restitué au preneur.
Le bailleur, ses salariés et les autres locataires, ne doivent pas empêcher le preneur de jouir normalement des locaux. Ainsi, ils ne sont donc pas autorisés à lui en interdire l’accès ni même à le priver du chauffage ou de l’électricité.
En revanche, le bailleur n’est pas responsable des gênes occasionnées par des tierces personnes comme des cambrioleurs ou encore des voisins.
Le bailleur se doit de garantir l’absence de vices cachés, à savoir toutes les défectuosités qui pourraient entraver l’utilisation des locaux et ce même s’il n’en avait pas connaissance lors de la conclusion du bail.
Cependant, la garantie d’absence de vices cachés est exclue dans les cas suivants :
Une clause du bail commercial peut accommoder la garantie des vices à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 1721 du Code civil. En effet, cette clause pourra stipuler que le bailleur répondra uniquement aux vices dont il avait connaissance lors de la transmission du local ou qui existaient lors de la conclusion du contrat.
En revanche, depuis le 1er octobre 2016, le bail commercial ne permet plus d’affranchir totalement le bailleur de son obligation de garantie. En effet, si la détérioration est réparable, le preneur pourra demander l’exécution des travaux nécessaire, une diminution des loyers ou encore des dommages et intérêts. Si l’utilisation du local est rendue difficile ou impossible, le preneur sera autorisé à demander la résiliation du bail commercial en justice.
Le bailleur est chargé de supporter uniquement les grosses réparations et les travaux relatifs à la vétusté ou de mise en conformité.
Le preneur doit alors prendre en charge les réparations courantes telles que la peinture, le papier peint, la moquette, les compteurs, les sanitaires etc. et ne prétendre à aucune indemnisation sauf si les travaux ne durent plus de 21 jours.
Ainsi, si les réparations rendent les lieux invivables, le preneur sera autorisé à résilier le contrat.
Toutefois, une clause de souffrance peut être insérée dans le bail commercial afin d’empêcher toute indemnisation et ce quelle que soit la durée des travaux.
La clause de souffrance est reconnue par la jurisprudence seulement si le preneur peut continuer d’exploiter les locaux. Dans ce cas, le preneur pourra engager sa responsabilité sur le fondement du manque à l’obligation de délivrance ou même obtenir la résiliation du contrat.
La lettre recommandée électronique, strict équivalent juridique d’un courrier recommandé papier, peut vous apporter de nombreux avantages dans le cadre de vos procédures de bail commercial. En effet, selon l’article L-100 du CPCE, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée comme c’est le cas par exemple pour la résiliation d’un bail commercial.
Son nouveau format digital vous permet tout d’abord d’abroger les délais d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, en optant pour la LRE, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier.
Aussi, plus pratique, l’envoi d’une LRE peut s’effectuer depuis votre ordinateur ou smartphone en seulement quelques clics. Il en sera de même pour votre destinataire qui peut s’identifier via le procédé d’identification à distance par webcam pour accuser réception de son courrier. Ainsi, il n’aura jamais été aussi simple d’envoyer un courrier recommandé.
Bénéficiant de preuves de dépôt et d’envoi et de réception/de refus/de négligence, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin. En effet, toutes ces preuves seront accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige, vous pourrez aisément prouver la date et le contenu de l’envoi.
Enfin, la LRE vous permettra de réaliser de belles économies. En effet, l’envoi de contrat par courrier recommandé peut vite devenir cher. En choisissant la LRE pour envoyer vos contrats vous bénéficierez d’un tarif unique quel que soit le volume de vos PJ. En effet, la LRE a un tarif de 3,49€HT* et comprend :
N’attendez plus pour envoyer votre résiliation de bail commercial par LRE.
*tarif en vigueur au 16/09/2022
Le propriétaire d’un bail commercial est autorisé à modifier le loyer au cours du bail ou lors de son renouvellement. La lettre d’augmentation de loyer, qui sert à informer le preneur de la future hausse de son loyer, est réglementée et doit respecter un certain formalisme pour être valable juridiquement.
A la signature du bail, les parties contractantes sont libres de déterminer le montant du loyer, qui est en principe fondé sur la valeur locative du bien.
Au terme du bail, le montant du loyer peut être révisé. En effet, le bailleur doit tout d’abord donner congé au preneur pour le bail en cours et peut lui proposer de renouveler le contrat dans les mêmes conditions que le précédent tout en modifiant le montant du loyer.
Aussi, au cours du bail, les parties sont autorisées à procéder à une révision du loyer. Ainsi, selon les clauses du contrat, le loyer peut être révisé dans deux conditions distinctes.
Lorsqu’une clause d’échelle mobile figure dans le contrat de bail commercial, les parties contractantes doivent convenir de l’indexation du loyer basée sur la variation de l’indice de référence énoncé dans le bail. Ainsi, la révision du loyer variable est automatique selon la périodicité envisagée par les parties.
Par conséquent, aucune demande ne doit être faite pour réviser le montant du loyer. Cependant, la loi prévoit que lorsque le jeu de l’indexation entraine une augmentation de plus de 25% du montant, les parties sont autorisées à demander une modification du loyer.
En cas d’absence de clause, le loyer peut être révisé lors d’échéances triennales. Cette révision triennale est légale dès lors qu’aucune clause du bail n’en prévoit autrement. Cependant, cette révision est plafonnée par la loi. En effet, l’augmentation du montant du loyer commercial ne peut être supérieure à l’indice trimestriel de référence défini par l’INSEE. Ce dernier varie en fonction de l’activité qu’exerce le preneur. L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’ILAT (L’indice des loyers des activités tertiaires) pour toutes les autres activités.
Bon à savoir : L’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus en vigueur depuis 2014. Ainsi, il ne pourra plus être utilisé dans le calcul des révisions de loyer.
Quel que soit l’indice pris en considération, la révision du loyer doit impérativement faire l’objet d’une demande, qui est encadrée par la loi.
Le preneur tout comme le bailleur peuvent demander la révision du loyer. Toutefois, cette demande ne peut intervenir à n’importe quel moment. En effet, la révision du loyer ne peut avoir lieu que tous les 3 ans, c’est pour cela que l’on parle de révision triennale. Ainsi, vous pouvez demander une révision du loyer à condition que 3 ans se soient écoulés depuis l’entrée du preneur dans les locaux, le dernier renouvellement du contrat ou encore la dernière révision. Si la demande est effectuée avant ce délai, elle sera considérée comme nulle.
Notre modèle de courrier type de révision de loyer de bail commercial est à compléter et à envoyer directement par Lettre Recommandée Electronique (LRE) pour plus de rapidité. En effet, ce nouveau format numérique vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et ainsi faire courir les délais légaux plus rapidement.
La lettre de demande de révision de loyer commercial doit comporter certains éléments comme le nouveau montant du loyer envisagé.
Il peut aussi être intéressant d’indiquer :
Une fois votre lettre achevée, vous n’avez plus qu’à l’envoyer à votre cocontractant par lettre recommandée papier ou électronique pour plus de simplicité.
En optant pour la LRE dans le cadre de vos procédures vous bénéficierez de preuves juridiques supplémentaires. En effet, la LRE bénéficie d’une preuve de dépôt et d’envoi, et puis de réception/négligence ou refus mais également de la preuve du contenu envoyé, grâce à son horodatage qualifié. Ainsi, en cas de litige vous bénéficierez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi.
Bon à savoir : L’intégralité de ces preuves seront conservées et accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Nom, prénom
Adresse postale
Numéro de téléphone
Adresse e-mail
[informations relatives au bailleur]
[informations relatives au preneur]
Fait à [indiquer la ville], le [renseigner la date du jour],
LRAR ou LRE
Objet : Révision du montant du loyer commercial
[En cas d’absence de clause évoquant la révision du loyer dans le bail commercial]
Par la présente lettre, je vous annonce l’augmentation triennale du loyer du bail commercial signé le [indiquer la date de signature du contrat] situé [renseigner l’adresse du local figurant dans le contrat], selon l’(ILC) ou (ILAT).
[Si une clause portant sur la révision du loyer commercial figure dans le bail]
Ledit contrat énonce une révision (annuelle ou triennale) du loyer pour ce local commercial selon l’(ILC) ou (ILAT).
Le bail ayant été conclu le [date de signature du contrat], l’indice du trimestre de référence à appliquer est celui du [renseigner le numéro du trimestre de référence]. Sa valeur cette année est [indiquer la valeur du dernier ILC ou ILAT du trimestre de référence], contre [ILC ou ILAT du trimestre de référence de l’année précédente ou d’il y a 3 ans].
Conformément à la formule établie par le gouvernement :
Le nouveau loyer est égal au loyer actuel multiplié par le nouvel ILC ou ILAT du trimestre de référence divisé par l’ILC ou ILAT du trimestre de référence d’il y a 3 ans ou de l’année dernière.
Le loyer commercial après révision s’élève donc à [indiquer le montant du loyer révisé en euros].
Je vous remercie de bien vouloir appliquer cette révision dès le prochain paiement de loyer.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Prénom, nom et signature de l’expéditeur
Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location nécessite l’autorisation préalable du propriétaire. La sous-location est une convention qui permet au preneur titulaire du bail commercial initial de mettre à disposition tout ou partie des locaux à un tiers, en contrepartie d’une compensation financière.
L’article L145-31 du Code de commerce décrète que la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite, sauf accord préalable du bailleur ou clause contraire. Ainsi, si le preneur souhaite procéder à la sous-location de toute ou partie des locaux qu’il loue, ce dernier devra soit en informer le propriétaire afin d’obtenir son accord tacite ou exprès, soit prévoir une clause spécifique dans le contrat de bail commercial. En effet, la sous-location d’un bail commercial est valable juridiquement que si le bailleur a donné son autorisation de façon claire et non équivoque.
Dans le cas contraire, le bailleur pourra, de plein droit, mettre un terme au bail du preneur principal ou refuser le renouvellement du contrat. Ainsi, le preneur sera déchu de la propriété commerciale et le propriétaire ne sera plus tenu au versement d’indemnité d’éviction.
Bon à savoir : Lorsque la sous-location du bail commercial est autorisée par le propriétaire, cette dernière est rattachée au bail commercial initial et est donc soumise aux mêmes modalités.
Afin d’être valable juridiquement, la sous-location du bail commercial doit répondre à certaines modalités de validité.
Tout d’abord, le preneur titulaire doit indiquer au bailleur de manière formelle sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet d’un bail commercial. Pour ce faire, il devra manifester sa volonté auprès du bailleur au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par Lettre Recommandée Électronique pour plus de rapidité. Après notification du bailleur, ce dernier dispose d’un délai de 15 jours pour répondre favorablement ou non à la demande du preneur.
Bon à savoir : En cas d’absence de réponse du bailleur, son silence vaut pour acceptation.
Comme évoqué précédemment, la sous-location du bail commercial, qu’elle soit totale ou partielle doit faire l’objet d’un accord tacite ou exprès de la part du propriétaire. Une clause peut aussi être intégrée à cet effet dans le contrat de bail commercial.
Attention ! Nous vous recommandons de demander un accord écrit au propriétaire afin que vous puissiez disposer de preuve juridique de son accord pour la sous-location du local commercial.
Néanmoins, l’accord du propriétaire doit être clair et non équivoque afin qu’il ne laisse place à aucune interprétation.
Bon à savoir : Si le propriétaire accepte la demande du preneur, le sous-locataire bénéficiera des mêmes droits que le preneur principal. Cependant, il ne sera pas autorisé sauf clause contraire à effectuer le changement de destination du local commercial en habitation.
Bien que le bailleur ait donné son accord pour la sous-location des locaux faisant l’objet d’un bail commercial, ce dernier doit également concourir au contrat de sous-location. Pour ce faire, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour faire savoir s’il souhaite concourir au non au contrat. Passé ce délai, la sous-location sera considérée comme irrégulière.
Le concours du propriétaire au contrat de sous-location est indispensable puisqu’il permet au sous-locataire de faire valoir ses droits auprès de ce dernier. Ainsi, le sous-locataire a tout intérêt à rechercher le concours du propriétaire pour la sous-location du bail commercial si le preneur principal ne le fait pas de lui-même.
En optant pour la Lettre Recommandée Électronique, vous bénéficierez de nombreux avantages. En effet, la LRE vous permettra tout d’abord de supprimer le délai d’acheminement de votre courrier et de faire courir les délais légaux plus rapidement. Ainsi, en envoyant votre invitation à concourir à l’acte de sous-location par LRE, le délai de 15 jours commencera à courir dès le lendemain de la notification.
Strict équivalent juridique de son homologue papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE bénéficie de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus équivalentes à celles émises lors d’un acheminement par voie postale.
Rapide, sans négliger la sécurité juridique dont vous avez tant besoin, l’acheminement électronique vous permettra de bénéficier d’une protection supplémentaire. En effet, la LRE est le seul recommandé à bénéficier de la preuve de contenu envoyé grâce à l’horodatage qualifié. Ainsi, en cas de litige vous bénéficierez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi. L’intégralité de ces preuves seront accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Enfin, économique, la LRE bénéficie d’un tarif unique quelque soit le volume de vos PJ et sa destination. Ainsi, une LRE coûte 3,49€ HT* et comprend :
[Informations relatives au preneur]
[Informations relatives au bailleur]
Objet : Sollicitation à concourir à l’acte de sous-location
Courrier adressé par LRAR ou LRE
Par un courrier en date du [renseigner la date du courrier dans lequel le bailleur a donné son autorisation pour la sous-location], vous avez donné votre accord pour une sous-location dans les locaux où nous sommes locataires en vertu du bail signé le [indiquer la date à laquelle vous avez conclu le bail], portant sur les locaux situés [renseigner l’adresse des locaux commerciaux figurant dans le contrat] .
Le contrat de sous-location sera conclu le [indiquer la date de signature] à l’adresse [renseigner l’adresse des locaux]
Nous vous prions de bien vouloir nous communiquer votre intention de participer ou non à la signature dans un délai de 15 jours à compter du jour de la réception de ce courrier. En cas d’absence de réponse de votre part, passé ce délai, nous procéderons à la signature du contrat de sous-location sans votre concours.
Dans l’attente d’une réponse de votre part, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression des mes honnêtes et respectueuses salutations.
[Signature du preneur]
Envoyez dès à présent ce modèle rempli par vos soins par LRE pour bénéficier de tous ses avantages en cliquant-ici !
*tarif en vigueur au 21/04/2022
Le bail commercial est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une durée de 9 ans et destiné aux professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Dans certains cas, une résiliation anticipée du bail commercial peut être envisagée. La cessation d’activité est notamment un facteur pouvant entrainer une résiliation anticipée du bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la cessation d’activité et la résiliation anticipée dans le cadre d’un bail commercial.
Un contrat de bail commercial prend fin à son terme c’est-à-dire 9 ans après sa conclusion. Toutefois dans certains cas, il est possible de procéder à une rupture anticipée du contrat de bail commercial. Voici ces cas :
La cessation d’activité est l’arrêt de l’activité d’une entreprise pour une raison volontaire ou involontaire. Elle peut être causée par plusieurs facteurs et ne doit pas être justifiée.
On distingue deux types de cessation d’activité, la « simple » qui concerne les entreprises en bonne santé financière, puis « l’économique » qui survient lorsqu’une entreprise subit de graves problèmes économiques et ne peut plus faire face à ses dettes. Cette situation se nomme « le dépôt de bilan ».
En cas de cessation d’activité, le bail commercial peut parfois prendre fin ; toutefois cela n’est pas systématique. En effet, dans certains cas, le locataire pour faire face à ses dettes peut opter pour une sous-location de son bail plutôt que pour une résiliation.
Enfin, une cessation d’activité peut être aussi temporaire, on parle alors de « mise en sommeil ».
Tout d’abord, dans le cadre d’un bail commercial, le délai de préavis à respecter est de 6 mois avant le terme, quel que soit le motif de résiliation. Aussi, pour que la résiliation soit valide, la forme de notification compte. En effet, pour que la notification soit acceptée, elle doit être envoyée soit par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE) soit par acte d’huissier. À noter que depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, seul le locataire peut opter pour la notification par LRAR ou LRE.
Bon à savoir : La notification par acte d’huissier engendre des coûts supplémentaires, il est donc recommandé de recourir à la LRAR ou à la LRE pour notifier vos propriétaires.
La cessation d’activité est un facteur pouvant contraindre le locataire à rompre son contrat de bail commercial. En effet, dans le cadre d’un stage de conversion ou de promotion, le locataire peut être amené à changer radicalement la nature de son activité principale. Or, si ce dernier change d’activité, il sera contraint de changer de local pour un autre répondant à ses nouveaux besoins. En cas de changement d’activité, le locataire n’est pas éligible à la demande d’indemnité d’éviction. De plus, il sera soumis au respect d’un délai de 3 mois de préavis.
Cependant, il est important de noter qu’une cessation d’activité n’entraine pas obligatoirement une rupture du contrat. En effet, dans certains cas tel que la radiation volontaire du commerçant au registre du commerce et des sociétés, la cessation d’activité n’est pas un motif nécessitant l’arrêt du contrat de bail. Ainsi, la rupture anticipée du contrat de bail en cas de cessation d’activité n’est pas obligatoire. Il est d’ailleurs souvent préférable d’opter pour une résiliation classique du bail commercial.
Lors d’une résiliation de bail, les relations entre le bailleur et son locataire sont rompues. Ainsi, le locataire n’aura plus l’opportunité d’exercer son activité commerciale. Cependant, le locataire sera toujours propriétaire du stock de marchandises, du matériel et de ses dettes.
Concernant les dettes du locataire, il est préférable de les éponger en vendant ses actifs plutôt que de déposer le bilan. En effet, le dépôt de bilan est une procédure longue et contraignante. Aussi, en passant par un liquidateur judiciaire vous vous exposez à une perte de valeur de vos actifs. Cependant, s’il vous reste encore des dettes malgré vos ventes d’actifs, votre patrimoine personnel sera alors engagé pour rembourser vos créanciers.
De plus, il est important de noter qu’une fois la décision de cessation d’activité pour dépôt de bilan prononcé par le tribunal, l’entreprise n’est plus la vôtre mais celle du liquidateur judiciaire. Il pourra donc mettre en vente tout ce que l’entreprise possède pour régler vos dettes. Les premiers bénéficiaires seront vos salariés, les services des impôts puis vos fournisseurs.
Au terme du délai fixé par le tribunal, le juge prononcera la fin de la liquidation de l’entreprise ce qui signifie que l’ensemble de vos dettes seront annulées. Ainsi, vos créanciers impayés ne pourront plus se retourner contre vous.
ATTENTION, dans certains cas, le juge peut décider selon votre situation que les dettes professionnelles restantes soient épongées par votre patrimoine personnel. Dans ce cas, les créanciers impayés pourront continuer de se retourner contre vous.
Enfin, il est également possible de procéder à une résiliation du bail commercial puis à une liquidation judiciaire. Toutefois, cette pratique est particulièrement dangereuse et peut être mal interprétée par le juge qui pourrait le voir comme une tentative de fraude. De plus, rembourser votre propriétaire avant vos créanciers est considéré comme illégal, dans ce cas, le juge ne cherchera pas à épargner votre patrimoine professionnel.
Ainsi, il est préférable d’opter pour une cessation d’activité puis pour une résiliation de bail. En effet, plus transparente, elle vous permettra de résilier votre contrat de bail en toute légalité. Aussi, il est préférable de cesser son activité en cas de départ à la retraite ou d’invalidé à l’expiration d’une des périodes triennales. Cependant, si cela presse, vous pouvez soit opter pour une clause résolutoire ou trouver un arrangement avec votre bailleur.
Accélérez vos procédures tout en réalisant des économies avec la LRE AR24 pour votre demande d’avenant de renouvellement au bail commercial.
L’avenant de renouvellement au bail commercial est un acte accessoire au bail commercial, signé par le bailleur et le preneur dans lequel ces derniers formalisent le renouvellement de leur relation.
La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut émaner du preneur par lettre recommandée papier ou électronique (pour plus de rapidité) ou du bailleur, par acte d’huissier, dans les 6 mois avant le terme du bail commercial en cours.
Le renouvellement au bail commercial fait partie des droits du preneur. En effet, le bailleur ne pourra le lui ôter ce droit qu’en cas de motifs légitimes. Par ailleurs, le bailleur pourra accepter cette demande sous condition d’une augmentation de loyer, ce à quoi le preneur pourra ne pas consentir. Si les parties contractantes n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le montant du nouveau loyer, elles seront invitées à saisir la commission départementale de conciliation ou le TGI (Tribunal de Grande Instance).
Bon à savoir : Si le bail commercial n’est pas renouvelé, il se poursuit de manière tacite. Toutefois, dans ce cas, le preneur ne sera plus détenteur de son droit au bail et ainsi ne pourra plus transmettre automatiquement son contrat avec le fonds de commerce s’il souhaite le vendre.
L’avenant de renouvellement au bail commercial pourra être signé entre le bailleur et son preneur lorsqu’ils se seront mis d’accord sur les conditions, par exemple financières, de renouvellement.
Ainsi, l’avenant portera sur les sujets suivants :
Conformément aux modifications apportées par la loi Pinel, l’avenant de renouvellement devra comporter les nouvelles clauses en vigueur.
Selon l’article L.145-12 alinéa 1 du Code de commerce, le bail commercial est renouvelé pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties contractantes pourront décider de fixer une durée plus longue. Pour ce faire, le preneur devra être expressément informé des spécificités légales qu’engendra cette durée supérieure à 9 ans. Ainsi, si le bail renouvelé est conclu pour une durée excédant les 12 ans, il devra alors être rédigé par un notaire puis être publié à la conservation des hypothèques.
Aussi, le nouveau bail prendra effet au terme du précédent bail. Ainsi, si les parties contractantes ne se sont pas manifestées dans les 6 mois avant le terme du bail et qu’il a été tacitement prolongé, le bail renouvelé entre alors en vigueur à la date ou le congé avec demande de renouvellement à été émis ou au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.
Toutes les clauses de l’ancien bail commercial qui n’ont pas été expressément modifiées dans l’avenant restent en vigueur. Seule la durée du bail, le montant du nouveau loyer et du dépôt de garantie sont susceptibles de varier.
Il est important de noter que si l’ancien bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, à savoir avant le 1er septembre 2014, l’avenant devra impérativement modifier les clauses qui ne seront plus à jour avec le régime en cours.
Durant la transition des baux commerciaux signés avant l’application de la loi Pinel et leur renouvellement post entée en vigueur de la loi Pinel, il est important de noter que l’ancien bail est soumis à l’ancien régime. Or, la loi Pinel s’applique à tous les baux commerciaux signés ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Ainsi, les baux renouvelés seront donc soumis au nouveau régime du bail commercial instauré par la loi Pinel.
L’avenant de renouvellement devra alors prendre en considération les mises à jour apportées par la loi Pinel et les appliquer à l’occasion de ce nouveau contrat.
Voici les principaux éléments qui devront figurer dans l’avenant :
La loi Pinel a substitué l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice des loyers commerciaux (ILC) si le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale ou par l’indice des activités tertiaires (ILAT) si le preneur exerce un autre type d’activité. Ainsi, l’avenant de renouvellement du bail commercial devra prendre en compte l’usage de ces nouveaux indices.
La loi Pinel encadre la répartition des charges, impôts et taxes. Ainsi, le contrat de bail devra indiquer précisément cette répartition en sachant que le bailleur devra impérativement supporter un certain nombre de charges définies par la loi.
Aussi, le bailleur devra adresser au preneur un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.
Il est nécessaire que l’avenant de renouvellement au bail commercial prenne en considération ces modifications.
La loi Pinel a instauré le droit de préemption du preneur dans le cadre d’un bail commercial. Ce droit n’est pas d’ordre public c’est-à-dire que les parties peuvent y renoncer si et seulement si cela est stipulé expressément dans le contrat. Ainsi, si le bail est renouvelé sans qu’une renonciation au droit de préemption soit formulée, alors le droit s’appliquera automatiquement au preneur si le bailleur souhaite vendre le local.
Envoyez dès à présent votre signature d’avenant au renouvellement du bail commercial par LRE.
*Tarif en vigueur le 13/07/2022
Le preneur d’un bail commercial doit en principe obtenir l’autorisation de son bailleur avant d’effectuer des travaux. D’autres autorisations peuvent être requises selon la situation du local : autorisations administratives, autorisations de l’assemblée générale des copropriétaires…
Le preneur qui souhaite effectuer des travaux dans un local commercial doit tout d’abord vérifier quelles sont les autorisations dont il a besoin.
En principe, l’accord du bailleur au préalable est nécessaire, y compris pour des travaux concernant l’intérieur du local. Dans tous les cas, il convient de se référer au bail commercial. Lorsque le bail commercial prévoit un consentement exprès et écrit du bailleur pour effectuer des travaux, l’exécution de travaux sans l’autorisation écrite du bailleur exposera le preneur au risque de résiliation du contrat et à une demande de remise en état des locaux à l’occasion de l’état des lieux.
Lorsque les travaux portent sur la façade de l’immeuble, des autorisations administratives sont souvent nécessaires. Il convient alors de se rapporter aux règles d’urbanisme ou d’architecture en vigueur.
Si le local commercial est situé dans un immeuble en copropriété, une autorisation préalable de l’assemblée générale de copropriétaires sera requise si les travaux impactent la façade ou les parties communes.
Si le preneur effectue des travaux sans obtenir l’accord de l’AG des copropriétaires alors que ce dernier est obligatoire, le syndicat de l’immeuble pourrait exiger la remise en état de la façade de l’immeuble ou des parties communes aux frais du preneur délictueux.
Toutefois, une question subsiste, que faire si le propriétaire s’abstient de notifier son accord exprès par écrit alors que le bail subordonne la réalisation des travaux à ce formalisme ?
Juridiquement, il serait judicieux d’assigner le bailleur en référé afin de solliciter une autorisation judiciaire des travaux. En effet, seul ce moyen permettra au preneur de se prévaloir d’une résiliation du bail ou à une demande de remise en état des locaux.
Dans le modèle suivant, le preneur a sollicité l’autorisation de son bailleur, mais n’a pas obtenu de réponse écrite, malgré de multiples relances et un accord de principe oral. Le preneur, pour éviter d’être sanctionné, souhaite acter l’accord de principe du propriétaire. Les risques à l’égard du bailleur peuvent être davantage maîtrisés avec ce type de courrier. En effet, en l’absence de réponse à la suite de ce courrier, le bailleur aura plus de difficulté à prétendre que son silence valait un refus.
Bon à savoir : si malgré ce courrier le bailleur ne répond pas, nous vous recommandons d’assigner votre propriétaire en référé afin de solliciter une autorisation judiciaire des travaux.
Nom Prénom
[Informations relatives au gestionnaire du bailleur / mandataire]
Nom et prénom du destinataire
Fait à [renseigner la ville], le [indiquer la date]
Par lettre recommandée électronique ou papier
Objet : autorisation de travaux dans le local commercial [renseigner le nom de la boutique ou le nom de l’enseigne puis son adresse]
Vos références : [indiquer vos références]
Dossier suivi par [renseigner le nom de votre interlocuteur]
Nous vous écrivons en qualité de gérant du local commercial situé au [renseigner l’adresse figurant dans le bail], dans lequel nous exploitons une boutique sous l’enseigne [remplir son nom].
[Rappel des faits] Exemple : par lettre recommandée du [indiquer la date], nous vous avons signifié notre intention d’effectuer des travaux dans notre magasin à partir du [indiquer la date]. Nous vous avons communiqué le dossier de travaux complet et nous avons sollicité l’accord du bailleur quant à ces travaux, en précisant la nécessité d’obtenir une réponse rapide, compte tenu de nos impératifs.
Aussi, nous vous avons contacté à de nombreuses reprises par téléphone afin d’obtenir la réponse à notre demande. Vous nous avez finalement annoncé que l’accord de principe du bailleur était donné et que nous allions recevoir une confirmation par écrit. Cependant, en dépit de nos multiples relances, nous n’avons toujours pas reçu cette confirmation.
De notre côté, tout est prêt, nous avons obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de nos travaux. Vous trouverez ci-joint ces dernières. [Préciser le document]
Dans ces conditions, nous prenons acte de l’accord du propriétaire quant à la réalisation des travaux prévus dans notre magasin et nous confirmons qu’ils seront exécutés à partir du [renseigner la date].
Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos sincères salutations.
Signature [signature du preneur]
Strict équivalent juridique d’un courrier recommandé papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée. En effet, la LRE est indiquée dans le cadre de votre procédure de demande d’autorisation de travaux.
En optant pour la LRE AR24 vous pourrez tout d’abord accélérer vos procédures. En effet, grâce à son format numérique, la LRE vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et ainsi de faire courir les délais légaux plus rapidement. De plus, l’envoi d’une lettre recommandée électronique requiert seulement quelques clics. Il en sera de même pour sa réception. Ainsi, vous gagnerez du temps et vous jouirez de plus de liberté puisque son envoi ne nécessite pas de déplacement.
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Enfin, la LRE bénéficie d’un tarif unique quelque soit le volume de vos pièces jointes. En effet, une LRE a un tarif de 3,49€ HT* qui comprend : l’envoi et la certification de l’envoi, 256 Mo de PJ puis la conservation des preuves sur nos serveurs sécurisés situés en France.
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*Tarif en vigueur au 23/05/2022
Le bail commercial, aussi appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ceux-ci peuvent être utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le contrat est conclu entre un bailleur (le propriétaire des locaux) puis un preneur (le propriétaire du fonds de commerce). Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le preneur doit impérativement exercer une activité commerciale et cette dernière doit obligatoirement figurer dans le contrat de location. S’agissant de la résiliation du contrat, elle peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Toutefois, pour donner congé à son preneur, le bailleur devra respecter un cadre légal très strict.
Tout comme le preneur, le bailleur est tenu de respecter des délais et un formalisme strict. Ainsi, le congé motivé doit être donné au moyen d’une lettre recommandée papier (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE), 6 mois avant le terme initial du contrat ou à l’expiration d’une des périodes triennales.
La résiliation à l’amiable s’opère également par congé. Ainsi, ce dernier devra être donné 6 mois avant le terme du contrat par courrier recommandé, sans offre de renouvellement mais avec une compensation financière : l’indemnité d’éviction. En cas de non-respect du délai de préavis de 6 mois, le congé prendra effet uniquement à la fin du trimestre civil prochain.
En cas de tacite prolongation du bail, le contrat se poursuivra dans les mêmes conditions. Toutefois, le bailleur pourra donner congé à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil, après exécution des 6 mois de préavis.
Le Code de commerce prévoit que le bailleur puisse rompre son contrat de bail commercial avant le terme, en cas d’existence de l’un de ces cas suivants :
Ces derniers sont des cas de reprise avec indemnité d’éviction. En effet, à défaut de pouvoir offrir un local de remplacement équivalent et disponible instantanément, le preneur percevra une indemnité pour couvrir ses frais de déménagement.
Le congé devra être donné par lettre recommandée papier ou électronique, 6 mois avant l’échéance d’une période triennale.
Bon à savoir : La surélévation de l’immeuble ne donnera pas lieu à un congé mais plutôt à une suspension du bail avec indemnisation afin de couvrir le préjudice subi.
Le propriétaire d’un bail commercial peut librement vendre son local occupé ou libéré. Le contrat en cours se poursuivra alors avec le nouveau propriétaire des locaux. S’agissant de sa résiliation, le contrat ne pourra être résilié qu’à son terme, après le délai de préavis de 6 mois.
Lorsqu’un bailleur donne congé à son preneur pour vente, il doit obligatoirement motiver son congé et fournir une offre détaillée du prix et des conditions de vente. En effet, bénéficiant d’un droit de préemption, le preneur dispose d’une priorité sur l’achat du bien. Ce dernier aura 1 mois pour donner sa réponse, 2 mois pour réaliser la vente s’il accepte, ou 4 mois s’il souhaite emprunter de l’argent pour financer l’achat du bien.
Bon à savoir : Toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas du droit de préemption. La vente de plusieurs locaux commerciaux ou d’un ensemble immobilier en font partie.
Lorsque le preneur signe un contrat de location de locaux commerciaux, il s’engage à respecter certaines obligations : payer le loyer dans les délais convenus, assurer le local, exploiter le fonds de commerce, respecter la destination des lieux puis entretenir le local.
En cas de manquement à une de ces obligations, le bailleur devra notifier son preneur au moyen d’un courrier recommandé afin de l’avertir qu’il doit respecter les stipulations du contrat.
Si malgré l’avertissement, le preneur ne répond pas à ces obligations, une procédure de résiliation pourra être portée devant le tribunal compétent. Cette procédure permettra de faire constater les effets de la clause résolutoire fixée dans le contrat afin de procéder à l’expulsion de tous les occupants.
Si le preneur fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, son contrat se poursuivra. Cependant le mandataire judiciaire nommé par le Tribunal de Commerce pourra choisir la poursuite ou la résiliation du contrat.
Une fois que la situation économique du preneur aura été évaluée, ce dernier pourra opter pour la poursuite de son contrat. Cette décision s’imposera au propriétaire, puisque ce dernier aura la garantie de paiement des loyers.
Néanmoins, si le mandataire choisit la rupture du contrat, le bailleur pourra y mettre un terme 3 mois après l’ouverture de la procédure collective.
Bon à savoir : en cas de cession du fonds de commerce, le contrat se poursuivra sans que le bailleur puisse dire quoi que ce soit.
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE (lettre recommandée électronique) peut être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’un courrier recommandé.
L’envoi d’une lettre recommandée électronique est instantané. Ainsi, en optant pour la LRE vous pourrez supprimer les délais d’acheminement de vos courriers puis faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais commenceront à courir dès la première présentation officielle du courrier, à savoir le lendemain de l’envoi de la lettre.
Rapide mais aussi économique, la LRE AR24 ne coûte que 3,49€ HT* par envoi, quel que soit le volume de pièces jointes. En effet, le tarif de la LRE AR24 comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, la conservation des preuves de dépôt et d’envoi, de réception/ refus/ négligence puis 256 Mo de pièces jointes, soit environ 19 000 pages texte.
L’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi puis soit de réception, soit de refus, soit de négligence. Ces preuves permettent d’attester la date et le contenu de l’envoi puis sa réception. Disposant d’une valeur juridique, ces preuves pourront être présentées devant un tribunal. L’ensemble des preuves générées sont consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Pour en savoir plus sur les avantages de la LRE pour les professionnels de l’immobilier, découvrez notre infographie !
*Tarif en vigueur au 24 mai 2022.
Au cours de son contrat, le locataire d’un bail commercial peut avoir envie de changer radicalement d’activité, c’est ce qu’on appelle une déspécialisation plénière. S’il souhaite simplement ajouter une activité en lien avec la précédente, il s’agit d’une déspécialisation partielle.
Pour opérer ses modifications, le preneur doit impérativement en faire la demande auprès de son bailleur.
Il convient de distinguer si le bail commercial prévoit une clause fixant l’activité exercée par le preneur ou s’il prévoit une clause dite « tous commerces » permettant au preneur d’exercer tout type d’activité.
Le contrat prévoit une clause définissant la nature de l’activité qui doit être exercée dans les locaux. Ainsi, pour être en conformité, le preneur doit impérativement exercer une activité prévue initialement dans le contrat. Dans le cas contraire, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail commercial. Dans ce cas de figure, toute modification de l’activité du preneur nécessite l’accord au préalable du bailleur. Si ce dernier refuse, le preneur pourra recourir à la procédure de déspécialisation. Cela lui permettra de changer d’activité, (déspécialisation plénière) ou d’ajouter une activité en lien avec l’ancienne (déspécialisation partielle).
Si le contrat prévoit une clause dite « tous commerce », le preneur est autorisé à exercer n’importe quel type d’activité commerciale dans les locaux. Ainsi, si au cours de son bail le preneur souhaite étendre ou modifier son activité, il n’aura pas besoin d’obtenir l’accord de son bailleur, ni même de recourir à la procédure de déspécialisation si ce dernier refuse.
Bon à savoir : Cette clause facilitera aussi la vente du fonds de commerce, puisque l’acquéreur pourra avoir une activité différente de celle du preneur sans que cela soit un problème.
Toutefois, la présence d’une telle clause n’est pas sans danger et peut être limitée dans 3 cas suivants :
Le locataire doit au préalable formuler une demande d’autorisation, par acte d’huissier ou par courrier recommandé au bailleur, en renseignant la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé, sous peine de nullité. Cette demande devra aussi être envoyée aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’un nantissement figurant sur le fonds de commerce par lettre recommandée papier (LRAR), par lettre recommandée électronique (LRE), ou par acte d’huissier.
À compter de la réception de la demande du preneur, le bailleur dispose de 3 mois pour y répondre par acte d’huissier ou par courrier recommandé. Pour cela 3 cas de figure sont envisageables :
Bon à savoir : Si le bailleur ne répond pas dans le délai imparti, son silence vaut pour acceptation. De plus, s’il n’accepte pas la demande du preneur, il devra impérativement motiver son refus en évoquant des motifs graves et légitimes.
En cas de litige, les parties impliquées doivent saisir le TGI compétent. En effet, le juge saisi est autorisé à accorder la déspécialisation totale même si le propriétaire s’y est opposé et que sa justification ne relève pas de motifs graves et légitimes.
Cependant, il est important de noter que le preneur est autorisé à renoncer à la demande de transformation jusqu’à 15 jours suivants la décision définitive du tribunal. Pour cela, il devra notifier sa décision de renoncement au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée (électronique ou papier). Dans ce cas de figure, le preneur devra supporter l’intégralité des frais d’instance.
Le changement de destination des locaux sans avoir obtenu l’accord au préalable du propriétaire ou du TGI compétent constitue un manquement du preneur à ses obligations. Ainsi, cet acte est passible d’éventuelles sanctions comme le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime ou bien la résiliation judiciaire ou de plein droit du contrat.
Voici un exemple de demande de changement d’activité à remplir et à envoyer par lettre recommandée électronique (LRE). En effet, la LRE dispose de toute la sécurité juridique dont vous avez besoin en cas de litige.
Strict équivalent juridique d’un courrier recommandé papier traditionnel, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée (cf. article L100 du CPCE). Bénéficiant également d’une vérification d’identité de l’expéditeur lors de l’envoi puis du destinataire pour la réception du courrier, la LRE garantit à l’expéditeur que sa lettre sera transmise à la bonne personne. Aussi, l’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi, de réception/de négligence/de refus consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24. Grâce à cette conservation, vous rationaliserez vos flux documentaires et vous pourrez aisément prouver la date et le contenu du courrier en cas de litige. Économique également, l’envoi d’une LRE ne coûte que 3,49€ HT* (*tarif en vigueur le 25/11/2021) quelques soit le volume de vos pièces jointes.
Dénomination sociale du preneur
Prénom et nom du représentant du preneur (à titre facultatif)
{Renseigner les informations du bailleur}
Fait {ville} le {date}
Objet : Déspécialisation plénière du bail commercial
S’agissant du bail commercial que nous avons conclu le {date de la signature du contrat}, par acte sous seing privé, pour une durée {renseigner la durée du contrat}, portant sur les locaux situés {indiquer l’adresse du local commercial}.
Ce bail a été accordé pour l’exercice exclusif de l’activité suivante : {remplir l’activité figurant dans le contrat}
En application de l’article L145-48 du Code de commerce, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, nous sollicitions l’autorisation de modifier la destination des locaux pour y exercer l’activité nouvelle suivante : {indiquer la nature de la nouvelle activité envisagée}
Cette nouvelle activité est alliable avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
A toutes fins utiles, il est reproduit ci-après les deux derniers alinéas de l’article L145-9 du Code de commerce :
Le propriétaire doit, dans le mois suivant cette demande, en avisant, par lettre recommandée, les locataires envers lesquels il serait contraint de ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles citées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de prescription, faire connaitre leur position dans le mois de cette notification.
À défaut par le propriétaire d’avoir, dans les 3 mois de la demande, indiqué son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, son silence vaut pour acceptation. »
Dans l’attente de votre réponse, nous nous tenons à votre disposition pour toutes informations complémentaires.
Recevez Madame, Monsieur, mes salutations respectueuses.
Signature du preneur
Le montant du loyer d’un bail commercial est librement fixé entre les parties lors de sa formation. Toutefois, le montant est généralement fixé sur la base de la valeur locative des locaux. Encadrée par la loi, la révision du loyer d’un bail commercial n’est possible qu’à certaines conditions que nous verrons à travers cet article.
Lors de la formation du bail, les parties contractantes fixent librement le montant originel du loyer. En contrepartie, les augmentations ultérieures du loyer sont encadrées par la loi. En principe, le droit commun prévoit que le montant des loyers ne peut être modifié au cours du bail sauf si une clause d’indexation figure dans le contrat. Dans le cadre d’un bail commercial, les clauses d’indexations sont autorisées à certaines conditions. Cependant, la loi a également prévu un système de révision du montant du loyer légal au cours du bail.
La révision du montant du loyer au cours du bail, peut intervenir à l’occasion d’une échéance triennale ou en cas d’ajustement à la valeur locative.
Bien qu’elle ne soit pas prévue dans le contrat, cette révision est un droit dont jouit le propriétaire d’un local commercial. Possible tous les 3 ans lors d’une échéance triennale, la demande de la révision triennale doit être notifiée au preneur soit par LRAR, soit par LRE (lettre recommandée électronique), soit par acte d’huissier.
Comme vu précédemment, la révision de loyer à l’échéance triennale est légale et peut être demandée soit 3 ans après l’entrée du locataire ou de la dernière révision. Cette révision peut être à l’initiative des deux parties contractantes même si en pratique la demande émane généralement du bailleur. En cas de défaut d’accord, le montant du loyer sera déterminé par le Président du TGI (Tribunal de Grande Instance) compétent.
Selon l’article L145-33 du Code de commerce, le principe de la révision du loyer émane de l’ajustement du loyer à la valeur locative. La valeur locative n’est pas utilisée pour déterminer le montant du loyer initial puisqu’il est fixé librement par les parties mais sert de référence pour la révision des loyers au cours du bail et à son renouvellement. Selon ce même article du Code de commerce, différents critères doivent être pris en compte pour son élaboration :
En contrepartie, la valeur locative ne prend pas en compte la rentabilité du commerce du preneur ni même les potentiels améliorations qu’il a pu apporter au local.
Pour la déterminer, voici son calcul : Loyer x (indice de référence en cours / indice de référence lors de la signature du contrat).
Toutefois, la hausse du loyer est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence qui varie selon les activités qu’exerce le preneur : on retient l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAR) pour toutes les autres activités. Ainsi, cette hausse est encadrée par la loi afin qu’elle ne soit pas insupportable pour le locataire. En effet, l’article L.145-38 alinéa 3 du Code de commerce prévoit que la hausse ou la baisse du loyer dépende d’un indice.
En revanche, les loyers révisés ne sont pas fixés à la valeur locative lorsqu’elle subit une augmentation importante.
Dans les cas suivants, le propriétaire pourra demander le déplafonnement de la révision du loyer au preneur :
Dans ces cas, l’augmentation du loyer pourra être supérieure à celle qui aurait découlé de l’application de l’indice de référence.
Toutefois, la loi Pinel encadre ce système de déplafonnement. En effet, chaque année, le loyer ne pourra augmenter que de 10% par rapport au loyer appliqué au cours de l’année précédente.
En résumé, le loyer révisé doit être déterminé à l’intérieur d’une double limite, assurée d’une part par le plafond qui découle de la variation de l’indice, et d’autre part, par un plancher qui correspond au montant du loyer contractuel.
Les parties contractantes peuvent aussi opter pour une clause d’échelle mobile. Cette dernière permettra de réviser le loyer de plein droit et automatiquement en fonction de la période qui aura été déterminée dans le contrat. La révision sera basée sur l’indice de référence qui sera déterminé dans le bail. Ainsi, cette clause permettra de réviser le loyer sans que le bailleur ait besoin de notifier son preneur au préalable.
Bon à savoir : Les parties pourront se référer soit à l’ILAR ou à L’ILC selon l’activité exercée par le preneur.
En pratique, les parties optent pour une révision annuelle du montant du loyer. Toutefois, ces dernières peuvent déterminer d’autres modalités de révision de loyer dans le bail. Attention, il est important de noter que la clause d’échelle mobile est différente de la clause-recette. En effet, ces deux clauses ne sont pas soumises au même régime juridique.
Comme vu précédemment, la clause d’échelle mobile permet aux parties de faire varier le montant du loyer en fonction de la valeur d’un indice. Cette dernière est légale du moment que la variation du montant du loyer est fondée sur un indice qui est en relation directe avec l’activité d’une des parties ou l’objet du bail. L’avantage de cette clause réside dans le fait que la révision a lieu à la période qu’auront choisie les parties. En effet, avec la révision légale, la périodicité est déterminée (tous les 3 ans à l’échéance d’une période triennale).
Toutefois, cette clause reste encadrée par la loi. En effet, une révision judiciaire pourra être demandée chaque fois que le montant du loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment déterminé par application de la clause. À la suite de ce contrôle, le loyer sera alors aligné à la valeur locative à condition que la variation du loyer qui résulte de cette révision n’entraine pas une augmentation de plus de 10% du montant comparé à celui payé au cours de l’année passée. Ensuite, la clause d’échelle mobile débutera sur cette nouvelle base, jusqu’à ce qu’une hausse ou une baisse d’au moins 25% soit encore une fois constatée. Aussi, l’application de cette clause n’évite pas la révision légale aussi appelée révision triennale.
Au terme du contrat, le preneur bénéficie d’un droit de renouvellement du bail commercial. S’il opte pour un renouvellement du contrat, le bailleur pourra alors modifier librement le montant de son loyer. Pour cela, deux cas de figures sont envisageables :
Si le preneur refuse la révision du montant du loyer mais accepte toutefois le renouvellement en sachant que le silence vaut pour acceptation, le conflit d’intérêt sera géré par la commission départementale de conciliation ou bien le TGI (Tribunal de Grande Instance) compétent en cas d’échec de la conciliation.
Bon à savoir : Si le bailleur refuse la demande de renouvellement du bail du preneur, il sera tenu de payer une indemnité d’éviction à ce dernier. Pour en savoir plus sur le calcul de l’indemnité d’éviction ou le renouvellement d’un bail commercial, des articles portant sur ces sujets sont déjà disponibles sur notre blog.
Concernant le nouveau montant du loyer, il est librement déterminé. Toutefois, ses modalités d’augmentation seront identiques à celles que nous avons vues dans les chapitres sur la révision en cours de bail. Il est important de noter que le changement des facteurs locaux de commercialité dans le cadre d’un bail commercial opère à l’occasion du renouvellement du bail ou aux échéances triennales.
Attention, le plafonnement des révisions ne sera pas exécutable en cas de changement de la destination des lieux ou des facteurs de commercialité ou en cas de changement majeur des attributs du local. Aussi, cela ne serait pas applicable si le bail initial était conclu pour plus de 9 ans.
Vous avez omis de réviser le loyer du bail à l’occasion de l’échéance d’une période triennale ou annuelle, et ce même pendant plusieurs années ?
En cas de révision tardive, aucune rétroactivité du paiement du loyer n’est autorisée, il convient au bailleur d’être réactif. En effet, si ce dernier a omis d’augmenter le montant du loyer lorsqu’il en avait l’occasion, il ne peut réclamer au preneur de régler les montants qu’il n’a pas demandés jusqu’à la prochaine révision.
La validité d’un contrat de sous-location d’un bail commercial repose sur deux principales règles : l’obtention de l’accord préalable du bailleur et le concours du bailleur au contrat de sous-location. Dématérialisez votre envoi pour obtenir la réponse de votre bailleur plus rapidement. AR24 vous accompagne dans ces procédures en vous mettant un modèle de courrier type gratuit à votre disposition.
Vous souhaitez recourir à la sous-location de votre bail commercial pour ne plus subir la perte d’un loyer ?
Le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de bénéficier de tout ou partie du local en échange d’un loyer.
En principe, la sous-location d’un bail commercial est interdite, sauf clause contraire ou autorisation préalable du propriétaire.
La sous-location peut être totale ou partielle, si le preneur et le sous-locataire se partagent les locaux en question.
En cas de sous-location sans accord préalable du propriétaire ou clause l’autorisant, le propriétaire est autorisé à mettre fin au bail du preneur ou de refuser le renouvellement du contrat.
Vous n’avez pas besoin de l’intégralité de votre local commercial pour exercer votre activité ?
La sous-location de votre bail commercial est donc la solution qu’il vous faut !
Pour ne plus subir de pertes et garder un contrôle partiel sur votre contrat, il est possible de recourir à la sous-location du bail commercial.
Grâce à la sous-location, vous pouvez continuer à tirer parti de votre bail.
Bon à savoir : La sous-location partielle des locaux est possible. En effet, le preneur occupera la partie qui ne sera pas concernée par la convention de sous-location.
La légalité d’un contrat de sous-location de bail commercial repose sur certaines mentions obligatoires.
En effet, sans l’autorisation au préalable du bailleur ou sans accord conventionnel entre les parties, la sous-location est jugée irrégulière.
Pour éviter cela, le preneur doit exprimer sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial, à son propriétaire. Pour ce faire, le preneur doit signifier cette volonté par courrier recommandé papier ou lettre recommandée électronique.
Bon à savoir : À compter de la notification par LRAR ou LRE, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour répondre à la requête de son preneur.
Cet accord doit être clair et non équivoque c’est-à-dire qu’il doit laisser aucune place à l’interprétation.
Attention : Demander l’accord de son bailleur par écrit permet de disposer de la preuve juridique de son accord pour le contrat de sous-location du bail commercial.
Enfin, le bailleur doit concourir au contrat de sous-location dans un délai de 15 jours. Passé ce délai, la sous-location sera qualifiée d’irrégulière.
Le concours du bailleur au contrat de sous-location d’un bail commercial permet de rendre ce contrat opposable au propriétaire et donc de permettre au sous-locataire d’exercer ses droits auprès de ce dernier.
Objet : Demande d’autorisation de sous-location
À la suite des termes d’un acte sous seing privé en date du [renseigner la date de la signature du contrat], vous m’avez octroyé un bail commercial portant sur un local situé [indiquer l’adresse du local figurant dans le contrat de bail].
Je vous informe par la présente, qu’une partie de mes locaux ne sont plus utilisés pour exercer mon activité, j’envisage donc de les sous-louer.
Les mesures dudit bail relatives à la sous-location prévoient que le locataire ne pourra sous-louer tout ou partie des biens loués sans l’autorisation au préalable expresse et écrite du propriétaire.
Par conséquent, je vous saurai gré de bien vouloir autoriser expressément cette sous-location. Je resterai évidemment tenu vis-à-vis de vous de toutes les obligations découlant du contrat de bail principal.
Dans l’attente de votre accord, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
Tout d’abord, la LRE ou lettre recommandée électronique est le strict équivalent juridique de son homologue papier selon l’article L100 du CPCE. En effet, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée.
Aussi, la LRE vous permet de garder une trace de vos envois. En effet, disposant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence, de refus, vous jouirez d’une sécurité juridique optimale. Ainsi, dans le cadre de l’autorisation de sous-location d’un bail commercial, la LRE vous permettra de disposer d’une preuve de l’accord de votre bailleur en cas de litige. L’intégralité des contenus de la LRE et des preuves générées lors de l’envoi et de la réception du courrier seront disponibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
De plus, grâce à son nouveau format numérique, la LRE vous permettra de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et d’accélérer vos procédures.
Enfin, disposant d’un tarif unique à 3,49€ HT*, la LRE vous permettra de faire des économies. En effet, ce tarif comprend : la certification de l’envoi ainsi que l’envoi, 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages textes, puis la conservation des preuves sur les serveurs Français AR24 sécurisés.
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*tarif en vigueur au 04/02/2022
Au vu du nombre grandissant d’entrepreneurs en France, la location d’un local commercial est devenue une pratique courante. Pour résilier votre bail en toute sérénité, bénéficiez d’un modèle type gratuit de lettre de résiliation spécifique au preneur et au bailleur. Puis profitez de nos conseils pour résilier un bail commercial aisément par lettre recommandée électronique (LRE) AR24.
Pour informer son bailleur de son souhait de non-renouvellement du contrat de bail, le preneur doit adresser une lettre de résiliation de bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour cela, ce dernier dispose de plusieurs occasions pour le faire : à l’expiration d’une des périodes triennales (tous les 3 ans, en sachant qu’un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans), à l’occasion d’un départ à la retraite ou en cas de faillite ou d’invalidité.
Du côté du bailleur, pour mettre un terme au contrat de location, celui-ci devra informer son preneur de sa volonté de ne pas renouveler le bail par acte d’huissier. Pour cela, il devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour compenser les frais potentiels que pourrait engendrer le déménagement et l’arrêt temporaire de l’activité du preneur. Toutefois, en cas de manquements de la part du preneur, cette règle s’annule.
Aussi, il est important de noter que le bailleur doit impérativement motiver le non-renouvellement du bail. En effet, dans le cas contraire, le preneur demeure libre de contester cette décision dans les 2 ans suivant l’éviction.
Encore méconnue du grand public, la LRE (lettre recommandée électronique) est le nouvel outil indispensable pour les professionnels de l’immobilier et leurs procédures administratives. En effet, dotée de la même valeur juridique que son homologue papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’envoi d’un courrier recommandé. Se distinguant par sa rapidité et sa simplicité, la LRE possède de nombreux avantages.
Tout d’abord l’envoi d’une LRE est instantané. Ainsi, en l’adoptant, vous accélèrerez vos procédures en supprimant le délai d’acheminent de vos courriers.
Rapide oui mais également pratique, car l’envoi d’une LRE s’effectue en quelques clics depuis votre smartphone ou ordinateur. Il en sera de même pour sa réception avec une vérification de l’identité du destinataire, comme demandé par le règlement eIDAS.
L’envoi d’une LRE génère immédiatement la preuve de dépôt et d’envoi (faisant courir bien souvent les délais légaux), et ensuite de réception, de refus ou de négligence en fonction de l’action du destinataire. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de tous les éléments nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi et de chaque action réalisée. Toutes ces preuves seront conservées gratuitement sur votre espace AR24, consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7.
La LRE AR24 jouit d’un tarif unique à 3,49€ HT*. En effet, l’envoi d’une LRE peut contenir jusqu’à 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages textes.
Comme vu précédemment, la résiliation d’un bail commercial peut s’effectuer à chaque expiration d’une des périodes triennales. En pratique, ce type de contrat est conclu pour une durée minimum de 9 ans sauf en cas d’entente spécifique entre le bailleur et le locataire.
Ainsi, le bail commercial est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 9 ans tant qu’aucune des parties contractantes ne s’y oppose. De cette façon, tous les 3 ans, le preneur peut rédiger une lettre de résiliation de bail commercial.
Dans certains cas, le bailleur et son locataire peuvent choisir de conclure un bail commercial dérogatoire aussi appelé précaire. En effet, ce type de contrat de courte durée, permet au locataire entrepreneur de ne pas s’engager dans un contrat de long terme lorsque la pérennité de son activité n’est pas encore assurée.
Bon à savoir : Le bailleur et son preneur ont la possibilité de conclure plusieurs baux dérogatoires tant que ceux-ci ne dépassent pas 3 ans au total.
Attention, il est important de noter qu’il n’y a pas besoin de modèle type de lettre de résiliation de bail commercial dérogatoire puisque les parties ne sont en principe pas autorisées à rompre prématurément le contrat. Ainsi, le bail commercial dérogatoire ne donne droit ni au renouvellement tacite du contrat ni à l’indemnité d’éviction. Sauf si la résiliation anticipée avait été prévue dans une clause au contrat.
Par conséquent, le bail commercial dérogatoire présente de nombreux avantages pour les jeunes entrepreneurs qui ne souhaitent pas s’engager sur du long terme. Toutefois, l’impossibilité de résilier le bail avant son terme peut être un vrai problème pour ceux qui désirent rester libres.
Le bail commercial aussi connu sous le nom de bail 3-6-9 fait ainsi référence aux périodes triennales au cours duquel le contrat peut être résilié. Après avoir évoqué le fonctionnement classique d’un bail commercial, nous allons à présent nous intéresser aux spécificités de ce contrat.
Pour mettre fin à un bail commercial, les parties peuvent aussi avoir recours à certaines clauses spéciales figurant dans le contrat. En effet, lors de la signature du contrat, les parties contractantes peuvent prévoir une clause appelée résolutoire afin de rompre plus aisément le contrat. Cette clause peut porter sur l’usage du local, les travaux effectués sans avoir obtenu au préalable l’accord du bailleur, les loyers impayés, la sous-location sauvage, etc.
Il est important de noter que ces clauses doivent nécessairement être insérées au contrat avant la signature de ce dernier. En effet, elles ne pourront en aucun cas être ajoutées ultérieurement dans le contrat.
En cas d’existence d’un des cas cités précédemment, le bailleur sera en droit de procéder à l’éviction du preneur sans compensation financière ni lettre de résiliation grâce à ces clauses. Quant au preneur, il n’aura plus qu’à quitter les lieux, puisqu’il sera en incapacité de remettre en cause les raisons avancées par le propriétaire.
(Informations personnelles du locataire)
Nom et Prénom
Code postal / Ville
Téléphone / Adresse email
Nom et Prénom / Raison sociale
Fait à ____, le__/__/__
(Par LRAR ou LRE)
Objet : Non reconduction du bail commercial
Actuellement occupant du local situé au [adresse du local commercial], par ce courrier je vous informe de ma décision de ne pas reconduire le contrat de location conclu le [date] entre [nom de l’entreprise du locataire] et vous-mêmes.
Partie facultative si la résiliation est effectuée à l’expiration d’une des périodes triennales : Cette demande de congé est motivée par [renseignez les motifs pour lesquels vous ne souhaitez pas renouveler le contrat].
Conformément à l’article L-145-4 du Code de commerce, je vous donne congé à l’échéance d’une période triennale puis du délai de préavis de six mois. Ce délai commencera à courir le jour de la réception de ce courrier et mon congé sera alors effectif le __/__/__.
Je vous propose de rétrocéder les clés et de procéder à l’état des lieux de sortie le [date].
Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires, Madame, Monsieur et vous prie d’agréer mes meilleures salutations.
(Attention, le preneur doit conserver une copie de ce document signé)
(Informations personnelles du propriétaire)
Téléphone / Adresse mail
(Informations personnelles relatives au preneur)
Au moyen de cette lettre, je vous informe de ma volonté de ne pas reconduire le contrat de bail commercial que nous avons conclu le [date] et qui concerne le local situé au [adresse du local commercial]. Cette décision s’explique [renseigner les motifs pour lesquels vous ne souhaitez pas renouveler le contrat].
De ce fait, conformément à l’article L-145-14 du Code de commerce, je dois vous verser une indemnité d’éviction qui fera l’objet d’une évaluation par un expert. Je vous recontacterai prochainement pour vous énoncer le montant.
Vous souhaitant bonne réception, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes meilleures salutations.
Signature du bailleur
(Attention, un exemplaire signé doit être conservé par le propriétaire)
*tarif en vigueur au 14/10/2021
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur d’un bail commercial jouit d’un droit de préemption (aussi connu sous le nom de droit de préférence) lorsque le bailleur décide de céder le local loué. Ainsi, en cas de mise en vente du local loué, le preneur bénéficie d’une priorité sur l’achat du bien.
Bon à savoir : le droit de préemption du locataire ne doit pas être confondu avec le droit de préemption urbain qui permet à la commune d’être prioritaire sur l’achat du local commercial en cas de cession.
Lorsque le bailleur d’un bail commercial décide de vendre son bien, le preneur est prioritaire sur l’achat du bien. En effet, selon l’article L145-46-1 du Code de commerce issu de la loi Pinel, le droit de préemption dont dispose le preneur permet à celui-ci d’avoir une priorité sur l’achat par rapport aux autres acheteurs potentiels.
Le principal objectif de ce droit est de pérenniser l’activité professionnelle du preneur puis rééquilibrer les relations entre le propriétaire et son locataire.
Dès lors que le bailleur envisage de céder son bail commercial ou artisanal, il doit impérativement proposer à son preneur de l’acquérir. C’est ainsi que le preneur peut exercer son droit de préemption.
Toutefois, dans les cas suivants, le droit de préemption ne peut être appliqué :
Lorsque le bailleur d’un local commercial ou artisanal songe à céder son bien, il doit impérativement notifier son preneur de son intention de vente au moyen d’une LRAR (lettre recommandée papier) ou d’une LRE (lettre recommandée électronique). La LRE permet au bailleur de bénéficier de la preuve du contenu (grâce à l’horodatage qualifié) en plus des preuves associées au recommandé.
Le courrier que le bailleur aura envoyé à son preneur devra impérativement spécifier le prix et les conditions de la vente sous risque de nullité. Cette lettre prendra la valeur d’offre de vente pour le preneur.
Le preneur a 1 mois à compter de la date de la notification pour répondre à l’offre du bailleur. La forme de la réponse est libre sauf si des mentions du bail le précisent.
Concernant la réponse du locataire, 3 cas de figure sont possibles :
Bon à savoir : Si le preneur accepte l’offre et qu’il recourt à un prêt bancaire pour acquérir le bien, le délai pour la vente du bien est porté à 4 mois.
Le droit de préemption relevant de l’ordre public, aucune clause ne peut priver le preneur de l’exercice de ce droit.
En conclusion, depuis la Loi Pinel, le preneur bénéficie du droit de préemption en cas de cession du local, sauf dans certains cas spécifiques que nous avons cités ci-dessus dans lesquels le droit ne peut être exercé. La LRE est une solution rapide et pratique pour notifier rapidement votre locataire de la vente du bien.
Selon l’article L.145-9 du Code de commerce, le bail commercial se rompt sous l’effet d’un congé. En effet, à défaut de congé, le bail commercial se prolongera tacitement au-delà du terme initialement fixé dans le contrat. Le congé d’un bail commercial peut être donné soit à l’échéance triennale (tous les 3, 6 ,9 ans) soit à l’échéance contractuelle (au terme du contrat).
Le locataire d’un bail commercial est autorisé à résilier son contrat de plein droit, sans avoir besoin de motiver son choix tant qu’il respecte le délai et la forme du congé.
Le congé du preneur peut être donné soit à l’expiration d’une des périodes triennales soit au terme du contrat et respecter un délai de préavis de 6 mois. Aussi, le congé donné par le preneur devra prendre la forme d’une LRAR ou LRE (lettre recommandée électronique).
Le bailleur doit quant à lui motiver son congé. Pour cela, la loi a prévu un certain nombre de situations particulières engendrant la résiliation du contrat. Ces situations sont les suivantes : construction, reconstruction, élévation du bâtiment, réaffectation du local d’habitation accessoire à cet effet, exécution de travaux dans le cadre d’une restauration immobilière, en cas de démolition de l’immeuble pour un projet de renouvellement urbain puis lorsque le preneur manque à ses obligations.
Le bailleur est autorisé à donner congé soit au terme d’une période triennale ou à la fin du bail tant qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois. La résiliation devra être donnée par acte extrajudiciaire et renseigner le motif du congé puis indiquer que le preneur est libre de refuser le congé ou faire l’objet d’indemnité d’éviction.
Pour accélérer vos procédures de résiliation de bail commercial, nous vous recommandons d’utiliser une LRE (lettre recommandée électronique). En effet, selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée papier. L’envoi d’une LRE est instantané. Ainsi, grâce à son format 100% numérique, la LRE vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers.
Pour profiter de tous ces avantages, voici les étapes à suivre pour résilier son bail commercial avec la LRE AR24 :
Quelques minutes après l’envoi, l’expéditeur recevra ses preuves de dépôt et d’envoi. L’ensemble des preuves et du contenu des courriers seront conservés gratuitement sur nos serveurs français sécurisés. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de tout ce dont vous avez besoin pour prouver le contenu et la date de l’envoi.
Nécessitant l’accord du bailleur au préalable, la sous-location est une convention permettant au locataire titulaire du bail de mettre à disposition tout ou partie des locaux à un tiers, en échange d’une compensation financière.
Selon l’article L145-31 du Code de commerce qui encadre le régime des baux commerciaux, la sous-location partielle ou totale des locaux commerciaux est interdite, sauf accord du bailleur ou présence d’une convention contraire. Ainsi, si le locataire d’un bail commercial souhaite procéder à la sous-location de tout ou partie de son local, il devra en informer son bailleur au préalable afin d’obtenir son accord, ou prévoir une clause spécifique dans le contrat de bail. Il est donc essentiel pour le preneur d’obtenir une autorisation claire du bailleur pour que la sous-location du bail commercial soit valide.
Bon à savoir : En cas de sous-location sans avoir obtenu l’accord au préalable du bailleur, ce dernier pourra de plein droit mettre un terme au bail du locataire titulaire ou refuser le renouvellement de son contrat. Dans ce cas, le preneur sera déchu de sa propriété commerciale et le bailleur ne sera donc plus tenu au versement d’indemnité d’éviction.
Il est important de noter que lorsque la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, cette dernière est rattachée au contrat de bail initial et est donc soumise aux mêmes modalités.
Pour être valable, la sous-location du bail commercial doit répondre à certaines modalités de validité.
Avant toute chose, le locataire titulaire doit indiquer formellement à son bailleur, sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux commerciaux. Pour cela, ce dernier doit manifester sa volonté auprès de son bailleur par LRAR, LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte d’huissier. À compter de la notification du bailleur, ce dernier aura 15 jours pour répondre favorablement ou non à la demande du preneur.
Attention ! En cas d’absence de réponse du bailleur, son silence sera synonyme d’acceptation.
Comme vu précédemment, toute sous-location de bail commercial doit faire l’objet d’un accord tacite ou exprès du propriétaire. Une clause peut aussi être ajoutée dans le contrat de bail.
Dans tous les cas, nous vous recommandons d’obtenir l’accord de votre bailleur par écrit afin que vous puissiez garder une preuve devant un tribunal.
Il est important de noter qu’en cas d’acceptation du bailleur, le sous-locataire bénéficie des mêmes droits et obligations que le locataire titulaire.
Bien que le propriétaire ait donné son accord à la sous-location du local commercial, ce dernier doit toutefois concourir à cette convention. En effet, selon l’alinéa 2 de l’article L145-31 du Code de commerce, le bailleur dispose de 15 jours pour faire savoir s’il concourt ou non au contrat de sous-location. Dans le cas contraire, la sous-location sera considérée comme illégale. Le concours du propriétaire à cette convention permet au sous-locataire de faire valoir ses droits aussi auprès de ce dernier. Il est donc essentiel pour la sécurité du sous-locataire d’effectuer cette démarche si le locataire titulaire ne le fait pas de lui-même.
Comme vu précédemment, le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire titulaire. Ainsi, si le locataire titulaire souhaite mettre un terme au bail commercial à l’occasion d’une période triennale, la sous-location prendra également fin.
Aussi, si le montant du loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire sera libre de demander une augmentation au moins égale à la différence entre les deux loyers.
Malgré qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire, ces derniers sont soumis au respect de certaines obligations et possèdent des droits qu’ils peuvent exercer. En effet, si par exemple le propriétaire fait face à un loyer/ charges impayés, il peut se retourner directement auprès du sous-locataire. Toutefois, si le montant du loyer de la sous-location est inférieur à celui de la location principale, le propriétaire ne pourra agir contre le sous-locataire qu’à hauteur de son loyer.
Le sous-locataire est aussi tenu de respecter la destination des locaux sauf mentions contraires.
Au terme du contrat de bail commercial, si le propriétaire refuse la demande de renouvellement du locataire titulaire, le sous-locataire n’aura aucun moyen d’action quant au non-renouvellement de son contrat. Cependant, au titre de la propriété commerciale, le locataire titulaire et son sous-locataire bénéficierons d’indemnité d’éviction pour la gêne occasionnée.
Dans le cas contraire, si le propriétaire accepte la demande de renouvellement du bail commercial du locataire titulaire, alors il sera contraint, en principe, de renouveler aussi celui du sous-locataire.
S’agissant des relations contractuelles du sous-locataire et du locataire principal, ils sont tous les deux liés de façon directe. Ce qui signifie que le sous-locataire dispose des mêmes obligations qu’un locataire lambda, comme le paiement du montant du loyer et des charges.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, une LRE peut être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR, comme la demande de sous-location dans le cadre d’un bail commercial. 100% dématérialisé, l’envoi d’une LRE est instantané. Ainsi, cela vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et par la même occasion de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de la première présentation officielle du courrier au destinataire, qui correspond au lendemain de la date inscrite sur la preuve de dépôt et d’envoi d’une LRE.
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*tarif en vigueur au 03/09/2021
En principe, un bail commercial prend fin sous l’effet d’un congé. En effet, sans demande de résiliation d’une des parties, le contrat est prolongé tacitement c’est-à-dire au-delà du terme prévu initialement dans le contrat. Toutefois pour donner congé, certaines règles doivent être respectées par les parties.
À travers cet article, nous verrons : comment mettre fin à un bail commercial, quelles sont les règles à respecter par le bailleur et son preneur pour donner congé puis, pourquoi opter pour la LRE d’AR24 pour résilier vos contrats de baux commerciaux.
Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location professionnel qui est signé pour une durée de 9 ans. Toutefois, le locataire est autorisé à donner congé lors de chaque période triennale (3, 6, 9 ans) ou à l’échéance contractuelle.
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut donner congé pour des motifs divers, tant qu’il respecte les délais et la forme du congé. En effet, le preneur peut aussi bien mettre un terme au contrat pour cessation d’activité ou départ à la retraite. Toutefois, pour que son congé prenne effet, le preneur doit respecter un certain délai de préavis et notifier son bailleur par LRAR ou LRE.
Bon à savoir : Le décès du preneur n’entraine pas nécessairement la fin du bail commercial !
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut aussi bien donner congé lors de l’expiration d’une des périodes triennales ou à l’échéance contractuelle, du moment qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Toutefois, en cas de résiliation pour départ à la retraite, le preneur peut prendre sa retraite à tout moment, c’est-à-dire sans attendre l’expiration d’une des périodes triennales ou l’échéance contractuelle tant qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Aussi, le preneur peut donner congé pour une date prématurée tant qu’il respecte un délai de préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance d’une période triennale. Toutefois, le congé prendra effet uniquement lors de la première échéance triennale. En effet, par exemple si le locataire donne congé pour le 1er juillet 2017 alors que l’échéance triennale est prévue le 1er juillet 2018, alors le congé prendra officiellement effet le 1er juillet 2018.
Attention, concernant les résiliations tardives, il est important de noter que si le preneur donne congé pour une date postérieure à l’échéance, le bail se poursuit. En effet, si l’échéance est prévue le 30 mars 2017 et que le preneur donne congé le 30 avril 2017 alors son congé ne sera pas pris en compte et le bail se poursuivra.
S’agissant de la forme du congé, il doit être envoyé soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) soit par le biais de son équivalent numérique : la lettre recommandée électronique (LRE), soit par acte d’huissier.
Avant la Loi Pinel, une clause dans le contrat de bail commercial prévoyait une indemnité au profit du bailleur si le preneur donnait congé en cours de bail, puisque cette faculté de résiliation triennale n’était pas d’ordre public. Dorénavant, cette faculté étant d’ordre impératif, il semble donc audacieux de prévoir le versement d’une indemnité au profit du bailleur en cas de congé du locataire, d’autant plus que le montant de l’indemnité est tel qu’il est dissuasif pour le preneur.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et donner congé au locataire dans des cas précis définis par la loi.
Voici ces cas :
Ainsi, dans l’une de ces situations, le bailleur est autorisé à récupérer son bien avant le terme du bail et de résilier le contrat peu importes les clauses figurant dans le contrat.
Aussi, lors de l’échéance contractuelle, le bailleur peut refuser librement le renouvellement du bail dès qu’une des conditions ouvrant au droit de renouvellement fait défaut. Le défaut d’immatriculation au RCS du preneur en est un bon exemple.
Tout comme le preneur, dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou du terme du contrat.
Concernant les congés tardifs, contrairement au preneur, le bailleur peut donner congé tardivement. En effet, bien que le congé ne prenne pas fin à l’échéance indiquée par le bailleur il prendra effet uniquement lors de la prochaine échéance triennale. Ainsi, quelle que soit la date à laquelle le bailleur envoie son congé, ce dernier prendra effet lors de l’expiration de la période triennale la plus proche.
S’agissant de la forme, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, le congé donné par le bailleur doit impérativement être délivré sous acte d’huissier et préciser les motifs pour lesquels il est donné. De plus, le congé doit indiquer clairement au locataire que s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, ce dernier doit saisir le tribunal dans les 2 ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné.
En conclusion, le bailleur devra impérativement donner congé par acte d’huissier, mentionner les motifs du congé puis signifier à son preneur qu’il peut contester ce congé ou faire la demande d’une indemnité d’éviction.
En principe, dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction à son locataire lorsqu’il souhaite mettre un terme au bail. En effet, le bail commercial étant assez protecteur pour le locataire, permet au locataire de bénéficier d’une indemnité d’éviction, en cas de refus de renouvellement du bail, ou de congé donné par le bailleur. L’indemnité peut soit être offerte lors du congé par le bailleur, soit faire l’objet d’une demande du locataire. Dans ce cas, le preneur disposera de 2 ans à compter de la réception du congé pour en faire la demande auprès du tribunal.
Plus rapide et plus économique que son homologue papier, la lettre recommandée électronique (LRE) présente de nombreux avantages.
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier, la LRE peut tout à fait être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR. Ainsi, la LRE est tout à fait indiquée pour vos résiliations de bail commercial. La LRE vous permet d’envoyer vos résiliations de bail en seulement quelques minutes. En effet, elle offre l’opportunité à celui qui la choisit de notifier son destinataire depuis son ordinateur sans avoir besoin de se déplacer. Il en sera de même pour le destinataire lors de la réception de son courrier. En effet, le destinataire n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail professionnelle et à s’identifier pour ensuite accuser réception du courrier.
Ce procédé assure à l’expéditeur, que son courrier à bien été remis à la bonne personne.
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*tarif en vigueur au 3 Juin 2021.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail ou d’exercer son droit de reprise. Toutefois, ce refus doit être justifiable et en principe faire l’objet d’un dédommagement. Ce dédommagement prend la forme d’une indemnité d’éviction, qui est censée couvrir la valeur du droit au bail. Cependant, en cas de motif grave et légitime du locataire, le bailleur n’est plus contraint de verser d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial.
Dès l’instant où le locataire ne remplit pas les conditions exigées pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le bailleur peut refuser le versement de l’indemnité d’éviction, sauf clauses contraires prévues dans le contrat.
Si le locataire n’est pas immatriculé au RCS lors de la délivrance du congé alors il peut se voir refuser tout droit au renouvellement du bail commercial et au versement d’une indemnité. En effet, si le locataire ne détient pas le statut des baux commerciaux, il ne remplit pas les conditions exigées pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et de la compensation financière. Aussi, si le bailleur a tout d’abord offert le renouvellement ou le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire, il peut par la suite se rétracter si les conditions d’application ne sont pas respectées. Cela est également valable, si le bailleur avait eu connaissance du défaut d’immatriculation de son locataire lors de la délivrance du congé.
En principe, la détention de l’immatriculation au RCS par le locataire est obligatoire pour que le bail bénéficie du statut des baux commerciaux et qu’il puisse ainsi percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de son contrat. Toutefois, dans certains cas, le bail peut prévoir des dispositions contraires et être soumis au statut des baux commerciaux bien que le locataire ne remplisse pas toutes les conditions requises. Ainsi, puisque le bail le prévoit, le locataire jouira de son droit à une indemnité d’éviction même s’il n’est pas immatriculé au RCS lors de la délivrance du congé.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut proposer au locataire d’occuper un nouveau local comparable au local actuel. En effet, ce nouveau local doit répondre à tous ses besoins et être situé à proximité du local courant. Pour ce faire, le bailleur doit donner congé en décrivant scrupuleusement le local de substitution proposé au locataire. Ce dernier, disposera alors d’un délai de 3 mois pour répondre. A noter : le local de remplacement doit exister lorsque le congé est délivré. En effet, proposer un local en cours de construction, bien qu’il réponde à tous les besoins du locataire, n’exempt pas le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction.
Ainsi, si le locataire accepte, il percevra une indemnité lui permettant de couvrir sa privation temporaire de jouissance à savoir sa moins-value éventuelle sur son fonds de commerce puis ses frais de déménagement/ emménagement.
La loi ne définit pas clairement quels motifs le bailleur peut citer pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction. Ainsi, il peut s’agir, de tous les manquements aux obligations définies dans le contrat de bail et commis par le locataire.
En principe, ce sont les mêmes erreurs que celles qui permettent au propriétaire d’invoquer la résiliation du bail en justice :
En outre, le bailleur ne peut pas tirer parti d’un litige à titre personnel avec son locataire.
Il pourra uniquement évoquer des faits :
Dans le cas où l’immeuble serait insalubre et qu’un arrêté préfectoral aurait ordonné sa démolition, ou aurait interdit son occupation, le bailleur ne sera pas tenu de verser d’indemnité d’éviction malgré son refus de renouvellement du bail. Cette règle s’applique également dans le cas où l’immeuble serait jugé trop dangereux pour l’occuper. Par ailleurs, le bailleur n’a aucune obligation concernant la potentielle reconstruction de l’immeuble ou s’il se lance d’y incorporer des locaux commerciaux. Cependant, s’il choisit d’y inclure des locaux commerciaux, alors, l’ancien locataire jouira d’un droit de priorité et ce même si le bailleur envisage de les exploiter. Pour ce faire, le locataire doit à son départ ou bien 3 mois après qu’il a quitté les lieux, faire savoir à son bailleur qu’il compte se prévaloir de son droit de priorité par le biais d’un huissier.
En principe, le bailleur doit tout d’abord mettre en demeure son locataire. Pour cela, il doit lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il précisera les faits qu’il reproche à son locataire. La lettre recommandée peut être envoyé au format papier (LRAR) ou au format électronique (LRE). Ce courrier peut être adressé soit avant ou après le congé, toutefois, il doit être remis au moins un mois avant le jugement portant sur la conformité du refus de renouvellement du bail.
Ainsi, le locataire bénéficiera d’un mois pour corriger ses erreurs.
S’il y parvient, le bailleur ne pourra plus utiliser cette faute pour justifier son refus de renouvellement et sera contraint de payer l’indemnité d’éviction.
Dans le cas contraire, le bailleur pourra invoquer le manquement à ses obligations et refuser le paiement de l’indemnité si et seulement si le tribunal juge que la faute est suffisamment importante.
L’envoi d’une mise en demeure n’est pas toujours nécessaire. En effet, si le locataire ne remplit plus les conditions légales lui permettant de bénéficier de son droit au renouvellement au bail commercial ou encore que le manquement qu’il lui ait reproché entraine une situation irréversible telle que la cession définitive de l’exploitation du fonds de commerce, alors, l’envoi d’une mise en demeure n’a plus grand intérêt. Cependant, si la cessation d’activité n’est que temporaire, alors, l’envoi d’une mise en demeure pour reprise de l’exploitation du fonds de commerce est obligatoire.
Un avenant au bail commercial est un document écrit qui permet soit d’introduire une nouvelle clause ou de modifier certaines conditions déjà existantes dans votre contrat de bail commercial. Pour éviter toutes incompréhensions, il est indispensable de préciser clairement quels changements avez-vous effectué dans le bail initial. Enfin, l’avenant peut aussi bien émaner du bailleur que de son locataire et devra nécessairement être ratifié par les deux parties.
Susceptible d’évoluer, le contrat de bail commercial ne peut être modifié. Ainsi, en cas de changement de conditions de vie du locataire ou du bailleur, seul l’avenant permettra de garder un contrat de bail à jour et en règle. Ajouté au bail principal, l’avenant ne vient pas remplacer le contrat de bail. En effet, le bail initial ne subira aucune transformation et devra même être glissé en annexe lors de l’envoie de l’avenant.
Ainsi, l’avenant permet de transformer certaines clauses du contrat de bail initialement signé, afin que ce contrat s’adapte au mieux à la situation actuelle des parties. Enfin, les deux documents (le contrat de bail / avenant) doivent être soigneusement conservés puisque l’avenant ne sert qu’à mettre en exergue les potentiels changements qu’il serait légitime de faire dans le contrat de bail.12
Pour être valable juridiquement, l’avenant doit contenir certaines informations telles que :
Enfin, pour officialiser votre avenant, l’utilisation d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique) est requise. En effet, pour être valide, la forme et le contenu de l’avenant comptent.
Comme évoqué précédemment, l’avenant vient apporter quelques modifications aux clauses figurant dans le contrat de bail commercial. Ainsi, en cas d’évènements particuliers venant entraver les termes du contrat, la rédaction d’un avenant est indispensable pour mettre à jour le bail en cours d’exécution.
Toutefois, avant de rédiger un avenant au bail commercial, une discussion entre le bailleur et son locataire est nécessaire afin d’éviter tout litige ultérieur.
Comme vous le savez, l’exploitation d’un fonds de commerce est rarement un long fleuve tranquille. En effet, de nombreux évènements comme le changement d’activité principale ou encore la sous-location peuvent justifier l’usage d’un avenant au contrat de bail.
Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici 4 cas d’usage de l’avenant au bail commercial :
Selon l’article L.145-1 du Code de Commerce, le locataire n’est pas autorisé à sous-louer toute ou partie du local commercial qu’il occupe. En effet, pour obtenir ce droit, le locataire doit avant tout prévenir son bailleur puis recevoir son accord.
Si vous souhaitez modifier cette disposition qui vous empêche de sous-louer votre local, cela est possible, il vous suffira d’en discuter avec votre bailleur puis de négocier un avenant.
Dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, si la surface locative a évolué, il est alors nécessaire de rédiger un avenant pour mettre à jour le montant du loyer. Il en est de même, si à la suite de travaux, le local a subi une nette amélioration.
En pratique, le bail commercial comporte une clause précisant la nature des activités qui peuvent être exercées au sein des locaux loués. Or, si le preneur souhaite modifier la destination des locaux figurant dans le contrat de bail, il sera contraint de formaliser cette évolution par le biais d’un avenant.
Protecteur pour le locataire, le bail commercial, ne permet pas au bailleur de résilier à tout moment le contrat de bail. Ainsi, l’ajout d’une clause résolutoire permettrait au bailleur de mettre fin au bail lorsque son locataire manque à ses obligations. Ces manquements peuvent êtres : défaut de paiement, des dégradations du local etc. …
Si le bailleur souhaite intégrer cette cause, il devra alors l’ajouter par le biais d’un avenant.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel en 2014, le renouvellement du bail commercial peut faire l’objet d’un avenant. En effet, véritable réforme du contrat de bail commercial, la Loi Pinel a instauré de nouvelles conditions et notamment que les baux commerciaux doivent contenir certaines mentions comme :
Si votre bail a été conclu avant le 18 juin 2014, il est possible que votre contrat de renouvellement de bail ne soit plus à jour. Ainsi, lors du renouvellement du bail, un avenant devra être confectionné pour mettre à jour le bail et que ce dernier soit en conformité avec la Loi Pinel.
Ainsi, la production d’un avenant permet de renseigner les modifications à apporter au bail commercial. Afin que ce document vous garantisse une relation contractuelle sans litige, sa rédaction est soumise aux respects de nombreuses règles sous peine de nullité. Pour que votre avenant soit conforme, voici un exemple d’avenant que vous pouvez envoyer directement par LRAR ou par LRE :
Désignation des parties (identité du bailleur / locataire)
Rappel de la date à laquelle le bail a été signé, de la superficie et de la position géographique du local.
Modification du bail commercial :
Fait à (ville) en (nombre d’exemplaires)
Date du jour
Signatures des parties
La résiliation d’un bail commercial par le preneur est un processus simple qui nécessite cependant le respect de certaines modalités notamment en termes de forme et de délai. Alors, comment résilier un bail commercial quand on est locataire ? Quand informer son bailleur de son intention de rompre le contrat ? Par quels moyens ? Voici nos recommandations.
Un bail commercial est un contrat de location conclu pour une durée de 9 ans minimum. Toutefois, dans certains cas, la résiliation anticipée d’un bail commercial est envisageable. En effet, le locataire comme le bailleur peuvent donner congé soit à l’expiration d’une période triennale (3, 6, 9 ans) soit à l’échéance contractuelle.
Aussi, le propriétaire d’un local commercial ne peut priver son locataire de son droit de résiliation triennale. Toutefois, cette règle n’est pas applicable aux baux ayant une durée supérieure à 9 ans, aux locaux monovalents, aux bureaux et aux entrepôts.
D’autres motifs permettant une résiliation de bail commercial de la part du locataire existent.
Les locataires bénéficiant d’un droit de retraite ou d’une pension d’invalidité peuvent prendre congé à tout moment en respectant toutefois un délai de préavis de 6 mois. Les locataires concernés par cette règle sont : les commerçants, les gérants majoritaires depuis au moins deux ans d’une SARL, l’associé unique d’une EURL ou toutes personnes bénéficiant d’une pension d’invalidité. Seuls les dirigeants de SA ou SAS n’ont pas accès à cette faculté de résiliation unilatérale.
En cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, le locataire peut résilier de plein droit son bail commercial. En effet, dans la majorité des baux commerciaux, une clause résolutoire est prévue permettant, en cas de manquement, de rompre immédiatement le bail.
Le locataire peut également rompre son contrat de bail en cas de reconduction tacite. En effet, en l’absence de congé au terme du contrat ou de renouvellement du bail, le locataire est autorisé à rompre son contrat en respectant cependant un délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du trimestre civil.
La résiliation à l’amiable est également une possibilité permettant au locataire de rompre son contrat de bail commercial. En cas de résiliation à l’amiable, le bailleur peut exiger le versement d’une indemnité d’éviction ou la recherche d’un successeur par son locataire qu’il pourra refuser de plein droit s’il ne lui convient pas. Aussi, en cas de changement de locataire, le bailleur sera autorisé à modifier les conditions de la nouvelle location.
Pour résilier son contrat de bail commercial, le locataire doit notifier son congé au propriétaire soit par acte extrajudiciaire soit par Lettre Recommandée (LRAR) ou Lettre Recommandée Electronique (LRE), en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Si le locataire ne respecte pas le délai de préavis alors il aura à sa charge les loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante sauf en cas de reconduction tacite du bail.
Aussi, à l’instar du bailleur, le locataire n’a pas à motiver sa décision de rompre le contrat de bail. Enfin, l’envoi d’une demande de résiliation est irréversible sauf si le locataire parvient à obtenir l’accord de son bailleur pour annuler l’effet de sa requête.
Avez-vous déjà songé à la lettre recommandée électronique pour vos démarches administratives ?
Reconnue comme étant le strict équivalent juridique de la LRAR depuis le 1er Janvier 2019, la LRE eIDAS est la version digitale de la LRAR. Pratique, rapide et économique, la LRE permet à ses utilisateurs de réduire à zéro le délai d’acheminement de leurs courriers, d’alléger leurs procédures, de gagner du temps mais aussi de faire des économies.
En effet, grâce à la LRE il est désormais possible d’envoyer vos courriers en moins de 10 minutes et directement depuis votre ordinateur. Le destinataire jouira également de ce gain de temps, puisqu’il n’aura qu’à se rendre sur sa boite email professionnelle pour accuser réception de son courrier, après avoir prouvé son identité.
Juridiquement équivalente à la lettre recommandé papier, la LRE permet de bénéficier de preuves de dépôt/d’envoi, de réception, de négligence ou de refus (en fonction de l’action du destinataire). En effet, particulièrement utiles en cas de litige, ces preuves permettent à l’expéditeur d’attester l’envoi et la bonne réception du courrier.
Une LRE AR24 a un tarif de 3,49€ HT* et comprend : 256 Mo de pièces-jointes joignables à votre envoi et la conservation sécurisée du contenu de vos courriers et des preuves.
Enfin, la LRE est utilisable dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR quel que soit le secteur d’activité.
Concernant le consentement, entre professionnels l’obtention du consentement de son destinataire n’est pas obligatoire pour notifier ce dernier par LRE. Alors n’hésitez plus !
*tarifs en vigueur au 29 avril 2021
L’entrée en vigueur de la Loi Macron le 6 août 2015 a entrainé quelques modifications du bail commercial notamment concernant les modalités de notification des parties. En effet, depuis cette loi le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas toujours autorisé pour le bailleur. Voici un petit récapitulatif des cas pour lesquels l’usage de la LRAR ou de la LRE est autorisé.
Depuis la Loi Macron, le congé du bailleur à l’échéance contractuelle peut désormais être uniquement envoyé par acte extrajudiciaire. En effet, avant cette loi les parties étaient libres de choisir entre la lettre recommandée papier ou électronique (respectivement LRAR et LRE) ou l’acte extrajudiciaire pour notifier leur congé lors de l’échéance contractuelle. Depuis, seul le locataire peut encore opter pour la lettre recommandée électronique ou papier lors de l’échéance contractuelle.
Selon l’article L145-4 du Code de commerce, le locataire d’un bail commercial peut donner congé lors de l’expiration d’une période triennale (3,6 et 9 ans).
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, cette faculté de résiliation triennale offerte au locataire a un caractère obligatoire. En effet, le bailleur ne peut priver son locataire de ce droit.
Aussi, il est important de noter que le locataire n’a pas à se justifier s’il souhaite rompre son contrat de bail à l’échéance triennale. Cependant, il sera tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois et d’en informer son bailleur soit par LRAR soit par LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte extrajudiciaire délivré par un huissier. En effet, malgré l’entrée en vigueur de la loi Macron, le locataire est toujours autorisé à utiliser la lettre recommandée avec accusé de réception papier (LRAR) ou électronique (LRE) pour informer son bailleur de sa volonté de prendre congé. Toutefois, seule la lettre recommandée avec accusé de réception est autorisée. En effet, disposant d’une même valeur juridique, la LRE et la LRAR permettent au locataire de prouver qu’il a bien envoyé sa lettre à son bailleur en temps et en heure.
Enfin, le locataire peut aussi donner congé par acte extrajudiciaire mais des frais supplémentaires seront à prévoir.
Bon à savoir : En cas de recours à la LRE ou à la LRAR, il est important de conserver les preuves de dépôt et d’envoi, qui attestent l’envoi de la lettre en cas de litige. En optant pour une LRE d’AR24, vous n’avez plus à vous préoccuper de conserver les preuves puisque toutes vos preuves sont conservées sur votre compte.
Le caractère obligatoire du congé triennal ne s’applique pas au bailleur. En effet, le bailleur est autorisé à donner congé avant le terme du contrat de bail uniquement dans les cas suivants :
Aussi, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, le bailleur est autorisé à prendre congé uniquement par acte extrajudiciaire. En effet, avant cette loi, la loi Pinel permettait au bailleur de choisir entre la lettre recommandée ou l’acte extrajudiciaire pour délivrer son congé.
De plus, pour que le congé soit accepté, le bailleur doit mentionner les motifs de son congé et signifier à son locataire qu’il peut contester le congé ou demander le paiement d’indemnité d’éviction en saisissant le tribunal compétent dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été formulé.
Bon à savoir : Le bailleur est autorisé à refuser le renouvellement du bail à son locataire, s’il parvient à prouver qu’il existe un motif légitime et sérieux.
L’entrée en vigueur de la Loi Macron a également entrainé quelques modifications concernant la forme de la demande de renouvellement du bail par le preneur. En effet, selon la Loi Macron, le preneur peut désormais formuler sa demande de renouvellement soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée électronique ou papier (LRE ou LRAR). Avant cette loi, cette demande pouvait uniquement se faire par le biais d’un acte extrajudiciaire.
Concernant la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail, elle doit toujours être formulée par acte extrajudiciaire.
Ainsi, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre par acte extrajudiciaire à la demande de renouvellement de son locataire. Si le bailleur refuse cette demande, il devra se justifier. Aussi, si le bailleur ne répond pas dans le temps imparti (3 mois), la demande sera alors automatiquement acceptée. Enfin, l’acte extrajudiciaire répondant à la requête du locataire, cet acte devra expliciter qu’il peut contester ou refuser la réponse de son bailleur. Plus de détails sur la demande de renouvellement de bail commercial sur notre blog.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a le droit de revenir sur sa décision de non-renouvellement du contrat de bail et d’accepter par la suite la demande de renouvellement de bail de son locataire. Cependant, depuis la Loi Macron, cette acceptation peut désormais se faire soit par lettre recommandée (LRAR ou LRE) soit par acte extrajudiciaire.
Soumise aux conventions des baux commerciaux, la demande de renouvellement est particulièrement complexe à rédiger. Récemment mise à jour par la loi Pinel et Macron, cette demande peut désormais être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).
Au travers cet article, nous verrons donc : quelles sont les modalités à respecter par le locataire pour la demande de renouvellement de son bail, pourquoi utiliser une LRE dans cette procédure et enfin comment rédiger sa lettre de demande.
La lettre de demande de renouvellement du bail commercial est soumise à certaines modalités notamment concernant sa forme. En effet, cette dernière peut désormais être envoyée par LRAR, LRE ou encore par acte d’huissier.
Pour être valide, elle doit obligatoirement contenir certains alinéas de l’article L145-10 du Code de Commerce portant sur les réponses que peut donner le bailleur.
De plus, cette demande est à formuler soit au bailleur, personne physique ou encore au représentant de la personne morale. Cependant, en cas de pluralité de propriétaires, le locataire est autorisé par le Code de commerce d’effectuer sa demande auprès d’un seul propriétaire uniquement. Ainsi, une seule demande sera à envoyer à l’un des bailleurs sauf clauses contraires figurant dans le contrat de bail.
Concernant sa date d’exécution, elle sera effective soit lors de sa remise directe par l’huissier ou bien lors de sa réception par le bailleur si elle est envoyée par LRE ou LRAR.
Aussi, le locataire est autorisé à demander une réévaluation du montant de son loyer directement dans sa lettre de demande de renouvellement. Il est cependant important de noter, que le bailleur ne sera pas obligé de répondre favorablement à toutes ces demandes. En effet, chaque demande peut être traitée distinctement par le bailleur. Ainsi, l’approbation d’une requête n’empêche pas le refus d’une autre.
Il est également conseillé au preneur de demander une mise à jour des clauses de son contrat de bail lors de son renouvellement pour éviter certains conflits. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel de 2014, les grosses réparations ne sont plus à la charge du locataire dans le cadre d’un bail commercial. Il est donc intéressant pour le locataire d’adresser une demande de mise à jour de certaines clauses pour être en conformité avec les nouvelles mesures en vigueur. Cependant, certaines conventions de la loi Pinel s’appliqueront automatiquement lors du renouvellement des baux commerciaux.
Enfin, une rédaction précise du contrat de bail commercial vous garantit une plus grande sécurité juridique.
Depuis l’entrée en vigueur des lois Pinel et Macron, la lettre de demande de renouvellement d’un bail commercial peut être envoyée par LRAR ou LRE.
Strict équivalent juridique de la lettre recommandée avec accusé de réception, la LRE peut tout à fait être utilisée lors de vos envois de lettre de renouvellement de bail commercial. De plus, sa dématérialisation offre de nombreux avantages.
En effet, plus rapide, l’envoi d’une LRE s’effectue directement depuis votre espace AR24 en seulement 10 minutes. Il en est de même pour la réception par le destinataire ; celui-ci n’aura qu’à accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle.
La LRE est également intéressante dans le cadre d’un contrat puisqu’elle vous apporte des preuves dématérialisées : preuve de dépôt et d’envoi, preuve de réception, de négligence, de refus ; à savoir que l’intégralité des preuves seront conservées gratuitement sur nos serveurs. De plus la LRE vous apporte également la preuve du contenu envoyé.
Aussi, plus intéressante financièrement, une LRE a un tarif de 3,49€ HT*qui comprend 256 Mo de pièces jointes, la conservation de vos courriers et des preuves ainsi que la vérification d’identité de l’expéditeur lors de l’envoi et du destinataire lors de la réception de son courrier.
Enfin, l’utilisation d’une LRE permet d’accélérer considérablement vos procédures grâce à la suppression des délais d’acheminement de vos courriers et offre plus de liberté car vous pouvez l’envoyer à tout moment !
Voici un exemple de lettre type que vous pouvez écrire dans le cadre de votre demande de renouvellement de bail commercial :
Nom du bailleur
Coordonnées du bailleur
Fait à (lieu), le (date du jour)
Objet : Demande de renouvellement du bail commercial
Je me tourne vers vous en ma qualité de gérant(e) de la SARL ____ dans le cadre de ma demande de renouvellement de bail commercial, conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce.
Pour rappel, locataire de votre local situé (adresse du local à renseigner) en vertu de l’acte authentique en date du (date de l’acte) par lequel vous m’avez octroyé un bail commercial le (date de la conclusion du contrat) pour une durée de 9 ans jusqu’au (date d’expiration du bail).
Désignation des parties :
Je vous informe en ma qualité de gérant(e) de ladite société, que je souhaite jouir de mon droit de renouvellement du bail, conformément au statut des baux commerciaux, à compter du (date du jour) dans le respect des réglementations de l’article L145-34 du Code de commerce.
En ce sens, je vous rappelle les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce :
« Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Veuillez agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
*Tarif en vigueur au 15 avril 2021
Contrepartie financière attribuée au locataire lorsque son bailleur refuse sa demande de renouvellement, l’indemnité d’éviction permet de couvrir les préjudices subis par le locataire suite à ce refus. Mais comment se calcule-t-elle ? De quel délai dispose le bailleur pour la verser ? Dans quel cas son versement n’est pas nécessaire ?
Disposant de la propriété commerciale, le locataire d’un bail commercial a le droit au renouvellement de son contrat. Pour cela, il devra en faire la demande auprès de son bailleur par le biais d’une Lettre Recommandée Electronique (LRE), d’une Lettre Recommandée papier (LRAR) ou d’un acte rédigé par un huissier.
En règle générale, le renouvellement d’un bail commercial donne lieu à la modification de certaines clauses du précédent contrat de bail. En effet, les lois évoluant, il est souvent intéressant pour le locataire de procéder à une mise à jour des clauses pour être en règle avec les nouvelles mesures en vigueur.
Pour rappel, la demande de renouvellement du bail peut être refusée par le bailleur. Dans ce cas, le bailleur doit s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour couvrir les préjudices subis par son locataire.
Concernant le calcul de l’indemnité d’éviction, il est particulièrement complexe puisqu’il résulte de plusieurs facteurs. De plus, selon l’article L145-14 du Code de commerce, cette indemnité versée au locataire doit obligatoirement couvrir l’intégralité des préjudices subis.
Aussi, il est important de noter que le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la notification du congé de son bailleur ou de la réception de l’acte extrajudiciaire l’informant du refus de son bailleur de poursuivre le contrat de bail, pour réclamer le versement d’indemnité d’éviction. Cependant, selon la loi n°2008-776, ce délai n’est qu’un délai de prescription et non de forclusion, c’est-à-dire qu’il peut être suspendu ou interrompu.
L’indemnité d’éviction se calcule selon plusieurs facteurs définis par une jurisprudence constante. Cependant, aucun texte législatif n’existe à ce jour précisant ses modalités de calcul.
Les facteurs pris en compte pour son calcul sont les suivants :
En principe, le montant de l’indemnité est déterminé à l’amiable entre le bailleur et son locataire. Cependant, le calcul étant complexe, il peut être recommandé de faire appel à un expert pour sa détermination. De plus, en cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité pourra être déterminé par le Tribunal de Grande Instance compétent.
Lorsque les parties sont d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur dispose d’une quinzaine de jours pour se rétracter soit du paiement du montant établi, soit du refus de renouveler le bail. Passé ce délai, le bailleur dispose désormais d’un délai de 3 mois à compter de la signification d’un commandement de payer effectué par un huissier pour verser l’indemnité à son locataire.
Enfin, une fois l’indemnité d’éviction versée, le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour quitter les locaux. Néanmoins, le bailleur ne peut forcer son locataire à quitter les lieux avant le versement de l’indemnité.
Selon l’article L145-17 du Code de commerce, le locataire peut être déchu de sa propriété commerciale dans certaines situations. Dans ces cas, le bailleur n’aura plus l’obligation de verser une indemnité s’il refuse la demande de renouvellement du bail de son locataire.
Voici la liste des cas pour lesquels le locataire ne dispose plus de sa propriété commerciale :
Enfin, en cas de reconstruction de l’immeuble, l’ancien locataire disposera d’un droit de préemption pour louer les locaux reconstruits, une fois les travaux terminés.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 juin 2014, le bail commercial qui est un contrat de location de locaux professionnels destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles a subi de profondes transformations. En effet, avant l’apparition de cette loi, ce type de contrat était relativement libre dans sa rédaction. Depuis cette date le bail commercial est soumis à des règles légales strictes que nous allons vous énoncer dans cet article.
La loi Pinel ayant pour principal objectif d’améliorer les relations entre bailleur et locataire, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est devenu obligatoire. En effet, ce document indispensable est particulièrement utile dans le cadre d’une location et permet de déterminer qui du bailleur ou du locataire est responsable des potentielles dégradations du local et qui en supportera les coûts. Ainsi, ce document est une preuve juridique non négligeable pour prouver son innocence en cas de litige.
Aussi, l’état des lieux est à réaliser en présence des deux parties du contrat pour qu’il soit le plus objectif possible.
Enfin, en cas de refus d’une des parties de procéder à l’état des lieux, un huissier de justice peut être appelé pour s’en charger. Les frais de l’expertise seront alors répartis équitablement entre les parties contractuelles. Si ce sujet vous intéresse, lisez notre focus sur l’état des lieux dans le cadre d’un bail professionnel ou commercial.
Les modifications de la durée du bail telles que : la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou encore le prolongement de la durée du bail dérogatoire, sont d’autres mesures phare de la loi Pinel. En effet, jusqu’alors, seul le bailleur pouvait rompre le contrat avant son terme ; à savoir que la durée d’un bail commercial est d’au moins 9 ans.
Désormais, tous les 3 ans, c’est-à-dire à chaque période triennale, le bailleur comme le locataire peut mettre un terme au contrat de bail commercial. Pour cela, le propriétaire, devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour les préjudices subis par le locataire ; c’est-à-dire verser au locataire une somme d’argent pour compenser le non-renouvellement du bail. Alors que le locataire n’aura aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation. Cependant, il reste encore 4 exceptions n’autorisant pas le locataire à procéder à une résiliation du bail anticipée.
Ces cas sont les suivants :
Enfin, avec la loi Pinel, les baux dérogatoires ont une durée de 3 ans non renouvelable.
L’arrivée de la loi Pinel a également eu un impact sur la révision des loyers d’un bail renouvelé ou existant. Depuis 2014, l’indice de référence national de construction (ICC) a changé pour l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). En effet, l’ICC, l’ancien indice de référence, n’été pas adapté aux activités tertiaires puisqu’il était calculé sur la base des variations des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Les nouveaux indices développés par l’INSEE, sont désormais plus performants car ils prennent bien en compte l’indice des prix à la consommation et le chiffre d’affaire du commerçant.
La loi Pinel a également permis d’avoir un meilleur contrôle sur le déplafonnement des loyers. Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer peut être révisé à chaque période triennale dans le but de s’approcher au mieux de la valeur locative du local loué. En cas de révision du loyer, la loi Pinel prévoit, une augmentation plafonnée à hauteur de 10% par an calculée sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) pour les activités tertiaires non commerciales ou artisanales.
Depuis la loi Pinel, il est nécessaire d’inclure un inventaire détaillé de la répartition des travaux et des charges dans le contrat du bail commercial.
Cette nouvelle mesure permet de garder un contrôle sur la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut se voir attribuer un ensemble d’obligations de la part de son bailleur.
Cependant, les gros travaux concernant la mise en conformité réclamée par l’administration ou encore les travaux relevant de l’entretien des murs, reste à la charge du bailleur. Ainsi, lorsqu’un bailleur conclut un contrat avec un locataire, il doit lui fournir un document qui recense les travaux qu’il a réalisés les 3 dernières années et leurs coûts ; puis ceux qu’il prévoit de réaliser les 3 prochaines années avec un budget prévisionnel.
Enfin, pour les locations de locaux comprenant plusieurs locataires, le contrat doit renseigner la répartition des charges et des travaux de chaque locataire. La répartition s’effectue en tenant compte de la surface exploitée par chaque personne puis de la quote-part des parties communes indispensables à l’exploitation du local loué. De plus, en cas de changements dans la répartition des charges et des travaux, le bailleur est tenu d’informer ses locataires des évolutions potentielles.
Le droit de préemption, communément appelé droit de préférence, apparu avec la loi Pinel, contraint le bailleur en cas d’intention de vente, d’informer son locataire en priorité c’est-à-dire avant tout acquéreur potentiel. Pour cela, le propriétaire doit notifier son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien son équivalent électronique : la lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS (LRE).
A compter de la réception de la lettre recommandée, le locataire dispose d’un mois pour répondre favorablement à l’offre de vente, avant que le propriétaire accepte d’autres offres. Enfin, lorsque le propriétaire conclut une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire, ce contrat est jugé nul. Cependant, seul le locataire peut annuler les effets de l’acte de vente en saisissant les tribunaux.
Ne négligez pas l’étape d’information auprès de votre locataire, qui doit être le premier informé de votre intention de vente de local commercial. La LRE vous permet de notifier votre locataire de manière rapide, sécurisée, et 100% légale, grâce à son équivalence juridique avec la lettre recommandée papier.
Attention toutefois à vous adresser à un prestataire de confiance qualifié eIDAS, tel que AR24, afin d’être certains de la valeur légale de votre LRE.
Inscrite dans le bail commercial, la nature de l’activité exercée par le locataire dans le local a une importance majeure. En effet, dans le cadre d’un bail commercial, la nature de l’activité du locataire ne peut être changée ou modifiée qu’à certaines conditions. Voici les procédures à suivre pour réussir votre changement d’activité.
La déspécialisation est une procédure permettant au locataire professionnel de changer l’activité exercée dans les locaux commerciaux par rapport à ce qui a été défini dans le contrat. En effet, dans un contrat de bail commercial, la clause de « destination » énumère clairement les activités qui pourront être exercées dans les locaux confiés au locataire.
Sans cette procédure, le locataire ne pourra pas modifier la nature de son activité. Ce qui peut devenir problématique dans un contexte économique incertain.
Dans certains contrats de bail commercial, la clause « tous commerces » peut figurer. Cette dernière permet au locataire d’exercer les activités commerciales de son choix. Ainsi, le locataire peut modifier son activité comme il le souhaite, c’est-à-dire, sans procédure de déspécialisation ni même d’accord de son bailleur. Aussi, en cas de vente du fonds de commerce, le locataire aura moins de difficulté pour trouver un acquéreur. En effet le bail étant non spécialisé, l’acquéreur sera libre d’exercer l’activité de son choix. Cependant, une telle clause n’est pas sans limites et peut devenir une contrainte lors du renouvellement du bail ou encore en cas de cession du fonds de commerce.
Deux types de procédures existent. La déspécialisation de bail commercial totale, qui permet au locataire professionnel d’abandonner son activité au profit d’une nouvelle complétement différente. Puis, la déspécialisation partielle, qui offre la possibilité au locataire d’ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec celle prévue initialement dans le contrat de bail commercial.
On parle de déspécialisation totale, lorsqu’un locataire professionnel souhaite changer d’activité pour une nouvelle totalement différente. Pour que la demande de déspécialisation totale soit acceptée, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
Pour procéder à une déspécialisation de bail commercial totale, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur et des créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Pour cela, le locataire devra les notifier soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par le biais de son strict équivalent juridique 100% numérique : la lettre recommandée électronique qualifiée (LRE). La nature de l’activité que le locataire souhaite exercer devra clairement être indiquée dans la lettre recommandée.
A compter de la date de réception de la lettre recommandée, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour lui répondre par LRAR ou LRE. Il peut soit accepter la demande de déspécialisation, soit la refuser ou bien encore l’accepter sous certaines conditions.
En l’absence de réponse de la part du bailleur, son silence équivaut à une acceptation.
Attention, le bailleur peut être lié par une clause de non-concurrence envers d’autres locataires. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée envoyée par le locataire, pour les informer par LRE ou LRAR et s’assurer qu’aucun des locataires ne pratique la même activité envisagée.
Le bailleur a le droit de refuser la demande déspécialisation si et seulement si, ce dernier dispose d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire comme un défaut de paiement.
Bon à savoir : en cas d’interruption temporaire de l’activité pour cause de travaux jugés indispensables pour le changement d’activité, le bailleur ne peut se prévaloir de son droit de résiliation pendant un délai de 6 mois à compter de la date d’accord de déspécialisation.
Enfin, si le locataire change d’activité sans respecter les modalités de déspécialisation et sans avoir eu l’autorisation de son bailleur au préalable, il s’expose à une résiliation anticipée ou un refus de renouvellement de son bail.
Une déspécialisation partielle est envisagée lorsque le locataire professionnel souhaite ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec son activité principale, prévue dans le bail commercial.
Le caractère connexe et complémentaire de l’activité nouvelle envisagée est indispensable dans le cadre d’une déspécialisation partielle.
Pour procéder à l’ajout de son activité connexe, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur au préalable.
Pour cela, le locataire peut notifier son bailleur soit par LRAR soit par LRE ; la LRE peut se révéler très pratique, surtout car entre professionnels, le consentement du destinataire n’est pas obligatoire pour notifier par LRE. De plus, la lettre recommandée électronique réduit le temps des procédures, élimine le temps et les coûts liés à l’affranchissement de lettres recommandées, en apportant une solution 100% digitale et sécurisée.
Dans le courrier recommandé le locataire doit indiquer précisément l’activité ou les activités complémentaires qu’il souhaite exercer dans les locaux loués.
A compter de la date de réception de la lettre, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour s’opposer à la déspécialisation du bail. En cas d’absence de réponse de sa part, l’activité envisagée sera réputée autorisée.
Attention, le seul motif de refus autorisé par le bailleur est l’absence du caractère connexe / complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
En cas de refus du bailleur, le locataire dispose de 2 options :
Bon à savoir : A compter de la date à laquelle la décision de justice a été rendue, le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour renoncer à sa demande de déspécialisation en notifiant son bailleur par LRAR/ LRE. Dans ce cas, seul le bailleur aura à supporter les frais de l’instance.
Dans le cadre d’une déspécialisation partielle, aucune hausse du loyer n’est prévue. Cependant, si la nouvelle activité du locataire a pris de l’importance alors le bailleur pourra procéder à une révision de la valeur locative du local lors de la prochaine révision triennale.
En cas de préjudice lié à l’exercice de la nouvelle activité du locataire, le propriétaire sera en droit de réclamer une indemnité de déspécialisation ou une augmentation du loyer auprès de son locataire.
Enfin, lors du changement d’activité du bail, une révision de la valeur locative du local doit être déclarée aux services des impôts.
La sous-location d’un bail commercial peut être une bonne alternative financière lorsque le local que vous louez n’est pas entièrement exploité par votre activité professionnelle. Si cela vous intéresse, la lettre recommandée électronique (LRE) peut vous aider dans la démarche de sous-location. Voici les démarches à suivre pour sous-louer partiellement ou intégralement votre bail commercial.
La sous-location est un contrat qui lie un locataire titulaire d’un bail commercial à un autre locataire, le « sous-locataire ». Seuls les locataires sont liés par un contrat. En effet, aucun contrat n’est établi entre le bailleur et le sous-locataire. Aussi, un contrat de sous-location peut être total, mais aussi partiel, si les locataires acceptent de se partager le local.
Le sous-locataire est soumis aux mêmes modalités de location que le locataire principal. Ainsi, si le bailleur décide de rompre le bail avant son terme, la sous-location doit subir le même sort. Dans ce cas, le sous-locataire peut bénéficier d’une indemnisation auprès de son locataire.
Enfin, le loyer payé par le sous-locataire se doit d’être inférieur à celui payé par le locataire au propriétaire. En effet, si le loyer du sous-locataire est plus élevé que celui du locataire titulaire, le bailleur est autorisé à augmenter le loyer principal.
Selon l’article L145-31 du code de commerce, la sous-location partielle ou totale d’un local commercial est interdite sauf clause contraire ou accord du bailleur. En effet, dans le cadre d’une sous-location d’un bail commercial, l’autorisation au préalable du bailleur est obligatoire. Sans celle-ci, le locataire s’expose à un refus de renouvellement de son bail ou bien à une rupture de son contrat, de plein droit, et sans indemnité d’éviction. Lorsque la sous-location du bail commercial est validée par le propriétaire alors cette dernière est soumise aux mêmes conditions que celles du contrat de bail.
Pour obtenir l’accord de son bailleur, le locataire doit tout d’abord l’informer de sa volonté de sous-louer partiellement ou intégralement les locaux qu’il occupe. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou une notification par acte d’huissier.
Vous pouvez également recourir à la lettre recommandée électronique d’AR24 (LRE), strict équivalent du recommandé traditionnel papier ; le LRE est rapide et juridiquement fiable. De plus, si votre bailleur est un professionnel, vous n’aurez pas besoin d’obtenir son consentement pour le notifier par LRE.
A compter de la réception de la lettre, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour répondre à la requête de son locataire. En cas de non-réponse du bailleur, le principe dit que le silence vaut une acceptation de la demande du locataire.
Selon la loi Pinel de juin 2014, l’état des lieux est obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. Il est établi contradictoirement entre les parties ou bien par un notaire mandaté puis joint au contrat. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’état des lieux dans le cadre d’un bail commercial, découvrez notre article de blog sur ce sujet.
Concernant la sous-location, l’état des lieux n’est pas obligatoire mais cependant fortement conseillé. En effet, sans état des lieux du local, à l’entrée puis à la sortie du sous-locataire, ce dernier ne sera pas tenu pour responsable des potentielles dégradations constatées, sauf preuve contraire. Ainsi, le locataire a plutôt intérêt à procéder à un état des lieux avec le sous-locataire pour qu’en cas de dégradations, il n’ait pas à en supporter les coûts à sa place.
Le sous-locataire dispose d’un droit de renouvellement de son bail. En effet, s’il souhaite renouveler son bail, le sous-locataire peut adresser sa demande auprès du locataire titulaire.
Cependant, si le bail principal a pris fin, le sous-locataire peut adresser une demande de renouvellement de son bail directement auprès du propriétaire, bien qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux.
Dans tous les cas, le bailleur doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location.
Si le bailleur refuse la demande de renouvellement du locataire principal, le sous-locataire peut demander son renouvellement en justice. Pour cela, il dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire à compter du jour où il a pris connaissance du refus.
Enfin, si le locataire titulaire renouvelle son bail, il doit accepter de renouveler le contrat de son sous-locataire. Dans le cas contraire, il devra lui verser une indemnité d’éviction.
Attention, il est important de noter que le locataire titulaire ne pourra demander un renouvellement de son bail qu’en cas de sous-location partielle. Ce renouvellement ne portera que sur les parties du local qu’il occupe.
La sous-location de bail commercial est donc une solution envisageable si l’on prend quelques précautions, premièrement celle d’en informer le bailleur. La lettre recommandée électronique qualifiée (LRE) peut être utilisée pour le prévenir rapidement, et à tout moment.
En immobilier, la résiliation d’un bail est un processus récurrent, qui nécessite cependant de respecter certaines procédures simples mais plutôt strictes comme le respect de la forme et des délais de préavis. A travers cet article, nous verrons comment résilier un bail commercial ou professionnel, que vous soyez bailleur ou locataire, puis comment la LRE d’AR24 peut vous accompagner dans vos démarches administratives.
Le bail professionnel et commercial sont deux types de baux, permettant à des professionnels de louer des locaux dans le cadre de leur activité. La principale différence notable entre ces deux types de contrat est l’activité des professionnels. En effet, le bail commercial est réservé aux professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Alors que le bail professionnel ne concerne que les professionnels dont les revenus de leur activité principale sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux (BNC) comme les professions libérales.
Il est important de noter que le bail professionnel est certes plus souple juridiquement mais également moins protecteur pour le locataire.
Dans le cadre d’un bail professionnel par exemple, le bailleur peut refuser la reconduction tacite du bail, de plein droit, et sans aucune contrepartie financière, comme l’indemnité d’éviction prévue dans le bail commercial.
En principe, dans un contrat de bail professionnel, le propriétaire ne peut congédier son locataire avant le terme de son contrat, c’est-à-dire avant 6 ans minimum. Cependant, à son terme, le bailleur pourra refuser de plein droit le renouvellement tacite du bail et sans aucune contrepartie financière, en respectant un préavis de 6 mois.
A l’instar du bail professionnel, le bail commercial prévoit une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail par le propriétaire.
De plus, le bailleur ne pourra congédier son locataire qu’en cas de manquement de ses obligations ou d’accord à l’amiable.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut décider de mettre un terme à son contrat de location à tout moment. Ce dernier devra cependant en informer son bailleur soit par courrier recommandé avec accusé de réception soit par lettre recommandée électronique ou bien par acte d’huissier dans un délai de 6 mois minimum. Les conditions de forme et de délai sont les mêmes dans un contrat de bail commercial, seule la période change.
En effet, le locataire d’un contrat de bail commercial ne pourra résilier son contrat que lors de l’échéance des périodes triennales (3, 6 ou 9 ans) ou bien dans certains cas particuliers tels qu’un départ à la retraite, d’une pension d’invalidité, de la cessation d’activité ou d’une reconversion professionnelle avec un justificatif à l’appui.
Différemment, dans un bail professionnel ou commercial, le locataire est libre de refuser le renouvellement de son bail, s’il notifie son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par LRE, ou encore par acte d’huissier, 6 mois avant le terme de son contrat.
Voici quelques éléments indispensables à insérer dans votre lettre de résiliation de bail :
N’oubliez pas de mentionner dans votre courrier de convenir d’une date avec votre bailleur ou votre locataire pour procéder à l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés.
Simplifiez vos démarches administratives en adoptant la lettre recommandée électronique qualifiée AR24.
Selon l’article L100 du code des postes et des communications électroniques, la lettre recommandée électronique est le strict équivalent juridique de la LRAR papier.
De plus, dans le cadre d’un contrat de bail entre professionnels, le recueil du consentement du destinataire n’est pas obligatoire pour pouvoir le notifier avec une LRE.
Sécurisez vos envois grâce à la LRE AR24, qui vous garantit l’identification à un niveau élevé de confiance de l’expéditeur et à un niveau substantiel de confiance du destinataire, en ligne avec le cadre juridique du règlement eIDAS et de son décret d’application.
Tout est compris dans le tarif unique de votre lettre recommandée électronique AR24 : 256 Mo de pièces jointes et les preuves téléchargeables à tout moment.
L’envoi d’une LRE répond à un besoin réglementaire et contractuel ; il est donc primordial que les parties du contrat puissent avoir accès en toute sécurité à la notification de l’envoi, à la preuve de dépôt et d’envoi et à celle d’accusé de réception et au contenu de l’envoi. C’est le cas avec AR24, qui conserve tous ces éléments sur ses serveurs sécurisés en France.
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La résiliation d’un contrat est une étape cruciale dans la vie d’une entreprise. En effet, cette procédure vient mettre un terme au contrat. La procédure de résiliation du bail mixte commercial est soumise au respect de certaines règles strictes notamment en termes de délai. AR24 vous propose de dématérialiser votre demande de résiliation de bail avec la lettre recommandée électronique (LRE) pour plus de simplicité.
Un bail mixte commercial est un contrat de location permettant au preneur de bénéficier d’un local commercial pour exercer son activité puis d’un espace habitation. Ce type de contrat ne doit pas être confondu avec un bail d’habitation ou un bail mixte professionnel qui sont soumis à des régimes spécifiques. En effet, un bail mixte commercial est soumis au Code du Commerce bien qu’il dispose d’une partie habitation. Ainsi, le bail est considéré comme un bail commercial lambda et il ne sera pas possible de distinguer juridiquement la partie habitation.
Il est donc important de distinguer les baux suivants :
Dans le cadre d’un bail mixte, le preneur sera autorisé à louer un bâtiment ou un local commercial. En effet, ces conditions sont nécessaires pour conclure un bail qualifié de mixte commercial selon le Code de commerce.
Ces biens sont subordonnés à une réglementation stricte :
Afin qu’un local puisse être qualifié de bail commercial mixte, il est nécessaire de vérifier son affectation. Cette procédure devra être effectuée en mairie. L’affectation du local doit correspondre à ce qui avait été prévu initialement dans le contrat. En effet, si l’usage envisagé n’est pas semblable à l’affectation du local, le preneur devra effectuer un changement d’affectation auprès de la mairie de la ville où est situé le local.
Pour louer un bail mixte, le preneur doit impérativement être une personne physique ou morale. Cette capacité à contracter pourra être contrôlée par un avocat ou bien un Notaire. Le bail mixte commercial, étant soumis au régime des baux commerciaux, le preneur devra justifier son statut commercial avec son immatriculation.
Un bail mixte commercial peut être conclu pour les durées suivantes :
Le bail mixte commercial dispose d’une durée illimitée si aucune des parties contractantes ne donne congé. En effet, en l’absence d’un congé, le bail sera prolongé de manière tacite à l’expiration du contrat. La procédure de résiliation n’est pas identique pour le preneur et le bailleur.
En effet, le preneur est autorisé à rompre le contrat soit à l’occasion de l’expiration d’une période triennale soit au terme du bail. Pour ce faire, le preneur devra notifier son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique ; avec cette dernière il gagnera en rapidité ; dans tous les cas il devra respecter le délai de préavis de 6 mois.
S’agissant du bailleur, il sera autorisé à rompre le contrat, si le bail dispose d’une clause résolutoire.
En optant pour la LRE pour votre procédure de résiliation de bail mixte commercial, vous bénéficierez de nombreux avantages. En effet, plus rapide, la LRE vous permettra de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et ainsi de faire courir les délai légaux plus rapidement. Aussi, pratique, la LRE vous permet d’envoyer un courrier recommandé en seulement quelques clics depuis votre ordinateur ou votre smartphone. Il en sera de même pour votre destinataire qui n’aura qu’à s’identifier via le système de vérification d’identité à distance par webcam, pour accuser réception de son courrier.
La LRE bénéficie de preuves : de dépôt et d’envoi, de réception / de négligence / de refus.
Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi. Enfin, économique, la LRE jouit d’un tarif unique quelque soit le volume de vos PJ et comprend : la certification de l’envoi ainsi que l’envoi, la conservation des preuves sur nos serveurs sécurisés français puis 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages textes.
Si le sujet du bail commercial vous intéresse, venez découvrir nos autres articles déjà disponibles sur notre blog.
Réservés aux professionnels, le bail commercial et professionnel, sont des contrats de location permettant aux entrepreneurs d’exercer librement leur activité. Toutefois, possédant des cadres légaux différents, les baux commerciaux et professionnels ne conviendront pas au même type de locataire. En effet, l’activité professionnelle exercée par le locataire professionnel déterminera le type de bail qu’il devra louer.
Pour vous aider à identifier leurs différences, nous vous avons préparé un tableau récapitulatif afin que vous puissiez opter pour le contrat qui répondra le mieux à vos besoins.
1. L’activité du locataire :
La nature de l’activité du locataire est essentielle puisqu’elle permet de déterminer le type de bail qu’il pourra louer.
Le bail commercial s’adresse aux professionnels exerçant une activité commerciale, agricole ou artisanale, alors que le bail professionnel est consacré aux activités libérales.
2. La durée du bail :
Selon le type de bail choisi, la durée de la convention sera susceptible de varier. En effet, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum alors qu’un bail professionnel pour une durée de 6 ans minimum.
3. La révision du loyer :
S’agissant de la révision du loyer, elle est autorisée dans le cadre d’un bail commercial, au terme de chaque période triennale ou à tout moment selon les clauses figurant dans le contrat. Dans le cadre d’un bail professionnel, elle est interdite sauf si une clause de la convention le prévoit.
Les indices retenus pour son calcul varient aussi selon la nature du bail. En effet, le bail commercial retient l’ILC / ILAT alors que le bail professionnel l’ICC / ILAT.
4. Le droit au renouvellement :
Dans le cadre d’un bail commercial, le droit au renouvellement du contrat est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut priver le locataire professionnel de ce droit. À l’opposé, le bail professionnel, moins protecteur pour le locataire, ne prévoit pas ce droit. Ainsi, le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat à son expiration sans apporter de justification ni même de contrepartie financière. Il est uniquement tenu de l’informer en respectant un délai de préavis de 6 mois.
5. La résiliation anticipée par le locataire :
Le preneur d’un bail commercial est autorisé à mettre un terme à son contrat lors de chaque période triennale en respectant le délai de préavis de 6 mois. Concernant le locataire d’un bail professionnel, il est autorisé à rompre la convention à tout moment en respectant cependant le délai de préavis de 6 mois.
Bon à savoir : Les locataires de baux professionnels ou commerciaux, doivent nécessairement donner congé à leur bailleur soit au moyen d’une LRAR soit d’une LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte d’huissier.
6. La résiliation anticipée par le propriétaire :
La résiliation anticipée du bailleur est interdite dans le cadre d’un bail professionnel. Cette dernière peut être autorisée dans le cadre d’un bail commercial selon certaines conditions uniquement.
Aussi, il est important de noter que seuls les propriétaires de baux professionnels sont autorisés à donner congé au moyen d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique). En effet, les bailleurs de baux commerciaux doivent systématiquement notifier leurs preneurs par acte d’huissier.
Pour en savoir plus sur les différences entre le bail commercial et professionnel, retrouvez nos articles dédiés à ce sujet ici.
Devenu obligatoire avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux est un document rigoureux mais indispensable dans le cadre d’un contrat de location de locaux professionnels ou commerciaux. Utile en cas de litiges entre les parties sous contrat, voici nos conseils pour contester ou modifier un état des lieux relatif aux baux commerciaux.
L’état des lieux est un document indispensable dans le cadre d’un contrat de location. En effet, il atteste de l’état d’un bien et fait l’inventaire des équipements mis à disposition à l’arrivée et à la sortie d’un locataire.
Ce document est dit contradictoire car il suppose que les parties contractuelles soient présentes lors du constat et qu’elles le signent une fois réalisé. Sa finalité est de définir qui du bailleur ou du locataire sera responsable en cas de dégradation potentielle du local ou du matériel loué et qui sera en charge des réparations. Enfin, selon la loi Pinel de juin 2014, un contrat de bail professionnel ou commercial est valide s’il est accompagné d’un état des lieux.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux d’un local professionnel est obligatoire. Si l’une des parties refuse de faire soit l’état des lieux d’entrée soit celui de sortie, un huissier peut être sollicité pour le réaliser. Cet appel à un huissier ne peut être refusé si l’une des parties en a fait la demande. Pour cela, l’huissier devra notifier les parties 7 jours avant son intervention par lettre recommandée (LRAR ou LRE).
La facturation de ce dernier, comporte notamment quelques règles : le locataire ne pourra jamais payer plus cher que le propriétaire. En effet, le locataire ne peut payer plus de 3 euros par m2 en cas d’appel à un huissier. Ainsi, le prix de l’expertise sera dans la plupart des cas réparti équitablement entre les parties. Enfin, il est important de noter que le caractère contradictoire de l’état des lieux s’annule en cas d’intervention d’un huissier. En effet, la présence et la signature des parties ne sont plus obligatoires pour rendre le constat valable juridiquement.
En cas d’absence d’état des lieux, le locataire, par manque de preuve, sera tenu responsable de toutes les dégradations constatées, qu’elles se soient passées avant ou après son arrivée. Cependant, attention, dans le cadre d’un contrat de bail commercial et non professionnel, toutes les réparations seront à la charge du bailleur. En effet, l’un des principaux avantages du contrat de bail commercial est la protection qu’il offre au locataire. Enfin et pour rappel, de nos jours un bail professionnel conclu sans état des lieux est un contrat caduc !
Tout d’abord, il est important de ne pas signer un état des lieux avec lequel nous ne sommes pas en accord. En effet, contester un état des lieux après sa signature mène dans la plupart des cas à une intervention judiciaire. Au contraire, une contestation avant signature, est une action plus simple qui peut même parfois se régler à l’amiable entre les parties.
Pour contester un état des lieux avant signature, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (la LRE, c’est-à-dire le format électronique de la LRAR, possède la même valeur juridique) qui reprend tous les points sur lesquels vous êtes en désaccord. L’objectif de cette lettre est de fixer un second état des lieux dans les 30 jours suivant sa réception. En cas de non-réponse, il est possible de faire appel à un huissier pour le réaliser. Dans ce cas, les frais seront alors partagés entre les parties.
Cependant, ces démarches peuvent facilement être évitées. En effet, la loi offre un délai de 10 jours au locataire pour signaler un problème concernant le local et 1 mois pour un problème relevant de la chaufferie.
En cas de désaccord après signature de l’état des lieux, il est toujours possible de le contester bien que la procédure soit plus longue. Pour cela, le locataire dispose d’un mois pour rédiger une lettre de contestation.
Voici les étapes que vous devez suivre :
Etape 1 : Rédigez une lettre recommandée de contestation avec accusé de réception (LRAR ou LRE).
Etape 2 : Prouvez que vous avez bien envoyé votre lettre de contestation.
Etape 3 : Contactez un conciliateur de justice par le biais de votre mairie.
Etape 4 : Saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
Etape 5 : Rédigez un courrier au Tribunal d’instance pour les affaires inférieures à 4000 € ou bien un huissier si cela excède les 4000 €.
Pour rappel, l’état des lieux est un accord contractuel, c’est-à-dire qu’en le signant les parties attestent qu’elles acceptent ces conditions.
Gagnez du temps et simplifiez vos démarches avec notre solution 100% digitale encadrée et à haute valeur juridique !
Aussi, dans le cadre d’un contrat de bail professionnel, vous n’avez pas besoin de recueillir le consentement de votre destinataire (professionnel) pour le notifier avec une LRE.
De plus, la lettre recommandée électronique qualifiée AR24 possède exactement la même valeur juridique que la LRAR papier traditionnelle. Avec la LRE vous récupérez rapidement les preuves d’envoi, et vous bénéficierez de la preuve du contenu, apportée par l’horodatage qualifié qui est apposé lors de l’envoi.
La LRE possède un tarif avantageux inférieur à la LRAR et sous conditions de volumes, vous pourrez bénéficier d’un tarif dégressif.
Enfin, en cas de litige, et grâce à notre service de conservation (10 ans) inclus dans le tarif de l’envoi (LRE, preuves et pièces jointes) vous pourrez facilement apporter la preuve nécessaire au litige.
Vous êtes à la recherche de locaux afin d’y exercer votre activité professionnelle ? Si vous exercez une activité libérale, vous pouvez conclure un bail professionnel ; attention à ne pas le confondre avec un bail commercial, qui s’adresse à la plupart des entreprises. Comme tout contrat, le bail professionnel est engageant. Avant de signer votre premier bail professionnel, AR24 vous aide à faire le point pour que vous puissiez y voir plus clair.
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous que le local en question soit adapté à votre projet d’entreprise. N’agissez pas au coup de cœur !
Les questions à se poser :
Bon à savoir : Afin de vous aider à déterminer la superficie dont vous avez besoin, il faut prévoir environ entre 11 et 15m2 par salarié.
L’emplacement de votre local professionnel doit faire partie de vos critères de sélection. Idéalement, elle doit allier attractivité et accessibilité.
En fonction de votre activité et de l’image que vous souhaitez transmettre, favorisez un quartier dynamique, avec de nombreux commerces à proximité, ou choisissez de préférence le quartier d’affaires de votre ville.
De plus, assurez-vous que le local professionnel jouit d’une bonne accessibilité, en transport en commun comme en voiture.
Si vous ne possédez pas de parking privatif, il est indispensable que vos clients comme vos salariés puissent se garer facilement dans les alentours.
Enfin, informez-vous sur les projets d’urbanismes présagés : cela peut vous éviter quelques déceptions.
Le bail professionnel n’est soumis à aucune réglementation concernant son loyer. Mais, concrètement, qu’est-ce que ça change ?
Le montant du loyer d’un bail professionnel est négocié entre les parties sans prendre en compte sa surface.
En principe, le loyer est payé par avance mensuellement ou trimestriellement. Toutefois, vous êtes libre de négocier des modalités de règlement différentes, comme un paiement un terme échu par exemple.
Bon à savoir : Le Code civil ne prévoit aucune modalité sur la révision du loyer d’un bail professionnel, ainsi c’est aux parties de les définir lors de la signature. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer sera inchangé. Dans le cas contraire, ce sera aux parties de s’accorder sur l’indice à suivre : indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de construction (ICC). Généralement, les preneurs sont favorables à l’ILAT qui repose sur le niveau de l’inflation, tandis que les propriétaires privilégient l’ICC, qui suit les évolutions des coûts des matières premières du domaine de la construction.
Attention, il est important de noter que si aucune date n’est prévue pour la révision du loyer, ce dernier sera révisé à la date anniversaire de la conclusion du bail professionnel.
Vous êtes autorisé à négocier un bail professionnel lorsque sa durée est supérieure à 6 ans, la durée minimale légale d’un bail professionnel.
Cette durée correspond au temps jugé nécessaire au bon développement d’une entreprise.
Le bail professionnel œuvre par reconduction tacite et les conditions qui ont été négociées lors de la signature resteront inchangées, loyer inclus.
La loi ne se prononce pas quant à la durée d’un bail professionnel reconduit tacitement ; il s’agira alors de la durée initiale ou de la durée minimale légale (6 ans).
Bon à savoir : Bien que le bail professionnel soit reconduit tacitement, le propriétaire ne peut congédier son preneur avant son terme.
La répartition des charges fait souvent débat.
Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition des chargés est laissée à la libre appréciation du propriétaire et de l’entreprise.
En principe, c’est au preneur de supporter les charges excepté les dépenses liées à de grosses réparations, à l’immeuble, aux impôts ou aux frais de gestion. Par convention, les charges sont versées en même temps que le loyer.
Aussi, le montant des charges peut varier périodiquement ou rester stable durant toute la durée du contrat.
Bon à savoir : la jurisprudence contraint de manière explicite que les charges affectées au preneur soient précisément listées dans le contrat de bail.
Un contrat ratifié vient confirmer définitivement l’ensemble des dispositions qui y sont renseignées. C’est pourquoi il est important de s’informer afin de savoir ce qu’il en est en matière de cession et de sous-location d’un bail professionnel. Sauf clause contraire, le preneur a le droit de procéder à une cession du bail ou encore à une sous-location. Pour ce faire, il devra impérativement obtenir l’accord préalable du propriétaire.
Bon à savoir : Dans le cadre d’une sous-location, il n’y a pas de transfert d’obligations. En effet, seul le preneur principal est tenu responsable des obligations.
Le montant du dépôt de garantie est déterminé conjointement par le propriétaire et le preneur. En principe, ce montant est souvent équivalent à deux mois de loyer.
Attention, il est important de noter que si le montant du dépôt de garantie vaut plus de 2 mois de loyer, il doit générer des intérêts.
Bon à savoir : La loi ne prévoit pas de délai particulier pour restituer le dépôt au preneur. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, nous vous conseillons de demander au bailleur de l’inscrire dans le contrat lors de sa rédaction.
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous de pouvoir exercer votre activité dans les locaux !
Le bail professionnel s’adresse aux professionnels qui n’exercent pas d’activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ainsi, seules les activités libérales sont concernées.
De plus, les professions libérales réalisant des actes de commerce ne peuvent prétendre au bail professionnel et devront souscrire un bail commercial.
Bon à savoir : La colocation est autorisée dans le cadre d’un bail professionnel. Intéressante pour réduire vos frais, demandez à ajouter une clause de solidarité à votre contrat. Cette dernière permettra aux colocataires de rester solidaires face aux loyers dus, et ce même s’ils quittent les locaux.
Aussi, la copropriété est en droit d’autoriser ou non l’usage d’un local à titre professionnel. En effet, lorsqu’un immeuble est classé d’habitation exclusivement bourgeoise, aucune profession libérale n’est autorisée à exercer son activité dans ces lieux.
Toutefois, il est toujours envisageable de prendre contact avec le syndic afin de savoir si une dérogation est possible. Pour ce faire l’AG devra alors modifier le règlement de la copropriété afin que vous puissiez conclure un bail professionnel.
Généralement tous les locaux peuvent donner lieu à la conclusion d’un bail professionnel.
En revanche, certaines clauses peuvent restreindre votre périmètre d’activité. En effet, dans certains règlements de copropriété, le bail professionnel est autorisé uniquement dans les locaux situés au rez-de-chaussée.
Aussi, vous pouvez être confronté à un refus d’admission de votre profession. Cela signifie que votre activité n’est pas autorisée par la copropriété.
Toutefois, savez-vous que vous êtes en droit de vous protéger en demandant l’insertion d’une clause d’exclusivité ou de non-concurrence ?
Grâce à cette clause, votre bailleur ne sera pas autorisé à louer un local dans le même immeuble que vous à un professionnel exerçant la même activité que vous ou une activité concurrente à la vôtre pouvant vous porter préjudice.
La résiliation d’un professionnel avant son terme est tout à fait envisageable pour le preneur et le bailleur.
Lorsque le bail court, le preneur ne peut être congédié. Cependant, le propriétaire n’a pas d’obligation concernant le renouvellement du bail. En effet, lorsque le bail professionnel arrive à son terme, le preneur peut être congédié sans bénéficier d’indemnité d’éviction. En effet, le bail professionnel ne dispose pas du droit au renouvellement.
Aussi, le bailleur n’est pas contraint de motiver sa décision. Seul le respect du préavis de 6 mois ne compte.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le contrat à tout moment et ce sans avoir à se justifier. Il sera simplement tenu de respecter un préavis de 6 mois.
Strict équivalent juridique de la LRAR selon l’article L-100 du CPCE, la lettre recommandée électronique, ou LRE, est utilisable dans toutes les procédures requérant un courrier recommandé. Ainsi, la LRE est indiquée dans le cadre de vos résiliations de bail professionnel ou encore pour votre demande d’accord du propriétaire pour céder ou sous-louer le bail.
Grâce à son nouveau format dématérialisé, la LRE offre de nombreux avantages. Tout d’abord, rapide, elle vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE. Aussi, l’envoi et la réception d’un courrier recommandé n’a jamais été aussi simple. En effet, l’envoi d’une LRE nécessite seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier à distance pour accuser réception de son courrier.
De plus, ce courrier recommandé 100% dématérialisé garantit à l’expéditeur que son recommandé sera bien lu et réceptionné par la bonne personne. En effet, pour accuser réception d’une LRE, le destinataire doit s’identifier avec un degré de confiance substantiel. Enfin, elle bénéficie de preuves de dépôt et d’envoi, et de réception/de refus/de négligence. Cespreuves seront disponibles sur votre espace personnel AR24 et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige vous aurez toutes les preuves à disposition pour prouver la date et le contenu de l’envoi.
Si cet article vous a intéressé, retrouvez tous nos autres articles portant sur le bail professionnel.
Le bail dérogatoire est un contrat de location qui est particulièrement intéressant pour les entrepreneurs qui viennent de débuter leur activité ou qui n’ont pas encore de visibilité sur leur développement économique à court terme.
Bien que le bail dérogatoire dispose de nombreux avantages, une question persiste sur ses conditions de renouvellement.
Pour lever le voile sur toutes ces interrogations, AR24 vous présente un article reprenant : une définition du bail dérogatoire ; les conditions de renouvellement et la procédure à suivre puis les avantages que présente la LRE dans le cadre de cette procédure.
Connu aussi sous le nom de bail de courte durée, le bail dérogatoire est un contrat de location qui est conclu pour une durée maximale de 3 ans. En principe, le Code de commerce prévoit que le bail commercial ne puisse être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Ainsi, de ce fait, aucun entrepreneur ne pourrait conclure un bail pour une durée de moins de 9 ans. Cependant, les chefs d’entreprise tout comme les propriétaires ne sont pas toujours disposés à signer un bail de 9 ans.
C’est donc pour ces raisons que le législateur a assoupli les conditions de location en offrant la possibilité aux entrepreneurs de conclure des baux d’une durée inférieure à 9 ans.Cette dérogation accordée par le législateur justifie le nom de ce contrat de bail.
Le bail dérogatoire présente de nombreux avantages aussi bien pour le preneur que pour le propriétaire du local. En effet, le bailleur qui conclut un bail commercial avec un entrepreneur est contraint de verser une indemnité d’éviction au terme du contrat s’il s’oppose au renouvellement de ce dernier.
Ainsi, en optant pour le bail dérogatoire, le bailleur est libre de refuser le renouvellement du contrat sans avoir à subir de compensations financières. S’agissant de l’entrepreneur, le bail dérogatoire lui permet de limiter les risques surtout s’il débute son activité. En effet, au début de son activité, on ne peut jamais être certain de son avenir. Aussi, il est possible d’avoir envie de changer d’activité ou bien de prendre des locaux plus importants. C’est pourquoi conclure un bail dérogatoire donc de courte durée peut être utile. En effet, l’entrepreneur ne sera pas contraint d’attendre la fin de son bail de 6 ans ou de 9 ans pour opérer ces changements.
Comme dit précédemment, le bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans. Ainsi, à l’expiration de cette durée, les parties ne sont pas autorisées à conclure un autre bail dérogatoire pour l’exploitation de ces locaux, du même fonds de commerce. Si toutefois, le bail continue de courir au-delà des 3 ans définis par le Code de commerce, le bail sera requalifié de bail commercial.
Ainsi, le renouvellement d’un bail dérogatoire ne peut se faire que si et seulement sa durée est inférieure au 3 ans réglementaires. Toutefois, le législateur offre la possibilité de cumuler les durées. En effet, les parties peuvent par exemple signer successivement 3 contrats d’une durée d’un an chacun. Dans ces cas, le preneur devra manifester sa volonté de renouveler le contrat avant son terme afin qu’il puisse être reconduit à titre dérogatoire.
Bon à savoir : Le preneur peut aussi lors du renouvellement du bail dérogatoire demander à son bailleur la requalification de ce dernier en bail commercial.
Le renouvellement du bail de courte durée se fait dans les conditions prévues dans le bail en cours. Toutefois, si ce dernier ne prévoit rien, le preneur devra tout simplement adresser au propriétaire, dans les 6 mois précédents l’expiration du contrat en cours, une demande de renouvellement.
Cette demande devra être envoyée soit par acte extrajudiciaire soit au moyen d’une lettre recommandée électronique (LRE) ou papier. Pour être valable juridiquement, la demande devra comporter la mention suivante sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit par courrier recommandé, informer le preneur s’il refuse le renouvellement en énonçant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait part de ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail antérieur. »
A compter de la réception de la demande, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour y répondre. Cette réponse devra également être adressée par lettre recommandée électronique (LRE) ou papier. En cas de non-réponse du bailleur, son silence vaut pour acceptation. Ainsi, le preneur pourra considérer que sa demande est acceptée.
En conclusion, un bail précaire conclu pour une durée de 3 ans ne peut être renouvelé. En effet, le renouvellement est autorisé que si la durée totale du contrat, avec renouvellement, ne dépasse pas 3 ans. Ainsi, en pratique, les parties peuvent renouveler un bail d’un an, mais pas de 2 ans. En effet, dans ce cas, le bail dérogatoire sera requalifié en bail commercial.
Utiliser la lettre recommandée électronique (LRE) dans le cadre de votre demande de renouvellement de bail dérogatoire vous fera bénéficier de nombreux avantages. Tout d’abord, étant le strict équivalent juridique du courrier recommandé papier, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée, comme c’est le cas pour le renouvellement du bail dérogatoire. Aussi, bénéficiant de la preuve de dépôt et d’envoi, et de réception, de refus ou de négligence, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin en cas de litige. En effet, dans ce cas, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi. Ces preuves seront disponibles 7j/7 et 24h/24 sur votre espace personnel AR24.
Aussi, bénéficiant d’un format digital, la LRE vous permet d’accélérer vos procédures. En effet, la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers, qui sont expédiés immédiatement à votre destinataire. . Ainsi, dans le cas de votre demande de renouvellement, le bailleur recevra la LRE plus rapidement et pourra y répondre également plus brièvement.
Enfin, l’envoi d’une LRE nécessite que l’expéditeur s’identifie avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel. Cette dernière vérification d’identité garantit à l’expéditeur que son courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Si ce sujet vous intéresse un autre article sur le même thème est déjà publié sur notre site : https://www.ar24.fr/immobilier/comment-rediger-sa-lettre-de-resiliation-anticipee-de-bail-derogatoire-par-lre/
Pour envoyer votre demande de renouvellement de bail dérogatoire par LRE, créez dès à présent votre compte AR24.
Plusieurs types de baux permettent d’exploiter un fonds de commerce mais comment savoir si c’est le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire qu’il vous faut ?
Pour vous aider à faire votre choix, nous verrons à travers cet article : qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ? Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Puis lequel choisir selon leurs différences.
Le bail précaire est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une courte durée. Or, en principe, le code de commerce prévoit qu’un contrat de location ne peut être inférieur à 9 ans. Ainsi, lorsqu’un entrepreneur choisit de louer un local dans le cadre de son activité professionnelle, ce dernier est contraint de signer un contrat pour une durée d’au moins 9 ans. Toutefois, dans certains cas, l’entrepreneur est dans l’incapacité d’honorer un tel contrat. Pour que ces entrepreneurs puissent quand même louer un local pour développer leur activité professionnelle, le législateur a décidé de contourner cette règle. En effet, selon l’article L145-5 du Code de commerce, à l’entrée du locataire dans les locaux, les parties contractantes peuvent déroger à la règle des 9 ans à condition que le bail ou les baux successifs ne dépassent pas 3 ans. Ainsi, la loi permet au propriétaire et à son locataire de conclure plusieurs contrats de location tant que chacun d’entre eux ne dépasse pas 3 ans.
La convention d’occupation précaire est quant à elle un contrat avec lequel le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur, en échange d’une contrepartie financière appelée redevance. Ce contrat est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée et doit être motivé par des circonstances exceptionnelles.
En pratique, cette convention permet de s’émanciper des règles relatives aux baux commerciaux dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce comme la durée du bail ou encore le plafonnement du montant des loyers. Ainsi, la convention d’occupation précaire a un caractère provisoire ne permettant pas à l’occupant commercial d’espérer exploiter dans les locaux un fonds de commerce, synonyme de stabilité et permanence. En effet, l’avenir du commerce de l’occupant est compromis puisque son contrat peut s’arrêter du jours au lendemain.
Ainsi pour être conclue, les parties contractantes doivent obligatoirement justifier d’un motif légitime de précarité. On entend par motif légitime de précarité, un local en attente d’expropriation, de réhabilitation ou encore de démolition.
En résumé, la convention d’occupation précaire est conclue pour une durée déterminée ou non et permettant au bailleur de la rompre à tout moment en raison de l’évènement prévisible mais exceptionnel.
Les différences entre ces deux contrats se trouvent à plusieurs niveaux.
La première porte sur la réglementation du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire est régi par le code de commerce qui prévoit son existence et les conditions de sa mise en application. Or la convention d’occupation précaire n’est quant à elle régie par aucune disposition législative. En effet, cette dernière est une pure création jurisprudentielle qui vient combler un vide juridique.
Le statut du bénéficiaire est une autre différence notable entre ces deux types de contrats. En effet, le bénéficiaire du bail dérogatoire dispose du statut de locataire or celui de la convention est désigné plutôt sous le terme d’occupant le contraignant à payer une redevance au lieu d’un loyer. Cela explique notamment le fait que la convention n’est pas un bail contrairement au bail dérogatoire. Ainsi, le montant de la redevance doit obligatoire être inférieure à celui d’un loyer lambda.
Aussi, la durée de ces deux contrats diffère. Comme nous avons pu le voir précédemment, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 ans. Cela complique le renouvellement et la résiliation du bail comparé à un contrat de location classique.
S’agissant de la convention d’occupation précaire, sa durée peut être déterminée ou non. En effet, la convention prend fin à la survenue d’évènements exceptionnels, indépendants de la volonté des parties contractantes. Cela vient expliquer notamment la précarité du droit de l’occupant.
En conclusion, le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire sont différents sur de nombreux points notamment parce qu’ils ne sont pas administrés par les mêmes textes. Aussi, le terme du contrat du bail dérogatoire est déterminé alors que celui de la convention non. Enfin, le bénéficiaire d’un bail dérogatoire est qualifié de locataire alors que celui de la convention n’est qu’un occupant.
Le bail mixte est un contrat de location d’un local dont une partie est destinée à l’habitation du preneur et l’autre partie utilisée pour l’exercice de son activité professionnelle. Il est important de distinguer le bail mixte des autres types de baux tels que le bail de location d’habitation, le bail professionnel et le bail commercial. En effet, le bail mixte sera soumis à un régime spécifique en fonction de l’activité qu’exercera le preneur :
• Si l’activité est professionnelle, le bail mixte sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. • Si elle est commerciale, le bail mixte commercial sera soumis au Code du commerce.
Pour être qualifié de bail mixte, le local en question doit impérativement servir d’habitation principale et de lieux d’exercice de l’activité professionnelle.
La loi définit la résidence principale comme une résidence qui est occupée au moins 8 mois par an sauf cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé.
Cela engendre plusieurs conséquences : • Le bail mixte est exclu pour les résidences secondaires • La résidence principale ne signifie pas forcément que cela doit être le domicile de la personne en question. En effet, le domicile sert uniquement à localiser juridiquement une personne afin de lui signifier des actes par exemple. • Le bail mixte est exclu pour les habitations provisoires ou occasionnelles • En contractant un bail mixte, le preneur s’engage à ne posséder qu’une seule résidence principale. • Pour être qualifiée de résidence principale, le preneur doit être inscrit sur les listes électorales, payer l’impôt sur le revenu et la résidence doit être la résidence de la famille ou de la personne en question.
Le caractère professionnel signifie que le preneur doit exercer uniquement des activités non commerciales, non industrielles et non artisanales. En effet, seules les activités libérales réglementées ou non sont autorisées dans le cadre d’un bail mixte professionnel. Aussi, les activités artistiques sont concernées puisqu’elles ne sont pas considérées comme de l’artisanat.
Toutefois, il est important de noter que les artistes qui cotisent à la caisse de la sécurité sociale de la Maison des artistes sont exclus du régime professionnel puisqu’ils sont reconnus auteurs d’œuvres graphiques ou plastiques et sont donc soumis au régime commercial.
L’accord du propriétaire peut être obtenu soit à la signature du bail ou après cette signature de manière expresse ou tacite.
Bon à savoir : l’exercice d’une activité professionnelle non autorisée par le propriétaire peut exposer le preneur à une résiliation de son contrat.
L’autorisation préalable de l’administration est nécessaire pour les locaux à usage mixte situés dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi que toutes les communes de plus de 200 000 habitants.
Cette autorisation sera délivrée par le maire de la commune concernée. Ce dernier pourra autoriser l’exercice d’une activité professionnelle si et seulement si le règlement de copropriété ou le bail ne s’y opposent pas.
Cependant, il est important de noter que cette autorisation n’est pas nécessaire, si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y opposent pas, dans les cas suivants :
• Le local est situé en étage mais le preneur ne reçoit ni de clientèle ni de marchandises. L’autorisation du maire sera requise uniquement s’il y a réception de clientèle ou de marchandises. • Le local est situé en rez-de-chaussée et le locataire reçoit de la clientèle et de la marchandise.
Le caractère mixte ne créé pas d’obligation d’utilisation vis-à-vis du preneur. En effet, lorsque l’usage mixte est autorisé dans le contrat, le preneur a la faculté de faire un usage mixte des locaux mais cela ne constitue pas une obligation. Ainsi, le preneur n’est pas contraint d’utiliser les locaux pour les deux usages et le bail ne pourra pas être résilié pour ce motif.
Bon à savoir : Le propriétaire peut toutefois prévoir expressément dans le bail l’obligation d’affecter les locaux pour les deux usages.
Aussi, l’usage contractuel prévaut sur l’usage effectif. En effet, si le locataire fait uniquement une utilisation professionnelle des locaux, le bail à usage mixte ne sera pas soumis à une requalification.
Toutefois, il est important noter que cette utilisation exclusivement professionnelle aura un impact lors de l’expiration du contrat puisque le renouvellement lui sera refusé.
Tout comme le bail professionnel et d’habitation, il existe une durée minimale déterminée par la loi en ce qui concerne le bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel.
La durée minimale est de 3 à 6 ans selon le profil du bailleur :
• Lorsque le bailleur est une personnelle physique, un particulier, le contrat est signé pour une durée minimum de 3 ans. • Lorsque le bailleur est une personne morale, une société, le bail est conclu pour une durée minimum de 6 ans.
Bon à savoir : La loi a fixé une durée minimale, mais les parties peuvent conclure un bail mixte pour une durée supérieure à 3 ou 6 ans.
Les parties ne disposent pas des mêmes conditions de résiliation. En effet, le preneur peut mettre un terme à son bail à tout moment (au cours du contrat ou à son terme) à condition de respecter le délai de préavis de 3 mois et la forme du congé, le courrier recommandé.
S’agissant du propriétaire, ses conditions de résiliation sont bien plus strictes que celles du preneur. En effet, le propriétaire n’est pas autorisé à résilier le contrat avant son terme. Toutefois, cela est possible dans certains cas comme : La reprise pour du local pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. Pour ce faire, il devra respecter un préavis de 6 mois et envoyer sa demande au moyen d’une lettre recommandée électronique ou papier, en motivant son congé.
L’envoi d’une LRE est rapide puisqu’en quelques clics vous pouvez notifier votre destinataire.
Pour envoyer votre congé par LRE, il vous suffira de : 1- Créer un compte AR24 2- Vous munir d’un moyen d’identification ou d’en commander un sur le site d’AR24 3- Recueillir le consentement de votre destinataire si ce dernier et un particulier 4 – Rédiger votre courrier puis envoyer votre première lettre recommandée S’agissant de l’envoi, il est instantané. En effet, grâce à son nouveau format digital, la LRE permet de supprimer les délais d’acheminent et de faire courir plus rapidement vos délais légaux. Ainsi, les délais commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi du courrier.
Concernant la sécurité de l’envoi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel. Grâce à cette procédure, vous vous assurez que votre courrier sera bien réceptionné par la bonne personne.
Enfin, l’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi et de réception/ de refus/ de négligence. Ces preuves seront conservées sur nos serveur français sécurisés et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date de l’envoi et son contenu.
Créez votre compte AR24 et envoyez votre première LRE.
Revendre un local commercial occupé est possible mais pour ce faire certaines règles strictes doivent être respectées. Informer votre preneur de votre volonté de vendre par lettre recommandée en fait partie.
La vente d’un local commercial en cours de location est autorisée si et seulement si cette procédure respecte les règles définies dans l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Pour ce faire, le bailleur souhaitant revendre son bien, devra tout d’abord informer son preneur par lettre recommandée de sa volonté de vendre. Une fois que le preneur aura pris connaissance de la démarche de son propriétaire, il disposera d’un délai d’un mois pour faire valoir ou non son droit de préemption par courrier recommandé. Si le preneur accepte la proposition de vente de son bailleur, son accord fera office de promesse de vente.
A compter de sa réponse, le preneur disposera de deux mois pour achever la transaction ou de quatre mois s’il a recours à un prêt.
Dans le cas contraire, si le preneur refuse l’offre de son bailleur ou qu’il ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire sera autorisé à chercher de nouveaux acquéreurs.
Si le preneur refuse l’offre de son bailleur, il ne sera pas contraint de quitter les locaux. En effet, le contrat de location en cours se poursuivra avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions préalablement définies, du moment que celui-ci est valable légalement c’est-à-dire :
Si l’ensemble de ces conditions sont respectées, alors, le transfert de propriété et de bail peut s’effectuer. Aussi, depuis la réforme portant sur les baux commerciaux, les locataires sont mieux protégés. En effet, le nouveau propriétaire ne pourra pas rompre le contrat de location en cours lors de son rachat, sauf si celui-ci est arrivé à son terme ou que le rachat ait eu lieu à l’expiration d’une période triennale. Ainsi, le transfert de propriété n’aura aucun impact sur le contrat du preneur. Enfin, il est important de noter que le preneur ne peut s’opposer au rachat du local et ce même s’il occupe encore les lieux lors de la mise en vente.
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée traditionnelle papier. En effet, depuis le 1er janvier 2019, selon l’article L-100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE peut se substituer au courrier recommandé classique. Ainsi, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé. Aussi, disposant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, la LRE bénéficie d’une valeur probatoire devant un juge.
Disposant de la même valeur légale qu’un courrier recommandé, la LRE bénéficie également de nombreux avantages. En effet, grâce à son format numérique, vous supprimerez les délais d’acheminement de vos courriers et accélèrerez vos procédures.
Aussi, l’envoi d’une LRE nécessite une identification de niveau élevé de l’expéditeur et d’un niveau substantiel du destinataire pour envoyer et accuser réception du courrier. L’identification du destinataire s’effectuera directement via notre procédé d’identification à distance à partir d’un lien qu’il recevra sur sa boite mail professionnelle. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Economique, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ *HT quelque soit le volume de vos PJ. En effet, en optant pour la LRE AR24, vous pouvez envoyer jusqu’à 256 Mo de PJ soit 19 000 pages de textes sans coûts supplémentaires.
Rapide, l’envoi d’une LRE s’effectue en seulement quelques clics depuis votre espace AR24. Il en sera de même pour votre destinataire qui n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail professionnelle pour vérifier son identité et accuser réception de son courrier.
Pratique, une LRE vous fera gagner en temps et en liberté ! En effet, une LRE peut s’envoyer et se réceptionner n’importe où, du moment que vous possédez une connexion internet et un ordinateur, une tablette ou un smartphone
Enfin, l’ensemble des preuves d’envoi, de réception et de contenu du courrier seront conservées sur nos serveurs sécurisés français, accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24. Ainsi, en cas de litige vous pourrez aisément prouver la date et le contenu de l’envoi de votre courrier.
*tarif en vigueur le 28/10/2022
Connu aussi sous le nom de bail de courte durée, ou bail précaire, le bail dérogatoire est un contrat de location qui est conclu pour une durée maximale de 3 ans. En principe, le Code de commerce prévoit qu’un bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Ainsi, de ce fait, aucun entrepreneur ne pourrait conclure un bail pour une durée de moins de 9 ans. Cependant, les chefs d’entreprise tout comme les propriétaires ne sont pas toujours disposés à signer un bail de 9 ans.
C’est donc pour ces raisons que la législation a assoupli les conditions de location en offrant la possibilité aux entrepreneurs de conclure des baux d’une durée inférieure à 9 ans, soit 3 ans au maximum. Cette dérogation accordée par le législateur explique le nom de bail dérogatoire.
Le bail dérogatoire présente de nombreux avantages aussi bien pour le preneur que pour le propriétaire du local. En effet, le bailleur qui conclut un bail commercial avec un entrepreneur est contraint de verser une indemnité d’éviction au terme du contrat s’il s’oppose au renouvellement de ce dernier. Ainsi, en optant pour le bail dérogatoire, le bailleur est libre de refuser le renouvellement du contrat sans avoir à subir de compensations financières. S’agissant de l’entrepreneur, le bail dérogatoire lui permet de limiter les risques surtout s’il débute son activité. En effet, au début de son activité, on ne peut jamais être certain de son avenir. Aussi, il est possible d’avoir envie de changer d’activité ou bien de prendre des locaux plus importants en termes de taille. C’est pourquoi conclure un bail dérogatoire, donc de courte durée, peut être utile. En effet, l’entrepreneur ne sera pas contraint d’attendre la fin de son bail de 6 ans ou de 9 ans pour opérer ces changements.
Comme dit précédemment, le bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans. Ainsi, à l’expiration de cette durée, les parties ne sont pas autorisées à conclure un autre bail dérogatoire pour l’exploitation de ces locaux, du même fonds de commerce. Si toutefois, le bail continue de courir au-delà des 3 ans définis par le Code de commerce, le bail sera requalifié de bail commercial. Ainsi, le renouvellement d’un bail dérogatoire ne peut se faire que si et seulement si sa durée est inférieure au 3 ans réglementaires. Toutefois, le législateur offre la possibilité de cumuler les durées. En effet, les parties peuvent par exemple signer successivement 3 contrats d’une durée d’un an chacun. Cependant, dans ces cas, le preneur devra manifester sa volonté de renouveler le contrat avant son terme afin qu’il puisse être reconduit à titre dérogatoire.
Le renouvellement du bail précaire se fait dans les conditions prévues dans le bail en cours. Toutefois, si ce dernier ne prévoit rien par rapport aux modalité de renouvellement, le preneur devra tout simplement adresser au propriétaire, dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat en cours, une demande de renouvellement.
Cette demande devra être envoyée soit par acte extrajudiciaire ou au moyen d’une lettre recommandée papier ou électronique (LRE). Pour être valable juridiquement, la demande devra comporter la mention suivante sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit par courrier recommandé, informer le preneur s’il refuse le renouvellement en énonçant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait part de ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail antérieur. »
A compter de la réception de la demande, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour y répondre. Cette réponse devra également être adressée par lettre recommandée papier ou électronique (LRE). En cas de non-réponse du bailleur, son silence vaut pour acceptation. Ainsi, le preneur pourra considérer que sa demande est acceptée.
Attention : si la durée totale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires cumulés excède 3 ans, ce dernier doit être requalifié en bail commercial. Le bail dérogatoire peut être renouvelé uniquement pour une durée totale maximale de 3 ans.
Utiliser la lettre recommandée électronique (LRE) dans le cadre de votre demande de renouvellement de bail dérogatoire vous fera bénéficier de nombreux avantages. En effet, tout d’abord, étant le strict équivalent juridique du courrier recommandé papier, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée (comme c’est le cas pour le renouvellement du bail dérogatoire), selon l’article L-100 du CPCE. Aussi, bénéficiant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception/de refus oude négligence et même de la preuve du contenu envoyé , grâce à l’horodatage qualifié, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin en cas de litige. En effet, dans ce cas, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi. Ces preuves seront disponibles 7j/7 et 24h/24 sur votre espace personnel AR24.
Aussi, bénéficiant d’un format digital, la LRE vous permet d’accélérer vos procédures. En effet, la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et ainsi faire courir le délai de 3 mois plus rapidement. Ainsi, dans le cas de votre demande de renouvellement, le bailleur la recevra plus rapidement et pourra y répondre également plus brièvement.
Enfin, l’envoi d’une LRE nécessite que l’expéditeur s’identifie avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel lors de la réception du courrier. Cette vérification d’identité garantit à l’expéditeur que son courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Pour envoyer votre demande de renouvellement de bail dérogatoire par LRE, créez un compte AR24 sans tarder.
La résiliation anticipée d’un bail professionnel est-elle permise et prévue par la loi ?
Bien que le propriétaire d’un bail professionnel soit autorisé à rompre le contrat qu’à son terme (sauf en cas de manquements de la part de son preneur), le locataire est autorisé à mettre un terme au bail à tout moment selon certaines conditions.
L’administration publique française définit le bail professionnel comme un contrat de location de locaux, exploités uniquement à des fins professionnelles et non pour des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales, contrairement au bail commercial qui englobe toutes ces activités.
Le bail professionnel est plus souple juridiquement que le bail commercial ou encore celui d’habitation. Toutefois, certaines règles et obligations doivent être respectées.
Les professionnels concernés par ce type de contrat de location sont ceux dont le revenu de leur activité principales sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux. Il s’agit donc principalement des professions libérales réglementées comme les avocats, vétérinaires, architectes, médecins puis celles qui sont non réglementées à savoir les consultants dans divers domaines.
L’usage du local se doit d’être strictement professionnel sous peine d’être reconduit en bail mixte. Ce dernier, offre la possibilité d’habiter le local en plus de l’occuper pour ses activités professionnelles.
S’agissant de la durée du bail professionnel, ce dernier est encadré par un régime légal plus souple mais bien moins protecteur pour le locataire. Ainsi, il existe moins de contraintes concernant la durée de renouvellement du bail professionnel, qui est conclu pour une durée de 6 ans minimum et reconduit tacitement pour la même durée.
Comme vu précédemment, le bail professionnel offre une plus grande souplesse et moins de contraintes pour les parties signataires que les autres types de baux comme les baux commerciaux. Le principe de résiliation est donc lui aussi simplifié d’un point de vue légal.
Le principe est le suivant : dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire n’est en mesure de mettre un terme au contrat que dans deux cas : le premier, le plus répandu, est l’échéance du terme. Pour ce faire, le bailleur devra notifier son preneur 6 mois avant la fin du contrat au moyen d’un courrier recommandé électronique ou papier. Le deuxième est un manquement du preneur envers ses obligations.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le bail à tout moment sous réserve d’un préavis de 6 mois et du respect de la procédure que nous verrons par la suite. Aucune compensation financière n’est à prévoir dans ce cas et la décision du preneur n’aura pas besoin d’être justifiée.
Les principales particularités de la fin d’un bail professionnelles sont les suivantes :
Bon à savoir : Dans certains cas, le preneur peut bénéficier d’un préavis réduit en matière de bail professionnel.
Le propriétaire ne peut donner congé à son preneur au cours du bail sauf si ce dernier n’a pas respecté ses obligations ou a commis des fautes ou des manquements. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à poursuivre en justice la résiliation du bail professionnel. Aussi, il peut invoquer la clause résolutoire figurant dans le contrat. Ainsi, l’inexécution des obligations du preneur détaillées dans le contrat d’origine est donc un motif d’éviction. Le bailleur dispose de recours et ses modalités peuvent varier selon si le contrat de bail professionnel prévoit une clause résolutoire ou non.
Si le contrat de bail professionnel ne prévoit pas de clause résolutoire, c’est avec l’aide de la justice que le propriétaire devra tenter d’obtenir la résiliation du contrat. Cette demande devra être effectuée devant le tribunal d’instance compétent. Ainsi, seul le juge disposera du pouvoir d’appréciation souverain sur les éventuels manquements du preneur vis-à-vis de ses obligations contractuelles. Il se prononcera alors sur la légitimité et la possibilité de la résiliation puis sur d’éventuels dommages et intérêts pouvant être admis au propriétaire.
Les principaux motifs pouvant entrainer une rupture légitime du bail professionnel sont le défaut de paiement du loyer répété, un changement de destination des locaux sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur, la mise en sous-location si cette dernière est formellement interdite, la cession si le contrat ne la conçoit pas, puis le refus de mener les travaux et réparations essentiels.
Si le contrat de bail professionnel dispose d’une clause résolutoire, ce dernier peut être alors résilié librement et en toute légalité si le preneur fait l’objet d’un manquement à ses obligations contractuelles. Généralement, le défaut de paiement du loyer entraine l’éviction lorsqu’une clause résolutoire figure dans le bail. Cette clause requière en général une mise en demeure préalable du preneur par le biais d’un huissier de justice. La résiliation du bail professionnel est subordonnée à l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’inaction du preneur à la suite de cette mise en demeure. Il conviendra donc de saisir le juge des référés afin de constater le jeu de la clause résolutoire et de pouvoir utiliser un titre exécutoire pour expulser le preneur tout en récupérant les sommes des loyers impayées. Toutefois, cette clause restreint les pouvoirs d’appréciation du juge qui ne peut alors que constater la véracité des manquements et prononcer la résiliation du bail professionnel si l’infraction a bien été commise.
S’agissant de la résiliation du bail professionnel par le preneur, la procédure et les conditions sont simplifiées. En effet, le locataire peut décider à tout moment de mettre un terme au bail du moment qu’il informe le bailleur de son intention en respectant le délai de préavis de 6 mois exigé par la loi.
Si le propriétaire tente de réviser le loyer du bail, le preneur peut alors souhaiter rompre le contrat. Dans tous les cas, la demande de congé du preneur ne devra être motivée ou justifiée. Le congé anticipé devra cependant être délivré au moyen d’une lettre recommandée électronique (LRE) ou papier.
Comme cette règle est d’ordre public, le preneur ne pourra être dans aucun cas privé de ce droit par une clause ou tout autre moyen. Ainsi, si le preneur fait l’objet d’une interdiction, il devra la contester si elle est avancée par le bailleur lors de la rédaction du contrat ou si la clause est découverte au cours du bail. À la suite de la résiliation du bail professionnel, un état des lieux devra obligatoirement être effectué.
La lettre recommandée électronique (LRE) AR24 est tout d’abord le strict équivalent juridique de son homologue papier selon l’article L100 du CPCE. Ainsi, elle peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé, comme la résiliation anticipée d’un bail professionnel. Aussi, bénéficiant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception/ de refus/ de négligence, la LRE vous offre une sécurité juridique maximale en cas de litige.
L’envoi et la réception d’une LRE requièrent la vérification de l’identité des parties. Ainsi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé lors de l’envoi, et le destinataire avec un degré substantiel lors de la réception. De ce fait, la LRE garantit à l’expéditeur que son courrier sera réceptionné et lu par la bonne personne.
Aussi, grâce à son format digital, une LRE s’envoie en quelques clics seulement. Il en sera de même lors de sa réception. En effet, le destinataire n’aura qu’a s’authentifier via notre moyen d’identification à distance et à se rendre dans sa boite mail pour accuser réception de son courrier. Ainsi, cela offre une grande liberté au destinataire qui pourra réceptionner quand bon lui semble sans avoir besoin de se déplacer.
Enfin, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ HT* quel que soit le volume de vos pièces jointes. Ce prix comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, 256 Mo de PJ (soit environ 19 000 pages texte) puis la conservation du courrier et des preuves associées à l’envoi. L’intégralité de ces preuves seront accessible 24h/24 et 7j/7 depuis votre compte personnel AR24.
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*Tarif en vigueur au 09/06/2022
Le bail dérogatoire, également connu sous le nom de bail précaire, est un contrat de location de courte durée réservé aux professionnels exploitant un fonds de commerce, industriel ou artisanal.
Le bail dérogatoire permet de déroger au régime des baux commerciaux. En effet, un bail commercial est conclu pour 9 ans, or un bail dérogatoire pour 3 ans maximum. En cas de dépassement du terme de la convention, les parties auront un délai d’un mois pour éviter la requalification du bail en bail commercial.
Concernant les modalités de résiliation du contrat, le bail dérogatoire n’admet pas la résiliation anticipée. En effet, pour rompre la convention avant le terme, les parties devront s’accorder sur l’insertion d’une clause de résiliation anticipée. Cette clause permettra de rompre la convention avant le terme initialement prévu mais également de préciser les conditions de résiliation. En effet, les parties peuvent s’accorder sur un délai de préavis ou encore définir la forme du congé. Il est d’usage d’utiliser une lettre recommandée papier (LRAR) ou une LRE (lettre recommandée électronique) pour donner congé. En effet, ces courriers permettent d’officialiser la demande et de bénéficier de preuves devant un tribunal en cas de litige.
L’insertion d’une clause de résiliation anticipée est donc le seul moyen qui vous permettra de résilier votre bail dérogatoire de manière anticipée.
En cas de non-respect de la clause de résiliation, le locataire est autorisé à se tenir dans les locaux tant que la situation ne se sera pas régularisée. Toutefois, s’il reste, il devra s’acquitter du paiement des charges et du loyer.
Vous ne connaissez pas la lettre recommandée électronique ? 100% dématérialisée, de votre ordinateur à celui de votre destinataire, elle est acheminée instantanément par nos services et accélère vos procédures ! Bien évidemment elle est légalement équivalente à la LRAR et vous apporte toute la protection juridique nécessaire.
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Le bail professionnel est un contrat de location de locaux professionnels qui s’adresse exclusivement aux professionnels exerçant une activité non commerciale comme les professions libérales.
Concernant sa procédure de résiliation, elle est complexe, longue et diffère selon les parties. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le preneur est autorisé à résilier le contrat à tout moment, tant qu’il donne congé à son bailleur par écrit au moyen d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique) et qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois. Quant au bailleur, il est autorisé à donner congé qu’au terme du bail ou à tout moment en cas de manquement contractuel du preneur.
Aussi, moins protecteur que le bail commercial pour le preneur, le bail professionnel ne prévoit aucune compensation financière lorsque le bailleur décide de mettre un terme au contrat. Il en est de même lorsque le bailleur décide de mettre en vente le local loué. En effet, dans ce cas, le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption comme cela peut être le cas dans le cadre d’un bail commercial.
Pour simplifier vos procédures de résiliation de bail professionnel, nous vous conseillons d’utiliser la Lettre Recommandée Electronique (LRE) AR24. En effet, rapide, pratique et économique, la LRE AR24, vous permet d’accélérer vos procédures tout en conservant une sécurité juridique. De plus, étant le strict équivalent juridique de la LRAR papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE peut être utilisée dans tous les cas d’usages nécessitant normalement l’utilisation d’un recommandé papier.
Pour que vous puissiez bénéficier de tous ces avantages, il vous suffit de suivre les 5 étapes suivantes pour dématérialiser vos envois de courriers recommandés en toute facilité.
Étape 1 : Pour envoyer un courrier recommandé électronique, il est nécessaire de créer un compte AR24. Pour ce faire, rendez-vous sur ar24.fr, créez un compte gratuitement, ajoutez un moyen de paiement et commandez vos identifiants LRE.
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Étape 2 : Une fois que vous avez reçu votre identifiant LRE, connectez-vous à votre espace AR24.
Étape 3 : Une fois connecté sur votre espace AR24, et pour envoyer une LRE, il vous faut vous identifier à l’aide de l’identifiant LRE que vous aurez préalablement commandé, puis vous pourrez débuter la rédaction de votre LRE. Pour que ce courrier soit valable juridiquement, n’oubliez pas de respecter le délai de préavis de 6 mois.
Quand vous aurez terminé la rédaction de votre courrier, vous pourrez ajouter ou non des pièces jointes, en sachant que leur volume ne changera pas le tarif de votre LRE (celle-ci possède un tarif unique) ; puis vous cliquerez sur le bouton envoyer.
Étape 4 : Une fois que vous aurez envoyé votre courrier, vous recevrez quelques minutes après l’envoi, la preuve de dépôt et d’envoi. Cette preuve indispensable pour prouver le contenu et la date de l’envoi en cas de litige, sera conservée sur votre espace AR24 et sera consultable et téléchargeable 24h/24 et 7j/7.
Étape 5 : Pour accuser réception et accéder au contenu de la LRE, votre destinataire devra s’identifier. En fonction de l’action du destinataire, vous recevrez soit une preuve de réception, de négligence ou de refus.
Bon à savoir : Dans le cadre d’un bail professionnel, la date retenue pour faire courir les délais de préavis est le jour de la réception du courrier.
Le bail professionnel est un contrat de location conclu entre un preneur qui exerce une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole, ni industrielle, et un propriétaire de locaux professionnels.
Le régime du bail professionnel ne prévoit pas de disposition particulière en cas de loyers impayés. Cependant, les parties sont libres de prévoir contractuellement des modalités de résiliation anticipée du contrat en cas d’impayés, on parle alors de la clause résolutoire. Aussi, le droit commun des contrats, prévoit des possibilités de résiliation par voie judiciaire ou de notification.
Lorsque le bail sera résilié, le propriétaire peut aussi souhaiter que son preneur soit expulsé. Pour ce faire, le propriétaire devra respecter une procédure stricte.
Les loyers impayés dans le cadre d’un bail professionnel soulèvent plusieurs questions. Comment résilier un bail professionnel disposant d’une clause résolutoire ? Comment expulser le preneur ? Comment résilier un bail professionnel par voie judiciaire ou de notification ?
Le régime du bail professionnel offre une grande place à la négociation entre les parties contractantes. En effet, ces dernières peuvent inclure des clauses afin d’aménager les modalités d’exécution de leur contrat. Par le biais de ces clauses, les parties peuvent notamment prévoir des modalités de révision du loyer du bail professionnel ou bien définir l’indice applicable à la révision du loyer professionnel.
S’agissant des loyers impayés, les parties peuvent prévoir d’insérer une clause résolutoire dans leur contrat.
Pour faire jouer cette clause et obtenir la résiliation du contrat, voici la procédure à suivre :
Bon à savoir : Les coûts du commandement de payer seront à la charge du preneur.
Au cours du délai accordé au preneur pour régler son loyer, ce dernier peut saisir le juge afin d’obtenir des délais supplémentaires de paiement.
Si le commandement de payer reste infructueux, le propriétaire pourra saisir le juge afin d’engager la procédure d’expulsion du preneur.
Pour ce faire, le propriétaire devra saisir en référé le juge du Tribunal Judiciaire compétent, c’est-à-dire du lieu de situation du local professionnel.
Une fois le juge des référés du Tribunal Judiciaire saisi, ce dernier pourra émettre un titre exécutoire qui permettra au propriétaire de procéder à l’expulsion du preneur.
Quelques fois, il arrive que le bail professionnel ne comporte pas de clause résolutoire. Dans ces cas, le propriétaire aura davantage de mal à résilier le contrat en cas de loyers impayés. Cependant, il pourra toujours compter sur la résiliation judiciaire ou par voie de notification.
La résolution judiciaire est un processus qui permet au bailleur de saisir le juge afin d’obtenir la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation. Si le juge estime que les loyers impayés constituent une forme d’inexécution suffisamment graves des obligations, il pourra alors se prononcer en faveur d’une résolution.
La résolution par notification est un mécanisme qui permet à un créancier d’une obligation, le bailleur, de résilier à ses risques et périls le bail en notifiant cette décision à son débiteur, le preneur. Pour ce faire, il devra tout d’abord le mettre en demeure de payer ses loyers avant de pouvoir lui notifier la résiliation. Cette procédure n’est pas sans risque pour le bailleur puisque le juge peut rejeter sa demande et même prononcer des dommages et intérêts à son encontre en cas de saisine par le preneur.
La lettre recommandée électronique (LRE), strict équivalent juridique d’un recommandé papier selon l’article L100 du CPCE, est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée. En effet, la LRE est tout à fait indiquée dans le cadre d’une mise en demeure ou encore pour la procédure de résiliation par voie de notification.
L’utilisation d’une lettre recommandée électronique dans le cadre de loyers impayés vous permettra tout d’abord d’accélérer vos procédures. En effet, grâce à son format numérique, la LRE supprime les délais d’acheminement de vos courriers. Ainsi, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE.
Aussi, grâce à son acheminement électronique et à son horodatage et cachets qualifiés, vous bénéficierez d’une preuve du contenu envoyé. En effet, pour simplifier, l’horodatage électronique est une sorte de « photo datée » du contenu envoyé, ce qui pourra servir de preuve en cas de litige. Ainsi, vous bénéficiez d’une sécurité juridique imparable.
Enfin, l’envoi d’une LRE ne nécessite que quelques clics. Et il en sera de même pour sa réception. En effet, votre destinataire n’aura qu’à s’identifier via notre procédé d’identification à distance pour accuser réception de son courrier.
Il pourra également s’identifier via son Identité Numérique La Poste, s’il en possède une. Ainsi, par ce procédé, vous vous assurez que votre courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Envoyez dès maintenant votre notification de résiliation de bail professionnel en cas de loyers impayés.
Informez votre locataire de votre volonté de vente du local commercial par LRE, pour plus de simplicité.
La vente d’un local commercial en cours de location est autorisée si et seulement si cette procédure respecte les règles définies dans l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Pour ce faire, le bailleur souhaitant revendre son bien, devra tout d’abord informer son preneur par lettre recommandée, de sa volonté de vendre. Une fois que le preneur aura pris connaissance de la démarche de son propriétaire, il disposera d’un délai d’un mois pour faire valoir ou non son droit de préemption par courrier recommandé. Si le preneur accepte la proposition de vente de son bailleur, son accord fera office de promesse de vente.
À compter de sa réponse, le preneur disposera de deux mois pour achever la transaction ou de quatre mois s’il a recours à un prêt.
Si le preneur refuse l’offre de son bailleur, il ne sera pas contraint de quitter les locaux. En effet, le contrat de location en cours se poursuivra avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions préalablement définies, du moment que celui-ci est valable légalement, c’est-à-dire :
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée traditionnelle papier. En effet, depuis le 1er janvier 2019, selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE peut se substituer au courrier recommandé classique. Ainsi, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé. Aussi, disposant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, la LRE bénéficie d’une valeur probatoire devant un juge.
Aussi, l’envoi d’une LRE nécessite une identification de niveau élevé de l’expéditeur et d’un niveau substantiel du destinataire pour envoyer et accuser réception du courrier. L’identification du destinataire s’effectuera directement via notre procédé d’identification à distance du destinataire à partir d’un lien qu’il recevra sur sa boite mail professionnelle. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Economique, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ *HT quelque soit le volume de vos PJ. En effet, en optant pour la LRE AR24, vous pouvez envoyer jusqu’à 256 Mo de PJ, soit 19 000 pages de textes sans coûts supplémentaires.
Pratique, une LRE vous fera gagner un temps et en liberté ! En effet, une LRE peut s’envoyer et se réceptionner n’importe où, du moment que vous possédez une connexion internet et un ordinateur, une tablette ou un smartphone
*tarif en vigueur le 09/12/2021
Le bail 3-6-9, aussi connu sous le nom de bail commercial, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ces locaux doivent être utilisés soit pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
À travers cet article nous verrons : Qu’est-ce qu’un bail commercial ; Quelles sont ses caractéristiques ; Quelle est sa durée puis quelle est la procédure à suivre pour le résilier.
Comme dit précédemment, le bail commercial ou 3-6-9 est un contrat de location de locaux commerciaux. Toutefois, pour en bénéficier plusieurs conditions doivent être réunies.
Tout d’abord pour bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale, c’est-à-dire une activité qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce. Ainsi, les professions libérales et les sociétés ayant une forme commerciale mais exerçant une activité de nature civile ne pourront pas jouir d’un bail commercial. En effet, ces professions seront en principe soumises à d’autres types de baux tel que le bail professionnel ou le bail rural.
Toutefois, il est important de noter qu’il est possible de conclure un bail mixte, c’est-à-dire de louer un local offrant doubles usages au locataire. En effet, le bail mixte permet au locataire de jouir à la fois d’un lieu d’habitation et d’un lieu où il peut exercer sa profession.
Aussi, l’activité exercée par le locataire doit être précisée dans le contrat de bail commercial. Ainsi, le locataire sera contraint d’exercer l’activité figurant dans le contrat de bail. En effet, si le locataire exerce une autre activité que celle figurant dans le contrat, il s’expose à la résiliation de son bail. De plus, le locataire ne peut pas modifier la nature de son activité sans obtenir au préalable l’accord de son bailleur. Toutefois, il est possible de procéder à une déspécialisation partielle de l’activité. En effet, le locataire est autorisé à exercer des activités complémentaires à celle figurant dans le contrat de bail.
Tout d’abord, avant de conclure un bail commercial, le bailleur doit impérativement effectuer un état des lieux de l’immeuble et des locaux destinés à la location. Aussi, ce dernier doit fournir certaines informations au locataire qui devront figurer dans les annexes obligatoires du bail commercial :
De plus, le bail commercial devra être enregistré. Pour cela, il existe deux manières différentes :
Enfin, selon l’article 739 du Code général des impôts, le coût d’enregistrement d’un bail commercial est de 25 euros.
Bon à savoir : sauf clauses contraires, le bail commercial, même non ratifié, dispose d’une valeur juridique.
Bail protecteur, le bail commercial permet au locataire d’exploiter son fonds de commerce pour une longue durée. Cependant, plusieurs devoirs pèsent sur le locataire comme le paiement du loyer ou parfois la prise en charge des travaux.
Concernant le loyer du bail commercial, il est fixé librement entre les parties. Toutefois, son montant est en principe défini sur la base de sa valeur locative.
Attention, dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, il est fréquent que le bailleur décide d’augmenter le prix du loyer. Cependant, en principe, le loyer même révisé doit être équivalent à la valeur locative du bien.
Toutefois, dans certains cas, un plafonnement de la valeur du loyer est prévu afin de protéger le locataire. En effet, la hausse du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice applicable, à savoir :
En principe, le bail commercial prévoit une répartition des travaux et des charges entre les parties. Toutefois, le bailleur est censé prendre en charge les travaux les plus importants. En effet, le bailleur est supposé entretenir son bien.
Ainsi, le bailleur devrait prendre en charge :
Puis le locataire devrait prendre en charge le reste des travaux, à savoir les réparations d’ordre locatif.
S’agissant des travaux de mises aux normes dans le cadre d’un bail commercial, on distingue 3 cas :
Particulièrement avantageux pour le locataire, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. De plus, grâce aux échéances triennales (3, 6, 9) le preneur peut mettre un terme au bail quand il le souhaite.
Aussi, le preneur dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial. En effet, le locataire est libre de demander à son bailleur le renouvellement de son bail dans les 6 mois précédant son expiration par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), lettre recommandée électronique (LRE), ou acte d’huissier.
Le bailleur dispose également d’un droit de renouvellement du bail commercial. Toutefois, ce droit lui permet de réviser le montant du loyer afin de l’augmenter. Cette augmentation est encadrée par la Loi Pinel qui prévoit un plafonnement de l’augmentation du loyer si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler. Ce plafonnement est fixé par l’indice des loyers commerciaux. Enfin, toutes ces nouvelles formalités seront écrites dans un avenant au contrat de bail commercial. Ainsi, ce dernier contiendra le nouveau montant du loyer, la durée du bail renouvelé puis la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc…
La résiliation du bail commercial peut émaner aussi bien du preneur que du bailleur. Aussi, une clause résolutoire peut être ajoutée au contrat de bail.
Le locataire peut résilier le bail commercial librement du moment qu’il respecte le délai de préavis et la forme du congé.
Le bailleur doit respecter un certain nombre des formalités pour donner congé à son locataire. En effet, ce dernier peut donner congé que dans certains cas :
Toutefois, pour que le congé donné par le bailleur soit accepté, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou le terme du bail commercial.
Le droit de préemption, introduit par la loi Pinel, offre au locataire d’un bail commercial, une priorité d’achat sur la vente du local dont il est locataire. En effet, ce droit d’ordre public, impose au bailleur du local commercial en cas d’intention de vente, d’informer en priorité son locataire. Ainsi, grâce à ce droit, le locataire jouira de toutes les modalités de la vente avant tout autre potentiel acquéreur.
À travers cet article, nous verrons : quel est le contenu et la forme de la notification, de quel délai jouit le locataire pour répondre à l’offre d’achat, quelles sont les sanctions auxquelles le bailleur s’expose en cas de non-respect de ce droit de préférence, puis comment et pourquoi envoyer l’offre de vente par LRE.
En cas d’intention de vente d’un local commercial, le bailleur est dans l’obligation d’informer en priorité son locataire. En effet, selon le droit de préemption, le bailleur est tenu de communiquer en priorité à son locataire toutes les informations relatives à son projet de vente à savoir : le prix et les conditions de vente.
Concernant la date à laquelle le bailleur doit informer son locataire de son intention de vente, elle est libre ; toutefois, le locataire doit obtenir l’information avant toute autre personne, c’est-à-dire avant le dépôt d’une annonce de vente par exemple.
L’information remise par le bailleur à son locataire doit respecter certaines conditions de forme et de contenu pour être valide. En effet, pour être légale, l’information d’intention de vente du bailleur doit tout d’abord être remise soit par LRAR soit par LRE (lettre recommandée électronique) ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du locataire.
S’agissant du contenu de la notification, il doit, dans un premier temps, faire figurer les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui rappellent les conditions sine qua non pour que la notification soit valide puis mentionner le prix (sans frais d’agence / notaire inclus) et les conditions de vente.
En cas de non-respect de ces modalités de forme et de contenu, la notification du bailleur est considérée comme nulle. À l’inverse, une notification donnée en bonne et due forme, vaut une offre de vente pour le locataire.
Bon à savoir : Si le vendeur décide ultérieurement de vendre son local à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il a l’obligation d’informer en priorité son locataire de ces nouvelles conditions de vente. Cette nouvelle information, prendra la forme d’une deuxième notification et sera soumise aux mêmes modalités de forme et de contenu que la première pour être valide juridiquement.
Le locataire d’un local commercial qui reçoit une offre de vente de la part de son bailleur doit manifester son accord ou son refus dans un délai précis. En effet, ce dernier dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre pour donner sa réponse au propriétaire. La réponse du locataire devra être remise soit par LRAR ou LRE ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du bailleur.
En cas d’acceptation du locataire, l’offre prend effet (la vente est donc réalisée). Dans le cas contraire, le bailleur est libéré de son obligation, et peut alors accepter d’autres offres d’achat.
Selon le type de vente, le droit de préemption du locataire d’un local commercial peut ne pas s’appliquer.
Voici les ventes qui excluent le droit de préemption :
À la suite de l’acceptation de l’offre de vente du bailleur, la vente doit s’effectuer dans un délai de 2 mois à compter de la réception par le bailleur de la réponse favorable de son locataire. Toutefois, le locataire peut parfois avoir besoin de recourir à un prêt bancaire pour réaliser son achat. Dans ce cas, on dit que le locataire accepte la vente « sous condition ». En effet, le locataire accepte l’offre de vente à condition qu’il puisse bénéficier d’un prêt pour l’acquisition. Pour pouvoir bénéficier de la vente « sous condition », le locataire doit l’indiquer dans sa lettre d’acceptation. Enfin, la vente « sous condition » doit se réaliser dans un délai de 4 mois à compter de la réception par le bailleur de l’offre d’achat de son locataire.
Attention : il est important de noter qu’en cas de non-respect de ces délais, l’offre de vente et l’offre d’achat sont considérées comme caduques au regard de la loi.
Bon à savoir : L’acte définitif de vente doit obligatoirement s’effectuer devant un notaire.
Si le bailleur ne respecte pas le droit de préemption de son locataire, en concluant une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire en priorité, la promesse est réputée nulle au regard de la loi. Toutefois, il est important de noter qu’il s’agit d’une nullité relative. En effet, seul le locataire pourra intenter une action en nullité contre l’acte de vente auprès des tribunaux.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier, la LRE (lettre recommandée électronique) est tout à fait indiquée pour les cas d’usages comme la notification d’intention de vente 100% dématérialisée. La LRE offre de nombreux avantages à ceux qui décident de l’utiliser.
La LRE permet de bénéficier des preuves de dépôt / d’envoi, de réception, de refus ou de négligence. Aussi, l’ensemble des preuves à savoir le contenu de la LRE, les pièces jointes puis la preuve de réception, seront intégralement conservées sur nos serveurs sécurisés. Cela vous permet d’avoir accès à toutes vos preuves en seulement quelques clics ; particulièrement utile en cas de litige.
Economique, la LRE jouit d’un tarif unique. Ainsi, avec un tarif de 3,49€ HT* vous bénéficiez de la conservation des preuves et de contenus ; et de la possibilité de joindre jusqu’à 256 Mo de fichiers.
Rapide, la LRE vous permet de faire courir vos délais légaux rapidement puisqu’étant digitale, aucun délai d’acheminement est à prévoir. Aussi, pratique, la LRE peut être envoyée depuis votre ordinateur en seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier pour accéder au contenu de son courrier. En effet, grâce à notre moyen d’identification à distance, l’expéditeur est assuré d’envoyer son courrier à la bonne personne.
Enfin, conçue pour simplifier les démarches administratives de certains domaines d’activité dont l’immobilier fait partie, la LRE permet aux professionnels qui l’adoptent de soulager les flux documentaires qu’ils supportent, tout en conservant des preuves opposables devant un tribunal.
*tarif en vigueur le 16/07/2021
Vous êtes bailleur ou locataire et vous souhaitez résilier votre bail professionnel mais vous ne savez pas comment rédiger votre lettre ? Voici nos recommandations pour réussir votre résiliation de bail !
À travers cet article nous verrons : Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail professionnel ? Pourquoi utiliser la LRE ? Comment rédiger sa lettre de résiliation.
Le bail professionnel, est un contrat de location de locaux professionnels qui est réservé aux professions libérales. En effet, seules les activités non commerciales sont concernées par ce type de location. Moins protecteur que le bail commercial, le locataire en cas de refus de renouvellement de son bail par le propriétaire, ne bénéficiera d’aucune indemnité d’éviction pour le préjudice subi. La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans.
Concernant sa résiliation, le bail professionnel est résiliable à tout moment par le locataire. Pour cela, il devra notifier son bailleur par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 6 mois. À la différence du locataire, le bailleur ne pourra résilier son bail qu’à son terme. Ainsi, si le propriétaire ne souhaite pas reconduire le bail, il devra en informer son locataire par LRE ou LRAR en respectant un délai de 6 mois. Sa décision n’aura pas besoin d’être justifiée et n’entrainera aucune compensation financière.
Enfin, suite à l’envoi de la lettre de résiliation, un état des lieux des locaux sera nécessaire pour la restitution du dépôt de garantie. Si vous souhaitez en savoir plus, un article portant sur ce sujet est déjà disponible sur notre blog ici.
Disposant de la même valeur légale que la LRAR papier, la LRE ou lettre recommandée électronique, peut être utilisée pour vos démarches administratives. En effet, l’utilisation de la LRE dans le cadre de vos résiliations de bail professionnel est légale et même recommandée.
Plus rapide, la LRE s’envoie directement depuis votre espace AR24 en ligne. Le destinataire professionnel quant à lui n’aura plus qu’à s’identifier à distance puis accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle. Aussi, suite à l’envoi de la LRE, vous recevez immédiatement la preuve de dépôt/ d’envoi. Cela est particulièrement utile en cas de litige et permet de s’assurer que le courrier a bien été transmis et accepté par le destinataire. L’utilisation d’une LRE permet de garder une trace de vos envois. En effet, l’ensemble de vos courriers et des preuves seront conservés sur nos serveurs sécurisés. Enfin, l’utilisation de la LRE vous permettra de réaliser des économies. En effet, la LRE AR24 a un tarif unique de 3,49€ HT (tarif en vigueur au 8 juin 2021) peu importe le volume de votre envoi recommandé.
Désireux de vous accompagner dans vos démarches, voici une modèle type de lettres de résiliation à personnaliser selon les modalités de votre bail. Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre pour bailleur et locataire.
(bailleur)
Nom – Prénom
(locataire)
Fait le _/_/_ (date), à …(lieu)
Objet : Rupture du bail professionnel
Je vous informe que le bail professionnel signé le _/_/_ par nos soins, situé (adresse), arrive à échéance le (date).
Propriétaire du local professionnel, avec ce courrier je vous informe selon les dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, que je vous donne congé pour le (date).
Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux et de restitution des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distingués.
Signature
Fait le _/_/_ (date), à … (lieu)
Objet : Résiliation du bail professionnel
Locataire du local professionnel situé (adresse) depuis le (date de signature du contrat), je vous informe de mon intention de résilier le contrat qui nous lie conformément aux dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (qui impose un délai de préavis).
Je reste à votre disposition pour convenir ensemble d’une date de restitution des clés et de l’état des lieux.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments respectueux.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne bénéficie pas du droit de renouvellement automatique du bail. En effet, seul le bailleur peut décider de renouveler le bail. Cependant, dans certains cas, à son terme, le bail peut être reconduit tacitement sauf dénonciation du bailleur. À travers cet article, nous verrons : quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail professionnel puis les potentiels changements que peut entrainer son renouvellement et enfin comment la LRE peut vous accompagner dans cette procédure.
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne bénéficie pas de droit au renouvellement pour le locataire. Toutefois, à l’approche du terme du contrat, qui dure au minimum 6 ans, plusieurs cas de figure sont susceptibles de se produire :
Dans le cadre d’un bail professionnel, si le bailleur souhaite mettre un terme au bail de location, il doit attendre son expiration pour le rompre. Aussi, il devra informer son preneur qu’il ne souhaite pas non plus le renouveler. Dans le cas contraire, le bail professionnel est reconduit tacitement. Par ailleurs, il est important de noter que si une des parties contractantes ne souhaite pas renouveler le bail qui arrive à son terme, elle doit notifier l’autre partie par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 6 mois. Enfin, pour rappel, le preneur est autorisé à rompre son bail à tout moment du moment qu’il notifie son bailleur soit par LRAR soit par LRE, soit par acte d’huissier, et qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Bon à savoir : le non-renouvellement du contrat de bail à son expiration est un risque à assumer pour le locataire. Cependant, les possibilités offertes au bailleur pour récupérer la propriété de son bien sont encadrées et limitées.
Selon la Cour de cassation, le bailleur n’aura pas à motiver son congé. De plus, cette dernière précise que le preneur ne bénéficiera pas d’indemnité d’éviction ni de son droit de préemption en cas de vente du local. En effet, ces droits ne sont valables que pour les baux commerciaux ou les baux mixtes.
Le bail professionnel tend à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux ou encore le développement de l’offre foncière. Toutefois, le bail professionnel présente quelques modalités particulières. En effet, dans le cadre d’un renouvellement de bail professionnel, le bailleur est susceptible d’augmenter le montant du loyer et de modifier la répartition des travaux et des charges.
Tout d’abord, le montant du loyer doit figurer clairement dans le contrat de bail. Ensuite, ce dernier est négocié librement entre le bailleur et son preneur. Toutefois, le loyer d’un bail professionnel peut faire l’objet d’une révision régulière selon une clause écrite dans le contrat. Cependant, cette clause doit préciser sur quel indice de référence elle se base pour justifier cette évolution. En effet, il existe une grande variété d’indices comme l’indice des loyers commerciaux (ILIC) ou encore l’indice des loyers des activités tertiaires.
Aussi, le contrat de location peut faire mention d’un versement de dépôt de garantie au bailleur par le preneur ; cette disposition n’est pas une obligation légale. Toutefois, si le locataire a versé un dépôt de garantie à son bailleur lors de son entrée dans les locaux, il doit récupérer cette somme à sa sortie à condition qu’il ait bien rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles.
Le loyer étant librement fixé entre les parties dans le cadre d’un bail professionnel, il peut être augmenté par le bailleur lors de son renouvellement. Cette option représente une véritable opportunité pour le bailleur. En effet, le preneur ayant besoin des locaux pour exercer son activité et recevoir ses clients, préférera dans la plupart des cas renouveler le bail. Ainsi, le bailleur pourra faire accepter plus facilement l’augmentation du loyer à son preneur.
Enfin, tout comme le loyer, la répartition des travaux et des charges est définie librement entre les parties contractantes et doit figurer clairement dans le contrat de location. De ce fait, le bailleur pourra également proposer une nouvelle répartition des travaux et des charges lors du renouvellement du bail. Cette possibilité est particulièrement intéressante pour le bailleur car cela lui permettra d’accroitre ses revenus sans nécessairement augmenter le montant du loyer. Cette potentielle évolution dépendra uniquement des relations qu’entretiennent le bailleur et son locataire puis de leur capacité de négociation.
Encore peu connue par le grand public, la LRE (la lettre recommandée électronique) est le strict équivalent juridique de la LRAR papier. Plus rapide, économique et sécurisée, la LRE offre de nombreux avantages à ceux qui l’utilisent !
Elle vous permet avant tout de notifier votre destinataire en seulement quelques clics. Ce dernier n’aura qu’à s’identifier pour accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle.
Aussi, plus économique, la LRE a un tarif de 3,49€ HT* qui comprend : la certification de l’envoi, 256 Mo de pièces jointes soit 19 000 pages de textes puis la conservation des preuves et du contenu de vos envois.
La LRE vous permet d’envoyer vos courriers recommandés en toute tranquillité. En effet, pour accuser réception de son courrier, le destinataire doit obligatoirement s’être identifié auparavant. Cette disposition garantit à l’expéditeur que son courrier a bien été consulté par la bonne personne. Ainsi, n’hésitez pas à utiliser la LRE pour vos résiliations de bail et vos avenants de renouvellement.
*Tarif en vigueur au 27 mai 2021
Plusieurs raisons peuvent mener à vouloir résilier son bail professionnel en colocation. Cependant, résilier un bail professionnel en colocation nécessite le respect de certaines procédures en fonction du type de contrat choisi et des clauses figurant dans le bail (bail unique ou collectif, présence d’une clause de solidarité dans le contrat etc.).
À travers cet article, nous verrons quelle est la procédure à suivre pour résilier un bail professionnel en colocation et comment accélérer vos démarches avec la lettre recommandée électronique qualifiée d’AR24.
Tout d’abord, les conditions de résiliation sont propres à chacune des parties. En effet, pour résilier un bail professionnel, le locataire n’aura pas les mêmes obligations juridiques à respecter que son bailleur.
Concernant le locataire, il est autorisé à rompre son contrat de bail à tout moment tout en respectant un certain délai de préavis. Or, le bailleur n’est autorisé à rompre son contrat de bail qu’à son terme.
De plus, seul le bailleur possède le droit au renouvellement du bail professionnel. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne dispose pas du droit de renouvellement du bail. Toutefois, si le bailleur n’émet aucune réticence au renouvellement du contrat, alors ce dernier peut être reconduit tacitement pour la même durée à savoir 6 ans maximum.
Il faut respecter le délai de préavis pour résilier un contrat de bail professionnel ou pour ne pas le reconduire.
Comme nous l’avons vu, seul le locataire est autorisé à rompre son contrat de bail professionnel à tout moment. Toutefois, pour cela, il est tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois pour avertir son bailleur de sa volonté de mettre un terme au contrat.
Concernant le bailleur, ce dernier possède le droit de renouvellement : c’est-à-dire que lui seul peut décider de reconduire au non le contrat. Qu’il accepte ou non de renouveler le contrat, il sera tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois pour en avertir son locataire. Aussi, si le bailleur décide de rompre le bail professionnel à son terme, le délai de préavis à respecter sera de 6 mois également.
Bon à savoir : Le refus de renouvellement du bail délivré par le bailleur ne donnera lieu à aucune indemnité d’éviction puisqu’il s’agit d’un bail professionnel. En effet, bien que le bail professionnel soit plus souple, il est bien moins protecteur que le bail commercial.
Pour donner congé, le bailleur tout comme son locataire doivent respecter une certaine forme. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le congé doit soit être donné par LRAR ou par LRE (lettre recommandée électronique) ou bien par acte d’huissier. Toutefois, l’acte délivré par un huissier engendre des coûts supplémentaires. Nous vous conseillons donc de recourir soit à la lettre recommandée électronique (LRE) soit à son homologue papier pour vos résiliations de bail professionnel.
Le bail professionnel en colocation possède quelques particularités supplémentaires par rapport à un bail professionnel classique. En effet, la colocation induit d’autres règles telles que la présence d’une clause de solidarité ou bien d’autres types de contrats de bail.
Dans le cadre d’une colocation on distingue deux grands types de bail, le bail unique et le bail collectif.
Le bail collectif est un contrat qui est signé par l’ensemble des colocataires qui se partagent l’espace loué et le montant du loyer. Aussi, dans ce type de contrat, les colocataires sont solidaires vis-à-vis du paiement du loyer et des potentielles dégradations. En effet, en cas de défaut de paiement d’un des colocataires le bailleur pourra se retourner contre l’un des autres colocataires pour récupérer son dû. Cette règle n’est applicable que lorsque la clause de solidarité figure dans le contrat. Toutefois, cette clause figure généralement dans ce type de contrat.
Le bail unique quant à lui comporte que chaque locataire signe et dispose de son propre contrat de bail ainsi que de son espace privatif. Aussi, dans ce type de contrat, le loyer est individuel c’est-à-dire que chaque colocataire est responsable de son loyer. Ainsi en cas de défaut de paiement d’un des colocataires, le bailleur ne pourra pas se retourner auprès des autres colocataires pour récupérer le dû manquant. Enfin, sauf mention contraire, les potentielles dégradations seront uniquement à la charge du colocataire responsable et non de l’ensemble des colocataires puisqu’ils ne sont pas solidaires dans ce type de contrat.
Dans le cadre d’un bail professionnel en colocation, une clause de solidarité peut figurer dans le contrat de bail. En effet, cette clause permet dans le cadre d’une colocation de lier solidairement les colocataires face à leurs obligations contractuelles telles que le paiement de leur loyer et des charges. Grâce à cette clause, le bailleur est protégé en cas d’impayé par l’un de ses colocataires. En effet, en cas d’impayé de l’un de ses colocataires, le bailleur pourra demander à n’importe lequel de ses colocataires de payer le dû manquant. Toutefois, dans ce cas, rien n’empêche le colocataire solidaire de se retourner par la suite contre le colocataire défaillant.
Bon à savoir : Cette clause induit également qu’en cas de résiliation du bail, le colocataire sortant reste solidaire dans le paiement du loyer et des charges tant que le nouveau locataire ne sera pas arrivé.
Toutefois, cette règle stipulant que le colocataire sortant doit payer le loyer et les charges jusqu’à l’arrivée du nouveau colocataire a été assouplit par la loi Alur. En effet, dorénavant le colocataire sortant n’est plus tenu d’honorer le paiement du loyer et des charges avant l’arrivée du nouveau colocataire mais uniquement 6 mois après la date d’effet du congé. Cependant, attention, si le colocataire sortant ne respecte pas la forme demandée pour prendre congé à savoir une LRAR / LRE ou bien l’acte d’un huissier, alors il s’expose à régler indéfiniment le loyer et les charges jusqu’à ce que sa situation se régularise.
Enfin, la clause de solidarité est aussi appelée clause d’indivisibilité. En effet, les colocataires étant tous solidaires vis-à-vis des dettes on peut donc dire qu’ils représentent un seul et même débiteur. Cependant, cette clause n’est valable que pour les baux collectifs c’est-à-dire que tous les colocataires ont signé un seul et même contrat.
Bon à savoir : Si vous ne souhaitez pas être solidaire dans les dettes, vous pouvez alors conclure chacun votre bail (bail unique). En effet, en ayant chacun votre bail vous serez individuellement responsable du paiement du loyer et des charges.
Disposant de la même valeur juridique que la lettre recommandée avec accusé de réception papier selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la lettre recommandée électronique est tout à fait indiquée dans le cadre d’une résiliation de bail professionnel. En effet, la LRE peut tout à fait être utilisée dans tous les cas d’usages nécessitant l’utilisation d’une LRAR.
Aussi, sa dématérialisation vous permet de jouir de plus de liberté. En effet, il est désormais possible d’envoyer vos lettres recommandées en seulement 10 minutes depuis votre ordinateur ! Il n’y a donc plus besoin de vous rendre dans les bureaux de poste pour effectuer vos démarches administratives.
L’un des nombreux avantages de la LRE est son tarif unique. En effet, son tarif clé en main à seulement 3,49€ HT* vous permet de bénéficier de 256 Mo de pièce jointe (soit environ 19 000 pages de texte), de la certification de vos envois, puis de la conservation de vos courriers et des preuves, tout cela sans surcoût !
Rapide, la lettre recommandée peut être réceptionnée par le destinataire directement depuis sa boite email.
Bon à savoir : Si votre destinataire est un professionnel, il n’est pas nécessaire d’obtenir le consentement de son destinataire pour le notifier par LRE. Dans ce cas-ci, pensez à le notifier sur sa boîte email professionnelle. Différemment, s’il est un particulier ou une administration, vous devrez recueillir son consentement à être notifié à une adresse email donnée et en conserver une preuve.
*Tarif en vigueur au 21 mai 2021
Dérogeant aux règles des baux commerciaux, le bail dérogatoire présente quelques particularités notamment dans sa procédure de résiliation qu’il vaut mieux connaître. À travers cet article nous verrons : quelles sont les particularités du bail dérogatoire, pourquoi choisir la LRE pour vos envois de résiliations puis comment rédiger votre lettre de résiliation anticipée.
Moins contraignant que le bail commercial, le bail dérogatoire, plus court, offre de nombreux avantages au preneur comme au bailleur. En effet, ce type de bail permet au locataire entrepreneur d’expérimenter l’exploitation de son activité encore incertaine, avant de conclure un contrat longue durée. Puis au bailleur, de connaitre son locataire avant de conclure un contrat de longue durée.
Cependant, étant ce contrat moins protecteur pour le locataire, ce dernier ne jouit ni du droit au renouvellement du contrat ni de l’indemnité d’éviction.
Le bail dérogatoire pouvant devenir un bail commercial en cas de renouvellement, est soumis aux mêmes règles que celui-ci à l’exception de sa durée et des conditions de résiliation. Pour cette raison, un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire devra être établi.
Bon à savoir : Le bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans renouvellement inclus. En cas de dépassement de ces 3 ans, le bail dérogatoire sera automatiquement reconduit en bail commercial.
Dans le cadre d’une résiliation de bail, la lettre recommandée électronique (LRE) disposant de la même valeur juridique que la lettre recommandée avec accusé de réception traditionnelle (LRAR), est tout à fait indiquée pour ce genre de procédure. En effet, pour prendre congé, l’utilisation d’une LRAR ou d’une LRE est nécessaire. Ainsi, la lettre de résiliation anticipée du bail dérogatoire devra être envoyée par LRE ou LRAR en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat.
À la suite de l’envoi de la LRE, le destinataire dispose d’une durée de 15 jours pour s’identifier et accuser réception de son courrier via sa boite mail. Si vous avez choisi AR24 pour acheminer vos envois recommandés électroniques, le destinataire pourra s’identifier et réceptionner la lettre à tout moment via le procédé d’identification visuelle à distance.
L’utilisation d’une LRE pour vos procédures administratives présente plusieurs avantages. Premièrement, en optant pour la LRE, l’expéditeur tout comme le destinataire, bénéficie d’un grain de temps considérable. En effet, l’équivalent numérique de la lettre recommandée avec accusé de réception permet de réduire à zéro le délai d’acheminement de vos courriers et d’envoyer et accuser réception de vos lettres en seulement quelques minutes. Aussi, ayant une valeur légale équivalente à celle de la LRAR, la LRE offre la possibilité de bénéficier de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de refus ou de négligence pour s’assurer que le courrier ait bien été envoyé et réceptionné par le destinataire. De plus, entre professionnels, il n’est pas nécessaire d’obtenir le consentement de son destinataire pour le notifier par voie électronique (LRE).
Enfin, en choisissant la LRE d’AR24, vous bénéficierez de la conservation de vos courriers et des preuves ainsi que de 256 Mo de pièces-jointes pour un tarif unique de 3.49€ HT*.
Ainsi, la LRE peut tout à fait être utilisée dans le cadre d’une résiliation de bail dérogatoire puisqu’elle offre les mêmes avantages que la LRAR.
Voici un exemple de lettre type que vous pouvez écrire dans le cadre de vos résiliations anticipées :
Nom et prénom (bailleur)
Nom et prénom (locataire)
Fait le _/_/_/, à (lieu)
Objet : Demande de résiliation anticipée du bail dérogatoire
Locataire d’un local professionnel composé de :
Appartenant à : (renseignez l’identité et l’adresse de votre bailleur)
En raison d’un bail dérogatoire conclu le _/_/_/ (date de signature du contrat) pour une durée de (3 ans) qui a pris effet le _/_/_/ (date d’exécution du contrat) ;
Je vous informe par ce courrier que je souhaite donner congé ce jour selon les conditions de la clause de résiliation anticipée du bail dérogatoire définit dans l’article … (renseigner le nom de l’article évoquant la clause de résiliation anticipée dans votre contrat).
Par ce courrier, je vous demande donc d’accepter mon congé qui débutera le _/_/_/ (date de début de la prise de congé par le locataire) conformément au délai de préavis fixé lors de la signature du bail dérogatoire.
D’autre part, je vous annonce que je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date pour exécuter l’état des lieux de sortie et vous remettre les clés des locaux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature (locataire)
*Tarif en vigueur au 15 mars 2021
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