En immobilier, la résiliation d’un bail est un processus récurrent, qui nécessite cependant de respecter certaines procédures simples mais plutôt strictes comme le respect de la forme et des délais de préavis. A travers cet article, nous verrons comment résilier un bail commercial ou professionnel, que vous soyez bailleur ou locataire, puis comment la LRE d’AR24 peut vous accompagner dans vos démarches administratives.
Sommaire :
Le bail professionnel et commercial sont deux types de baux, permettant à des professionnels de louer des locaux dans le cadre de leur activité. La principale différence notable entre ces deux types de contrat est l’activité des professionnels. En effet, le bail commercial est réservé aux professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Alors que le bail professionnel ne concerne que les professionnels dont les revenus de leur activité principale sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux (BNC) comme les professions libérales.
Il est important de noter que le bail professionnel est certes plus souple juridiquement mais également moins protecteur pour le locataire.
Dans le cadre d’un bail professionnel par exemple, le bailleur peut refuser la reconduction tacite du bail, de plein droit, et sans aucune contrepartie financière, comme l’indemnité d’éviction prévue dans le bail commercial.
En principe, dans un contrat de bail professionnel, le propriétaire ne peut congédier son locataire avant le terme de son contrat, c’est-à-dire avant 6 ans minimum. Cependant, à son terme, le bailleur pourra refuser de plein droit le renouvellement tacite du bail et sans aucune contrepartie financière, en respectant un préavis de 6 mois.
A l’instar du bail professionnel, le bail commercial prévoit une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail par le propriétaire.
De plus, le bailleur ne pourra congédier son locataire qu’en cas de manquement de ses obligations ou d’accord à l’amiable.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut décider de mettre un terme à son contrat de location à tout moment. Ce dernier devra cependant en informer son bailleur soit par courrier recommandé avec accusé de réception soit par lettre recommandée électronique ou bien par acte d’huissier dans un délai de 6 mois minimum. Les conditions de forme et de délai sont les mêmes dans un contrat de bail commercial, seule la période change.
En effet, le locataire d’un contrat de bail commercial ne pourra résilier son contrat que lors de l’échéance des périodes triennales (3, 6 ou 9 ans) ou bien dans certains cas particuliers tels qu’un départ à la retraite, d’une pension d’invalidité, de la cessation d’activité ou d’une reconversion professionnelle avec un justificatif à l’appui.
Différemment, dans un bail professionnel ou commercial, le locataire est libre de refuser le renouvellement de son bail, s’il notifie son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par LRE, ou encore par acte d’huissier, 6 mois avant le terme de son contrat.
Voici quelques éléments indispensables à insérer dans votre lettre de résiliation de bail :
N’oubliez pas de mentionner dans votre courrier de convenir d’une date avec votre bailleur ou votre locataire pour procéder à l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés.
Simplifiez vos démarches administratives en adoptant la lettre recommandée électronique qualifiée AR24.
Selon l’article L100 du code des postes et des communications électroniques, la lettre recommandée électronique est le strict équivalent juridique de la LRAR papier.
De plus, dans le cadre d’un contrat de bail entre professionnels, le recueil du consentement du destinataire n’est pas obligatoire pour pouvoir le notifier avec une LRE.
Sécurisez vos envois grâce à la LRE AR24, qui vous garantit l’identification à un niveau élevé de confiance de l’expéditeur et à un niveau substantiel de confiance du destinataire, en ligne avec le cadre juridique du règlement eIDAS et de son décret d’application.
Tout est compris dans le tarif unique de votre lettre recommandée électronique AR24 : 256 Mo de pièces jointes et les preuves téléchargeables à tout moment.
L’envoi d’une LRE répond à un besoin réglementaire et contractuel ; il est donc primordial que les parties du contrat puissent avoir accès en toute sécurité à la notification de l’envoi, à la preuve de dépôt et d’envoi et à celle d’accusé de réception et au contenu de l’envoi. C’est le cas avec AR24, qui conserve tous ces éléments sur ses serveurs sécurisés en France.
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Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destiné aux professions libérales. Conclu pour 6 ans minimum, le bail professionnel peut toutefois être résilié avant son terme. En effet, le preneur est autorisé à rompre le contrat à tout moment tant qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois et qu’il notifie sa volonté au propriétaire par lettre recommandée.
Vous souhaitez accélérer vos procédures en dématérialisant vos courriers recommandés, mais vous ne connaissez pas la marche à suivre ?
Voici les 5 étapes pour envoyer votre résiliation de bail professionnel par LRE !
Conformément à l’article L-100 du CPCE, la Lettre Recommandée Electronique (LRE) est le strict équivalent juridique du courrier recommandé acheminé par voie postale. Ainsi, la LRE est utilisable dans le cadre de votre résiliation de bail professionnel.
Afin de bénéficier de tous les avantages qu’offre la LRE, il est tout d’abord nécessaire de créer un compte sur le site ar24.fr ; cela se fait en quelques clics.
Lors de l’inscription, nous vous demanderons une adresse-mail, un mot de passe, vos coordonnées et informations personnelles puis de renseigner un moyen de paiement. Cette étape est rapide et accessible à tous pour simplifier l’envoi de lettre recommandée.
L’envoi d’une LRE requiert une identification avec un degré de confiance élevé de l’expéditeur. Pour ce faire, l’expéditeur doit se munir d’un moyen d’identification comme un certificat numérique. Cependant, s’il ne possède pas de certificat numérique, il pourra commander un Identifiant LRE directement depuis son espace personnel AR24. Avec cet identifiant l’utilisateur génèrera des codes à usage unique de façon illimitée. Il faudra générer et renseigner un code pour chaque envoi de LRE.
Bon à savoir : Si le courrier recommandé est adressé à un destinataire particulier, il est nécessaire de recueillir son consentement avant de pouvoir le notifier par LRE.
Après avoir réalisé l’étape 1 et 2, vous êtes désormais prêts à rédiger votre courrier. N’hésitez pas à consulter notre modèle de courrier type de résiliation de bail professionnel pour plus de simplicité.
Pour rappel, dans le cadre d’une résiliation de bail professionnel, un délai de préavis de 6 mois doit être respecté.
Disposant de la même valeur juridique qu’un courrier recommandé papier, la LRE bénéficie des mêmes preuves, à savoir : la preuve de dépôt et d’envoi/de non-distribution etde réception/de refus/ de négligence. Les preuves seront conservées sur nos serveurs sécurisés français et accessibles 24h/24 et 7j/7 sur votre espace personnel AR24.
S’agissant du destinataire, il devra s’identifier avec un degré de confiance substantiel afin de pouvoir accéder au contenu du courrier. Pour ce faire, il peut utiliser :
Une fois que le destinataire aura prouvé son identité et accédé au courrier, vous recevrez la preuve de réception. Toutefois, si le destinataire n’accuse pas réception du courrier malgré les 4 relances automatiques envoyés par mail durant les 15 jours suivant l’envoi, vous recevrez une preuve de négligence.
Bon à savoir : Dans le cadre d’un bail professionnel, le délai de préavis commence à courir le jour de la réception du courrier.
En optant pour la LRE, vous supprimerez le délai d’acheminement de vos courriers et ferez courir les délais légaux plus rapidement. Aussi, l’envoi d’une LRE requiert quelques clics. Ainsi, vous gagnerez un temps considérable puisque vous n’aurez plus besoin de vous déplacer pour effectuer vos démarches administratives.
AR24 a été le premier achemineur de lettres recommandées électroniques à avoir obtenu la qualification eIDAS en 2018. Cette qualification garantit que nous respectons bien les nombreuses mesures de sécurités imposées par le règlement européen eIDAS. En effet, cette sécurité est assurée par l’identification de l’expéditeur et du destinataire puis une conservation des preuves, du contenu de l’envoi et des pj sur des serveurs sécurisés français.
En optant pour la LRE vous bénéficierez d’une sécurité juridique supplémentaire. En effet, l’acheminement électronique permet grâce à l’horodatage qualifié de bénéficier de la preuve du contenu envoyé. Ainsi, en cas de litige vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi. Cette preuve sera au même titre que les autres, conservée sur votre espace personnel AR24 et disponible 24h/24 et 7j/7.
Avec la LRE, vous bénéficierez d’un tarif unique à 3,49HT* quel que soit la destination et le volume du courrier. Ce tarif comprend : la certification de l’envoi et l’envoi avec possibilité d’envoyer 256 Mo de pièces jointes ; sans oublier la conservation des envois et des preuves sur nos serveurs sécurisés français.
Contactez-nous pour en savoir plus sur l’usage de la LRE pour les professionnels de l’immobilier.
*tarif en vigueur le 07/06/2023
Vous êtes à la recherche de locaux afin d’y exercer votre activité professionnelle ? Si vous exercez une activité libérale, vous pouvez conclure un bail professionnel ; attention à ne pas le confondre avec un bail commercial, qui s’adresse à la plupart des entreprises. Comme tout contrat, le bail professionnel est engageant. Avant de signer votre premier bail professionnel, AR24 vous aide à faire le point pour que vous puissiez y voir plus clair.
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous que le local en question soit adapté à votre projet d’entreprise. N’agissez pas au coup de cœur !
Les questions à se poser :
Bon à savoir : Afin de vous aider à déterminer la superficie dont vous avez besoin, il faut prévoir environ entre 11 et 15m2 par salarié.
L’emplacement de votre local professionnel doit faire partie de vos critères de sélection. Idéalement, elle doit allier attractivité et accessibilité.
En fonction de votre activité et de l’image que vous souhaitez transmettre, favorisez un quartier dynamique, avec de nombreux commerces à proximité, ou choisissez de préférence le quartier d’affaires de votre ville.
De plus, assurez-vous que le local professionnel jouit d’une bonne accessibilité, en transport en commun comme en voiture.
Si vous ne possédez pas de parking privatif, il est indispensable que vos clients comme vos salariés puissent se garer facilement dans les alentours.
Enfin, informez-vous sur les projets d’urbanismes présagés : cela peut vous éviter quelques déceptions.
Le bail professionnel n’est soumis à aucune réglementation concernant son loyer. Mais, concrètement, qu’est-ce que ça change ?
Le montant du loyer d’un bail professionnel est négocié entre les parties sans prendre en compte sa surface.
En principe, le loyer est payé par avance mensuellement ou trimestriellement. Toutefois, vous êtes libre de négocier des modalités de règlement différentes, comme un paiement un terme échu par exemple.
Bon à savoir : Le Code civil ne prévoit aucune modalité sur la révision du loyer d’un bail professionnel, ainsi c’est aux parties de les définir lors de la signature. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer sera inchangé. Dans le cas contraire, ce sera aux parties de s’accorder sur l’indice à suivre : indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de construction (ICC). Généralement, les preneurs sont favorables à l’ILAT qui repose sur le niveau de l’inflation, tandis que les propriétaires privilégient l’ICC, qui suit les évolutions des coûts des matières premières du domaine de la construction.
Attention, il est important de noter que si aucune date n’est prévue pour la révision du loyer, ce dernier sera révisé à la date anniversaire de la conclusion du bail professionnel.
Vous êtes autorisé à négocier un bail professionnel lorsque sa durée est supérieure à 6 ans, la durée minimale légale d’un bail professionnel.
Cette durée correspond au temps jugé nécessaire au bon développement d’une entreprise.
Le bail professionnel œuvre par reconduction tacite et les conditions qui ont été négociées lors de la signature resteront inchangées, loyer inclus.
La loi ne se prononce pas quant à la durée d’un bail professionnel reconduit tacitement ; il s’agira alors de la durée initiale ou de la durée minimale légale (6 ans).
Bon à savoir : Bien que le bail professionnel soit reconduit tacitement, le propriétaire ne peut congédier son preneur avant son terme.
La répartition des charges fait souvent débat.
Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition des chargés est laissée à la libre appréciation du propriétaire et de l’entreprise.
En principe, c’est au preneur de supporter les charges excepté les dépenses liées à de grosses réparations, à l’immeuble, aux impôts ou aux frais de gestion. Par convention, les charges sont versées en même temps que le loyer.
Aussi, le montant des charges peut varier périodiquement ou rester stable durant toute la durée du contrat.
Bon à savoir : la jurisprudence contraint de manière explicite que les charges affectées au preneur soient précisément listées dans le contrat de bail.
Un contrat ratifié vient confirmer définitivement l’ensemble des dispositions qui y sont renseignées. C’est pourquoi il est important de s’informer afin de savoir ce qu’il en est en matière de cession et de sous-location d’un bail professionnel. Sauf clause contraire, le preneur a le droit de procéder à une cession du bail ou encore à une sous-location. Pour ce faire, il devra impérativement obtenir l’accord préalable du propriétaire.
Bon à savoir : Dans le cadre d’une sous-location, il n’y a pas de transfert d’obligations. En effet, seul le preneur principal est tenu responsable des obligations.
Le montant du dépôt de garantie est déterminé conjointement par le propriétaire et le preneur. En principe, ce montant est souvent équivalent à deux mois de loyer.
Attention, il est important de noter que si le montant du dépôt de garantie vaut plus de 2 mois de loyer, il doit générer des intérêts.
Bon à savoir : La loi ne prévoit pas de délai particulier pour restituer le dépôt au preneur. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, nous vous conseillons de demander au bailleur de l’inscrire dans le contrat lors de sa rédaction.
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous de pouvoir exercer votre activité dans les locaux !
Le bail professionnel s’adresse aux professionnels qui n’exercent pas d’activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ainsi, seules les activités libérales sont concernées.
De plus, les professions libérales réalisant des actes de commerce ne peuvent prétendre au bail professionnel et devront souscrire un bail commercial.
Bon à savoir : La colocation est autorisée dans le cadre d’un bail professionnel. Intéressante pour réduire vos frais, demandez à ajouter une clause de solidarité à votre contrat. Cette dernière permettra aux colocataires de rester solidaires face aux loyers dus, et ce même s’ils quittent les locaux.
Aussi, la copropriété est en droit d’autoriser ou non l’usage d’un local à titre professionnel. En effet, lorsqu’un immeuble est classé d’habitation exclusivement bourgeoise, aucune profession libérale n’est autorisée à exercer son activité dans ces lieux.
Toutefois, il est toujours envisageable de prendre contact avec le syndic afin de savoir si une dérogation est possible. Pour ce faire l’AG devra alors modifier le règlement de la copropriété afin que vous puissiez conclure un bail professionnel.
Généralement tous les locaux peuvent donner lieu à la conclusion d’un bail professionnel.
En revanche, certaines clauses peuvent restreindre votre périmètre d’activité. En effet, dans certains règlements de copropriété, le bail professionnel est autorisé uniquement dans les locaux situés au rez-de-chaussée.
Aussi, vous pouvez être confronté à un refus d’admission de votre profession. Cela signifie que votre activité n’est pas autorisée par la copropriété.
Toutefois, savez-vous que vous êtes en droit de vous protéger en demandant l’insertion d’une clause d’exclusivité ou de non-concurrence ?
Grâce à cette clause, votre bailleur ne sera pas autorisé à louer un local dans le même immeuble que vous à un professionnel exerçant la même activité que vous ou une activité concurrente à la vôtre pouvant vous porter préjudice.
La résiliation d’un professionnel avant son terme est tout à fait envisageable pour le preneur et le bailleur.
Lorsque le bail court, le preneur ne peut être congédié. Cependant, le propriétaire n’a pas d’obligation concernant le renouvellement du bail. En effet, lorsque le bail professionnel arrive à son terme, le preneur peut être congédié sans bénéficier d’indemnité d’éviction. En effet, le bail professionnel ne dispose pas du droit au renouvellement.
Aussi, le bailleur n’est pas contraint de motiver sa décision. Seul le respect du préavis de 6 mois ne compte.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le contrat à tout moment et ce sans avoir à se justifier. Il sera simplement tenu de respecter un préavis de 6 mois.
Strict équivalent juridique de la LRAR selon l’article L-100 du CPCE, la lettre recommandée électronique, ou LRE, est utilisable dans toutes les procédures requérant un courrier recommandé. Ainsi, la LRE est indiquée dans le cadre de vos résiliations de bail professionnel ou encore pour votre demande d’accord du propriétaire pour céder ou sous-louer le bail.
Grâce à son nouveau format dématérialisé, la LRE offre de nombreux avantages. Tout d’abord, rapide, elle vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE. Aussi, l’envoi et la réception d’un courrier recommandé n’a jamais été aussi simple. En effet, l’envoi d’une LRE nécessite seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier à distance pour accuser réception de son courrier.
De plus, ce courrier recommandé 100% dématérialisé garantit à l’expéditeur que son recommandé sera bien lu et réceptionné par la bonne personne. En effet, pour accuser réception d’une LRE, le destinataire doit s’identifier avec un degré de confiance substantiel. Enfin, elle bénéficie de preuves de dépôt et d’envoi, et de réception/de refus/de négligence. Cespreuves seront disponibles sur votre espace personnel AR24 et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige vous aurez toutes les preuves à disposition pour prouver la date et le contenu de l’envoi.
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La résiliation anticipée d’un bail professionnel est-elle permise et prévue par la loi ?
Bien que le propriétaire d’un bail professionnel soit autorisé à rompre le contrat qu’à son terme (sauf en cas de manquements de la part de son preneur), le locataire est autorisé à mettre un terme au bail à tout moment selon certaines conditions.
L’administration publique française définit le bail professionnel comme un contrat de location de locaux, exploités uniquement à des fins professionnelles et non pour des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales, contrairement au bail commercial qui englobe toutes ces activités.
Le bail professionnel est plus souple juridiquement que le bail commercial ou encore celui d’habitation. Toutefois, certaines règles et obligations doivent être respectées.
Les professionnels concernés par ce type de contrat de location sont ceux dont le revenu de leur activité principales sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux. Il s’agit donc principalement des professions libérales réglementées comme les avocats, vétérinaires, architectes, médecins puis celles qui sont non réglementées à savoir les consultants dans divers domaines.
L’usage du local se doit d’être strictement professionnel sous peine d’être reconduit en bail mixte. Ce dernier, offre la possibilité d’habiter le local en plus de l’occuper pour ses activités professionnelles.
S’agissant de la durée du bail professionnel, ce dernier est encadré par un régime légal plus souple mais bien moins protecteur pour le locataire. Ainsi, il existe moins de contraintes concernant la durée de renouvellement du bail professionnel, qui est conclu pour une durée de 6 ans minimum et reconduit tacitement pour la même durée.
Comme vu précédemment, le bail professionnel offre une plus grande souplesse et moins de contraintes pour les parties signataires que les autres types de baux comme les baux commerciaux. Le principe de résiliation est donc lui aussi simplifié d’un point de vue légal.
Le principe est le suivant : dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire n’est en mesure de mettre un terme au contrat que dans deux cas : le premier, le plus répandu, est l’échéance du terme. Pour ce faire, le bailleur devra notifier son preneur 6 mois avant la fin du contrat au moyen d’un courrier recommandé électronique ou papier. Le deuxième est un manquement du preneur envers ses obligations.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le bail à tout moment sous réserve d’un préavis de 6 mois et du respect de la procédure que nous verrons par la suite. Aucune compensation financière n’est à prévoir dans ce cas et la décision du preneur n’aura pas besoin d’être justifiée.
Les principales particularités de la fin d’un bail professionnelles sont les suivantes :
Bon à savoir : Dans certains cas, le preneur peut bénéficier d’un préavis réduit en matière de bail professionnel.
Le propriétaire ne peut donner congé à son preneur au cours du bail sauf si ce dernier n’a pas respecté ses obligations ou a commis des fautes ou des manquements. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à poursuivre en justice la résiliation du bail professionnel. Aussi, il peut invoquer la clause résolutoire figurant dans le contrat. Ainsi, l’inexécution des obligations du preneur détaillées dans le contrat d’origine est donc un motif d’éviction. Le bailleur dispose de recours et ses modalités peuvent varier selon si le contrat de bail professionnel prévoit une clause résolutoire ou non.
Si le contrat de bail professionnel ne prévoit pas de clause résolutoire, c’est avec l’aide de la justice que le propriétaire devra tenter d’obtenir la résiliation du contrat. Cette demande devra être effectuée devant le tribunal d’instance compétent. Ainsi, seul le juge disposera du pouvoir d’appréciation souverain sur les éventuels manquements du preneur vis-à-vis de ses obligations contractuelles. Il se prononcera alors sur la légitimité et la possibilité de la résiliation puis sur d’éventuels dommages et intérêts pouvant être admis au propriétaire.
Les principaux motifs pouvant entrainer une rupture légitime du bail professionnel sont le défaut de paiement du loyer répété, un changement de destination des locaux sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur, la mise en sous-location si cette dernière est formellement interdite, la cession si le contrat ne la conçoit pas, puis le refus de mener les travaux et réparations essentiels.
Si le contrat de bail professionnel dispose d’une clause résolutoire, ce dernier peut être alors résilié librement et en toute légalité si le preneur fait l’objet d’un manquement à ses obligations contractuelles. Généralement, le défaut de paiement du loyer entraine l’éviction lorsqu’une clause résolutoire figure dans le bail. Cette clause requière en général une mise en demeure préalable du preneur par le biais d’un huissier de justice. La résiliation du bail professionnel est subordonnée à l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’inaction du preneur à la suite de cette mise en demeure. Il conviendra donc de saisir le juge des référés afin de constater le jeu de la clause résolutoire et de pouvoir utiliser un titre exécutoire pour expulser le preneur tout en récupérant les sommes des loyers impayées. Toutefois, cette clause restreint les pouvoirs d’appréciation du juge qui ne peut alors que constater la véracité des manquements et prononcer la résiliation du bail professionnel si l’infraction a bien été commise.
S’agissant de la résiliation du bail professionnel par le preneur, la procédure et les conditions sont simplifiées. En effet, le locataire peut décider à tout moment de mettre un terme au bail du moment qu’il informe le bailleur de son intention en respectant le délai de préavis de 6 mois exigé par la loi.
Si le propriétaire tente de réviser le loyer du bail, le preneur peut alors souhaiter rompre le contrat. Dans tous les cas, la demande de congé du preneur ne devra être motivée ou justifiée. Le congé anticipé devra cependant être délivré au moyen d’une lettre recommandée électronique (LRE) ou papier.
Comme cette règle est d’ordre public, le preneur ne pourra être dans aucun cas privé de ce droit par une clause ou tout autre moyen. Ainsi, si le preneur fait l’objet d’une interdiction, il devra la contester si elle est avancée par le bailleur lors de la rédaction du contrat ou si la clause est découverte au cours du bail. À la suite de la résiliation du bail professionnel, un état des lieux devra obligatoirement être effectué.
La lettre recommandée électronique (LRE) AR24 est tout d’abord le strict équivalent juridique de son homologue papier selon l’article L100 du CPCE. Ainsi, elle peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé, comme la résiliation anticipée d’un bail professionnel. Aussi, bénéficiant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception/ de refus/ de négligence, la LRE vous offre une sécurité juridique maximale en cas de litige.
L’envoi et la réception d’une LRE requièrent la vérification de l’identité des parties. Ainsi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé lors de l’envoi, et le destinataire avec un degré substantiel lors de la réception. De ce fait, la LRE garantit à l’expéditeur que son courrier sera réceptionné et lu par la bonne personne.
Aussi, grâce à son format digital, une LRE s’envoie en quelques clics seulement. Il en sera de même lors de sa réception. En effet, le destinataire n’aura qu’a s’authentifier via notre moyen d’identification à distance et à se rendre dans sa boite mail pour accuser réception de son courrier. Ainsi, cela offre une grande liberté au destinataire qui pourra réceptionner quand bon lui semble sans avoir besoin de se déplacer.
Enfin, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ HT* quel que soit le volume de vos pièces jointes. Ce prix comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, 256 Mo de PJ (soit environ 19 000 pages texte) puis la conservation du courrier et des preuves associées à l’envoi. L’intégralité de ces preuves seront accessible 24h/24 et 7j/7 depuis votre compte personnel AR24.
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*Tarif en vigueur au 09/06/2022
Destiné aux professions libérales, le bail professionnel est un contrat de location qui est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Concernant la procédure de résiliation du bail professionnel, un délai de préavis de 6 mois est à prévoir et le congé doit être donné par LRAR, par LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte d’un huissier. Toutefois, dans certains cas, le contrat peut prendre fin à l’occasion d’évènements déterminés, d’existence de cas particuliers ou en cas de manquement aux obligations du preneur. L’existence de ces cas particuliers pourront ainsi entrainer une réduction du délai de préavis. En effet, la résiliation d’un bail professionnel permet de mettre fin aux relations contractuelles entre les parties. Ainsi par ce biais, les relations contractuelles prennent fin sans tenir compte des délais de préavis.
Le bailleur, pour mettre un terme au contrat, doit obligatoirement attendre la fin du bail. Ainsi, pour rompre le contrat à tout moment, la résiliation est la seule option qui s’offre à lui. Pour bénéficier de la résiliation et ainsi des délais de préavis réduits, le bailleur doit prouver l’existence de fautes graves du preneur. On entend par manquement aux obligations contractuelles du preneur : le retard du paiement du loyer ou des charges, ou encore de loyers impayés.
Le preneur quant à lui est autorisé à mettre un terme au contrat à tout moment. Au vu de cet avantage, le preneur ne peut bénéficier de préavis réduit.
En cas d’existence d’une clause résolutoire, le bailleur n’aura plus qu’à prouver que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles pour résilier le contrat et ainsi mettre fin au bail. Cette clause est intéressante puisqu’elle permet de résilier prématurément le contrat sans avoir besoin d’avoir recours à la justice. En effet, en cas d’absence de la clause résolutoire, le bailleur doit en faire la demande auprès du tribunal compétent et prouver l’existence de faits aggravants pour résilier le bail.
Enfin, concernant la procédure de résiliation, le preneur doit donner congé par LRAR ou LRE et respecter un délai de préavis de 6 mois. La date de notification du congé retenue pour faire courir les délais de préavis est celle de l’expédition de la lettre et non celle de sa réception.
Réservés aux professionnels, le bail commercial et professionnel, sont des contrats de location permettant aux entrepreneurs d’exercer librement leur activité. Toutefois, possédant des cadres légaux différents, les baux commerciaux et professionnels ne conviendront pas au même type de locataire. En effet, l’activité professionnelle exercée par le locataire professionnel déterminera le type de bail qu’il devra louer.
Pour vous aider à identifier leurs différences, nous vous avons préparé un tableau récapitulatif afin que vous puissiez opter pour le contrat qui répondra le mieux à vos besoins.
1. L’activité du locataire :
La nature de l’activité du locataire est essentielle puisqu’elle permet de déterminer le type de bail qu’il pourra louer.
Le bail commercial s’adresse aux professionnels exerçant une activité commerciale, agricole ou artisanale, alors que le bail professionnel est consacré aux activités libérales.
2. La durée du bail :
Selon le type de bail choisi, la durée de la convention sera susceptible de varier. En effet, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum alors qu’un bail professionnel pour une durée de 6 ans minimum.
3. La révision du loyer :
S’agissant de la révision du loyer, elle est autorisée dans le cadre d’un bail commercial, au terme de chaque période triennale ou à tout moment selon les clauses figurant dans le contrat. Dans le cadre d’un bail professionnel, elle est interdite sauf si une clause de la convention le prévoit.
Les indices retenus pour son calcul varient aussi selon la nature du bail. En effet, le bail commercial retient l’ILC / ILAT alors que le bail professionnel l’ICC / ILAT.
4. Le droit au renouvellement :
Dans le cadre d’un bail commercial, le droit au renouvellement du contrat est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut priver le locataire professionnel de ce droit. À l’opposé, le bail professionnel, moins protecteur pour le locataire, ne prévoit pas ce droit. Ainsi, le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat à son expiration sans apporter de justification ni même de contrepartie financière. Il est uniquement tenu de l’informer en respectant un délai de préavis de 6 mois.
5. La résiliation anticipée par le locataire :
Le preneur d’un bail commercial est autorisé à mettre un terme à son contrat lors de chaque période triennale en respectant le délai de préavis de 6 mois. Concernant le locataire d’un bail professionnel, il est autorisé à rompre la convention à tout moment en respectant cependant le délai de préavis de 6 mois.
Bon à savoir : Les locataires de baux professionnels ou commerciaux, doivent nécessairement donner congé à leur bailleur soit au moyen d’une LRAR soit d’une LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte d’huissier.
6. La résiliation anticipée par le propriétaire :
La résiliation anticipée du bailleur est interdite dans le cadre d’un bail professionnel. Cette dernière peut être autorisée dans le cadre d’un bail commercial selon certaines conditions uniquement.
Aussi, il est important de noter que seuls les propriétaires de baux professionnels sont autorisés à donner congé au moyen d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique). En effet, les bailleurs de baux commerciaux doivent systématiquement notifier leurs preneurs par acte d’huissier.
Pour en savoir plus sur les différences entre le bail commercial et professionnel, retrouvez nos articles dédiés à ce sujet ici.
Pour être en conformité, la résiliation d’un contrat est soumise à certaines exigences de forme et de délais. En effet, pour résilier un contrat de sous-location de bail professionnel, une notification de volonté de rompre le contrat devra être envoyée par lettre recommandée papier ou électronique et un délai de 3-6 mois devra être respecté.
Pour vous accompagner au mieux dans cette procédure délicate, AR24 vous propose de dématérialiser votre envoi pour bénéficier de tous les avantages qu’offre la LRE (lettre recommandée électronique).
Mais avant cela, voici un rappel complet sur la procédure à suivre.
Il n’est pas nécessaire de s’attarder sur les avantages de la sous-location. Le contrat de sous-location de bail professionnel permet à un tiers, le sous-locataire, de posséder tout ou partie d’un local en contrepartie d’un loyer. Opter pour une sous-location permet au preneur principal de ne plus subir les pertes financières d’un loyer lorsqu’il n’a pas besoin de l’intégralité du local pour exercer son activité.
En effet, la sous-location est une bonne alternative pour rompre le contrat de bail avant son terme, en sachant qu’il a une durée de 6 ans minimum, ou en cas de clause de rupture unilatérale, d’être contraint de rester dans les locaux et de verser le loyer le temps du préavis.
Le contrat de sous-location lie 3 acteurs : le bailleur qui loue son bail professionnel au preneur titulaire ou principal ; le preneur titulaire qui loue un local au bailleur, puis le sous-locataire qui occupera tout ou partie du local en échange d’un loyer.
Le contrat de sous-location de bail professionnel est connexe au contrat de location principal, c’est pourquoi il n’est pas autorisé de sous-louer pour une durée supérieure à la durée du bail initial, qui continue de courir lors de la conclusion du contrat de sous-location.
Il est donc essentiel de surveiller le terme du contrat principal, et d’établir des modalités de dialogue à trois au préalable du terme, afin d’anticiper une éventuelle reconduction du contrat.
Enfin, il est possible d’accommoder les règles d’articulation concernant la durée entre le bail professionnel et la sous-location.
À la différence des autres contrats, le contrat de sous-location d’un bail professionnel peut être résilié soit à l’échéance du bail soit par accord des parties.
C’est pourquoi, il est aussi possible d’énoncer une clause de résiliation unilatérale, que chacune des parties peut activer à tout moment. En principe, ces clauses de résiliation unilatérale qui figurent dans le contrat de sous-location de bail professionnel, prévoient un délai de préavis allant de 3 à 6 mois. Ce qui signifie que le contrat ne pourra être résilié légalement qu’une fois que l’autre partie aura été informée par lettre recommandée papier ou électronique.
Aussi, le contrat peut prévoir le versement d’une indemnité en cas de résiliation, qui pourra être ajoutée à l’obligation de respecter le délai de préavis.
Bon à savoir : En cas de non-respect du délai de préavis prévu dans le contrat de sous-location de bail professionnel, la partie souhaitant mettre un terme au contrat, s’exposera au versement de dommages et intérêts à son cocontractant.
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée traditionnelle papier. En effet, selon l’article L100 du CPCE, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant une LRAR.
Opter pour la LRE AR24 pour vos résiliations de sous-location de bail professionnel vous permettra d’accélérer vos procédures. En effet, grâce à son format dématérialisé, la LRE permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement.
Grâce à la vérification d’identité du destinataire lors de la réception du courrier, l’expéditeur, en optant pour la LRE, s’assure que son courrier sera réceptionné et lu par la bonne personne. Aussi, bénéficiant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, et d’un horodatage, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin. Ainsi, en cas de litige, vous aurez tous les éléments à disposition pour prouver la date et le contenu de l’envoi. De plus, les preuves seront conservées et consultables 24h/24 et 7j/7 sur votre espace personnel AR24.
La LRE vous permettra également de réaliser des économies. En effet, elle bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ HT* quel que soit le volume de vos PJ et comprend :
Enfin, une LRE s’envoie en quelques clics seulement depuis votre smartphone ou votre ordinateur. Il en sera de même pour sa réception : le destinataire n’aura qu’à vérifier son identité via le procédé d’identification à distance puis à se rendre sur sa boite email pour accuser réception de son courrier. Ainsi, en choisissant la LRE AR24, vous gagnerez en temps et en liberté.
Pour envoyer votre résiliation de contrat de sous-location de bail professionnel par LRE créez votre compte AR24 dès maintenant.
*Tarif en vigueur au 17/05/2022.
Le bail professionnel est un contrat de location de locaux professionnels qui s’adresse exclusivement aux professionnels exerçant une activité non commerciale comme les professions libérales.
Concernant sa procédure de résiliation, elle est complexe, longue et diffère selon les parties. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le preneur est autorisé à résilier le contrat à tout moment, tant qu’il donne congé à son bailleur par écrit au moyen d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique) et qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois. Quant au bailleur, il est autorisé à donner congé qu’au terme du bail ou à tout moment en cas de manquement contractuel du preneur.
Aussi, moins protecteur que le bail commercial pour le preneur, le bail professionnel ne prévoit aucune compensation financière lorsque le bailleur décide de mettre un terme au contrat. Il en est de même lorsque le bailleur décide de mettre en vente le local loué. En effet, dans ce cas, le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption comme cela peut être le cas dans le cadre d’un bail commercial.
Pour simplifier vos procédures de résiliation de bail professionnel, nous vous conseillons d’utiliser la Lettre Recommandée Electronique (LRE) AR24. En effet, rapide, pratique et économique, la LRE AR24, vous permet d’accélérer vos procédures tout en conservant une sécurité juridique. De plus, étant le strict équivalent juridique de la LRAR papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE peut être utilisée dans tous les cas d’usages nécessitant normalement l’utilisation d’un recommandé papier.
Pour que vous puissiez bénéficier de tous ces avantages, il vous suffit de suivre les 5 étapes suivantes pour dématérialiser vos envois de courriers recommandés en toute facilité.
Étape 1 : Pour envoyer un courrier recommandé électronique, il est nécessaire de créer un compte AR24. Pour ce faire, rendez-vous sur ar24.fr, créez un compte gratuitement, ajoutez un moyen de paiement et commandez vos identifiants LRE.
Si vous possédez déjà un compte AR24 et un identifiant, passez directement à l’étape 2 !
Étape 2 : Une fois que vous avez reçu votre identifiant LRE, connectez-vous à votre espace AR24.
Étape 3 : Une fois connecté sur votre espace AR24, et pour envoyer une LRE, il vous faut vous identifier à l’aide de l’identifiant LRE que vous aurez préalablement commandé, puis vous pourrez débuter la rédaction de votre LRE. Pour que ce courrier soit valable juridiquement, n’oubliez pas de respecter le délai de préavis de 6 mois.
Quand vous aurez terminé la rédaction de votre courrier, vous pourrez ajouter ou non des pièces jointes, en sachant que leur volume ne changera pas le tarif de votre LRE (celle-ci possède un tarif unique) ; puis vous cliquerez sur le bouton envoyer.
Étape 4 : Une fois que vous aurez envoyé votre courrier, vous recevrez quelques minutes après l’envoi, la preuve de dépôt et d’envoi. Cette preuve indispensable pour prouver le contenu et la date de l’envoi en cas de litige, sera conservée sur votre espace AR24 et sera consultable et téléchargeable 24h/24 et 7j/7.
Étape 5 : Pour accuser réception et accéder au contenu de la LRE, votre destinataire devra s’identifier. En fonction de l’action du destinataire, vous recevrez soit une preuve de réception, de négligence ou de refus.
Bon à savoir : Dans le cadre d’un bail professionnel, la date retenue pour faire courir les délais de préavis est le jour de la réception du courrier.
Vous êtes preneur d’un local à usage exclusivement professionnel et vous souhaitez procéder à la sous-location de tout ou partie du local ?
Avant tout, obtenez l’accord de votre bailleur, indispensable pour la sous-location, par LRE. En dématérialisant votre demande vous gagnerez du temps puisque vous supprimerez le délai d’acheminement de votre courrier sans négliger la sécurité juridique dont vous avez besoin.
Le contrat de sous-location d’un bail professionnel permet à un tiers de profiter de tout ou partie d’un local moyennant une contrepartie financière. Opter pour une sous-location, permet au locataire titulaire du bail principal de ne plus supporter les pertes financières d’un loyer lorsqu’il n’a pas besoin de l’entièreté du bien pour exercer son activité.
Aussi, la sous-location permet de rompre plus aisément le contrat de bail avant son terme et de ne plus être obligé de rester dans les locaux et de payer le loyer durant le préavis, en cas de clause de rupture unilatérale.
La sous-location lie 3 acteurs :
Avant de procéder à la sous-location d’un bail professionnel, il est indispensable de savoir si la sous-location est autorisée ou interdite par le bailleur. Pour cela, le preneur devra vérifier les clauses figurant dans son contrat de bail principal. Une clause du contrat peut formellement interdire ou autoriser la sous-location.
Il est important de noter que si une clause figurant dans le contrat de bail interdit explicitement la sous-location, il est quand même possible de sous-louer le local, si les parties par consentement mutuel reviennent sur ce qu’elles avaient convenu au préalable.
Cependant, avant de percevoir le sous-loyer, le preneur doit impérativement avoir obtenu l’accord de son bailleur. En effet, dans le cas contraire, le bailleur pourra être remboursé des sous-loyers au titre de mécanisme de l’accession des fruits.
Bon à savoir : La sous-location partielle d’un local professionnel est également possible. En effet, dans ce cas, le preneur occupera la partie qui ne sera pas concernée par la convention de sous-location.
En plus de l’accord du bailleur, le contrat de sous-location d’un bail professionnel doit comporter certaines mentions obligatoires, puis d’autres mentions non-obligatoires mais qui peuvent s’avérer utiles pour la bonne exécution du contrat.
Voici les mentions à intégrer dans le contrat de sous-location :
Bon à savoir : Bien que cela ne soit pas prévu dans le régime, la jurisprudence ne voit pas cela comme de bon augure que le prix du sous-loyer soit plus conséquent que le prix du loyer principal.
En pratique, il est intéressant pour le preneur principal de dupliquer la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail principal, en reprenant les mêmes indices et les mêmes échéances de réévaluation du loyer par indexation. En effet, cela lui permettra de se prémunir d’une augmentation du loyer sans augmentation corrélative du sous-loyer.
Concernant la forme du contrat de sous-location, il doit être rédigé par écrit et fourni en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties au contrat.
Enfin, le preneur est responsable des manquements du sous-locataire envers le bailleur.
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée papier (article L100 du CPCE). En effet, disposant d’un horodatage et de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures nécessitant un courrier recommandé.
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Bénéficiant d’un tarif unique à 3,49€ HT*, la LRE vous permet de faire de réelles économies. Le prix d’une LRE est fixe, quelque soit le volume des pièces jointes et comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, 256 Mo de PJ et la conservation des preuves. L’intégralité des preuves seront conservées sur nos serveurs français sécurisés et pourront être consultées 24h/24 et 7j/7.
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*Tarif en vigueur le 06/01/2022
Le bail professionnel est un contrat de location conclu entre un preneur qui exerce une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole, ni industrielle, et un propriétaire de locaux professionnels.
Le régime du bail professionnel ne prévoit pas de disposition particulière en cas de loyers impayés. Cependant, les parties sont libres de prévoir contractuellement des modalités de résiliation anticipée du contrat en cas d’impayés, on parle alors de la clause résolutoire. Aussi, le droit commun des contrats, prévoit des possibilités de résiliation par voie judiciaire ou de notification.
Lorsque le bail sera résilié, le propriétaire peut aussi souhaiter que son preneur soit expulsé. Pour ce faire, le propriétaire devra respecter une procédure stricte.
Les loyers impayés dans le cadre d’un bail professionnel soulèvent plusieurs questions. Comment résilier un bail professionnel disposant d’une clause résolutoire ? Comment expulser le preneur ? Comment résilier un bail professionnel par voie judiciaire ou de notification ?
Le régime du bail professionnel offre une grande place à la négociation entre les parties contractantes. En effet, ces dernières peuvent inclure des clauses afin d’aménager les modalités d’exécution de leur contrat. Par le biais de ces clauses, les parties peuvent notamment prévoir des modalités de révision du loyer du bail professionnel ou bien définir l’indice applicable à la révision du loyer professionnel.
S’agissant des loyers impayés, les parties peuvent prévoir d’insérer une clause résolutoire dans leur contrat.
Pour faire jouer cette clause et obtenir la résiliation du contrat, voici la procédure à suivre :
Bon à savoir : Les coûts du commandement de payer seront à la charge du preneur.
Au cours du délai accordé au preneur pour régler son loyer, ce dernier peut saisir le juge afin d’obtenir des délais supplémentaires de paiement.
Si le commandement de payer reste infructueux, le propriétaire pourra saisir le juge afin d’engager la procédure d’expulsion du preneur.
Pour ce faire, le propriétaire devra saisir en référé le juge du Tribunal Judiciaire compétent, c’est-à-dire du lieu de situation du local professionnel.
Une fois le juge des référés du Tribunal Judiciaire saisi, ce dernier pourra émettre un titre exécutoire qui permettra au propriétaire de procéder à l’expulsion du preneur.
Quelques fois, il arrive que le bail professionnel ne comporte pas de clause résolutoire. Dans ces cas, le propriétaire aura davantage de mal à résilier le contrat en cas de loyers impayés. Cependant, il pourra toujours compter sur la résiliation judiciaire ou par voie de notification.
La résolution judiciaire est un processus qui permet au bailleur de saisir le juge afin d’obtenir la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation. Si le juge estime que les loyers impayés constituent une forme d’inexécution suffisamment graves des obligations, il pourra alors se prononcer en faveur d’une résolution.
La résolution par notification est un mécanisme qui permet à un créancier d’une obligation, le bailleur, de résilier à ses risques et périls le bail en notifiant cette décision à son débiteur, le preneur. Pour ce faire, il devra tout d’abord le mettre en demeure de payer ses loyers avant de pouvoir lui notifier la résiliation. Cette procédure n’est pas sans risque pour le bailleur puisque le juge peut rejeter sa demande et même prononcer des dommages et intérêts à son encontre en cas de saisine par le preneur.
La lettre recommandée électronique (LRE), strict équivalent juridique d’un recommandé papier selon l’article L100 du CPCE, est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée. En effet, la LRE est tout à fait indiquée dans le cadre d’une mise en demeure ou encore pour la procédure de résiliation par voie de notification.
L’utilisation d’une lettre recommandée électronique dans le cadre de loyers impayés vous permettra tout d’abord d’accélérer vos procédures. En effet, grâce à son format numérique, la LRE supprime les délais d’acheminement de vos courriers. Ainsi, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE.
Aussi, grâce à son acheminement électronique et à son horodatage et cachets qualifiés, vous bénéficierez d’une preuve du contenu envoyé. En effet, pour simplifier, l’horodatage électronique est une sorte de « photo datée » du contenu envoyé, ce qui pourra servir de preuve en cas de litige. Ainsi, vous bénéficiez d’une sécurité juridique imparable.
Enfin, l’envoi d’une LRE ne nécessite que quelques clics. Et il en sera de même pour sa réception. En effet, votre destinataire n’aura qu’à s’identifier via notre procédé d’identification à distance pour accuser réception de son courrier.
Il pourra également s’identifier via son Identité Numérique La Poste, s’il en possède une. Ainsi, par ce procédé, vous vous assurez que votre courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Envoyez dès maintenant votre notification de résiliation de bail professionnel en cas de loyers impayés.
Le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professions libérales pour une durée de 6 ans minimum. Pour rompre son contrat de bail, le locataire est tenu de respecter un préavis de 6 mois avant de quitter les lieux. Cependant, dans certains cas, il est possible de bénéficier d’un délai de préavis réduit.
Le bail professionnel est un contrat spécifique accessible uniquement à certaines professions. Sa durée et sa procédure de renouvellement sont soumises au respect de certaines règles strictes. Concernant le montant du loyer, il est négocié librement entre les parties. Enfin, pour rompre un contrat de bail professionnel, un préavis de 6 mois doit être respecté.
L’ensemble de ces conventions est défini par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, favorisant l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.
En conclusion, la procédure de rupture d’un bail professionnel est stricte et requiert l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.
Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. En effet, il est peut-être reconduit de manière tacite pour une durée similaire sans effectuer de démarches particulières. Toutefois, le bailleur est libre de rompre le contrat de bail professionnel en cas de tacite reconduction puisque ce type de bail n’ouvre pas droit au renouvellement automatique.
Bon à savoir : Seuls les baux professionnels dérogatoires peuvent déroger à la règle des 6 ans minimum. En effet, ce type de contrat est signé pour une durée plus courte mais reste cependant soumis aux mêmes modalités que les baux professionnels.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire est libre de rompre son contrat à tout moment. Toutefois, il est tenu de respecter un préavis de 6 mois. Pour cela, il devra notifier son départ à son bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par LRE (son strict équivalent juridique 100% électronique), ou encore par acte d’huissier.
Attention, si le locataire opte pour la LRAR ou la LRE pour notifier son bailleur, seule la date d’expédition sera prise en compte pour le délai de préavis.
En ce qui concerne le bailleur, pour mettre fin au contrat de location, ce dernier est tenu d’attendre l’expiration du bail et de renoncer à son renouvellement. Pour cela, il devra notifier son locataire par LRAR ou LRE ou acte d’huissier, tout en respectant un délai de préavis de 6 mois également.
Enfin, le bail professionnel comporte 3 particularités importantes à connaitre concernant sa procédure de rupture :
Obligatoire selon l’article 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’état des lieux permet d’identifier les potentiels dégradations qu’aurait pu commettre le locataire durant sa location.
Indispensable dans le cadre d’un contrat de location, l’état des lieux est à réaliser avant et après l’entrée du locataire dans les locaux. Ce dernier peut être effectué soit à l’amiable soit par le biais d’un huissier de justice. Dans ce cas, les frais relatifs à la prestation d’un huissier de justice seront partagés entre les parties. Enfin, l’état des lieux peut donner lieu à une restitution du dépôt de garantie au terme du contrat de location, si le locataire a respecté ses obligations contractuelles.
La résiliation d’un bail professionnel met fin aux relations contractuelles entre les parties. Par conséquent, le contrat de location prend fin sans tenir compte des délais de préavis. Il est alors important de comprendre ce qui différencie la résiliation effectuée par le bailleur de celle effectuée par le locataire. Enfin, nous verrons qu’il existe certains cas particuliers permettant de résilier le contrat de bail professionnel et donc de bénéficier d’une réduction des délais de préavis.
En sachant que le bailleur est tenu d’attendre l’expiration du contrat de location pour donner congé, la résiliation peut être sa seule solution pour rompre les relations contractuelles. Pour bénéficier de la résiliation, le locataire doit manquer à ses obligations contractuelles. La présence d’une clause résolutoire peut également entrainer une résiliation du contrat de bail.
Si le contrat de bail dispose d’une clause résolutoire et que le locataire manque à ses obligations contractuelles, le bailleur peut résilier de plein droit le contrat de location. En effet, une clause résolutoire est une clause figurant dans le contrat de bail permettant de résilier prématurément le contrat si l’une des parties manque à ses obligations contractuelles. Cette clause est particulièrement intéressante car elle permet de mettre fin au bail sans avoir recours à un juge.
Toutefois, pour bénéficier de la clause résolutoire, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure par acte d’huissier. En effet, la mise en demeure permettra de définir les délais d’exécution de la résiliation. Enfin, pour faire expulser le locataire, le bailleur doit saisir le juge pour une obtenir un titre exécutoire. Ce dernier permettra également au bailleur de récupérer les loyers impayés par exemple.
En cas d’absence de clause de résolutoire dans le contrat de bail, le propriétaire doit en faire la demande devant le tribunal d’instance compétent. En effet, si le bailleur parvient à prouver que son locataire a manqué à ses obligations, le juge pourra prononcer une résiliation anticipée du bail. Cependant, le juge n’est pas dans l’obligation de prononcer une résiliation. En effet, il peut aussi accorder des dommages et intérêts au propriétaire.
Enfin, il est important de noter que seuls des faits graves pourront entrainer une résiliation anticipée du bail. Par « fait grave » on entend : le défaut de paiement, la sous-location (en cas d’interdiction), l’inexécution de travaux, le changement de destination des locaux ou l’abus de jouissance.
Pour rappel, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire a la possibilité de rompre le contrat de location à tout moment. Il sera uniquement tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois et de notifier son bailleur par LRAR / LRE ou par acte d’huissier. Aussi, il est important de noter que le congé ne devra pas être motivé. Enfin, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne pourra pas jouir d’une réduction de délais de préavis car il bénéficie déjà de la possibilité de rompre son contrat à tout moment.
Selon l’article 1722 du Code Civil, la destruction totale du local professionnel entraine la résiliation automatique du contrat de location. De plus, en cas de destruction partielle, le locataire peut réclamer à son bailleur soit une réduction du prix de location soit une résiliation du contrat. Ainsi, il est important de noter que le bail professionnel peut prévoir une résiliation en cas d’évènements déterminés. Ces derniers doivent cependant être clairement inscrits dans le contrat de bail.
Pour conclure, le bail professionnel peut être rompu par LRAR ou par lettre recommandée électronique en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cependant, ce délai peut être réduit si l’une des parties ne répond pas à ses obligations contractuelles ; cela se fera par le biais d’une clause résolutoire ou d’un titre exécutoire.
Vous êtes bailleur ou locataire et vous souhaitez résilier votre bail professionnel mais vous ne savez pas comment rédiger votre lettre ? Voici nos recommandations pour réussir votre résiliation de bail !
À travers cet article nous verrons : Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail professionnel ? Pourquoi utiliser la LRE ? Comment rédiger sa lettre de résiliation.
Le bail professionnel, est un contrat de location de locaux professionnels qui est réservé aux professions libérales. En effet, seules les activités non commerciales sont concernées par ce type de location. Moins protecteur que le bail commercial, le locataire en cas de refus de renouvellement de son bail par le propriétaire, ne bénéficiera d’aucune indemnité d’éviction pour le préjudice subi. La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans.
Concernant sa résiliation, le bail professionnel est résiliable à tout moment par le locataire. Pour cela, il devra notifier son bailleur par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 6 mois. À la différence du locataire, le bailleur ne pourra résilier son bail qu’à son terme. Ainsi, si le propriétaire ne souhaite pas reconduire le bail, il devra en informer son locataire par LRE ou LRAR en respectant un délai de 6 mois. Sa décision n’aura pas besoin d’être justifiée et n’entrainera aucune compensation financière.
Enfin, suite à l’envoi de la lettre de résiliation, un état des lieux des locaux sera nécessaire pour la restitution du dépôt de garantie. Si vous souhaitez en savoir plus, un article portant sur ce sujet est déjà disponible sur notre blog ici.
Disposant de la même valeur légale que la LRAR papier, la LRE ou lettre recommandée électronique, peut être utilisée pour vos démarches administratives. En effet, l’utilisation de la LRE dans le cadre de vos résiliations de bail professionnel est légale et même recommandée.
Plus rapide, la LRE s’envoie directement depuis votre espace AR24 en ligne. Le destinataire professionnel quant à lui n’aura plus qu’à s’identifier à distance puis accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle. Aussi, suite à l’envoi de la LRE, vous recevez immédiatement la preuve de dépôt/ d’envoi. Cela est particulièrement utile en cas de litige et permet de s’assurer que le courrier a bien été transmis et accepté par le destinataire. L’utilisation d’une LRE permet de garder une trace de vos envois. En effet, l’ensemble de vos courriers et des preuves seront conservés sur nos serveurs sécurisés. Enfin, l’utilisation de la LRE vous permettra de réaliser des économies. En effet, la LRE AR24 a un tarif unique de 3,49€ HT (tarif en vigueur au 8 juin 2021) peu importe le volume de votre envoi recommandé.
Désireux de vous accompagner dans vos démarches, voici une modèle type de lettres de résiliation à personnaliser selon les modalités de votre bail. Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre pour bailleur et locataire.
(bailleur)
Nom – Prénom
Adresse
(locataire)
Fait le _/_/_ (date), à …(lieu)
Objet : Rupture du bail professionnel
Madame, Monsieur,
Je vous informe que le bail professionnel signé le _/_/_ par nos soins, situé (adresse), arrive à échéance le (date).
Propriétaire du local professionnel, avec ce courrier je vous informe selon les dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, que je vous donne congé pour le (date).
Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux et de restitution des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distingués.
Signature
Fait le _/_/_ (date), à … (lieu)
Objet : Résiliation du bail professionnel
Locataire du local professionnel situé (adresse) depuis le (date de signature du contrat), je vous informe de mon intention de résilier le contrat qui nous lie conformément aux dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (qui impose un délai de préavis).
Je reste à votre disposition pour convenir ensemble d’une date de restitution des clés et de l’état des lieux.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments respectueux.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne bénéficie pas du droit de renouvellement automatique du bail. En effet, seul le bailleur peut décider de renouveler le bail. Cependant, dans certains cas, à son terme, le bail peut être reconduit tacitement sauf dénonciation du bailleur. À travers cet article, nous verrons : quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail professionnel puis les potentiels changements que peut entrainer son renouvellement et enfin comment la LRE peut vous accompagner dans cette procédure.
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne bénéficie pas de droit au renouvellement pour le locataire. Toutefois, à l’approche du terme du contrat, qui dure au minimum 6 ans, plusieurs cas de figure sont susceptibles de se produire :
Dans le cadre d’un bail professionnel, si le bailleur souhaite mettre un terme au bail de location, il doit attendre son expiration pour le rompre. Aussi, il devra informer son preneur qu’il ne souhaite pas non plus le renouveler. Dans le cas contraire, le bail professionnel est reconduit tacitement. Par ailleurs, il est important de noter que si une des parties contractantes ne souhaite pas renouveler le bail qui arrive à son terme, elle doit notifier l’autre partie par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 6 mois. Enfin, pour rappel, le preneur est autorisé à rompre son bail à tout moment du moment qu’il notifie son bailleur soit par LRAR soit par LRE, soit par acte d’huissier, et qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Bon à savoir : le non-renouvellement du contrat de bail à son expiration est un risque à assumer pour le locataire. Cependant, les possibilités offertes au bailleur pour récupérer la propriété de son bien sont encadrées et limitées.
Selon la Cour de cassation, le bailleur n’aura pas à motiver son congé. De plus, cette dernière précise que le preneur ne bénéficiera pas d’indemnité d’éviction ni de son droit de préemption en cas de vente du local. En effet, ces droits ne sont valables que pour les baux commerciaux ou les baux mixtes.
Le bail professionnel tend à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux ou encore le développement de l’offre foncière. Toutefois, le bail professionnel présente quelques modalités particulières. En effet, dans le cadre d’un renouvellement de bail professionnel, le bailleur est susceptible d’augmenter le montant du loyer et de modifier la répartition des travaux et des charges.
Tout d’abord, le montant du loyer doit figurer clairement dans le contrat de bail. Ensuite, ce dernier est négocié librement entre le bailleur et son preneur. Toutefois, le loyer d’un bail professionnel peut faire l’objet d’une révision régulière selon une clause écrite dans le contrat. Cependant, cette clause doit préciser sur quel indice de référence elle se base pour justifier cette évolution. En effet, il existe une grande variété d’indices comme l’indice des loyers commerciaux (ILIC) ou encore l’indice des loyers des activités tertiaires.
Aussi, le contrat de location peut faire mention d’un versement de dépôt de garantie au bailleur par le preneur ; cette disposition n’est pas une obligation légale. Toutefois, si le locataire a versé un dépôt de garantie à son bailleur lors de son entrée dans les locaux, il doit récupérer cette somme à sa sortie à condition qu’il ait bien rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles.
Le loyer étant librement fixé entre les parties dans le cadre d’un bail professionnel, il peut être augmenté par le bailleur lors de son renouvellement. Cette option représente une véritable opportunité pour le bailleur. En effet, le preneur ayant besoin des locaux pour exercer son activité et recevoir ses clients, préférera dans la plupart des cas renouveler le bail. Ainsi, le bailleur pourra faire accepter plus facilement l’augmentation du loyer à son preneur.
Enfin, tout comme le loyer, la répartition des travaux et des charges est définie librement entre les parties contractantes et doit figurer clairement dans le contrat de location. De ce fait, le bailleur pourra également proposer une nouvelle répartition des travaux et des charges lors du renouvellement du bail. Cette possibilité est particulièrement intéressante pour le bailleur car cela lui permettra d’accroitre ses revenus sans nécessairement augmenter le montant du loyer. Cette potentielle évolution dépendra uniquement des relations qu’entretiennent le bailleur et son locataire puis de leur capacité de négociation.
Encore peu connue par le grand public, la LRE (la lettre recommandée électronique) est le strict équivalent juridique de la LRAR papier. Plus rapide, économique et sécurisée, la LRE offre de nombreux avantages à ceux qui l’utilisent !
Elle vous permet avant tout de notifier votre destinataire en seulement quelques clics. Ce dernier n’aura qu’à s’identifier pour accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle.
Aussi, plus économique, la LRE a un tarif de 3,49€ HT* qui comprend : la certification de l’envoi, 256 Mo de pièces jointes soit 19 000 pages de textes puis la conservation des preuves et du contenu de vos envois.
La LRE vous permet d’envoyer vos courriers recommandés en toute tranquillité. En effet, pour accuser réception de son courrier, le destinataire doit obligatoirement s’être identifié auparavant. Cette disposition garantit à l’expéditeur que son courrier a bien été consulté par la bonne personne. Ainsi, n’hésitez pas à utiliser la LRE pour vos résiliations de bail et vos avenants de renouvellement.
*Tarif en vigueur au 27 mai 2021
Plusieurs raisons peuvent mener à vouloir résilier son bail professionnel en colocation. Cependant, résilier un bail professionnel en colocation nécessite le respect de certaines procédures en fonction du type de contrat choisi et des clauses figurant dans le bail (bail unique ou collectif, présence d’une clause de solidarité dans le contrat etc.).
À travers cet article, nous verrons quelle est la procédure à suivre pour résilier un bail professionnel en colocation et comment accélérer vos démarches avec la lettre recommandée électronique qualifiée d’AR24.
Tout d’abord, les conditions de résiliation sont propres à chacune des parties. En effet, pour résilier un bail professionnel, le locataire n’aura pas les mêmes obligations juridiques à respecter que son bailleur.
Concernant le locataire, il est autorisé à rompre son contrat de bail à tout moment tout en respectant un certain délai de préavis. Or, le bailleur n’est autorisé à rompre son contrat de bail qu’à son terme.
De plus, seul le bailleur possède le droit au renouvellement du bail professionnel. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne dispose pas du droit de renouvellement du bail. Toutefois, si le bailleur n’émet aucune réticence au renouvellement du contrat, alors ce dernier peut être reconduit tacitement pour la même durée à savoir 6 ans maximum.
Il faut respecter le délai de préavis pour résilier un contrat de bail professionnel ou pour ne pas le reconduire.
Comme nous l’avons vu, seul le locataire est autorisé à rompre son contrat de bail professionnel à tout moment. Toutefois, pour cela, il est tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois pour avertir son bailleur de sa volonté de mettre un terme au contrat.
Concernant le bailleur, ce dernier possède le droit de renouvellement : c’est-à-dire que lui seul peut décider de reconduire au non le contrat. Qu’il accepte ou non de renouveler le contrat, il sera tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois pour en avertir son locataire. Aussi, si le bailleur décide de rompre le bail professionnel à son terme, le délai de préavis à respecter sera de 6 mois également.
Bon à savoir : Le refus de renouvellement du bail délivré par le bailleur ne donnera lieu à aucune indemnité d’éviction puisqu’il s’agit d’un bail professionnel. En effet, bien que le bail professionnel soit plus souple, il est bien moins protecteur que le bail commercial.
Pour donner congé, le bailleur tout comme son locataire doivent respecter une certaine forme. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, le congé doit soit être donné par LRAR ou par LRE (lettre recommandée électronique) ou bien par acte d’huissier. Toutefois, l’acte délivré par un huissier engendre des coûts supplémentaires. Nous vous conseillons donc de recourir soit à la lettre recommandée électronique (LRE) soit à son homologue papier pour vos résiliations de bail professionnel.
Le bail professionnel en colocation possède quelques particularités supplémentaires par rapport à un bail professionnel classique. En effet, la colocation induit d’autres règles telles que la présence d’une clause de solidarité ou bien d’autres types de contrats de bail.
Dans le cadre d’une colocation on distingue deux grands types de bail, le bail unique et le bail collectif.
Le bail collectif est un contrat qui est signé par l’ensemble des colocataires qui se partagent l’espace loué et le montant du loyer. Aussi, dans ce type de contrat, les colocataires sont solidaires vis-à-vis du paiement du loyer et des potentielles dégradations. En effet, en cas de défaut de paiement d’un des colocataires le bailleur pourra se retourner contre l’un des autres colocataires pour récupérer son dû. Cette règle n’est applicable que lorsque la clause de solidarité figure dans le contrat. Toutefois, cette clause figure généralement dans ce type de contrat.
Le bail unique quant à lui comporte que chaque locataire signe et dispose de son propre contrat de bail ainsi que de son espace privatif. Aussi, dans ce type de contrat, le loyer est individuel c’est-à-dire que chaque colocataire est responsable de son loyer. Ainsi en cas de défaut de paiement d’un des colocataires, le bailleur ne pourra pas se retourner auprès des autres colocataires pour récupérer le dû manquant. Enfin, sauf mention contraire, les potentielles dégradations seront uniquement à la charge du colocataire responsable et non de l’ensemble des colocataires puisqu’ils ne sont pas solidaires dans ce type de contrat.
Dans le cadre d’un bail professionnel en colocation, une clause de solidarité peut figurer dans le contrat de bail. En effet, cette clause permet dans le cadre d’une colocation de lier solidairement les colocataires face à leurs obligations contractuelles telles que le paiement de leur loyer et des charges. Grâce à cette clause, le bailleur est protégé en cas d’impayé par l’un de ses colocataires. En effet, en cas d’impayé de l’un de ses colocataires, le bailleur pourra demander à n’importe lequel de ses colocataires de payer le dû manquant. Toutefois, dans ce cas, rien n’empêche le colocataire solidaire de se retourner par la suite contre le colocataire défaillant.
Bon à savoir : Cette clause induit également qu’en cas de résiliation du bail, le colocataire sortant reste solidaire dans le paiement du loyer et des charges tant que le nouveau locataire ne sera pas arrivé.
Toutefois, cette règle stipulant que le colocataire sortant doit payer le loyer et les charges jusqu’à l’arrivée du nouveau colocataire a été assouplit par la loi Alur. En effet, dorénavant le colocataire sortant n’est plus tenu d’honorer le paiement du loyer et des charges avant l’arrivée du nouveau colocataire mais uniquement 6 mois après la date d’effet du congé. Cependant, attention, si le colocataire sortant ne respecte pas la forme demandée pour prendre congé à savoir une LRAR / LRE ou bien l’acte d’un huissier, alors il s’expose à régler indéfiniment le loyer et les charges jusqu’à ce que sa situation se régularise.
Enfin, la clause de solidarité est aussi appelée clause d’indivisibilité. En effet, les colocataires étant tous solidaires vis-à-vis des dettes on peut donc dire qu’ils représentent un seul et même débiteur. Cependant, cette clause n’est valable que pour les baux collectifs c’est-à-dire que tous les colocataires ont signé un seul et même contrat.
Bon à savoir : Si vous ne souhaitez pas être solidaire dans les dettes, vous pouvez alors conclure chacun votre bail (bail unique). En effet, en ayant chacun votre bail vous serez individuellement responsable du paiement du loyer et des charges.
Disposant de la même valeur juridique que la lettre recommandée avec accusé de réception papier selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la lettre recommandée électronique est tout à fait indiquée dans le cadre d’une résiliation de bail professionnel. En effet, la LRE peut tout à fait être utilisée dans tous les cas d’usages nécessitant l’utilisation d’une LRAR.
Aussi, sa dématérialisation vous permet de jouir de plus de liberté. En effet, il est désormais possible d’envoyer vos lettres recommandées en seulement 10 minutes depuis votre ordinateur ! Il n’y a donc plus besoin de vous rendre dans les bureaux de poste pour effectuer vos démarches administratives.
L’un des nombreux avantages de la LRE est son tarif unique. En effet, son tarif clé en main à seulement 3,49€ HT* vous permet de bénéficier de 256 Mo de pièce jointe (soit environ 19 000 pages de texte), de la certification de vos envois, puis de la conservation de vos courriers et des preuves, tout cela sans surcoût !
Rapide, la lettre recommandée peut être réceptionnée par le destinataire directement depuis sa boite email.
Bon à savoir : Si votre destinataire est un professionnel, il n’est pas nécessaire d’obtenir le consentement de son destinataire pour le notifier par LRE. Dans ce cas-ci, pensez à le notifier sur sa boîte email professionnelle. Différemment, s’il est un particulier ou une administration, vous devrez recueillir son consentement à être notifié à une adresse email donnée et en conserver une preuve.
*Tarif en vigueur au 21 mai 2021
Particulièrement intéressant pour les jeunes entreprises, ce nouveau type de location de bail professionnel offre de nombreux avantages. En effet, moins coûteuse, la colocation professionnelle permet aux locataires professionnels de bénéficier de leurs propres locaux tout en partageant le montant du loyer avec d’autres professionnels. Alors, voici un résumé de tout ce qu’il faut savoir sur la colocation professionnelle avant de se lancer !
La colocation professionnelle ou coworking, est un contrat de location signé entre un propriétaire et plusieurs locataires professionnels. Ce contrat de bail peut être soit partagé entre les professionnels ou propre à chacun des colocataires. Le principal avantage de ce type de location est son prix. En effet, la colocation professionnelle offre l’opportunité aux jeunes entreprises de disposer de leurs propres bureaux à moindre coût.
De nos jours, la colocation professionnelle a évolué puisqu’elle ne se limite plus au partage d’appartement mais bel est bien au partage de bureaux. Cette évolution a d’ailleurs donné naissance au terme « coworking ».
Flexible, ce type de colocation n’a aucune limite en termes de temps et de nombre de locataire. De plus, les activités des locataires ne doivent pas nécessairement relever du même secteur. En effet, cette convention ne relève que du bon vouloir des locataires.
Aussi, dans certains cas, une entreprise peut choisir d’accueillir des entreprises au sein de ses locaux afin de rentabiliser ses bureaux inoccupés. Cette option est intéressante puisqu’elle permet aux entreprises colocataires de se partager aussi du matériel tels que l’imprimante, le wifi et la machine à café et par finalité de réduire considérablement leurs charges.
De plus, il est important de noter que la colocation professionnelle permet aux locataires de réduire leurs charges d’investissement puisqu’ils n’ont pas besoin d’apporter de dépôt de garantie ni de droit au bail.
Ainsi, la colocation professionnelle peut découler :
Toutefois, la situation la plus récurrente est celle qui voit une entreprise sous-louer une partie de ses locaux non exploitée.
Grâce à la sous-location, le locataire professionnel pourra librement céder ou sous-louer son bail, sauf clause contraire figurant dans le contrat. Cependant, en cas d’intention de cessation du bail ou de sous-location, le locataire professionnel devra impérativement en informer son bailleur. Aussi, il est important de noter que si le locataire opte pour la sous-location de son bail, il demeurera responsable de l’exécution de ses obligations envers son bailleur jusqu’au terme du contrat.
Bon à savoir : En principe, une entreprise ne peut domicilier plusieurs entreprises au sein de ses locaux sans posséder le statut réglementé de société de domiciliation ou sans jouir au préalable d’une autorisation préfectorale. Il est donc important pour une entreprise de rester vigilante pour ne pas basculer dans le régime de domiciliation.
L’avantage principal de la colocation professionnelle est l’aspect financier. Toutefois, ce type de location ouvre droit à bien d’autres avantages non négligeables. En effet, en optant pour ce type de contrat, les locataires professionnels ont tout d’abord l’opportunité d’élargir leur réseau professionnel.
Aussi, la colocation professionnelle offre la possibilité de s’engager sur du court terme. Cette modalité est une bonne nouvelle pour les jeunes entreprises. En effet, il n’est pas toujours facile de se projeter quand sa situation reste encore un peu parfois instable.
Enfin, le dernier point fort de la colocation professionnelle est son accessibilité. En effet, les documents demandés pour ce type de location sont bien moins nombreux que ceux pour les baux commerciaux.
La colocation professionnelle n’est toutefois pas dépourvue d’inconvénients. L’un de ses principaux inconvénients est le manque de confidentialité. En effet, certaines activités requièrent le respect de certaines règles de confidentialités strictes or l’espace commun représente un vrai frein à leurs applications.
Enfin, travailler dans un espace commun n’est pas toujours évident et peut parfois altérer la concentration de certains.
Les colocataires professionnels acceptant de signer le contrat de bail professionnel sont soumis au respect de certains devoirs et bénéficient de certains droits sur le logement. Aussi, le départ d’un des locataires de la colocation professionnelle n’a en principe aucune conséquence sur les locataires restants.
Le contrat de bail professionnel de colocation lie tous les locataires au bailleur. Ainsi, les colocataires professionnels signataires disposent tous des mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Cependant, attention, il est important de noter qu’un locataire dont le nom ne figure pas sur le contrat de bail ne dispose d’aucun droit. Ainsi, cet occupant sans titre ne jouit d’aucune obligation vis-à-vis du bailleur et d’aucun droit sur le logement.
Concernant les règles de cohabitation, ces dernières sont généralement inscrites dans un règlement intérieur qui doit être lu, approuvé et signé par tous. En cas de conflit, ces clauses figurant dans le règlement intérieur peuvent être invoquées lors d’une action judiciaire.
Enfin, les colocataires professionnels sont soumis aux mêmes devoirs qu’un locataire ordinaire. En effet, ces derniers ne peuvent utiliser les locaux pour un autre usage que celui mentionné dans le contrat. Aussi, ils ne peuvent apporter de transformation aux locaux s’ils ne disposent pas au préalable d’un accord écrit de leur bailleur. Puis, ils sont soumis au respect d’entretien des locaux. C’est-à-dire qu’ils doivent effectuer les travaux d’entretien et de réparation en cas d’usure.
En cas de départ d’un des colocataires, les colocataires restants ne sont pas tenus de payer la part du loyer du locataire sortant sauf clause contraire. En effet, lorsqu’un bail professionnel est accordé sous forme de colocation alors le loyer représente une dette divisible entre chaque colocataire. Ainsi, en cas de départ d’un des colocataires, les locataires restants n’auront pas à assumer la partie manquante du sortant. Toutefois, une exception à ce principe existe. En effet, dans certains contrats de bail, la clause de « solidarité » peut exister. Cela signifie qu’en cas de départ d’un des locataires, le bailleur est autorisé à réclamer la part manquante aux restants. Cependant, l’utilisation d’une telle clause nécessite qu’elle soit expressément énoncée dans le contrat.
Devenu obligatoire avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux est un document rigoureux mais indispensable dans le cadre d’un contrat de location de locaux professionnels ou commerciaux. Utile en cas de litiges entre les parties sous contrat, voici nos conseils pour contester ou modifier un état des lieux relatif aux baux commerciaux.
L’état des lieux est un document indispensable dans le cadre d’un contrat de location. En effet, il atteste de l’état d’un bien et fait l’inventaire des équipements mis à disposition à l’arrivée et à la sortie d’un locataire.
Ce document est dit contradictoire car il suppose que les parties contractuelles soient présentes lors du constat et qu’elles le signent une fois réalisé. Sa finalité est de définir qui du bailleur ou du locataire sera responsable en cas de dégradation potentielle du local ou du matériel loué et qui sera en charge des réparations. Enfin, selon la loi Pinel de juin 2014, un contrat de bail professionnel ou commercial est valide s’il est accompagné d’un état des lieux.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux d’un local professionnel est obligatoire. Si l’une des parties refuse de faire soit l’état des lieux d’entrée soit celui de sortie, un huissier peut être sollicité pour le réaliser. Cet appel à un huissier ne peut être refusé si l’une des parties en a fait la demande. Pour cela, l’huissier devra notifier les parties 7 jours avant son intervention par lettre recommandée (LRAR ou LRE).
La facturation de ce dernier, comporte notamment quelques règles : le locataire ne pourra jamais payer plus cher que le propriétaire. En effet, le locataire ne peut payer plus de 3 euros par m2 en cas d’appel à un huissier. Ainsi, le prix de l’expertise sera dans la plupart des cas réparti équitablement entre les parties. Enfin, il est important de noter que le caractère contradictoire de l’état des lieux s’annule en cas d’intervention d’un huissier. En effet, la présence et la signature des parties ne sont plus obligatoires pour rendre le constat valable juridiquement.
En cas d’absence d’état des lieux, le locataire, par manque de preuve, sera tenu responsable de toutes les dégradations constatées, qu’elles se soient passées avant ou après son arrivée. Cependant, attention, dans le cadre d’un contrat de bail commercial et non professionnel, toutes les réparations seront à la charge du bailleur. En effet, l’un des principaux avantages du contrat de bail commercial est la protection qu’il offre au locataire. Enfin et pour rappel, de nos jours un bail professionnel conclu sans état des lieux est un contrat caduc !
Tout d’abord, il est important de ne pas signer un état des lieux avec lequel nous ne sommes pas en accord. En effet, contester un état des lieux après sa signature mène dans la plupart des cas à une intervention judiciaire. Au contraire, une contestation avant signature, est une action plus simple qui peut même parfois se régler à l’amiable entre les parties.
Pour contester un état des lieux avant signature, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (la LRE, c’est-à-dire le format électronique de la LRAR, possède la même valeur juridique) qui reprend tous les points sur lesquels vous êtes en désaccord. L’objectif de cette lettre est de fixer un second état des lieux dans les 30 jours suivant sa réception. En cas de non-réponse, il est possible de faire appel à un huissier pour le réaliser. Dans ce cas, les frais seront alors partagés entre les parties.
Cependant, ces démarches peuvent facilement être évitées. En effet, la loi offre un délai de 10 jours au locataire pour signaler un problème concernant le local et 1 mois pour un problème relevant de la chaufferie.
En cas de désaccord après signature de l’état des lieux, il est toujours possible de le contester bien que la procédure soit plus longue. Pour cela, le locataire dispose d’un mois pour rédiger une lettre de contestation.
Voici les étapes que vous devez suivre :
Etape 1 : Rédigez une lettre recommandée de contestation avec accusé de réception (LRAR ou LRE).
Etape 2 : Prouvez que vous avez bien envoyé votre lettre de contestation.
Etape 3 : Contactez un conciliateur de justice par le biais de votre mairie.
Etape 4 : Saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
Etape 5 : Rédigez un courrier au Tribunal d’instance pour les affaires inférieures à 4000 € ou bien un huissier si cela excède les 4000 €.
Pour rappel, l’état des lieux est un accord contractuel, c’est-à-dire qu’en le signant les parties attestent qu’elles acceptent ces conditions.
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Aussi, dans le cadre d’un contrat de bail professionnel, vous n’avez pas besoin de recueillir le consentement de votre destinataire (professionnel) pour le notifier avec une LRE.
De plus, la lettre recommandée électronique qualifiée AR24 possède exactement la même valeur juridique que la LRAR papier traditionnelle. Avec la LRE vous récupérez rapidement les preuves d’envoi, et vous bénéficierez de la preuve du contenu, apportée par l’horodatage qualifié qui est apposé lors de l’envoi.
La LRE possède un tarif avantageux inférieur à la LRAR et sous conditions de volumes, vous pourrez bénéficier d’un tarif dégressif.
Enfin, en cas de litige, et grâce à notre service de conservation (10 ans) inclus dans le tarif de l’envoi (LRE, preuves et pièces jointes) vous pourrez facilement apporter la preuve nécessaire au litige.
Le bail mixte est un contrat de location d’un local dont une partie est destinée à l’habitation du preneur et l’autre partie utilisée pour l’exercice de son activité professionnelle. Il est important de distinguer le bail mixte des autres types de baux tels que le bail de location d’habitation, le bail professionnel et le bail commercial. En effet, le bail mixte sera soumis à un régime spécifique en fonction de l’activité qu’exercera le preneur :
• Si l’activité est professionnelle, le bail mixte sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. • Si elle est commerciale, le bail mixte commercial sera soumis au Code du commerce.
Pour être qualifié de bail mixte, le local en question doit impérativement servir d’habitation principale et de lieux d’exercice de l’activité professionnelle.
La loi définit la résidence principale comme une résidence qui est occupée au moins 8 mois par an sauf cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé.
Cela engendre plusieurs conséquences : • Le bail mixte est exclu pour les résidences secondaires • La résidence principale ne signifie pas forcément que cela doit être le domicile de la personne en question. En effet, le domicile sert uniquement à localiser juridiquement une personne afin de lui signifier des actes par exemple. • Le bail mixte est exclu pour les habitations provisoires ou occasionnelles • En contractant un bail mixte, le preneur s’engage à ne posséder qu’une seule résidence principale. • Pour être qualifiée de résidence principale, le preneur doit être inscrit sur les listes électorales, payer l’impôt sur le revenu et la résidence doit être la résidence de la famille ou de la personne en question.
Le caractère professionnel signifie que le preneur doit exercer uniquement des activités non commerciales, non industrielles et non artisanales. En effet, seules les activités libérales réglementées ou non sont autorisées dans le cadre d’un bail mixte professionnel. Aussi, les activités artistiques sont concernées puisqu’elles ne sont pas considérées comme de l’artisanat.
Toutefois, il est important de noter que les artistes qui cotisent à la caisse de la sécurité sociale de la Maison des artistes sont exclus du régime professionnel puisqu’ils sont reconnus auteurs d’œuvres graphiques ou plastiques et sont donc soumis au régime commercial.
L’accord du propriétaire peut être obtenu soit à la signature du bail ou après cette signature de manière expresse ou tacite.
Bon à savoir : l’exercice d’une activité professionnelle non autorisée par le propriétaire peut exposer le preneur à une résiliation de son contrat.
L’autorisation préalable de l’administration est nécessaire pour les locaux à usage mixte situés dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi que toutes les communes de plus de 200 000 habitants.
Cette autorisation sera délivrée par le maire de la commune concernée. Ce dernier pourra autoriser l’exercice d’une activité professionnelle si et seulement si le règlement de copropriété ou le bail ne s’y opposent pas.
Cependant, il est important de noter que cette autorisation n’est pas nécessaire, si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y opposent pas, dans les cas suivants :
• Le local est situé en étage mais le preneur ne reçoit ni de clientèle ni de marchandises. L’autorisation du maire sera requise uniquement s’il y a réception de clientèle ou de marchandises. • Le local est situé en rez-de-chaussée et le locataire reçoit de la clientèle et de la marchandise.
Le caractère mixte ne créé pas d’obligation d’utilisation vis-à-vis du preneur. En effet, lorsque l’usage mixte est autorisé dans le contrat, le preneur a la faculté de faire un usage mixte des locaux mais cela ne constitue pas une obligation. Ainsi, le preneur n’est pas contraint d’utiliser les locaux pour les deux usages et le bail ne pourra pas être résilié pour ce motif.
Bon à savoir : Le propriétaire peut toutefois prévoir expressément dans le bail l’obligation d’affecter les locaux pour les deux usages.
Aussi, l’usage contractuel prévaut sur l’usage effectif. En effet, si le locataire fait uniquement une utilisation professionnelle des locaux, le bail à usage mixte ne sera pas soumis à une requalification.
Toutefois, il est important noter que cette utilisation exclusivement professionnelle aura un impact lors de l’expiration du contrat puisque le renouvellement lui sera refusé.
Tout comme le bail professionnel et d’habitation, il existe une durée minimale déterminée par la loi en ce qui concerne le bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel.
La durée minimale est de 3 à 6 ans selon le profil du bailleur :
• Lorsque le bailleur est une personnelle physique, un particulier, le contrat est signé pour une durée minimum de 3 ans. • Lorsque le bailleur est une personne morale, une société, le bail est conclu pour une durée minimum de 6 ans.
Bon à savoir : La loi a fixé une durée minimale, mais les parties peuvent conclure un bail mixte pour une durée supérieure à 3 ou 6 ans.
Les parties ne disposent pas des mêmes conditions de résiliation. En effet, le preneur peut mettre un terme à son bail à tout moment (au cours du contrat ou à son terme) à condition de respecter le délai de préavis de 3 mois et la forme du congé, le courrier recommandé.
S’agissant du propriétaire, ses conditions de résiliation sont bien plus strictes que celles du preneur. En effet, le propriétaire n’est pas autorisé à résilier le contrat avant son terme. Toutefois, cela est possible dans certains cas comme : La reprise pour du local pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. Pour ce faire, il devra respecter un préavis de 6 mois et envoyer sa demande au moyen d’une lettre recommandée électronique ou papier, en motivant son congé.
L’envoi d’une LRE est rapide puisqu’en quelques clics vous pouvez notifier votre destinataire.
Pour envoyer votre congé par LRE, il vous suffira de : 1- Créer un compte AR24 2- Vous munir d’un moyen d’identification ou d’en commander un sur le site d’AR24 3- Recueillir le consentement de votre destinataire si ce dernier et un particulier 4 – Rédiger votre courrier puis envoyer votre première lettre recommandée S’agissant de l’envoi, il est instantané. En effet, grâce à son nouveau format digital, la LRE permet de supprimer les délais d’acheminent et de faire courir plus rapidement vos délais légaux. Ainsi, les délais commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi du courrier.
Concernant la sécurité de l’envoi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel. Grâce à cette procédure, vous vous assurez que votre courrier sera bien réceptionné par la bonne personne.
Enfin, l’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi et de réception/ de refus/ de négligence. Ces preuves seront conservées sur nos serveur français sécurisés et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date de l’envoi et son contenu.
Créez votre compte AR24 et envoyez votre première LRE.
Résilier un bail professionnel est une pratique courante qui répond à des règles spécifiques. Il est donc nécessaire de les connaitre pour ne pas commettre d’erreurs.
Dans cet article nous verrons : Comment résilier un bail professionnel par lettre recommandée électronique ? Quelle est la valeur légale de ce type de lettre ? Quelles sont les conséquences si le destinataire n’accuse pas réception de son courrier ?
La lettre recommandée électronique, communément appelée LRE, est une version digitale de la lettre recommandée avec accusé de réception traditionnelle. Disposant de la même valeur légale, la LRE peut se substituer à une LRAR. L’utilisation d’une LRE ou d’une LRAR est notamment nécessaire dans le cadre d’une résiliation d’un bail professionnel. En effet, pour donner congé, le bailleur comme le locataire doivent se notifier l’un l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception. Seules ces types de lettres, en plus de celles rédigées par un huissier, sont valables pour résilier un bail professionnel.
Concernant les délais de préavis, le locataire comme le bailleur doivent respecter un préavis de 6 mois après notification par lettre recommandée électronique ou papier. Seul le locataire peut donner congé à tout moment. En effet, le bailleur ne peut donner congé avant l’échéance du terme défini dans le contrat de bail.
L’utilisation de la LRE pour vos démarches administratives présentes plusieurs avantages non négligeables.
Tout d’abord, l’envoi d’une LRE vous permet de gagner du temps. En effet, l’expéditeur peut notifier son destinataire directement sur internet ! Ce dernier n’aura plus qu’à s’identifier et accuser réception de son courrier depuis sa boite mail, ce qui lui permettra également de gagner du temps.
Aussi, la lettre recommandée électronique vous permet de garder une trace de vos envois. En effet, grâce au service de conservation des courriers, vous pouvez accéder à l’historique de vos envois, ce qui est particulièrement intéressant en cas de litige.
Enfin, la LRE vous permet de sécuriser vos lettres recommandées. En effet le destinataire ne peut accuser réception de son courrier tant qu’il ne s’est pas identifié. Cette modalité garantit à l’expéditeur que son courrier a été réceptionné par la bonne personne. L’utilisation de la LRE pour vos résiliations de bail professionnel est donc idéale, puisque le courrier recommandé électronique vous offre encore plus d’avantages que son homologue papier.
Lorsque l’expéditeur envoie une LRE, le destinataire dispose de 15 jours pour en accuser réception. En cas de non-réponse, le destinataire recevra 4 relances avant que la LRE soit considérée comme négligée. Cependant, en ayant recours à la LRE, l’expéditeur pourra s’assurer qu’il s’agit bien d’une négligence de la part de son destinataire et non d’un défaut de distribution de la lettre. Il recevra en effet une preuve de négligence.
Nous vous conseillons toutefois de prévenir votre destinataire quand vous le notifiez par LRE. En effet, ce type de lettre étant encore méconnu du grand public, il se peut que votre destinataire prenne votre notification anonyme pour une tentative de phishing.
Si vous notifiez la contrepartie sur son adresse professionnelle vous n’aurez pas besoin de posséder une preuve du consentement du destinataire à être notifié par voie électronique. Inversement, cela devient nécessaire si vous notifiez un destinataire particulier sur une adresse email « grand public ».
Concernant l’utilisation de la LRE ou de la LRAR dans le cadre d’une résiliation de bail professionnel, il faut savoir que le délai de préavis court à partir de la réception de la lettre par le destinataire. Il est donc important d’envoyer sa lettre un peu avant les 6 mois de préavis prévus. En effet, la négligence d’une lettre peut entrainer soit un reculement des délais ou encore un dépassement de ces derniers. Vous aurez aussi le temps de réitérer votre envoi si nécessaire.
Enfin, en dernier recours, il est toujours possible de s’adresser à un huissier pour notifier votre bailleur ou votre locataire, mais cela reste une procédure plus coûteuse que la notification par LRE ou LRAR.
La sous-location d’un bail commercial peut être une bonne alternative financière lorsque le local que vous louez n’est pas entièrement exploité par votre activité professionnelle. Si cela vous intéresse, la lettre recommandée électronique (LRE) peut vous aider dans la démarche de sous-location. Voici les démarches à suivre pour sous-louer partiellement ou intégralement votre bail commercial.
La sous-location est un contrat qui lie un locataire titulaire d’un bail commercial à un autre locataire, le « sous-locataire ». Seuls les locataires sont liés par un contrat. En effet, aucun contrat n’est établi entre le bailleur et le sous-locataire. Aussi, un contrat de sous-location peut être total, mais aussi partiel, si les locataires acceptent de se partager le local.
Le sous-locataire est soumis aux mêmes modalités de location que le locataire principal. Ainsi, si le bailleur décide de rompre le bail avant son terme, la sous-location doit subir le même sort. Dans ce cas, le sous-locataire peut bénéficier d’une indemnisation auprès de son locataire.
Enfin, le loyer payé par le sous-locataire se doit d’être inférieur à celui payé par le locataire au propriétaire. En effet, si le loyer du sous-locataire est plus élevé que celui du locataire titulaire, le bailleur est autorisé à augmenter le loyer principal.
Selon l’article L145-31 du code de commerce, la sous-location partielle ou totale d’un local commercial est interdite sauf clause contraire ou accord du bailleur. En effet, dans le cadre d’une sous-location d’un bail commercial, l’autorisation au préalable du bailleur est obligatoire. Sans celle-ci, le locataire s’expose à un refus de renouvellement de son bail ou bien à une rupture de son contrat, de plein droit, et sans indemnité d’éviction. Lorsque la sous-location du bail commercial est validée par le propriétaire alors cette dernière est soumise aux mêmes conditions que celles du contrat de bail.
Pour obtenir l’accord de son bailleur, le locataire doit tout d’abord l’informer de sa volonté de sous-louer partiellement ou intégralement les locaux qu’il occupe. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou une notification par acte d’huissier.
Vous pouvez également recourir à la lettre recommandée électronique d’AR24 (LRE), strict équivalent du recommandé traditionnel papier ; le LRE est rapide et juridiquement fiable. De plus, si votre bailleur est un professionnel, vous n’aurez pas besoin d’obtenir son consentement pour le notifier par LRE.
A compter de la réception de la lettre, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour répondre à la requête de son locataire. En cas de non-réponse du bailleur, le principe dit que le silence vaut une acceptation de la demande du locataire.
Selon la loi Pinel de juin 2014, l’état des lieux est obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. Il est établi contradictoirement entre les parties ou bien par un notaire mandaté puis joint au contrat. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’état des lieux dans le cadre d’un bail commercial, découvrez notre article de blog sur ce sujet.
Concernant la sous-location, l’état des lieux n’est pas obligatoire mais cependant fortement conseillé. En effet, sans état des lieux du local, à l’entrée puis à la sortie du sous-locataire, ce dernier ne sera pas tenu pour responsable des potentielles dégradations constatées, sauf preuve contraire. Ainsi, le locataire a plutôt intérêt à procéder à un état des lieux avec le sous-locataire pour qu’en cas de dégradations, il n’ait pas à en supporter les coûts à sa place.
Le sous-locataire dispose d’un droit de renouvellement de son bail. En effet, s’il souhaite renouveler son bail, le sous-locataire peut adresser sa demande auprès du locataire titulaire.
Cependant, si le bail principal a pris fin, le sous-locataire peut adresser une demande de renouvellement de son bail directement auprès du propriétaire, bien qu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux.
Dans tous les cas, le bailleur doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location.
Si le bailleur refuse la demande de renouvellement du locataire principal, le sous-locataire peut demander son renouvellement en justice. Pour cela, il dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire à compter du jour où il a pris connaissance du refus.
Enfin, si le locataire titulaire renouvelle son bail, il doit accepter de renouveler le contrat de son sous-locataire. Dans le cas contraire, il devra lui verser une indemnité d’éviction.
Attention, il est important de noter que le locataire titulaire ne pourra demander un renouvellement de son bail qu’en cas de sous-location partielle. Ce renouvellement ne portera que sur les parties du local qu’il occupe.
La sous-location de bail commercial est donc une solution envisageable si l’on prend quelques précautions, premièrement celle d’en informer le bailleur. La lettre recommandée électronique qualifiée (LRE) peut être utilisée pour le prévenir rapidement, et à tout moment.
La dématérialisation des flux recommandés est possible depuis quelques années déjà. Cette digitalisation a été facilitée par l’émergence de solutions numériques telles qu’AR24 mais aussi par l’entrée en vigueur de l’article L-100 du CPCE notamment. En effet, selon ce dernier, la Lettre Recommandée Electronique (LRE) est le strict équivalent juridique d’un courrier recommandé traditionnel. Afin de bénéficier de cette équivalence, l’expéditeur doit respecter certaines conditions comme recueillir le consentement de son destinataire avant de la notifier par LRE.
Professionnels de l’immobilier, découvrez comment recueillir le consentement de vos destinataires à travers une résiliation de bail commercial.
Avant de pouvoir notifier vos destinataires par Lettre Recommandée Electronique (LRE), quelques précautions doivent être prises. En effet, vous devez tout d’abord faire appel à un prestataire de confiance qualifié tel que AR24 pour bénéficier de toute la protection juridique dont vous avez besoin.
En faisant appel à un prestataire non qualifié, vous vous exposez à ce que votre courrier électronique ne dispose pas de la même valeur juridique qu’un recommandé papier traditionnel. Vous pouvez donc faire confiance à AR24, le premier service de lettres recommandée électroniques en France, pour notifier vos destinataires particuliers ou professionnels.
Aussi, comme le prévoit l’article L-100 du CPCE, pour envoyer une LRE, vous devez impérativement recueillir le consentement de vos destinataires particuliers ou administrations. Pour être valable juridiquement, il devra être recueilli par écrit à une date précise.
Concernant les destinataires professionnels, il n’est pas nécessaire de recueillir leur consentement pour les notifier par LRE. Toutefois, il est recommandé de le faire pour tout d’abord vérifier que les coordonnées de votre destinataire sont correctes mais aussi pour vous assurer que votre destinataire pourra bien réceptionner le courrier électronique.
Il existe plusieurs moyens de recueillir le consentement de vos destinataires particuliers et administrations.
Vous pouvez tout d’abord recueillir le consentement de votre destinataire lors de la signature du bail commercial, en ajoutant une clause de consentement directement dans le contrat de bail. Une fois le consentement recueilli, vous pourrez utiliser la Lettre Recommandée Electronique pour toutes vos notifications dans le cadre de votre location de locaux commerciaux avec votre bailleur / preneur.
Si toutefois, vous n’avez pas recueilli le consentement de votre destinataire lors de la signature du contrat de bail, vous pouvez toujours le faire au cours du bail. Pour ce faire, vous devrez ajouter une clause de consentement dans un avenant ou dans un nouveau contrat lors du renouvellement du bail par exemple.
Pour simplifier cette procédure, AR24 met à votre disposition un gestionnaire de consentements en ligne pour recueillir le consentement de vos destinataires particuliers rapidement. Grâce à cet outil vous pourrez avoir une visibilité sur les consentements que vous avez recueillis ou ceux qui sont en attente. Aussi, vous pourrez ajouter manuellement des consentements. Toutefois dans ce cas, assurez-vous d’avoir la preuve que votre destinataire a bien accepté d’être notifié par LRE. Enfin, vous bénéficierez de preuves de consentement lorsqu’AR24 se chargera de les recueillir, vous serez donc protégé en cas de litige.
Pour finir, vous pouvez opter pour la Lettre Recommandée Optimale (LRO). Ce type de lettre permet au destinataire de choisir le support sur lequel il va recevoir le courrier : électronique ou papier. Ce mode d’envoi est souvent utilisé lorsqu’un expéditeur ne dispose pas encore du consentement de son destinataire ou que ce dernier semble réfractaire à la dématérialisation.
Lors de l’envoi d’une LRO, deux cas de figure peut avoir lieu :
En conclusion, quelque soit le moyen que vous avez choisi pour recueillir le consentement de votre destinataire, ce dernier restera valable pour tous les envois effectués à ce destinataire.
Si des questions persistent sur le recueil de consentement ou la Lettre Recommandée Electronique vous pouvez contacter notre expert sur le marché de l’immobilier sinon créez dès à présent votre compte AR24 et envoyer votre première LRE.
Plusieurs types de baux permettent d’exploiter un fonds de commerce mais comment savoir si c’est le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire qu’il vous faut ?
Pour vous aider à faire votre choix, nous verrons à travers cet article : qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ? Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Puis lequel choisir selon leurs différences.
Le bail précaire est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une courte durée. Or, en principe, le code de commerce prévoit qu’un contrat de location ne peut être inférieur à 9 ans. Ainsi, lorsqu’un entrepreneur choisit de louer un local dans le cadre de son activité professionnelle, ce dernier est contraint de signer un contrat pour une durée d’au moins 9 ans. Toutefois, dans certains cas, l’entrepreneur est dans l’incapacité d’honorer un tel contrat. Pour que ces entrepreneurs puissent quand même louer un local pour développer leur activité professionnelle, le législateur a décidé de contourner cette règle. En effet, selon l’article L145-5 du Code de commerce, à l’entrée du locataire dans les locaux, les parties contractantes peuvent déroger à la règle des 9 ans à condition que le bail ou les baux successifs ne dépassent pas 3 ans. Ainsi, la loi permet au propriétaire et à son locataire de conclure plusieurs contrats de location tant que chacun d’entre eux ne dépasse pas 3 ans.
La convention d’occupation précaire est quant à elle un contrat avec lequel le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur, en échange d’une contrepartie financière appelée redevance. Ce contrat est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée et doit être motivé par des circonstances exceptionnelles.
En pratique, cette convention permet de s’émanciper des règles relatives aux baux commerciaux dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce comme la durée du bail ou encore le plafonnement du montant des loyers. Ainsi, la convention d’occupation précaire a un caractère provisoire ne permettant pas à l’occupant commercial d’espérer exploiter dans les locaux un fonds de commerce, synonyme de stabilité et permanence. En effet, l’avenir du commerce de l’occupant est compromis puisque son contrat peut s’arrêter du jours au lendemain.
Ainsi pour être conclue, les parties contractantes doivent obligatoirement justifier d’un motif légitime de précarité. On entend par motif légitime de précarité, un local en attente d’expropriation, de réhabilitation ou encore de démolition.
En résumé, la convention d’occupation précaire est conclue pour une durée déterminée ou non et permettant au bailleur de la rompre à tout moment en raison de l’évènement prévisible mais exceptionnel.
Les différences entre ces deux contrats se trouvent à plusieurs niveaux.
La première porte sur la réglementation du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire est régi par le code de commerce qui prévoit son existence et les conditions de sa mise en application. Or la convention d’occupation précaire n’est quant à elle régie par aucune disposition législative. En effet, cette dernière est une pure création jurisprudentielle qui vient combler un vide juridique.
Le statut du bénéficiaire est une autre différence notable entre ces deux types de contrats. En effet, le bénéficiaire du bail dérogatoire dispose du statut de locataire or celui de la convention est désigné plutôt sous le terme d’occupant le contraignant à payer une redevance au lieu d’un loyer. Cela explique notamment le fait que la convention n’est pas un bail contrairement au bail dérogatoire. Ainsi, le montant de la redevance doit obligatoire être inférieure à celui d’un loyer lambda.
Aussi, la durée de ces deux contrats diffère. Comme nous avons pu le voir précédemment, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 ans. Cela complique le renouvellement et la résiliation du bail comparé à un contrat de location classique.
S’agissant de la convention d’occupation précaire, sa durée peut être déterminée ou non. En effet, la convention prend fin à la survenue d’évènements exceptionnels, indépendants de la volonté des parties contractantes. Cela vient expliquer notamment la précarité du droit de l’occupant.
En conclusion, le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire sont différents sur de nombreux points notamment parce qu’ils ne sont pas administrés par les mêmes textes. Aussi, le terme du contrat du bail dérogatoire est déterminé alors que celui de la convention non. Enfin, le bénéficiaire d’un bail dérogatoire est qualifié de locataire alors que celui de la convention n’est qu’un occupant.
Le bail commercial est un contrat de location de locaux, d’une durée de 9 ans, à destination des professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat peut être résilié avant son terme par le bais d’une clause résolutoire ou à l’échéance d’une des périodes triennales.
Dans le cadre d’un départ à la retraite, le preneur d’un bail commercial est autorisé à résilier son contrat de manière anticipée. En effet, l’article 145-51 du Code de commerce prévoit un assouplissement des conditions de résiliation du bail commercial afin de faciliter les départs à la retraite.
Afin de pouvoir bénéficier des avantages découlant d’un départ à la retraite, le preneur cédant son bail commercial devra remplir les critères suivants :
• Être une personne physique, ou • Être l’associé unique d’une EURL, ou • Être le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL puis être titulaire du bail commercial.
En principe, un congé ne peut être donné qu’au terme d’une des périodes triennales, soit au bout de 3, 6 ou 9 ans. Ce qui signifie que si le preneur souhaite rompre son bail au bout de 2 ans, ce dernier sera tenu de s’acquitter de la dernière année de loyer pour pouvoir quitter les lieux, sauf convention contraire. Toutefois, l’article 145-4 du Code de commerce est venu assouplir cette règle. En effet, toute personne souhaitant partir à la retraite est libre de rompre son contrat à tout moment, sous réserve d’honorer le formalisme prévu à cet article.
Pour ce faire, le preneur devra donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique (LRE).Avec un courrier recommandé papier, le délai de préavis commence à courir à la réception du courrier par le bailleur alors qu’avec une lettre recommandée électronique le délai commence à courir dès le lendemain de la notification. En effet, en optant pour la LRE vous accélèrerez vos procédures en supprimant les délais d’acheminement de vos courriers.
Bon à savoir : Le preneur sera tenu de poursuivre le paiement de son loyer durant le préavis. Enfin, il est important de noter que si le preneur reste dans les locaux après la date à laquelle il était censé partir, ce dernier est réputé avoir renoncé au congé qu’il a délivré.
Si le preneur souhaite rompre le bail dans le cadre d’un départ à la retraite, il devra tout d’abord prévenir son bailleur par lettre recommandée comme dit précédemment. Il devra aussi préciser qu’il s’agit d’un départ à la retraite. Dans le cas où le preneur décide de quitter les locaux sans vendre son bail commercial, il devra tout simplement renseigner la date à laquelle il compte quitter les lieux.
La cession d’un bail commercial en vue d’un départ à la retraite peut s’avérer très intéressante pour le futur retraité.
En principe, le preneur peut céder son bail commercial sans avoir besoin d’obtenir l’accord de son bailleur si le repreneur rachète le fonds de commerce. Toutefois, l’activité exploitée par le repreneur devra être la même que celle exercée par le preneur, ce qui limite les reprises. Par conséquent, le bailleur ne sera pas autorisé à augmenter le loyer afin de faciliter la vente.
En principe, le bailleur souhaite maitriser la destination du bail commercial en s’assurant qu’aucune activité non souhaitée ne puisse être exploitée dans les locaux.
Le repreneur souhaitant exercer une activité qui n’est pas autorisée devra procéder à une demande de déspécialisation au bailleur.
Toutefois, dans le cadre d’un départ à la retraite, l’article L145-51 du Code de commerce prévoit une déspécialisation automatique du bail commercial afin de faciliter les recherches de repreneur. Ainsi, le repreneur sera libre d’exercer l’activité qu’il souhaite sans avoir besoin d’obtenir l’accord du bailleur.
Pour ce faire, le futur retraité devra informer son bailleur et ses créanciers de son souhait de céder le bail ainsi que la nature des activités envisagées par le futur preneur en cas de déspécialisation. Dans ce cas, le bailleur dispose de plusieurs options :
1. Exercer son droit de préemption : le propriétaire bénéficie d’une priorité de rachat du bail qu’il doit faire valoir dans les 2 mois suivant la signification.
2. Accepter la cession : si le bailleur n’exerce pas son droit de préemption, la cession sera acceptée sauf si ce dernier saisit le juge.
3. S’opposer à la déspécialisation : le propriétaire est autorisé à s’opposer à la déspécialisation si l’activité envisagée par le repreneur n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble. Pour ce faire, le bailleur disposera de 2 mois à compter de la signification pour saisir le Tribunal Judiciaire.
(Informations relatives au preneur)
Nom et prénom
Code postal et ville
(Informations relatives au bailleur)
Fait à [indiquer la ville], le [la date]
Lettre recommandée électronique ou papier
Objet : Résiliation de bail commercial pour cause de départ à la retraite
Par la présente, je vous fais part de mon souhait de résilier le bail commercial, conclu le [indiquer la date de signature du bail] pour les locaux situés [renseigner l’adresse du bail commercial figurant dans le contrat], en raison de mon départ à la retraite.
Conformément à l’article L145-4 al. 4 du Code de commerce, je suis dans mon bon droit de donner congé du bail commercial pour départ en retraite.
L’alinéa 5 de l’article L145-9 du Code de commerce précise que le congé doit être donné au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Aussi, les motifs du congé doivent être donnés et mentionner que le preneur qui compte soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été délivré.
Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature du preneur.
Le bail commercial est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une durée de 9 ans et destiné aux professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Dans certains cas, une résiliation anticipée du bail commercial peut être envisagée. La cessation d’activité est notamment un facteur pouvant entrainer une résiliation anticipée du bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la cessation d’activité et la résiliation anticipée dans le cadre d’un bail commercial.
Un contrat de bail commercial prend fin à son terme c’est-à-dire 9 ans après sa conclusion. Toutefois dans certains cas, il est possible de procéder à une rupture anticipée du contrat de bail commercial. Voici ces cas :
La cessation d’activité est l’arrêt de l’activité d’une entreprise pour une raison volontaire ou involontaire. Elle peut être causée par plusieurs facteurs et ne doit pas être justifiée.
On distingue deux types de cessation d’activité, la « simple » qui concerne les entreprises en bonne santé financière, puis « l’économique » qui survient lorsqu’une entreprise subit de graves problèmes économiques et ne peut plus faire face à ses dettes. Cette situation se nomme « le dépôt de bilan ».
En cas de cessation d’activité, le bail commercial peut parfois prendre fin ; toutefois cela n’est pas systématique. En effet, dans certains cas, le locataire pour faire face à ses dettes peut opter pour une sous-location de son bail plutôt que pour une résiliation.
Enfin, une cessation d’activité peut être aussi temporaire, on parle alors de « mise en sommeil ».
Tout d’abord, dans le cadre d’un bail commercial, le délai de préavis à respecter est de 6 mois avant le terme, quel que soit le motif de résiliation. Aussi, pour que la résiliation soit valide, la forme de notification compte. En effet, pour que la notification soit acceptée, elle doit être envoyée soit par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE) soit par acte d’huissier. À noter que depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, seul le locataire peut opter pour la notification par LRAR ou LRE.
Bon à savoir : La notification par acte d’huissier engendre des coûts supplémentaires, il est donc recommandé de recourir à la LRAR ou à la LRE pour notifier vos propriétaires.
La cessation d’activité est un facteur pouvant contraindre le locataire à rompre son contrat de bail commercial. En effet, dans le cadre d’un stage de conversion ou de promotion, le locataire peut être amené à changer radicalement la nature de son activité principale. Or, si ce dernier change d’activité, il sera contraint de changer de local pour un autre répondant à ses nouveaux besoins. En cas de changement d’activité, le locataire n’est pas éligible à la demande d’indemnité d’éviction. De plus, il sera soumis au respect d’un délai de 3 mois de préavis.
Cependant, il est important de noter qu’une cessation d’activité n’entraine pas obligatoirement une rupture du contrat. En effet, dans certains cas tel que la radiation volontaire du commerçant au registre du commerce et des sociétés, la cessation d’activité n’est pas un motif nécessitant l’arrêt du contrat de bail. Ainsi, la rupture anticipée du contrat de bail en cas de cessation d’activité n’est pas obligatoire. Il est d’ailleurs souvent préférable d’opter pour une résiliation classique du bail commercial.
Lors d’une résiliation de bail, les relations entre le bailleur et son locataire sont rompues. Ainsi, le locataire n’aura plus l’opportunité d’exercer son activité commerciale. Cependant, le locataire sera toujours propriétaire du stock de marchandises, du matériel et de ses dettes.
Concernant les dettes du locataire, il est préférable de les éponger en vendant ses actifs plutôt que de déposer le bilan. En effet, le dépôt de bilan est une procédure longue et contraignante. Aussi, en passant par un liquidateur judiciaire vous vous exposez à une perte de valeur de vos actifs. Cependant, s’il vous reste encore des dettes malgré vos ventes d’actifs, votre patrimoine personnel sera alors engagé pour rembourser vos créanciers.
De plus, il est important de noter qu’une fois la décision de cessation d’activité pour dépôt de bilan prononcé par le tribunal, l’entreprise n’est plus la vôtre mais celle du liquidateur judiciaire. Il pourra donc mettre en vente tout ce que l’entreprise possède pour régler vos dettes. Les premiers bénéficiaires seront vos salariés, les services des impôts puis vos fournisseurs.
Au terme du délai fixé par le tribunal, le juge prononcera la fin de la liquidation de l’entreprise ce qui signifie que l’ensemble de vos dettes seront annulées. Ainsi, vos créanciers impayés ne pourront plus se retourner contre vous.
ATTENTION, dans certains cas, le juge peut décider selon votre situation que les dettes professionnelles restantes soient épongées par votre patrimoine personnel. Dans ce cas, les créanciers impayés pourront continuer de se retourner contre vous.
Enfin, il est également possible de procéder à une résiliation du bail commercial puis à une liquidation judiciaire. Toutefois, cette pratique est particulièrement dangereuse et peut être mal interprétée par le juge qui pourrait le voir comme une tentative de fraude. De plus, rembourser votre propriétaire avant vos créanciers est considéré comme illégal, dans ce cas, le juge ne cherchera pas à épargner votre patrimoine professionnel.
Ainsi, il est préférable d’opter pour une cessation d’activité puis pour une résiliation de bail. En effet, plus transparente, elle vous permettra de résilier votre contrat de bail en toute légalité. Aussi, il est préférable de cesser son activité en cas de départ à la retraite ou d’invalidé à l’expiration d’une des périodes triennales. Cependant, si cela presse, vous pouvez soit opter pour une clause résolutoire ou trouver un arrangement avec votre bailleur.
La résiliation d’un contrat est une étape cruciale dans la vie d’une entreprise. En effet, cette procédure vient mettre un terme au contrat. La procédure de résiliation du bail mixte commercial est soumise au respect de certaines règles strictes notamment en termes de délai. AR24 vous propose de dématérialiser votre demande de résiliation de bail avec la lettre recommandée électronique (LRE) pour plus de simplicité.
Un bail mixte commercial est un contrat de location permettant au preneur de bénéficier d’un local commercial pour exercer son activité puis d’un espace habitation. Ce type de contrat ne doit pas être confondu avec un bail d’habitation ou un bail mixte professionnel qui sont soumis à des régimes spécifiques. En effet, un bail mixte commercial est soumis au Code du Commerce bien qu’il dispose d’une partie habitation. Ainsi, le bail est considéré comme un bail commercial lambda et il ne sera pas possible de distinguer juridiquement la partie habitation.
Il est donc important de distinguer les baux suivants :
Dans le cadre d’un bail mixte, le preneur sera autorisé à louer un bâtiment ou un local commercial. En effet, ces conditions sont nécessaires pour conclure un bail qualifié de mixte commercial selon le Code de commerce.
Ces biens sont subordonnés à une réglementation stricte :
Afin qu’un local puisse être qualifié de bail commercial mixte, il est nécessaire de vérifier son affectation. Cette procédure devra être effectuée en mairie. L’affectation du local doit correspondre à ce qui avait été prévu initialement dans le contrat. En effet, si l’usage envisagé n’est pas semblable à l’affectation du local, le preneur devra effectuer un changement d’affectation auprès de la mairie de la ville où est situé le local.
Pour louer un bail mixte, le preneur doit impérativement être une personne physique ou morale. Cette capacité à contracter pourra être contrôlée par un avocat ou bien un Notaire. Le bail mixte commercial, étant soumis au régime des baux commerciaux, le preneur devra justifier son statut commercial avec son immatriculation.
Un bail mixte commercial peut être conclu pour les durées suivantes :
Le bail mixte commercial dispose d’une durée illimitée si aucune des parties contractantes ne donne congé. En effet, en l’absence d’un congé, le bail sera prolongé de manière tacite à l’expiration du contrat. La procédure de résiliation n’est pas identique pour le preneur et le bailleur.
En effet, le preneur est autorisé à rompre le contrat soit à l’occasion de l’expiration d’une période triennale soit au terme du bail. Pour ce faire, le preneur devra notifier son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique ; avec cette dernière il gagnera en rapidité ; dans tous les cas il devra respecter le délai de préavis de 6 mois.
S’agissant du bailleur, il sera autorisé à rompre le contrat, si le bail dispose d’une clause résolutoire.
En optant pour la LRE pour votre procédure de résiliation de bail mixte commercial, vous bénéficierez de nombreux avantages. En effet, plus rapide, la LRE vous permettra de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et ainsi de faire courir les délai légaux plus rapidement. Aussi, pratique, la LRE vous permet d’envoyer un courrier recommandé en seulement quelques clics depuis votre ordinateur ou votre smartphone. Il en sera de même pour votre destinataire qui n’aura qu’à s’identifier via le système de vérification d’identité à distance par webcam, pour accuser réception de son courrier.
La LRE bénéficie de preuves : de dépôt et d’envoi, de réception / de négligence / de refus.
Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi. Enfin, économique, la LRE jouit d’un tarif unique quelque soit le volume de vos PJ et comprend : la certification de l’envoi ainsi que l’envoi, la conservation des preuves sur nos serveurs sécurisés français puis 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages textes.
Si le sujet du bail commercial vous intéresse, venez découvrir nos autres articles déjà disponibles sur notre blog.
Le bail dérogatoire, également connu sous le nom de bail précaire, est un contrat de location de courte durée réservé aux professionnels exploitant un fonds de commerce, industriel ou artisanal.
Le bail dérogatoire permet de déroger au régime des baux commerciaux. En effet, un bail commercial est conclu pour 9 ans, or un bail dérogatoire pour 3 ans maximum. En cas de dépassement du terme de la convention, les parties auront un délai d’un mois pour éviter la requalification du bail en bail commercial.
Concernant les modalités de résiliation du contrat, le bail dérogatoire n’admet pas la résiliation anticipée. En effet, pour rompre la convention avant le terme, les parties devront s’accorder sur l’insertion d’une clause de résiliation anticipée. Cette clause permettra de rompre la convention avant le terme initialement prévu mais également de préciser les conditions de résiliation. En effet, les parties peuvent s’accorder sur un délai de préavis ou encore définir la forme du congé. Il est d’usage d’utiliser une lettre recommandée papier (LRAR) ou une LRE (lettre recommandée électronique) pour donner congé. En effet, ces courriers permettent d’officialiser la demande et de bénéficier de preuves devant un tribunal en cas de litige.
L’insertion d’une clause de résiliation anticipée est donc le seul moyen qui vous permettra de résilier votre bail dérogatoire de manière anticipée.
En cas de non-respect de la clause de résiliation, le locataire est autorisé à se tenir dans les locaux tant que la situation ne se sera pas régularisée. Toutefois, s’il reste, il devra s’acquitter du paiement des charges et du loyer.
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Le bail commercial, aussi appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ceux-ci peuvent être utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le contrat est conclu entre un bailleur (le propriétaire des locaux) puis un preneur (le propriétaire du fonds de commerce). Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le preneur doit impérativement exercer une activité commerciale et cette dernière doit obligatoirement figurer dans le contrat de location. S’agissant de la résiliation du contrat, elle peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Toutefois, pour donner congé à son preneur, le bailleur devra respecter un cadre légal très strict.
Tout comme le preneur, le bailleur est tenu de respecter des délais et un formalisme strict. Ainsi, le congé motivé doit être donné au moyen d’une lettre recommandée papier (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE), 6 mois avant le terme initial du contrat ou à l’expiration d’une des périodes triennales.
La résiliation à l’amiable s’opère également par congé. Ainsi, ce dernier devra être donné 6 mois avant le terme du contrat par courrier recommandé, sans offre de renouvellement mais avec une compensation financière : l’indemnité d’éviction. En cas de non-respect du délai de préavis de 6 mois, le congé prendra effet uniquement à la fin du trimestre civil prochain.
En cas de tacite prolongation du bail, le contrat se poursuivra dans les mêmes conditions. Toutefois, le bailleur pourra donner congé à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil, après exécution des 6 mois de préavis.
Le Code de commerce prévoit que le bailleur puisse rompre son contrat de bail commercial avant le terme, en cas d’existence de l’un de ces cas suivants :
Ces derniers sont des cas de reprise avec indemnité d’éviction. En effet, à défaut de pouvoir offrir un local de remplacement équivalent et disponible instantanément, le preneur percevra une indemnité pour couvrir ses frais de déménagement.
Le congé devra être donné par lettre recommandée papier ou électronique, 6 mois avant l’échéance d’une période triennale.
Bon à savoir : La surélévation de l’immeuble ne donnera pas lieu à un congé mais plutôt à une suspension du bail avec indemnisation afin de couvrir le préjudice subi.
Le propriétaire d’un bail commercial peut librement vendre son local occupé ou libéré. Le contrat en cours se poursuivra alors avec le nouveau propriétaire des locaux. S’agissant de sa résiliation, le contrat ne pourra être résilié qu’à son terme, après le délai de préavis de 6 mois.
Lorsqu’un bailleur donne congé à son preneur pour vente, il doit obligatoirement motiver son congé et fournir une offre détaillée du prix et des conditions de vente. En effet, bénéficiant d’un droit de préemption, le preneur dispose d’une priorité sur l’achat du bien. Ce dernier aura 1 mois pour donner sa réponse, 2 mois pour réaliser la vente s’il accepte, ou 4 mois s’il souhaite emprunter de l’argent pour financer l’achat du bien.
Bon à savoir : Toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas du droit de préemption. La vente de plusieurs locaux commerciaux ou d’un ensemble immobilier en font partie.
Lorsque le preneur signe un contrat de location de locaux commerciaux, il s’engage à respecter certaines obligations : payer le loyer dans les délais convenus, assurer le local, exploiter le fonds de commerce, respecter la destination des lieux puis entretenir le local.
En cas de manquement à une de ces obligations, le bailleur devra notifier son preneur au moyen d’un courrier recommandé afin de l’avertir qu’il doit respecter les stipulations du contrat.
Si malgré l’avertissement, le preneur ne répond pas à ces obligations, une procédure de résiliation pourra être portée devant le tribunal compétent. Cette procédure permettra de faire constater les effets de la clause résolutoire fixée dans le contrat afin de procéder à l’expulsion de tous les occupants.
Si le preneur fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, son contrat se poursuivra. Cependant le mandataire judiciaire nommé par le Tribunal de Commerce pourra choisir la poursuite ou la résiliation du contrat.
Une fois que la situation économique du preneur aura été évaluée, ce dernier pourra opter pour la poursuite de son contrat. Cette décision s’imposera au propriétaire, puisque ce dernier aura la garantie de paiement des loyers.
Néanmoins, si le mandataire choisit la rupture du contrat, le bailleur pourra y mettre un terme 3 mois après l’ouverture de la procédure collective.
Bon à savoir : en cas de cession du fonds de commerce, le contrat se poursuivra sans que le bailleur puisse dire quoi que ce soit.
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE (lettre recommandée électronique) peut être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’un courrier recommandé.
L’envoi d’une lettre recommandée électronique est instantané. Ainsi, en optant pour la LRE vous pourrez supprimer les délais d’acheminement de vos courriers puis faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais commenceront à courir dès la première présentation officielle du courrier, à savoir le lendemain de l’envoi de la lettre.
Rapide mais aussi économique, la LRE AR24 ne coûte que 3,49€ HT* par envoi, quel que soit le volume de pièces jointes. En effet, le tarif de la LRE AR24 comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, la conservation des preuves de dépôt et d’envoi, de réception/ refus/ négligence puis 256 Mo de pièces jointes, soit environ 19 000 pages texte.
L’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi puis soit de réception, soit de refus, soit de négligence. Ces preuves permettent d’attester la date et le contenu de l’envoi puis sa réception. Disposant d’une valeur juridique, ces preuves pourront être présentées devant un tribunal. L’ensemble des preuves générées sont consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
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Au vu du nombre grandissant d’entrepreneurs en France, la location d’un local commercial est devenue une pratique courante. Pour résilier votre bail en toute sérénité, bénéficiez d’un modèle type gratuit de lettre de résiliation spécifique au preneur et au bailleur. Puis profitez de nos conseils pour résilier un bail commercial aisément par lettre recommandée électronique (LRE) AR24.
Pour informer son bailleur de son souhait de non-renouvellement du contrat de bail, le preneur doit adresser une lettre de résiliation de bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour cela, ce dernier dispose de plusieurs occasions pour le faire : à l’expiration d’une des périodes triennales (tous les 3 ans, en sachant qu’un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans), à l’occasion d’un départ à la retraite ou en cas de faillite ou d’invalidité.
Du côté du bailleur, pour mettre un terme au contrat de location, celui-ci devra informer son preneur de sa volonté de ne pas renouveler le bail par acte d’huissier. Pour cela, il devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour compenser les frais potentiels que pourrait engendrer le déménagement et l’arrêt temporaire de l’activité du preneur. Toutefois, en cas de manquements de la part du preneur, cette règle s’annule.
Aussi, il est important de noter que le bailleur doit impérativement motiver le non-renouvellement du bail. En effet, dans le cas contraire, le preneur demeure libre de contester cette décision dans les 2 ans suivant l’éviction.
Encore méconnue du grand public, la LRE (lettre recommandée électronique) est le nouvel outil indispensable pour les professionnels de l’immobilier et leurs procédures administratives. En effet, dotée de la même valeur juridique que son homologue papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’envoi d’un courrier recommandé. Se distinguant par sa rapidité et sa simplicité, la LRE possède de nombreux avantages.
Tout d’abord l’envoi d’une LRE est instantané. Ainsi, en l’adoptant, vous accélèrerez vos procédures en supprimant le délai d’acheminent de vos courriers.
Rapide oui mais également pratique, car l’envoi d’une LRE s’effectue en quelques clics depuis votre smartphone ou ordinateur. Il en sera de même pour sa réception avec une vérification de l’identité du destinataire, comme demandé par le règlement eIDAS.
L’envoi d’une LRE génère immédiatement la preuve de dépôt et d’envoi (faisant courir bien souvent les délais légaux), et ensuite de réception, de refus ou de négligence en fonction de l’action du destinataire. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de tous les éléments nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi et de chaque action réalisée. Toutes ces preuves seront conservées gratuitement sur votre espace AR24, consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7.
La LRE AR24 jouit d’un tarif unique à 3,49€ HT*. En effet, l’envoi d’une LRE peut contenir jusqu’à 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages textes.
Comme vu précédemment, la résiliation d’un bail commercial peut s’effectuer à chaque expiration d’une des périodes triennales. En pratique, ce type de contrat est conclu pour une durée minimum de 9 ans sauf en cas d’entente spécifique entre le bailleur et le locataire.
Ainsi, le bail commercial est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 9 ans tant qu’aucune des parties contractantes ne s’y oppose. De cette façon, tous les 3 ans, le preneur peut rédiger une lettre de résiliation de bail commercial.
Dans certains cas, le bailleur et son locataire peuvent choisir de conclure un bail commercial dérogatoire aussi appelé précaire. En effet, ce type de contrat de courte durée, permet au locataire entrepreneur de ne pas s’engager dans un contrat de long terme lorsque la pérennité de son activité n’est pas encore assurée.
Bon à savoir : Le bailleur et son preneur ont la possibilité de conclure plusieurs baux dérogatoires tant que ceux-ci ne dépassent pas 3 ans au total.
Attention, il est important de noter qu’il n’y a pas besoin de modèle type de lettre de résiliation de bail commercial dérogatoire puisque les parties ne sont en principe pas autorisées à rompre prématurément le contrat. Ainsi, le bail commercial dérogatoire ne donne droit ni au renouvellement tacite du contrat ni à l’indemnité d’éviction. Sauf si la résiliation anticipée avait été prévue dans une clause au contrat.
Par conséquent, le bail commercial dérogatoire présente de nombreux avantages pour les jeunes entrepreneurs qui ne souhaitent pas s’engager sur du long terme. Toutefois, l’impossibilité de résilier le bail avant son terme peut être un vrai problème pour ceux qui désirent rester libres.
Le bail commercial aussi connu sous le nom de bail 3-6-9 fait ainsi référence aux périodes triennales au cours duquel le contrat peut être résilié. Après avoir évoqué le fonctionnement classique d’un bail commercial, nous allons à présent nous intéresser aux spécificités de ce contrat.
Pour mettre fin à un bail commercial, les parties peuvent aussi avoir recours à certaines clauses spéciales figurant dans le contrat. En effet, lors de la signature du contrat, les parties contractantes peuvent prévoir une clause appelée résolutoire afin de rompre plus aisément le contrat. Cette clause peut porter sur l’usage du local, les travaux effectués sans avoir obtenu au préalable l’accord du bailleur, les loyers impayés, la sous-location sauvage, etc.
Il est important de noter que ces clauses doivent nécessairement être insérées au contrat avant la signature de ce dernier. En effet, elles ne pourront en aucun cas être ajoutées ultérieurement dans le contrat.
En cas d’existence d’un des cas cités précédemment, le bailleur sera en droit de procéder à l’éviction du preneur sans compensation financière ni lettre de résiliation grâce à ces clauses. Quant au preneur, il n’aura plus qu’à quitter les lieux, puisqu’il sera en incapacité de remettre en cause les raisons avancées par le propriétaire.
(Informations personnelles du locataire)
Nom et Prénom
Code postal / Ville
Téléphone / Adresse email
Nom et Prénom / Raison sociale
Fait à ____, le__/__/__
(Par LRAR ou LRE)
Objet : Non reconduction du bail commercial
Actuellement occupant du local situé au [adresse du local commercial], par ce courrier je vous informe de ma décision de ne pas reconduire le contrat de location conclu le [date] entre [nom de l’entreprise du locataire] et vous-mêmes.
Partie facultative si la résiliation est effectuée à l’expiration d’une des périodes triennales : Cette demande de congé est motivée par [renseignez les motifs pour lesquels vous ne souhaitez pas renouveler le contrat].
Conformément à l’article L-145-4 du Code de commerce, je vous donne congé à l’échéance d’une période triennale puis du délai de préavis de six mois. Ce délai commencera à courir le jour de la réception de ce courrier et mon congé sera alors effectif le __/__/__.
Je vous propose de rétrocéder les clés et de procéder à l’état des lieux de sortie le [date].
Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires, Madame, Monsieur et vous prie d’agréer mes meilleures salutations.
Signature du preneur
(Attention, le preneur doit conserver une copie de ce document signé)
(Informations personnelles du propriétaire)
Téléphone / Adresse mail
(Informations personnelles relatives au preneur)
Au moyen de cette lettre, je vous informe de ma volonté de ne pas reconduire le contrat de bail commercial que nous avons conclu le [date] et qui concerne le local situé au [adresse du local commercial]. Cette décision s’explique [renseigner les motifs pour lesquels vous ne souhaitez pas renouveler le contrat].
De ce fait, conformément à l’article L-145-14 du Code de commerce, je dois vous verser une indemnité d’éviction qui fera l’objet d’une évaluation par un expert. Je vous recontacterai prochainement pour vous énoncer le montant.
Vous souhaitant bonne réception, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes meilleures salutations.
Signature du bailleur
(Attention, un exemplaire signé doit être conservé par le propriétaire)
*tarif en vigueur au 14/10/2021
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur d’un bail commercial jouit d’un droit de préemption (aussi connu sous le nom de droit de préférence) lorsque le bailleur décide de céder le local loué. Ainsi, en cas de mise en vente du local loué, le preneur bénéficie d’une priorité sur l’achat du bien.
Bon à savoir : le droit de préemption du locataire ne doit pas être confondu avec le droit de préemption urbain qui permet à la commune d’être prioritaire sur l’achat du local commercial en cas de cession.
Lorsque le bailleur d’un bail commercial décide de vendre son bien, le preneur est prioritaire sur l’achat du bien. En effet, selon l’article L145-46-1 du Code de commerce issu de la loi Pinel, le droit de préemption dont dispose le preneur permet à celui-ci d’avoir une priorité sur l’achat par rapport aux autres acheteurs potentiels.
Le principal objectif de ce droit est de pérenniser l’activité professionnelle du preneur puis rééquilibrer les relations entre le propriétaire et son locataire.
Dès lors que le bailleur envisage de céder son bail commercial ou artisanal, il doit impérativement proposer à son preneur de l’acquérir. C’est ainsi que le preneur peut exercer son droit de préemption.
Toutefois, dans les cas suivants, le droit de préemption ne peut être appliqué :
Lorsque le bailleur d’un local commercial ou artisanal songe à céder son bien, il doit impérativement notifier son preneur de son intention de vente au moyen d’une LRAR (lettre recommandée papier) ou d’une LRE (lettre recommandée électronique). La LRE permet au bailleur de bénéficier de la preuve du contenu (grâce à l’horodatage qualifié) en plus des preuves associées au recommandé.
Le courrier que le bailleur aura envoyé à son preneur devra impérativement spécifier le prix et les conditions de la vente sous risque de nullité. Cette lettre prendra la valeur d’offre de vente pour le preneur.
Le preneur a 1 mois à compter de la date de la notification pour répondre à l’offre du bailleur. La forme de la réponse est libre sauf si des mentions du bail le précisent.
Concernant la réponse du locataire, 3 cas de figure sont possibles :
Bon à savoir : Si le preneur accepte l’offre et qu’il recourt à un prêt bancaire pour acquérir le bien, le délai pour la vente du bien est porté à 4 mois.
Le droit de préemption relevant de l’ordre public, aucune clause ne peut priver le preneur de l’exercice de ce droit.
En conclusion, depuis la Loi Pinel, le preneur bénéficie du droit de préemption en cas de cession du local, sauf dans certains cas spécifiques que nous avons cités ci-dessus dans lesquels le droit ne peut être exercé. La LRE est une solution rapide et pratique pour notifier rapidement votre locataire de la vente du bien.
Le bail 3-6-9, aussi connu sous le nom de bail commercial, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ces locaux doivent être utilisés soit pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
À travers cet article nous verrons : Qu’est-ce qu’un bail commercial ; Quelles sont ses caractéristiques ; Quelle est sa durée puis quelle est la procédure à suivre pour le résilier.
Comme dit précédemment, le bail commercial ou 3-6-9 est un contrat de location de locaux commerciaux. Toutefois, pour en bénéficier plusieurs conditions doivent être réunies.
Tout d’abord pour bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale, c’est-à-dire une activité qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce. Ainsi, les professions libérales et les sociétés ayant une forme commerciale mais exerçant une activité de nature civile ne pourront pas jouir d’un bail commercial. En effet, ces professions seront en principe soumises à d’autres types de baux tel que le bail professionnel ou le bail rural.
Toutefois, il est important de noter qu’il est possible de conclure un bail mixte, c’est-à-dire de louer un local offrant doubles usages au locataire. En effet, le bail mixte permet au locataire de jouir à la fois d’un lieu d’habitation et d’un lieu où il peut exercer sa profession.
Aussi, l’activité exercée par le locataire doit être précisée dans le contrat de bail commercial. Ainsi, le locataire sera contraint d’exercer l’activité figurant dans le contrat de bail. En effet, si le locataire exerce une autre activité que celle figurant dans le contrat, il s’expose à la résiliation de son bail. De plus, le locataire ne peut pas modifier la nature de son activité sans obtenir au préalable l’accord de son bailleur. Toutefois, il est possible de procéder à une déspécialisation partielle de l’activité. En effet, le locataire est autorisé à exercer des activités complémentaires à celle figurant dans le contrat de bail.
Tout d’abord, avant de conclure un bail commercial, le bailleur doit impérativement effectuer un état des lieux de l’immeuble et des locaux destinés à la location. Aussi, ce dernier doit fournir certaines informations au locataire qui devront figurer dans les annexes obligatoires du bail commercial :
De plus, le bail commercial devra être enregistré. Pour cela, il existe deux manières différentes :
Enfin, selon l’article 739 du Code général des impôts, le coût d’enregistrement d’un bail commercial est de 25 euros.
Bon à savoir : sauf clauses contraires, le bail commercial, même non ratifié, dispose d’une valeur juridique.
Bail protecteur, le bail commercial permet au locataire d’exploiter son fonds de commerce pour une longue durée. Cependant, plusieurs devoirs pèsent sur le locataire comme le paiement du loyer ou parfois la prise en charge des travaux.
Concernant le loyer du bail commercial, il est fixé librement entre les parties. Toutefois, son montant est en principe défini sur la base de sa valeur locative.
Attention, dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, il est fréquent que le bailleur décide d’augmenter le prix du loyer. Cependant, en principe, le loyer même révisé doit être équivalent à la valeur locative du bien.
Toutefois, dans certains cas, un plafonnement de la valeur du loyer est prévu afin de protéger le locataire. En effet, la hausse du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice applicable, à savoir :
En principe, le bail commercial prévoit une répartition des travaux et des charges entre les parties. Toutefois, le bailleur est censé prendre en charge les travaux les plus importants. En effet, le bailleur est supposé entretenir son bien.
Ainsi, le bailleur devrait prendre en charge :
Puis le locataire devrait prendre en charge le reste des travaux, à savoir les réparations d’ordre locatif.
S’agissant des travaux de mises aux normes dans le cadre d’un bail commercial, on distingue 3 cas :
Particulièrement avantageux pour le locataire, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. De plus, grâce aux échéances triennales (3, 6, 9) le preneur peut mettre un terme au bail quand il le souhaite.
Aussi, le preneur dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial. En effet, le locataire est libre de demander à son bailleur le renouvellement de son bail dans les 6 mois précédant son expiration par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), lettre recommandée électronique (LRE), ou acte d’huissier.
Le bailleur dispose également d’un droit de renouvellement du bail commercial. Toutefois, ce droit lui permet de réviser le montant du loyer afin de l’augmenter. Cette augmentation est encadrée par la Loi Pinel qui prévoit un plafonnement de l’augmentation du loyer si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler. Ce plafonnement est fixé par l’indice des loyers commerciaux. Enfin, toutes ces nouvelles formalités seront écrites dans un avenant au contrat de bail commercial. Ainsi, ce dernier contiendra le nouveau montant du loyer, la durée du bail renouvelé puis la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc…
La résiliation du bail commercial peut émaner aussi bien du preneur que du bailleur. Aussi, une clause résolutoire peut être ajoutée au contrat de bail.
Le locataire peut résilier le bail commercial librement du moment qu’il respecte le délai de préavis et la forme du congé.
Le bailleur doit respecter un certain nombre des formalités pour donner congé à son locataire. En effet, ce dernier peut donner congé que dans certains cas :
Toutefois, pour que le congé donné par le bailleur soit accepté, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou le terme du bail commercial.
En principe, un bail commercial prend fin sous l’effet d’un congé. En effet, sans demande de résiliation d’une des parties, le contrat est prolongé tacitement c’est-à-dire au-delà du terme prévu initialement dans le contrat. Toutefois pour donner congé, certaines règles doivent être respectées par les parties.
À travers cet article, nous verrons : comment mettre fin à un bail commercial, quelles sont les règles à respecter par le bailleur et son preneur pour donner congé puis, pourquoi opter pour la LRE d’AR24 pour résilier vos contrats de baux commerciaux.
Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location professionnel qui est signé pour une durée de 9 ans. Toutefois, le locataire est autorisé à donner congé lors de chaque période triennale (3, 6, 9 ans) ou à l’échéance contractuelle.
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut donner congé pour des motifs divers, tant qu’il respecte les délais et la forme du congé. En effet, le preneur peut aussi bien mettre un terme au contrat pour cessation d’activité ou départ à la retraite. Toutefois, pour que son congé prenne effet, le preneur doit respecter un certain délai de préavis et notifier son bailleur par LRAR ou LRE.
Bon à savoir : Le décès du preneur n’entraine pas nécessairement la fin du bail commercial !
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut aussi bien donner congé lors de l’expiration d’une des périodes triennales ou à l’échéance contractuelle, du moment qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Toutefois, en cas de résiliation pour départ à la retraite, le preneur peut prendre sa retraite à tout moment, c’est-à-dire sans attendre l’expiration d’une des périodes triennales ou l’échéance contractuelle tant qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Aussi, le preneur peut donner congé pour une date prématurée tant qu’il respecte un délai de préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance d’une période triennale. Toutefois, le congé prendra effet uniquement lors de la première échéance triennale. En effet, par exemple si le locataire donne congé pour le 1er juillet 2017 alors que l’échéance triennale est prévue le 1er juillet 2018, alors le congé prendra officiellement effet le 1er juillet 2018.
Attention, concernant les résiliations tardives, il est important de noter que si le preneur donne congé pour une date postérieure à l’échéance, le bail se poursuit. En effet, si l’échéance est prévue le 30 mars 2017 et que le preneur donne congé le 30 avril 2017 alors son congé ne sera pas pris en compte et le bail se poursuivra.
S’agissant de la forme du congé, il doit être envoyé soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) soit par le biais de son équivalent numérique : la lettre recommandée électronique (LRE), soit par acte d’huissier.
Avant la Loi Pinel, une clause dans le contrat de bail commercial prévoyait une indemnité au profit du bailleur si le preneur donnait congé en cours de bail, puisque cette faculté de résiliation triennale n’était pas d’ordre public. Dorénavant, cette faculté étant d’ordre impératif, il semble donc audacieux de prévoir le versement d’une indemnité au profit du bailleur en cas de congé du locataire, d’autant plus que le montant de l’indemnité est tel qu’il est dissuasif pour le preneur.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et donner congé au locataire dans des cas précis définis par la loi.
Voici ces cas :
Ainsi, dans l’une de ces situations, le bailleur est autorisé à récupérer son bien avant le terme du bail et de résilier le contrat peu importes les clauses figurant dans le contrat.
Aussi, lors de l’échéance contractuelle, le bailleur peut refuser librement le renouvellement du bail dès qu’une des conditions ouvrant au droit de renouvellement fait défaut. Le défaut d’immatriculation au RCS du preneur en est un bon exemple.
Tout comme le preneur, dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou du terme du contrat.
Concernant les congés tardifs, contrairement au preneur, le bailleur peut donner congé tardivement. En effet, bien que le congé ne prenne pas fin à l’échéance indiquée par le bailleur il prendra effet uniquement lors de la prochaine échéance triennale. Ainsi, quelle que soit la date à laquelle le bailleur envoie son congé, ce dernier prendra effet lors de l’expiration de la période triennale la plus proche.
S’agissant de la forme, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, le congé donné par le bailleur doit impérativement être délivré sous acte d’huissier et préciser les motifs pour lesquels il est donné. De plus, le congé doit indiquer clairement au locataire que s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, ce dernier doit saisir le tribunal dans les 2 ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné.
En conclusion, le bailleur devra impérativement donner congé par acte d’huissier, mentionner les motifs du congé puis signifier à son preneur qu’il peut contester ce congé ou faire la demande d’une indemnité d’éviction.
En principe, dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction à son locataire lorsqu’il souhaite mettre un terme au bail. En effet, le bail commercial étant assez protecteur pour le locataire, permet au locataire de bénéficier d’une indemnité d’éviction, en cas de refus de renouvellement du bail, ou de congé donné par le bailleur. L’indemnité peut soit être offerte lors du congé par le bailleur, soit faire l’objet d’une demande du locataire. Dans ce cas, le preneur disposera de 2 ans à compter de la réception du congé pour en faire la demande auprès du tribunal.
Plus rapide et plus économique que son homologue papier, la lettre recommandée électronique (LRE) présente de nombreux avantages.
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier, la LRE peut tout à fait être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR. Ainsi, la LRE est tout à fait indiquée pour vos résiliations de bail commercial. La LRE vous permet d’envoyer vos résiliations de bail en seulement quelques minutes. En effet, elle offre l’opportunité à celui qui la choisit de notifier son destinataire depuis son ordinateur sans avoir besoin de se déplacer. Il en sera de même pour le destinataire lors de la réception de son courrier. En effet, le destinataire n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail professionnelle et à s’identifier pour ensuite accuser réception du courrier.
Ce procédé assure à l’expéditeur, que son courrier à bien été remis à la bonne personne.
La LRE bénéficie d’un tarif clé en main à 3,49€ HT* comprenant : la certification de l’envoi, la conservation des preuves de dépôt et d’envoi, de réception / de négligence / de refus.
En effet, l’ensemble des preuves et le contenu de vos courriers sont gratuitement stockés dans nos serveurs sécurisés afin que vous puissiez les consulter lorsque vous en avez besoin. Ainsi, en cas de litige, vous aurez tout ce qu’il faut pour prouver l’envoi de votre courrier recommandé.
*tarif en vigueur au 3 Juin 2021.
La résiliation d’un bail commercial par le preneur est un processus simple qui nécessite cependant le respect de certaines modalités notamment en termes de forme et de délai. Alors, comment résilier un bail commercial quand on est locataire ? Quand informer son bailleur de son intention de rompre le contrat ? Par quels moyens ? Voici nos recommandations.
Un bail commercial est un contrat de location conclu pour une durée de 9 ans minimum. Toutefois, dans certains cas, la résiliation anticipée d’un bail commercial est envisageable. En effet, le locataire comme le bailleur peuvent donner congé soit à l’expiration d’une période triennale (3, 6, 9 ans) soit à l’échéance contractuelle.
Aussi, le propriétaire d’un local commercial ne peut priver son locataire de son droit de résiliation triennale. Toutefois, cette règle n’est pas applicable aux baux ayant une durée supérieure à 9 ans, aux locaux monovalents, aux bureaux et aux entrepôts.
D’autres motifs permettant une résiliation de bail commercial de la part du locataire existent.
Les locataires bénéficiant d’un droit de retraite ou d’une pension d’invalidité peuvent prendre congé à tout moment en respectant toutefois un délai de préavis de 6 mois. Les locataires concernés par cette règle sont : les commerçants, les gérants majoritaires depuis au moins deux ans d’une SARL, l’associé unique d’une EURL ou toutes personnes bénéficiant d’une pension d’invalidité. Seuls les dirigeants de SA ou SAS n’ont pas accès à cette faculté de résiliation unilatérale.
En cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, le locataire peut résilier de plein droit son bail commercial. En effet, dans la majorité des baux commerciaux, une clause résolutoire est prévue permettant, en cas de manquement, de rompre immédiatement le bail.
Le locataire peut également rompre son contrat de bail en cas de reconduction tacite. En effet, en l’absence de congé au terme du contrat ou de renouvellement du bail, le locataire est autorisé à rompre son contrat en respectant cependant un délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du trimestre civil.
La résiliation à l’amiable est également une possibilité permettant au locataire de rompre son contrat de bail commercial. En cas de résiliation à l’amiable, le bailleur peut exiger le versement d’une indemnité d’éviction ou la recherche d’un successeur par son locataire qu’il pourra refuser de plein droit s’il ne lui convient pas. Aussi, en cas de changement de locataire, le bailleur sera autorisé à modifier les conditions de la nouvelle location.
Pour résilier son contrat de bail commercial, le locataire doit notifier son congé au propriétaire soit par acte extrajudiciaire soit par Lettre Recommandée (LRAR) ou Lettre Recommandée Electronique (LRE), en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Si le locataire ne respecte pas le délai de préavis alors il aura à sa charge les loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante sauf en cas de reconduction tacite du bail.
Aussi, à l’instar du bailleur, le locataire n’a pas à motiver sa décision de rompre le contrat de bail. Enfin, l’envoi d’une demande de résiliation est irréversible sauf si le locataire parvient à obtenir l’accord de son bailleur pour annuler l’effet de sa requête.
Avez-vous déjà songé à la lettre recommandée électronique pour vos démarches administratives ?
Reconnue comme étant le strict équivalent juridique de la LRAR depuis le 1er Janvier 2019, la LRE eIDAS est la version digitale de la LRAR. Pratique, rapide et économique, la LRE permet à ses utilisateurs de réduire à zéro le délai d’acheminement de leurs courriers, d’alléger leurs procédures, de gagner du temps mais aussi de faire des économies.
En effet, grâce à la LRE il est désormais possible d’envoyer vos courriers en moins de 10 minutes et directement depuis votre ordinateur. Le destinataire jouira également de ce gain de temps, puisqu’il n’aura qu’à se rendre sur sa boite email professionnelle pour accuser réception de son courrier, après avoir prouvé son identité.
Juridiquement équivalente à la lettre recommandé papier, la LRE permet de bénéficier de preuves de dépôt/d’envoi, de réception, de négligence ou de refus (en fonction de l’action du destinataire). En effet, particulièrement utiles en cas de litige, ces preuves permettent à l’expéditeur d’attester l’envoi et la bonne réception du courrier.
Une LRE AR24 a un tarif de 3,49€ HT* et comprend : 256 Mo de pièces-jointes joignables à votre envoi et la conservation sécurisée du contenu de vos courriers et des preuves.
Enfin, la LRE est utilisable dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR quel que soit le secteur d’activité.
Concernant le consentement, entre professionnels l’obtention du consentement de son destinataire n’est pas obligatoire pour notifier ce dernier par LRE. Alors n’hésitez plus !
*tarifs en vigueur au 29 avril 2021
Soumise aux conventions des baux commerciaux, la demande de renouvellement est particulièrement complexe à rédiger. Récemment mise à jour par la loi Pinel et Macron, cette demande peut désormais être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).
Au travers cet article, nous verrons donc : quelles sont les modalités à respecter par le locataire pour la demande de renouvellement de son bail, pourquoi utiliser une LRE dans cette procédure et enfin comment rédiger sa lettre de demande.
La lettre de demande de renouvellement du bail commercial est soumise à certaines modalités notamment concernant sa forme. En effet, cette dernière peut désormais être envoyée par LRAR, LRE ou encore par acte d’huissier.
Pour être valide, elle doit obligatoirement contenir certains alinéas de l’article L145-10 du Code de Commerce portant sur les réponses que peut donner le bailleur.
De plus, cette demande est à formuler soit au bailleur, personne physique ou encore au représentant de la personne morale. Cependant, en cas de pluralité de propriétaires, le locataire est autorisé par le Code de commerce d’effectuer sa demande auprès d’un seul propriétaire uniquement. Ainsi, une seule demande sera à envoyer à l’un des bailleurs sauf clauses contraires figurant dans le contrat de bail.
Concernant sa date d’exécution, elle sera effective soit lors de sa remise directe par l’huissier ou bien lors de sa réception par le bailleur si elle est envoyée par LRE ou LRAR.
Aussi, le locataire est autorisé à demander une réévaluation du montant de son loyer directement dans sa lettre de demande de renouvellement. Il est cependant important de noter, que le bailleur ne sera pas obligé de répondre favorablement à toutes ces demandes. En effet, chaque demande peut être traitée distinctement par le bailleur. Ainsi, l’approbation d’une requête n’empêche pas le refus d’une autre.
Il est également conseillé au preneur de demander une mise à jour des clauses de son contrat de bail lors de son renouvellement pour éviter certains conflits. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel de 2014, les grosses réparations ne sont plus à la charge du locataire dans le cadre d’un bail commercial. Il est donc intéressant pour le locataire d’adresser une demande de mise à jour de certaines clauses pour être en conformité avec les nouvelles mesures en vigueur. Cependant, certaines conventions de la loi Pinel s’appliqueront automatiquement lors du renouvellement des baux commerciaux.
Enfin, une rédaction précise du contrat de bail commercial vous garantit une plus grande sécurité juridique.
Depuis l’entrée en vigueur des lois Pinel et Macron, la lettre de demande de renouvellement d’un bail commercial peut être envoyée par LRAR ou LRE.
Strict équivalent juridique de la lettre recommandée avec accusé de réception, la LRE peut tout à fait être utilisée lors de vos envois de lettre de renouvellement de bail commercial. De plus, sa dématérialisation offre de nombreux avantages.
En effet, plus rapide, l’envoi d’une LRE s’effectue directement depuis votre espace AR24 en seulement 10 minutes. Il en est de même pour la réception par le destinataire ; celui-ci n’aura qu’à accuser réception de son courrier depuis sa boite mail professionnelle.
La LRE est également intéressante dans le cadre d’un contrat puisqu’elle vous apporte des preuves dématérialisées : preuve de dépôt et d’envoi, preuve de réception, de négligence, de refus ; à savoir que l’intégralité des preuves seront conservées gratuitement sur nos serveurs. De plus la LRE vous apporte également la preuve du contenu envoyé.
Aussi, plus intéressante financièrement, une LRE a un tarif de 3,49€ HT*qui comprend 256 Mo de pièces jointes, la conservation de vos courriers et des preuves ainsi que la vérification d’identité de l’expéditeur lors de l’envoi et du destinataire lors de la réception de son courrier.
Enfin, l’utilisation d’une LRE permet d’accélérer considérablement vos procédures grâce à la suppression des délais d’acheminement de vos courriers et offre plus de liberté car vous pouvez l’envoyer à tout moment !
Voici un exemple de lettre type que vous pouvez écrire dans le cadre de votre demande de renouvellement de bail commercial :
Nom du bailleur
Coordonnées du bailleur
Fait à (lieu), le (date du jour)
Objet : Demande de renouvellement du bail commercial
Je me tourne vers vous en ma qualité de gérant(e) de la SARL ____ dans le cadre de ma demande de renouvellement de bail commercial, conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce.
Pour rappel, locataire de votre local situé (adresse du local à renseigner) en vertu de l’acte authentique en date du (date de l’acte) par lequel vous m’avez octroyé un bail commercial le (date de la conclusion du contrat) pour une durée de 9 ans jusqu’au (date d’expiration du bail).
Désignation des parties :
Je vous informe en ma qualité de gérant(e) de ladite société, que je souhaite jouir de mon droit de renouvellement du bail, conformément au statut des baux commerciaux, à compter du (date du jour) dans le respect des réglementations de l’article L145-34 du Code de commerce.
En ce sens, je vous rappelle les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce :
« Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Veuillez agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
*Tarif en vigueur au 15 avril 2021
Dérogeant aux règles des baux commerciaux, le bail dérogatoire présente quelques particularités notamment dans sa procédure de résiliation qu’il vaut mieux connaître. À travers cet article nous verrons : quelles sont les particularités du bail dérogatoire, pourquoi choisir la LRE pour vos envois de résiliations puis comment rédiger votre lettre de résiliation anticipée.
Moins contraignant que le bail commercial, le bail dérogatoire, plus court, offre de nombreux avantages au preneur comme au bailleur. En effet, ce type de bail permet au locataire entrepreneur d’expérimenter l’exploitation de son activité encore incertaine, avant de conclure un contrat longue durée. Puis au bailleur, de connaitre son locataire avant de conclure un contrat de longue durée.
Cependant, étant ce contrat moins protecteur pour le locataire, ce dernier ne jouit ni du droit au renouvellement du contrat ni de l’indemnité d’éviction.
Le bail dérogatoire pouvant devenir un bail commercial en cas de renouvellement, est soumis aux mêmes règles que celui-ci à l’exception de sa durée et des conditions de résiliation. Pour cette raison, un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire devra être établi.
Bon à savoir : Le bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans renouvellement inclus. En cas de dépassement de ces 3 ans, le bail dérogatoire sera automatiquement reconduit en bail commercial.
Dans le cadre d’une résiliation de bail, la lettre recommandée électronique (LRE) disposant de la même valeur juridique que la lettre recommandée avec accusé de réception traditionnelle (LRAR), est tout à fait indiquée pour ce genre de procédure. En effet, pour prendre congé, l’utilisation d’une LRAR ou d’une LRE est nécessaire. Ainsi, la lettre de résiliation anticipée du bail dérogatoire devra être envoyée par LRE ou LRAR en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat.
À la suite de l’envoi de la LRE, le destinataire dispose d’une durée de 15 jours pour s’identifier et accuser réception de son courrier via sa boite mail. Si vous avez choisi AR24 pour acheminer vos envois recommandés électroniques, le destinataire pourra s’identifier et réceptionner la lettre à tout moment via le procédé d’identification visuelle à distance.
L’utilisation d’une LRE pour vos procédures administratives présente plusieurs avantages. Premièrement, en optant pour la LRE, l’expéditeur tout comme le destinataire, bénéficie d’un grain de temps considérable. En effet, l’équivalent numérique de la lettre recommandée avec accusé de réception permet de réduire à zéro le délai d’acheminement de vos courriers et d’envoyer et accuser réception de vos lettres en seulement quelques minutes. Aussi, ayant une valeur légale équivalente à celle de la LRAR, la LRE offre la possibilité de bénéficier de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de refus ou de négligence pour s’assurer que le courrier ait bien été envoyé et réceptionné par le destinataire. De plus, entre professionnels, il n’est pas nécessaire d’obtenir le consentement de son destinataire pour le notifier par voie électronique (LRE).
Enfin, en choisissant la LRE d’AR24, vous bénéficierez de la conservation de vos courriers et des preuves ainsi que de 256 Mo de pièces-jointes pour un tarif unique de 3.49€ HT*.
Ainsi, la LRE peut tout à fait être utilisée dans le cadre d’une résiliation de bail dérogatoire puisqu’elle offre les mêmes avantages que la LRAR.
Voici un exemple de lettre type que vous pouvez écrire dans le cadre de vos résiliations anticipées :
Nom et prénom (bailleur)
Nom et prénom (locataire)
Fait le _/_/_/, à (lieu)
Objet : Demande de résiliation anticipée du bail dérogatoire
Locataire d’un local professionnel composé de :
Appartenant à : (renseignez l’identité et l’adresse de votre bailleur)
En raison d’un bail dérogatoire conclu le _/_/_/ (date de signature du contrat) pour une durée de (3 ans) qui a pris effet le _/_/_/ (date d’exécution du contrat) ;
Je vous informe par ce courrier que je souhaite donner congé ce jour selon les conditions de la clause de résiliation anticipée du bail dérogatoire définit dans l’article … (renseigner le nom de l’article évoquant la clause de résiliation anticipée dans votre contrat).
Par ce courrier, je vous demande donc d’accepter mon congé qui débutera le _/_/_/ (date de début de la prise de congé par le locataire) conformément au délai de préavis fixé lors de la signature du bail dérogatoire.
D’autre part, je vous annonce que je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date pour exécuter l’état des lieux de sortie et vous remettre les clés des locaux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature (locataire)
*Tarif en vigueur au 15 mars 2021
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 juin 2014, le bail commercial qui est un contrat de location de locaux professionnels destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles a subi de profondes transformations. En effet, avant l’apparition de cette loi, ce type de contrat était relativement libre dans sa rédaction. Depuis cette date le bail commercial est soumis à des règles légales strictes que nous allons vous énoncer dans cet article.
La loi Pinel ayant pour principal objectif d’améliorer les relations entre bailleur et locataire, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est devenu obligatoire. En effet, ce document indispensable est particulièrement utile dans le cadre d’une location et permet de déterminer qui du bailleur ou du locataire est responsable des potentielles dégradations du local et qui en supportera les coûts. Ainsi, ce document est une preuve juridique non négligeable pour prouver son innocence en cas de litige.
Aussi, l’état des lieux est à réaliser en présence des deux parties du contrat pour qu’il soit le plus objectif possible.
Enfin, en cas de refus d’une des parties de procéder à l’état des lieux, un huissier de justice peut être appelé pour s’en charger. Les frais de l’expertise seront alors répartis équitablement entre les parties contractuelles. Si ce sujet vous intéresse, lisez notre focus sur l’état des lieux dans le cadre d’un bail professionnel ou commercial.
Les modifications de la durée du bail telles que : la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou encore le prolongement de la durée du bail dérogatoire, sont d’autres mesures phare de la loi Pinel. En effet, jusqu’alors, seul le bailleur pouvait rompre le contrat avant son terme ; à savoir que la durée d’un bail commercial est d’au moins 9 ans.
Désormais, tous les 3 ans, c’est-à-dire à chaque période triennale, le bailleur comme le locataire peut mettre un terme au contrat de bail commercial. Pour cela, le propriétaire, devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour les préjudices subis par le locataire ; c’est-à-dire verser au locataire une somme d’argent pour compenser le non-renouvellement du bail. Alors que le locataire n’aura aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation. Cependant, il reste encore 4 exceptions n’autorisant pas le locataire à procéder à une résiliation du bail anticipée.
Ces cas sont les suivants :
Enfin, avec la loi Pinel, les baux dérogatoires ont une durée de 3 ans non renouvelable.
L’arrivée de la loi Pinel a également eu un impact sur la révision des loyers d’un bail renouvelé ou existant. Depuis 2014, l’indice de référence national de construction (ICC) a changé pour l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). En effet, l’ICC, l’ancien indice de référence, n’été pas adapté aux activités tertiaires puisqu’il était calculé sur la base des variations des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Les nouveaux indices développés par l’INSEE, sont désormais plus performants car ils prennent bien en compte l’indice des prix à la consommation et le chiffre d’affaire du commerçant.
La loi Pinel a également permis d’avoir un meilleur contrôle sur le déplafonnement des loyers. Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer peut être révisé à chaque période triennale dans le but de s’approcher au mieux de la valeur locative du local loué. En cas de révision du loyer, la loi Pinel prévoit, une augmentation plafonnée à hauteur de 10% par an calculée sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) pour les activités tertiaires non commerciales ou artisanales.
Depuis la loi Pinel, il est nécessaire d’inclure un inventaire détaillé de la répartition des travaux et des charges dans le contrat du bail commercial.
Cette nouvelle mesure permet de garder un contrôle sur la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut se voir attribuer un ensemble d’obligations de la part de son bailleur.
Cependant, les gros travaux concernant la mise en conformité réclamée par l’administration ou encore les travaux relevant de l’entretien des murs, reste à la charge du bailleur. Ainsi, lorsqu’un bailleur conclut un contrat avec un locataire, il doit lui fournir un document qui recense les travaux qu’il a réalisés les 3 dernières années et leurs coûts ; puis ceux qu’il prévoit de réaliser les 3 prochaines années avec un budget prévisionnel.
Enfin, pour les locations de locaux comprenant plusieurs locataires, le contrat doit renseigner la répartition des charges et des travaux de chaque locataire. La répartition s’effectue en tenant compte de la surface exploitée par chaque personne puis de la quote-part des parties communes indispensables à l’exploitation du local loué. De plus, en cas de changements dans la répartition des charges et des travaux, le bailleur est tenu d’informer ses locataires des évolutions potentielles.
Le droit de préemption, communément appelé droit de préférence, apparu avec la loi Pinel, contraint le bailleur en cas d’intention de vente, d’informer son locataire en priorité c’est-à-dire avant tout acquéreur potentiel. Pour cela, le propriétaire doit notifier son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien son équivalent électronique : la lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS (LRE).
A compter de la réception de la lettre recommandée, le locataire dispose d’un mois pour répondre favorablement à l’offre de vente, avant que le propriétaire accepte d’autres offres. Enfin, lorsque le propriétaire conclut une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire, ce contrat est jugé nul. Cependant, seul le locataire peut annuler les effets de l’acte de vente en saisissant les tribunaux.
Ne négligez pas l’étape d’information auprès de votre locataire, qui doit être le premier informé de votre intention de vente de local commercial. La LRE vous permet de notifier votre locataire de manière rapide, sécurisée, et 100% légale, grâce à son équivalence juridique avec la lettre recommandée papier.
Attention toutefois à vous adresser à un prestataire de confiance qualifié eIDAS, tel que AR24, afin d’être certains de la valeur légale de votre LRE.
Le bail dérogatoire, moins contraignant que le bail commercial, offre de nombreux avantages. Cependant, encore méconnu, ce dernier questionne. En effet, ayant une procédure de résiliation différente de celle du bail commercial, le bail dérogatoire possède quelques subtilités importantes à connaître. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les règles à suivre pour vos résiliations de bail dérogatoire.
Le bail dérogatoire, aussi connu sous le nom de « bail de courte durée », est un contrat de location de locaux, employé pour l’exploitation de fonds de commerce d’une durée maximale de 3 ans. Dérogeant au régime du bail commercial, le bail dérogatoire offre de nombreux avantages aux parties. En effet, moins protecteur pour le locataire mais moins contraignant pour le bailleur, ce dernier n’ouvre droit à aucune indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement du bail. Cependant, il permet au locataire de tester sa zone de chalandise pour l’exploitation de son activité et au bailleur de connaitre son locataire avant de conclure un bail de longue durée. Aussi, le locataire ne dispose pas du droit de renouvellement de son bail. En effet, seul le bailleur a l’opportunité de renouveler ou non le bail.
Enfin, sa rédaction n’est pas simple et il est important d’anticiper son passage au bail commercial à son expiration. Puis, l’ajout de certaines clauses, à savoir la « résiliation anticipée » qui permet de rompre son contrat avant son terme, est à prévoir.
Attention, il est important de noter qu’un bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans et que le contrat s’exécute dès l’entrée du locataire dans les lieux. En effet, son entrée symbolise la prise de possession des locaux. Aussi, dans le cadre d’un bail dérogatoire, un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. Pour en savoir plus à ce sujet, rendez-vous sur notre article concernant l’état des lieux d’un bail commercial.
Enfin, il est interdit de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial !
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, le congé anticipé n’est pas autorisé. En effet, le locataire devra s’acquitter des loyers jusqu’au terme de son bail.
De plus, à l’expiration du bail, le locataire devra quitter les lieux sans bénéficier d’indemnité d’éviction. En cas de refus du locataire de quitter les locaux, le bailleur disposera d’un mois pour exprimer son opposition. Pour cela, le bailleur devra notifier son locataire par LRAR ou LRE, en lui rappelant la date d’expiration de son contrat. En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux après les 3 ans sans que le bailleur n’exprime quelconque réticence, le bail dérogatoire sera automatiquement reconduit en un bail commercial.
A l’expiration du bail, le propriétaire devra faire preuve de vigilance pour ne pas voir son bail dérogatoire se transformer en bail commercial contre son gré.
Au terme du bail dérogatoire, les parties peuvent aussi décider de renouveler le bail dérogatoire. Dans ce cas, les baux successifs ne devront pas excéder 3 ans. Cependant, toute reconduction tacite du bail dérogatoire est interdite.
Bon à savoir : En cas de clause de résiliation anticipée prévue dans le contrat, le locataire comme le bailleur pourra donner un congé anticipé. Le locataire restera cependant redevable des loyers jusqu’à l’expiration de son bail.
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, l’expiration du bail a lieu au bout des 36 mois. Cependant, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail ou même en créer un nouveau, il doit en avertir son locataire. Pour cela, il devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception papier ou électronique à son locataire en lui rappelant la date de l’expiration du contrat. De plus, en cas de clause de résiliation anticipée figurant dans le contrat de bail dérogatoire, le locataire comme le bailleur devra également notifier la contrepartie par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Alors, pourquoi choisir une LRE pour vos résiliations de bail ?
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR, la lettre recommandée électronique est 100% valable pour vos résiliations de bail. Plus rapide de son format papier, la LRE vous permet d’envoyer vos résiliations directement depuis votre espace AR24 en seulement quelques minutes ! Aussi, le destinataire n’aura plus qu’à accuser réception de son courrier depuis son ordinateur ou smartphone. Plus économique, la LRE est au tarif unique de 3,49 euros HT*. Ce tarif inclut la conservation de vos courriers et des preuves mais également l’envoi de 256 Mo de pièces-jointes.
Aussi, l’envoi d’une LRE permet de disposer de preuves dématérialisées : de dépôt et d’envoi, de réception, de refus ou de négligence. Ces preuves ayant une valeur probante, elles peuvent être particulièrement utiles en cas de litige.
Enfin l’identification de l’expéditeur et du destinataire de la LRE, requise par le règlement eIDAS, est un gage de sécurité supplémentaire. Pratique, la technologie d’AR24 vous garantit l’acheminement d’envois recommandés électroniques qualifiés.
*Tarif au 12 mars 2021
Lorsqu’un propriétaire souhaite résilier le bail de son bien immobilier auprès de son locataire, il est nécessaire de prendre en compte les réglementations en vigueur. En effet, un propriétaire ne peut pas résilier le bail de son locataire à n’importe quel moment et de n’importe quelle façon. Alors comment résilier le bail d’un locataire ? Quelles sont les réglementations à prendre en compte ? Réponses !
Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier en location souhaite donner congé à son locataire, il devra suivre les réglementations en vigueur. En effet, la loi encadre la possibilité de donner congé à un locataire et les règles sont dites « d’ordre public » lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Tout d’abord, le congé ne peut être donné au locataire qu’au moment de l’échéance du contrat. La date d’échéance est donc précisée sur le bail et ce n’est qu’à ce moment-là qu’il peut être envisageable de donner congé à son locataire.
Qui plus est, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que de trois façons différentes qui sont la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’acte d’huissier et la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Il est également nécessaire de donner le motif de cette décision lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Il peut s’agir de la reprise dite « personnelle » du logement, de la vente du logement ou encore d’un motif légitime et sérieux. Un délai de préavis est également à respecter. Le délai de préavis est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Le propriétaire se doit donc de respecter ces différentes réglementations afin de donner congé à son locataire de façon légale. Le locataire devra alors quitter les lieux à la date d’échéance du contrat et il sera possible de réaliser l’état des lieux de sortie.
Il existe plusieurs méthodes permettant de donner congé à son locataire telles que l’acte d’huissier, la remise en main propre contre récépissé ou émargement ou encore la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est donc tout à fait possible d’opter pour la lettre recommandée avec accusé de réception par voie postale pour donner congé à son locataire, mais il est également possible d’utiliser la lettre recommandée électronique. En effet, la lettre recommandée électronique a la même valeur juridique que la lettre recommandée classique et elle permettra également de recevoir un accusé de réception.
Si vous n’êtes pas dans le cadre d’un contrat entre professionnels, l’obtention du consentement du locataire à recevoir les lettres recommandées au format électronique est obligatoire.
Il est donc possible d’opter pour un envoi en lettre recommandée électronique en envoyant une demande de consentement à son destinataire au préalable de l’envoi. Le destinataire peut alors accepter ou non de recevoir les futurs courriers de la part de son expéditeur au format électronique.
Une fois que le destinataire aura donné son consentement pour recevoir une lettre recommandée électronique il sera possible d’envoyer la lettre recommandée électronique à son locataire. Ce dernier aura la possibilité de l’accepter et donc d’accéder à son contenu ou de la refuser. L’expéditeur recevra alors soit un accusé de réception, soit une preuve de refus, soit une preuve de négligence.
Notez que la demande de consentement n’est pas obligatoire dans le cadre d’un contrat de bail professionnel.
La lettre recommandée électronique permet donc d’effectuer l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par voie électronique. Celle-ci aura la même valeur juridique qu’une lettre recommandée avec accusé de réception classique. Il est donc tout à fait possible de donner congé à son locataire en utilisant la lettre recommandée électronique en veillant à avoir obtenu le consentement du locataire au préalable, ci celui ci n’est pas un professionnel. De cette manière vous respecterez parfaitement les réglementations en vigueur.
Inscrite dans le bail commercial, la nature de l’activité exercée par le locataire dans le local a une importance majeure. En effet, dans le cadre d’un bail commercial, la nature de l’activité du locataire ne peut être changée ou modifiée qu’à certaines conditions. Voici les procédures à suivre pour réussir votre changement d’activité.
La déspécialisation est une procédure permettant au locataire professionnel de changer l’activité exercée dans les locaux commerciaux par rapport à ce qui a été défini dans le contrat. En effet, dans un contrat de bail commercial, la clause de « destination » énumère clairement les activités qui pourront être exercées dans les locaux confiés au locataire.
Sans cette procédure, le locataire ne pourra pas modifier la nature de son activité. Ce qui peut devenir problématique dans un contexte économique incertain.
Dans certains contrats de bail commercial, la clause « tous commerces » peut figurer. Cette dernière permet au locataire d’exercer les activités commerciales de son choix. Ainsi, le locataire peut modifier son activité comme il le souhaite, c’est-à-dire, sans procédure de déspécialisation ni même d’accord de son bailleur. Aussi, en cas de vente du fonds de commerce, le locataire aura moins de difficulté pour trouver un acquéreur. En effet le bail étant non spécialisé, l’acquéreur sera libre d’exercer l’activité de son choix. Cependant, une telle clause n’est pas sans limites et peut devenir une contrainte lors du renouvellement du bail ou encore en cas de cession du fonds de commerce.
Deux types de procédures existent. La déspécialisation de bail commercial totale, qui permet au locataire professionnel d’abandonner son activité au profit d’une nouvelle complétement différente. Puis, la déspécialisation partielle, qui offre la possibilité au locataire d’ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec celle prévue initialement dans le contrat de bail commercial.
On parle de déspécialisation totale, lorsqu’un locataire professionnel souhaite changer d’activité pour une nouvelle totalement différente. Pour que la demande de déspécialisation totale soit acceptée, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
Pour procéder à une déspécialisation de bail commercial totale, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur et des créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Pour cela, le locataire devra les notifier soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par le biais de son strict équivalent juridique 100% numérique : la lettre recommandée électronique qualifiée (LRE). La nature de l’activité que le locataire souhaite exercer devra clairement être indiquée dans la lettre recommandée.
A compter de la date de réception de la lettre recommandée, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour lui répondre par LRAR ou LRE. Il peut soit accepter la demande de déspécialisation, soit la refuser ou bien encore l’accepter sous certaines conditions.
En l’absence de réponse de la part du bailleur, son silence équivaut à une acceptation.
Attention, le bailleur peut être lié par une clause de non-concurrence envers d’autres locataires. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée envoyée par le locataire, pour les informer par LRE ou LRAR et s’assurer qu’aucun des locataires ne pratique la même activité envisagée.
Le bailleur a le droit de refuser la demande déspécialisation si et seulement si, ce dernier dispose d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire comme un défaut de paiement.
Bon à savoir : en cas d’interruption temporaire de l’activité pour cause de travaux jugés indispensables pour le changement d’activité, le bailleur ne peut se prévaloir de son droit de résiliation pendant un délai de 6 mois à compter de la date d’accord de déspécialisation.
Enfin, si le locataire change d’activité sans respecter les modalités de déspécialisation et sans avoir eu l’autorisation de son bailleur au préalable, il s’expose à une résiliation anticipée ou un refus de renouvellement de son bail.
Une déspécialisation partielle est envisagée lorsque le locataire professionnel souhaite ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec son activité principale, prévue dans le bail commercial.
Le caractère connexe et complémentaire de l’activité nouvelle envisagée est indispensable dans le cadre d’une déspécialisation partielle.
Pour procéder à l’ajout de son activité connexe, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur au préalable.
Pour cela, le locataire peut notifier son bailleur soit par LRAR soit par LRE ; la LRE peut se révéler très pratique, surtout car entre professionnels, le consentement du destinataire n’est pas obligatoire pour notifier par LRE. De plus, la lettre recommandée électronique réduit le temps des procédures, élimine le temps et les coûts liés à l’affranchissement de lettres recommandées, en apportant une solution 100% digitale et sécurisée.
Dans le courrier recommandé le locataire doit indiquer précisément l’activité ou les activités complémentaires qu’il souhaite exercer dans les locaux loués.
A compter de la date de réception de la lettre, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour s’opposer à la déspécialisation du bail. En cas d’absence de réponse de sa part, l’activité envisagée sera réputée autorisée.
Attention, le seul motif de refus autorisé par le bailleur est l’absence du caractère connexe / complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
En cas de refus du bailleur, le locataire dispose de 2 options :
Bon à savoir : A compter de la date à laquelle la décision de justice a été rendue, le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour renoncer à sa demande de déspécialisation en notifiant son bailleur par LRAR/ LRE. Dans ce cas, seul le bailleur aura à supporter les frais de l’instance.
Dans le cadre d’une déspécialisation partielle, aucune hausse du loyer n’est prévue. Cependant, si la nouvelle activité du locataire a pris de l’importance alors le bailleur pourra procéder à une révision de la valeur locative du local lors de la prochaine révision triennale.
En cas de préjudice lié à l’exercice de la nouvelle activité du locataire, le propriétaire sera en droit de réclamer une indemnité de déspécialisation ou une augmentation du loyer auprès de son locataire.
Enfin, lors du changement d’activité du bail, une révision de la valeur locative du local doit être déclarée aux services des impôts.
La Lettre Recommandée Electronique (LRE) est utilisée quotidiennement par les professionnels de l’immobilier depuis plusieurs années maintenant. En effet, ils sont plus de 2500 à faire confiance à AR24, le 1er service de lettres recommandées électroniques en France. Strict équivalent juridique d’un recommandé papier si acheminée par un prestataire de confiance tel que AR24, la LRE est utilisable dans toutes les procédures où la règlementation exige le recours à un recommandé. Afin de garantir une sécurité maximale lors de l’acheminement des recommandés 100% numériques, le règlement eIDAS prévoit un certain nombre de règles à respecter comme recueillir le consentement des destinataires particuliers avant l’envoi d’une LRE.
Pour recueillir le consentement de vos destinataires particuliers, vous pouvez insérer une clause dans un avenant ou dans un contrat tel que le compromis de vente. Lors de la signature du contrat ou de l’avenant, il sera important d’expliquer à votre client les effets d’une telle clause. L’agent immobilier pourra mettre en exergue les avantages qu’il y a à opter pour ce type de courrier et comment accuser réception d’une LRE en plus des tutoriels dédiés à ce sujet.
S’agissant des avantages que l’agent immobilier pourra citer, il pourra tout d’abord évoquer sa praticité. En effet, en optant pour la Lettre Recommandée Electronique, l’expéditeur et le destinataire n’auront plus besoin de se déplacer pour envoyer et réceptionner leur courrier. En effet, tout se passe en ligne sur www.ar24.fr. Ils auront uniquement besoin d’un smartphone, d’un ordinateur ou d’une tablette puis d’une connexion internet.
Aussi, au cours du parcours de vérification d’identité à distance indispensable pour réceptionner un courrier, les destinataires bénéficieront d’une assistance technique téléphonique gratuite.
Enfin, grâce à notre conservation sécurisée des contenus, PJ et preuves sans surcoûts sur nos serveurs sécurisés, l’expéditeur et le destinataire pourront accéder à ces documents 24h/24 et 7j/7 depuis leur espace personnel AR24.
Par ailleurs, si vous souhaitez recourir à la Lettre Recommandée Electronique, mais que votre client n’a pas de nouveaux contrats à signer en vue, vous pouvez opter pour le gestionnaire de consentements AR24 en ligne.
Accessible depuis votre espace personnel AR24, le gestionnaire présente de nombreux avantages. En effet, il vous permettra d’avoir une visibilité sur le statut de vos consentements à savoir « en attente », « acceptés » ou « refusés » ; d’insérer manuellement vos consentements ; ou bien d’envoyer une demande de consentement par email, qui sera ajouté automatiquement à votre liste de consentements si elle est acceptée par votre destinataire.
Bon à savoir : Une fois que vous avez obtenu le consentement de votre destinataire pour le notifier par LRE, vous n’aurez pas besoin de lui demander à nouveau son accord pour les prochains envois. En effet, lorsque votre destinataire a donné son accord, il est enregistré.
Il est important de noter que si vous utilisez notre gestionnaire de consentements, vous bénéficierez d’une preuve que votre destinataire a consenti à être notifié par LRE.
En recourant à la Lettre Recommandée Optimale (LRO), votre destinataire aura la possibilité de choisir le format du courrier à savoir papier ou électronique. En effet, ce mode d’envoi hybride est une bonne alternative à la LRE notamment lorsque le destinataire est plus réticent à recevoir des courriers 100% numériques.
Lors de l’envoi d’une LRO, AR24 se charge de recueillir le consentement de votre destinataire s’il souhaite recevoir son courrier sur sa boite email ou d’imprimer le courrier ainsi que les PJ s’il préfère le recevoir par voie postale.
Suite à votre demande de consentement, le statut « accepté » ou « refusé » sera automatiquement mis à jour sur votre liste de consentements disponible sur votre compte AR24.
Ce type de courrier est particulièrement intéressant dans le cadre d’un premier envoi et surtout lorsque le consentement du destinataire n’a pas encore été recueilli.
Accélérez vos procédures de résiliation de bail professionnel ou commercial, contrat de réservation ou encore vos compromis de vente avec la Lettre Recommandée Electronique AR24. Rapide, économique et fiable, la LRE bénéficie d’un tarif unique quels que soient le volume des PJ et la destination du courrier. Dématérialisez dès maintenant vos recommandés en créant votre compte AR24 gratuitement.
Le bail professionnel est un contrat de location utilisé par les professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle et ni agricole. Ainsi, le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales.
Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est néanmoins soumis à certaines obligations notamment en termes de délai.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans et peut être reconduit de manière tacite sans formalité particulière. Toutefois, le bailleur peut mettre fin au contrat à son expiration puisque le bail professionnel ne bénéficie pas de droit automatique au renouvellement.
S’agissant de sa résiliation, le preneur peut rompre le contrat à tout moment à condition de l’avoir notifié à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre recommandée électronique, en respectant un préavis de 6 mois. Aussi, contrairement au bail commercial, le preneur n’est pas contraint de rester pendant une période de 3 ans minimum pour rompre le contrat.
Quant au bailleur, ce dernier n’est autorisé à rompre le contrat de bail professionnel qu’à son expiration.
Enfin, si le bailleur et le preneur ne souhaitent pas reconduire le bail à son expiration, une des parties doit le notifier à l’autre par lettre recommandée dans un délai de 6 mois, sans apporter de justificatif, ni contrepartie financière.
Afin de vous accompagner au mieux dans cette procédure, AR24 met à votre disposition un modèle de courrier type gratuit de résiliation de bail professionnel à envoyer par LRE :
[Informations relatives au preneur]
Téléphone
Références du bail
[Informations relatives au bailleur]
Fait à [indiquer la ville], le [la date du jour]
LRAR ou LRE
Par ce présent courrier, je vous informe que je vous donne congé pour le [indiquer la date de résiliation] du local professionnel situé au [renseigner l’adresse du local figurant sur le contrat] que j’occupe actuellement conformément au contrat de bail professionnel conclu le [ajouter la date de la signature du bail] et conformément au délai de préavis définit dans la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Je me tiens à votre disposition pour que nous convenions d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes meilleures salutations.
Nom, prénom et signature du preneur.
[Informations concernant le bailleur]
[Informations concernant le preneur]
Objet : résiliation du bail professionnel
Je vous informe, par le présent courrier, que le bail professionnel conclu le [date de la signature du contrat] portant sur les locaux situés au [indiquer l’adresse du local figurant dans le contrat] arrive à son terme le [date de l’expiration du contrat].
Ce courrier vaut notification de congé qui prendra effet le [date] conformément à l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations.
Nom, prénom et signature du bailleur.
3 cas de figure sont à distinguer dans le cadre d’une résiliation de mandat de gestion locative :
La procédure de résiliation à l’expiration du mandat de gestion locative a été facilitée par la loi Chatel promulguée en 2008. La loi est applicable à la majorité des contrats à tacite reconduction. Cette dernière, contraint les professionnels à informer leur client de leur capacité de mettre un terme à leur contrat avant qu’il ne se renouvelle automatiquement et ce par le biais d’une lettre nominative ou par email, entre 3 et 1 mois avant le terme du mandat.
S’agissant du client, une lettre recommandée avec accusé de réception ou une lettre recommandée électronique devra être envoyée au mandataire. Le courrier devra contenir : votre identité, l’adresse du bien en question, la référence du mandat et la mention de la loi Chatel ainsi que votre volonté de ne pas renouveler le mandat pour plus de sécurité.
Bon à savoir : Si le gestionnaire ne respecte pas la loi Chatel et laisse le contrat se renouveler sans en faire part à son client. Ce dernier est en droit de demander la résiliation du mandat à tout moment sans pénalité et ce même si la date d’échéance est expirée.
La résiliation anticipée du mandat de gestion n’est en principe pas autorisée. Toutefois, le client est autorisé à rompre le mandat en cas de manquement ou de faute grave du mandataire. Pour ce faire, des justificatifs devront être apportés afin de prouver que le mandataire n’a pas rempli ses obligations. Lorsque le client demande une résiliation pour faute, il devra préparer des arguments et des preuves afin d’appuyer sa demande. Toutefois le mandataire sera en droit de les contester. L’affaire sera alors portée devant le tribunal. Cependant, avant d’en arriver là, nous vous conseillons de négocier une rupture du contrat à l’amiable.
Dans les cas suivants, le mandat de gestion locative est automatiquement résilié :
En effet, le mandat de gestion est dépendant du mandant. Ainsi en cas de décès ou de changement de propriétaire, le mandat sera automatique interrompu. Dans ces cas, si le contrat ne prévoit aucune clause, les parties contractantes devront négocier l’application et le montant d’éventuels frais de résiliation.
[Informations relatives au propriétaire]
Numéro de téléphone
Adresse mail
[Informations relatives au mandataire]
Nom de l’agence
Fait [indiquer la ville], le [date]
Objet : Résiliation du mandat de gestion
Par LRAR ou Lettre recommandée électronique (LRE)
Par la présente, je vous informe que je souhaite résilier le mandat de gestion n° [renseigner le numéro de référence du mandat], conclu le [indiquer la date de la signature du mandat] et situé au [indiquer l’adresse du bien figurant dans le mandat de gestion].
Le mandat arrivant à son échéance le [date de l’expiration du mandat], je reprendrai l’entière responsabilité de la gestion de mon bien le [jour n+1 suivant le terme du mandat], après application du délai de préavis de [durée de préavis figurant dans le mandat].
OU
N’ayant reçu aucune information de votre part concernant ma possibilité de résilier le mandat, selon l’article L136-1 du code de la consommation, je vous demande la résiliation imminente du mandat de gestion locative.
Je vous prie de bien vouloir me transmettre tous les documents nécessaires à la reprise de la gestion de mon bien ainsi que le dépôt de garantie de mon locataire actuel.
Dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
[Signature du bailleur]
La notification SRU est la notification qui permet de faire courir le délai de 10 jours dont bénéficient les acquéreurs pour se rétracter dans le cadre d’un compromis de vente. Si l’acquéreur se rétracte au cours de ce délai, l’annulation du compromis de vente n’occasionnera aucun frais ni pénalité. Le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la réception de la notification par LRAR ou lettre recommandée électronique (LRE).
A la signature du compromis de vente, il est possible que l’acquéreur ait un empêchement. Ainsi, dans ce cas, il peut donner les pleins pouvoirs à une tierce personne afin qu’elle signe l’avant-contrat à sa place. C’est ce qu’on appelle la procuration. Toutefois, cette procédure doit rester à titre exceptionnel.
Lorsque la procuration sera rédigée et signée, elle devra impérativement être complète et précise puis être annexée à l’acte authentique de vente. En effet, dans le cas contraire, le compromis de vente pourrait ne pas avoir lieu.
Lors de la signature du compromis, le mandataire dispose des pouvoirs qui lui ont été spécifiés dans la procuration.
Lors de la signature du compromis de vente, le mandataire dispose des pouvoirs qui lui ont été conféré dans la procuration. La notification SRU envoyée par lettre recommandée à l’adresse postale du mandataire permet de faire courir le délai de rétractation de 10 jours. Ainsi, il est impératif que la procuration soit précise et complète pour se prémunir de potentielles contestations.
Bon à savoir : En cas d’absence de procuration, il est impératif que la notification SRU soit signée par toutes les parties. En effet, dans le cas contraire, cette dernière sera qualifiée de caduque et le délai de rétractation ne pourra pas commencer à courir.
[Information relatives à l’expéditeur]
[Informations relatives à l’acquéreur]
Adresse postale
Objet : Notification du compromis de vente
Par LRAR ou lettre recommandée électronique (LRE)
Vous avez conclu un compromis de vente le [renseigner la date] avec [le nom du vendeur] pour l’achat d’un bien immobilier situé [indiquer l’adresse postale du bien immobilier acquit].
Vous trouverez ci-joint un exemplaire de ce compromis signé, muni de ses annexes.
Conformément à l’article 210 de la loi Macron, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter sans avoir besoin de vous justifier.
Sachez que ce délai commence à courir dès le lendemain de la réception de la présente. Passé ce délai, votre silence vaut pour acceptation du compromis de vente.
Je vous prie d’agréer Madame, Monsieur mes salutations distinguées.
[Signature]
*tarif en vigueur le 12/05/2022
Prêt à dématérialiser vos procédures en immobilier ? Créez un compte AR24 gratuitement ou contactez-nous pour plus d’informations.
Vous êtes syndic de copropriété et votre copropriété ne possède qu’un compteur général d’eau. Saviez-vous que depuis l’ordonnance du 22 décembre 2022, vous devez obligatoirement transmettre une facture d’eau à chacun de vos copropriétaires ? Vous devez aussi les informer sur la qualité de l’eau consommée. Simplifiez l’envoi de ces documents avec l’Avis Electronique AR24.
En pratique, depuis l’ordonnance du 22 décembre 2022, les syndics de copropriété sont tenus de joindre à la convocation d’AG, une facture d’eau ainsi qu’une lettre d’information sur la qualité de l’eau potable.
Ces documents sont en principe fournis par la commune ou l’établissement public.
Cependant, ces informations ne figurent pas sur la liste des documents obligatoires à joindre à la convocation d’AG pour que la décision d’AG soit valide comme le prévoit l’article 11 du décret de 1967.
Par ailleurs, l’article 63 de la loi climat et résilience a ajouté un article 24-10 qui vise à accroître le contrôle du raccordement des copropriétés au réseau public de collecte des eaux usées. Cette nouvelle règle a fait son apparition, notamment en prévision des futurs Jeux olympiques.
L’article 24-11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de contrat de fourniture d’eau non individualisé, le syndic doit transmettre à chacun de ses copropriétaires la facture d’eau ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été communiquées, conjointement à la convocation d’AG.
Quant au bailleur, l’article 6-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le contrat de fourniture d’eau n’est pas individuel, le propriétaire doit fournir à son preneur la facture d’eau ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été envoyées.
Depuis cette ordonnance, les syndics / bailleurs doivent fournir les documents suivants :
Les syndics de copropriété doivent fournir ces documents au moins une fois par an, lors de l’envoi des convocations d’AG annuelle par exemple.
Cependant, aucune règle concernant la transmission n’a été établie, un point d’information en AG pourrait être proposé ainsi qu’un communiqué via l’extranet.
S’agissant du bailleur, il doit communiquer à son preneur au moins une fois par an la facture d’eau et les informations complémentaires sur la qualité de l’eau du robinet, simultanément à la communication du décompte de charges par exemple.
Cette nouvelle obligation, instaurée par l’ordonnance du 22 décembre 2022, englobe une grande partie du secteur immobilier. Elle s’adresse en premier lieu aux syndics de copropriété dont les immeubles qu’ils gèrent ne disposent pas d’un système de comptage individuel pour l’eau. En effet, plusieurs bâtiments anciens, construits avant l’adoption de ces normes plus modernes, possèdent encore un compteur d’eau général. Cette réalité, assez courante dans les zones urbaines denses, implique une multitude de gestionnaires de copropriétés.
De plus, cette réglementation concerne également les bailleurs privés qui, eux aussi, doivent veiller à la transparence en matière de consommation d’eau. Qu’il s’agisse d’une petite copropriété gérée par un syndic bénévole ou d’un grand ensemble immobilier sous la houlette d’un syndic professionnel, l’obligation demeure la même. Cela inclut également les logements sociaux gérés par des organismes publics ou privés.
Il est essentiel de comprendre que cette mesure vise avant tout à renforcer la transparence, à assurer que chaque résident ou propriétaire soit informé de sa consommation et de la qualité de l’eau qu’il consomme.
Utilisable pour les communications réglementés des syndics depuis l’entrée en vigueur du décret 2020-834 du 2 juillet 2020, l’Avis Electronique, un procédé dématérialisé dédié aux syndics de copropriété, permet de simplifier et d’accélérer l’envoi de ces communications.
L’Avis Electronique est uniquement valable pour les communications suivantes :
Bon à savoir : : Dans d’autres cas que ceux mentionnés ci-dessous, veuillez utiliser une Lettre Recommandée Electronique, le strict équivalent juridique d’un recommandé papier comme le prévoit l’article L-100 du CPCE.
Dématérialisé, l’Avis Electronique présente de nombreux avantages pour les syndics de copropriété.
Simple d’utilisation, ce procédé électronique permet de faciliter sa réception côté copropriétaires. En effet, quelques clics suffisent pour réceptionner un Avis Electronique.
Aussi, rapide, l’Avis Electronique permet d’accélérer vos procédures en supprimant le délai d’acheminement de vos courriers et en faisant courir vos délais légaux plus rapidement. En effet, lors de l’envoi, les délais légaux commencent à courir le lendemain de la notification par voie électronique. Générant des preuves de dépôt et de transmission lors de l’envoi de l’Avis et une preuve de réception ou de négligence selon l’action du copropriétaire lors de la réception. Toutes ces preuves seront accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Enfin, l’avis Electronique bénéficie d’une force probante devant un tribunal lorsqu’il est utilisé pour les convocations d’AG, les PV d’AG, et lors des mises en demeures.
L’Avis Electronique bénéficie d’un tarif unique à 2,29€HT*/ envoi quels que soient le volume et la destination du courrier et comprend :
Dématérialisez dès maintenant l’envoi de vos factures d’eau et la lettre d’information sur la qualité de l’eau en créant un compte gratuitement sur ar24.fr. Ajoutez ces documents en PJ de vos envois de convocations d’AG dématérialisées pour plus de simplicité. Si vous avez des questions concernant l’Avis Electronique et son utilisation, n’hésitez pas à nous contacter. Notre expert sur le marché de l’immobilier répondra à toutes vos questions.
*tarif en vigueur le 07/03/2023
Incontournable et obligatoire en copropriété, le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Chargé de le faire respecter, le syndic de copropriété devra mettre en demeure les copropriétaires défaillants sous peine d’engager sa responsabilité. Pour cela, il pourra utiliser un Avis Electronique, un procédé dématérialisé dédié aux syndics. Conforme au décret 2020-834 du 2 juillet 2020, l’Avis Electronique accélère et simplifie l’envoi des communications règlementées en copropriété. Pour tout savoir sur le règlement de copropriété et sur l’Avis Electronique dans le cadre de vos mises en demeure, AR24 fait le point.
Le règlement de copropriété fixe les droits et les obligations des copropriétaires et détermine les règles de fonctionnement de l’immeuble. En effet, ce document détermine les conditions particulières de convocations à l’AG par exemple. Il informe aussi sur les parties privatives et les parties communes (leur destination et leurs conditions d’utilisation) mais également sur la répartition des charges.
Aussi, le règlement de copropriété doit mentionner l’état descriptif de division. En effet, il devra énumérer les lots attribués à chacun des copropriétaires et leurs charges respectives ainsi que les quotes-parts détenues par ces derniers.
Le règlement de copropriété doit impérativement être rédigé par des professionnels tels qu’un notaire et un géomètre-expert.
Le règlement de copropriété doit nécessairement être rédigé lors de la création de la copropriété puisqu’il régit le fonctionnement de cette dernière. S’agissant des nouvelles constructions, le règlement de copropriété devra être transmis aux propriétaires et aux locataires à leur entrée dans l’immeuble.
Une fois le règlement de copropriété rédigé, une copie de ce document devra être publiée à la conservation des hypothèques compétente pour être valable juridiquement et ainsi applicable. Ce document concerne aussi bien les preneurs, les propriétaires occupants que les futurs acquéreurs. En cas de modifications du règlement de copropriété, la nouvelle version devra aussi être publiée.
C’est au syndic de copropriété de veiller à ce que les clauses du règlement de copropriété soient respectées. Toutefois, pour l’obliger à intervenir, les copropriétaires pourront le notifier par lettre recommandée et mentionner les infractions au règlement.
Pour faire respecter le règlement de copropriété, le syndic pourra mettre en demeure les copropriétaires défaillants. Il pourra aussi faire appel à un commissaire de justice pour constater le non-respect du règlement.
Si votre preneur ne respecte pas le règlement de copropriété, vous devez impérativement lui envoyer une lettre dans laquelle vous lui demandez de cesser ses nuisances ou débordements. En effet, en tant que bailleur, vous être responsable des troubles que pourrait occasionner votre preneur auprès des autres résidents. Vous devrez donc l’informer qu’il ne respecte pas les règles établies pour le bien être et la vie en copropriété.
Conforme au décret 2020-834 du 2 juillet 2020, l’Avis Electronique, un procédé dématérialisé dédié aux syndics, simplifie et accélère l’envoi des convocations d’AG, PV d’AG et mises en demeure en copropriété.
Pratique, l’Avis Electronique ne nécessite que quelques clics pour être envoyé et réceptionné. En effet, vos copropriétaires n’auront qu’à se rendre sur leur boite email pour accuser réception de leur courrier.
Rapide, l’Avis Electronique supprime le délai d’acheminement de vos courriers et fait courir vos délais légaux plus rapidement. En effet, en optant pour l’Avis Electronique, vos délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la notification 100% électronique.
Plus économique également, l’Avis Electronique bénéficie d’un tarif unique de 2,29€* HT et comprend : l’acheminement, la génération de preuves horodatées opposables devant un tribunal, la conservation de ces preuves, du courrier et des PJ associées sur nos serveurs sécurisés français et 256 Mo de PJ quel que soit le format. Il est refacturable aux copropriétaire bien entendu.
Enfin, l’Avis Electronique vous apporte toute la sécurité juridique dont vous avez besoin grâce à ses preuves horodatées accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24.
Pour envoyer vos mises en demeure par Avis Electronique, créez dès maintenant votre compte sur ar24.fr. Pour en savoir plus sur l’Avis Electronique et son utilisation en copropriété, n’hésitez pas à nous contacter. Un expert du secteur Immobilier vous répondra et vous accompagnera dans vos démarches.
*tarif en vigueur en juillet 2023
Revendre un local commercial occupé est possible mais pour ce faire certaines règles strictes doivent être respectées. Informer votre preneur de votre volonté de vendre par lettre recommandée en fait partie.
La vente d’un local commercial en cours de location est autorisée si et seulement si cette procédure respecte les règles définies dans l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Pour ce faire, le bailleur souhaitant revendre son bien, devra tout d’abord informer son preneur par lettre recommandée de sa volonté de vendre. Une fois que le preneur aura pris connaissance de la démarche de son propriétaire, il disposera d’un délai d’un mois pour faire valoir ou non son droit de préemption par courrier recommandé. Si le preneur accepte la proposition de vente de son bailleur, son accord fera office de promesse de vente.
A compter de sa réponse, le preneur disposera de deux mois pour achever la transaction ou de quatre mois s’il a recours à un prêt.
Dans le cas contraire, si le preneur refuse l’offre de son bailleur ou qu’il ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire sera autorisé à chercher de nouveaux acquéreurs.
Si le preneur refuse l’offre de son bailleur, il ne sera pas contraint de quitter les locaux. En effet, le contrat de location en cours se poursuivra avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions préalablement définies, du moment que celui-ci est valable légalement c’est-à-dire :
Si l’ensemble de ces conditions sont respectées, alors, le transfert de propriété et de bail peut s’effectuer. Aussi, depuis la réforme portant sur les baux commerciaux, les locataires sont mieux protégés. En effet, le nouveau propriétaire ne pourra pas rompre le contrat de location en cours lors de son rachat, sauf si celui-ci est arrivé à son terme ou que le rachat ait eu lieu à l’expiration d’une période triennale. Ainsi, le transfert de propriété n’aura aucun impact sur le contrat du preneur. Enfin, il est important de noter que le preneur ne peut s’opposer au rachat du local et ce même s’il occupe encore les lieux lors de la mise en vente.
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée traditionnelle papier. En effet, depuis le 1er janvier 2019, selon l’article L-100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE peut se substituer au courrier recommandé classique. Ainsi, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé. Aussi, disposant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, la LRE bénéficie d’une valeur probatoire devant un juge.
Disposant de la même valeur légale qu’un courrier recommandé, la LRE bénéficie également de nombreux avantages. En effet, grâce à son format numérique, vous supprimerez les délais d’acheminement de vos courriers et accélèrerez vos procédures.
Aussi, l’envoi d’une LRE nécessite une identification de niveau élevé de l’expéditeur et d’un niveau substantiel du destinataire pour envoyer et accuser réception du courrier. L’identification du destinataire s’effectuera directement via notre procédé d’identification à distance à partir d’un lien qu’il recevra sur sa boite mail professionnelle. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Economique, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ *HT quelque soit le volume de vos PJ. En effet, en optant pour la LRE AR24, vous pouvez envoyer jusqu’à 256 Mo de PJ soit 19 000 pages de textes sans coûts supplémentaires.
Rapide, l’envoi d’une LRE s’effectue en seulement quelques clics depuis votre espace AR24. Il en sera de même pour votre destinataire qui n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail professionnelle pour vérifier son identité et accuser réception de son courrier.
Pratique, une LRE vous fera gagner en temps et en liberté ! En effet, une LRE peut s’envoyer et se réceptionner n’importe où, du moment que vous possédez une connexion internet et un ordinateur, une tablette ou un smartphone
Enfin, l’ensemble des preuves d’envoi, de réception et de contenu du courrier seront conservées sur nos serveurs sécurisés français, accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24. Ainsi, en cas de litige vous pourrez aisément prouver la date et le contenu de l’envoi de votre courrier.
*tarif en vigueur le 28/10/2022
Acte juridique fréquemment utilisé dans le cadre d’un bail commercial, l’avenant permet d’actualiser ou de mettre à jour les termes d’un contrat sans avoir besoin d’en façonner un nouveau. En pratique, l’avenant au bail commercial est une convention écrite dans laquelle les parties vont introduire de nouvelles clauses ou rectifier certaines modalités figurant dans le contrat initial. Afin d’éviter tout litige, l’avenant doit mettre en évidence les éléments qui ont été modifiés.
Sa confection peut émaner du bailleur comme du locataire, mais pour être valide, l’avenant devra impérativement être signé par les deux parties contractantes.
Un avenant doit être créé dès lors qu’un événement vient modifier les termes du contrat initial. La rédaction d’un avenant au bail commercial peut donc survenir dans l’un de ces cas :
La création d’un avenant au bail commercial doit permettre aux parties de se mettre d’accord sur les nouveaux termes du contrat. Afin d’éviter tout litige ultérieur, sa rédaction doit être rigoureuse.
Pour bénéficier d’une valeur juridique, l’avenant au bail commercial doit répondre à certaines exigences de forme. En effet, l’avenant doit être remis à l’autre partie au moyen d’un courrier recommandé. Afin d’accélérer vos procédures de mises à jour, le recours à la LRE (lettre recommandée électronique) est préconisé.
Rapide et économique, la LRE séduit de nombreux professionnels pour son côté extrêmement pratique. En effet, l’envoi d’une LRE est immédiat et peut être effectué n’importe où et en quelques clics seulement. Le prix d’une LRE est fixe, quel que soit le volume de pièces jointes ajoutées à l’envoi (maximum 256 Mo). En effet, le prix de la LRE comprend : l’envoi, la qualification de l’envoi, la conservation des preuves et 256 Mo de pièces-jointes, soit environ 19 000 pages textes.
Rapide, l’utilisation de la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et ainsi faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, en recourant à la LRE, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi à la suite de la première présentation officielle du courrier au preneur. Concernant la réception du courrier, elle sera aussi simple que l’envoi : en quelques clics, le preneur (votre destinataire) accuse réception en suivant le process de vérification d’identité à distance d’AR24 ou en s’identifiant avec son Identité Numérique La Poste. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera transmis à la bonne personne.
Enfin, l’envoi et la réception d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi, d’accusé de réception, de négligence ou de refus. Ces preuves indispensables en cas de litige, seront conservées gratuitement et accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24.
Pour envoyer votre première LRE, rendez-vous sur la page d’inscription AR24 pour créer votre compte gratuitement et envoyer vos premiers avenants dématérialisés.
La loi Alur de 2014 est un texte de loi qui a une certaine importance, car il a pour objectif d’encadrer différentes pratiques immobilières, ce qui fait que les syndics de copropriété auront l’occasion de s’y référer à différents niveaux. Une bonne connaissance et une bonne compréhension de cette loi sont donc aujourd’hui nécessaires afin de gérer comme il se doit un bien immobilier en copropriété.
Celle que l’on nomme loi Alur est en fait la loi n°2014-336 du 24 mars 2014. Elle porte notamment sur l’accès au logement et sur l’urbanisme rénové et est entrée en vigueur en 2014. L’amélioration de l’accès au logement, le développement de l’offre, la clarification des contrats de location, la régulation du marché de l’immobilier notamment pour éviter les pratiques abusives, l’amélioration du fonctionnement des copropriétés et la facilitation des travaux de rénovation énergétique sont autant de thèmes qui y sont abordés.
De ce fait, ce sont différents acteurs du secteur de l’immobilier qui sont concernés par la loi Alur comme les agences immobilières, les locataires, les bailleurs et bien sûr les copropriétaires et syndics de copropriété. En effet, ce sont un certain nombre de mesures qui concernent les syndics afin d’encadrer leur pratique.
Avec la loi Alur, différentes mesures ont été prises pour accompagner le travail des syndics de copropriété.
L’immatriculation des copropriétés au Registre National des copropriétés est désormais une obligation depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur. Le nombre de lots de la copropriété, son budget prévisionnel, l’état de ses impayés et les procédures en cours sont autant d’informations qui devront être fournies au moment de l’immatriculation. C’est le syndic de copropriété qui est en charge de la réalisation de l’immatriculation en ligne et d’actualiser les informations chaque année.
Autre obligation qu’impose désormais la loi Alur, la réalisation d’une fiche synthétique contenant certaines données relatives à la copropriété. Le nom et l’adresse du syndicat des copropriétaires, le numéro d’immatriculation de la copropriété, la date d’établissement du règlement, les informations concernant le représentant légal, le type de chauffage utilisé et bien d’autres informations encore doivent figurer sur cette fiche synthétique. Une nouvelle fois, c’est au syndic de copropriété de rédiger cette fiche et de s’assurer de l’exactitude des informations qui y figurent.
La loi Alur a aussi été l’occasion d’encadrer la rémunération perçue par les syndics de copropriété, et ce, dans le but d’éviter les abus. Désormais, la loi Alur impose aux syndics de distinguer le forfait de base et les prestations exceptionnelles. Toutes les prestations incluses dans le forfait de base sont détaillées dans un décret ce qui permet aux copropriétaires de connaitre les prestations incluses dans le forfait de base et ainsi d’éviter les abus en matière de facturation.
La loi Alur aborde également la question de l’assurance des copropriétaires, la constitution d’un fonds de travaux, la modification des règles de majorité, l’obligation d’un compte bancaire séparé pour la copropriété ou encore l’obligation de fournir un extranet pour les syndics professionnels.
Cette loi encadre donc les pratiques des syndics de copropriété et les obligations des copropriétaires de manière plus précise afin de réguler les pratiques et d’éviter les abus. En cas de doute, se référer à ce type de texte permet d’obtenir des réponses claires sur les pratiques applicables de nos jours et c’est pourquoi les syndics de copropriété connaissent parfaitement ce texte de loi.
Informez votre locataire de votre volonté de vente du local commercial par LRE, pour plus de simplicité.
La vente d’un local commercial en cours de location est autorisée si et seulement si cette procédure respecte les règles définies dans l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Pour ce faire, le bailleur souhaitant revendre son bien, devra tout d’abord informer son preneur par lettre recommandée, de sa volonté de vendre. Une fois que le preneur aura pris connaissance de la démarche de son propriétaire, il disposera d’un délai d’un mois pour faire valoir ou non son droit de préemption par courrier recommandé. Si le preneur accepte la proposition de vente de son bailleur, son accord fera office de promesse de vente.
À compter de sa réponse, le preneur disposera de deux mois pour achever la transaction ou de quatre mois s’il a recours à un prêt.
Si le preneur refuse l’offre de son bailleur, il ne sera pas contraint de quitter les locaux. En effet, le contrat de location en cours se poursuivra avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions préalablement définies, du moment que celui-ci est valable légalement, c’est-à-dire :
La lettre recommandée électronique (LRE) est le strict équivalent juridique de la lettre recommandée traditionnelle papier. En effet, depuis le 1er janvier 2019, selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE peut se substituer au courrier recommandé classique. Ainsi, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé. Aussi, disposant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence et de refus, la LRE bénéficie d’une valeur probatoire devant un juge.
Aussi, l’envoi d’une LRE nécessite une identification de niveau élevé de l’expéditeur et d’un niveau substantiel du destinataire pour envoyer et accuser réception du courrier. L’identification du destinataire s’effectuera directement via notre procédé d’identification à distance du destinataire à partir d’un lien qu’il recevra sur sa boite mail professionnelle. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Economique, la LRE bénéficie d’un tarif unique à 3,49€ *HT quelque soit le volume de vos PJ. En effet, en optant pour la LRE AR24, vous pouvez envoyer jusqu’à 256 Mo de PJ, soit 19 000 pages de textes sans coûts supplémentaires.
Pratique, une LRE vous fera gagner un temps et en liberté ! En effet, une LRE peut s’envoyer et se réceptionner n’importe où, du moment que vous possédez une connexion internet et un ordinateur, une tablette ou un smartphone
*tarif en vigueur le 09/12/2021
La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la jurisprudence, qui permet de déroger au droit des baux commerciaux tout en octroyant un droit de jouissance à l’occupant. Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Quelles sont ses conditions d’application ? Comment la résilier ? Voici un article qui répond à toutes ses questions.
La convention d’occupation précaire est un contrat qui est conclu entre deux parties : le propriétaire et le preneur. Le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur sur l’un de ses biens en contrepartie d’une modeste somme financière.
Conclue que dans des circonstances particulières et indépendantes de la volonté des parties, la convention d’occupation précaire n’est pas soumise au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’occupant ne peut jouir des droits qui lui seraient accordés dans le cadre d’un bail commercial :
Par ailleurs, aucune disposition légale ne régit la forme et le contenu de la convention d’occupation précaire. Ainsi, la forme verbale pourrait être admise, en pratique toutefois elle est fortement déconseillée car elle ne confère pas la sécurité juridique nécessaire pour régir des relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Il sera donc fortement recommandé de recourir à l’écrit pour définir l’ensemble des conditions et obligations d’exécution de la convention entre les parties.
La jurisprudence est venue assigner un cadre juridique afin que le recours à cette convention reste exceptionnel et qu’elle ne soit pas uniquement fondée sur la volonté de déroger au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’usage de cette convention est admis uniquement lorsqu’il est possible de démontrer que son recours résulte de l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. En conclusion, pour que le contrat soit valide, il sera nécessaire de prouver l’existence de conditions exceptionnelles.
En résumé, pour être valide, la convention d’occupation précaire doit être motivée par des évènements exceptionnels indépendants de la volonté des parties et par une redevance d’occupation modeste.
Parmi les évènements exceptionnels, une cause objective de précarité doit exister. Ainsi, cette cause pourra déterminer la durée de la convention. En effet, la durée du contrat peut être déterminée ou indéterminée et devra résulter de la réalisation de l’évènement généralement certain.
La cause de précarité dépend donc en partie d’une durée d’occupation courte des lieux par le preneur. Ainsi, la démolition de l’immeuble où se situe le local commercial peut être un type d’évènement fondant la cause objective de précarité.
En contrepartie de cette occupation précaire, le preneur sera soumis au payant d’une somme modeste.
En effet, seul le versement d’un faible loyer également appelé redevance pourra contrebalancer cette situation instable à laquelle le preneur doit faire face. Ainsi, cette redevance devra être modeste, à titre onéreux et sans engendrer de charges locatives pour le preneur.
Bon à savoir : Le terme modeste ici, signifie que la redevance devra être bien inférieur au prix de location du marché immobilier.
La cause de précarité sera retenue par la jurisprudence dans les cas suivants :
Si le fondement de ce type de contrat ne relève d’aucune de ces causes de précarité, la convention pourra être requalifiée en bail par les juges.
La convention d’occupation précaire a donc une durée déterminée ou non déterminée, et prend fin lorsque l’évènement certain s’est réalisé. Cependant, il est possible, si les parties contractantes le souhaitent, de mettre fin au contrat avant son terme. En effet, si le bailleur souhaite mettre un terme au contrat avant son terme, il peut à tout moment mettre en demeure son preneur l’obligeant ainsi à quitter les lieux. C’est pourquoi, il est important d’encadrer contractuellement la possibilité pour le propriétaire de résilier la convention par écrit. Aussi, il est conseillé d’ajouter un délai de préavis de minimum 1 mois à la convention afin que le preneur puisse rebondir. Il est également envisageable de prévoir d’autres conditions de résiliation aussi bien pour le bailleur que pour le preneur.
Bon à savoir : Pour assurer une sécurité juridique des parties, il est judicieux de définir contractuellement les modalités de résiliation et d’exiger que l’envoi du courrier de résiliation se fasse au moyen d’une lettre recommandée papier avec avis de réception (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE). Ainsi, en cas de litige, les parties disposerons de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier, la lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS (LRE), permet d’accélérer vos procédures. En effet, 100% dématérialisée, la LRE permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers. Dans le cas de la résiliation de votre convention d’occupation précaire, vous pourrez faire courir le délai de préavis dès le lendemain de la première présentation du courrier à votre destinataire ; à savoir qu’avec la LRE, qui est 100% dématérialisée, la 1ère présentation du courrier au destinataire est quasi instantanée (aucun délai d’acheminement à prévoir).
Conçue pour simplifier les procédures des professionnels, la LRE vous permettra de gagner du temps puisque son envoi s’effectue en quelques clics, sans toutefois négliger la sécurité juridique dont vous avez besoin. En effet la LRE vous permet de prouver le contenu et la date de l’envoi en cas de litige.
Pensée également pour simplifier la gestion de vos flux documentaires, vos courriers et les preuves associées seront gratuitement conservés sur nos serveurs Français sécurisés. Vous pourrez ainsi les télécharger ou les consulter directement depuis votre espace AR24, 24h/24 et 7j/7.
Enfin, avec un tarif unique de 3,49€ HT*, la LRE AR24 vous permettra de réaliser des économies directes et indirectes importantes.
*tarif en vigueur le 31/12/2021
Au mois de septembre 2021, vous retrouverez AR24 un peu partout en France à l’occasion de plusieurs évènements.
Du 7 au 9 septembre 2021 à Lille, AR24 sera présent au Forum International de la Cybersécurité (FIC) à côté d’autres solutions Docaposte.
Le FIC est l’événement de référence en Europe en matière de sécurité et de confiance numérique. Son originalité est de mêler un forum favorisant la réflexion et l’échange au sein de l’écosystème européen de la cybersécurité, avec un salon dédié aux rencontres entre acheteurs et fournisseurs de solutions de cybersécurité.
Retrouvez sur le stand Docaposte différentes solutions de confiance notamment sur l’identification, les transactions sécurisées, la conservation et l’archivage. Seront présents des acteurs du numérique comme L’Identité Numérique, Maileva, Certinomis et AR24.
AR24 sera présent le 9 septembre 2021 à Paris pour cette 9ème édition du forum, au CESE, 9 place d’Iéna, 75775 Paris Cedex 16.
Ce Forum organisé par l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) est le rendez-vous annuel des Administrateurs de biens et de leurs partenaires en Ile-de-France.
Si vous êtes un membre de l’UNIS, vous pourrez donc retrouver AR24 lors de ce forum. Cette journée est dédiée à la rencontre entre adhérents et partenaires, vous pourrez y retrouver des conférences inspirationnelles et des partages de bonnes pratiques des professionnels de l’immobilier.
Cette année, les conférences porteront sur les leviers de performances des entreprises, l’actualité sur chacun des métiers, et des interventions politiques.
Cette année, le 117ème congrès des Notaires se déroule à Nice du 23 au 25 septembre 2021 ; vous retrouverez AR24 et sa lettre recommandée électronique aux côtés de la signature électronique de Docaposte.
L’Association du Congrès des Notaires de France consacre sa 117e édition en 2021 à la révolution numérique. Le Congrès de cette année invite à confronter les défis que la révolution numérique fait peser sur le droit, autour du travail de trois commissions.
Les Notaires faisant partie des utilisateurs historiques d’AR24 pour leurs envois de lettre recommandée électronique, vous retrouverez naturellement nos équipes durant ces 3 jours lors du congrès.
Du 28 au 30 septembre à Bordeaux, AR24 sera présent sur le stand La Poste aux côtés de La Banque Postale, de la BSCC, et de Digiposte.
Adossé au Congrès de l’Union sociale pour l’habitat, le Salon H’Expo est l’événement national dédié aux professionnels de l’habitat : décideurs des secteurs privés et publics du logement social, organismes Hlm, congressistes, élus, industriels du bâtiment, etc.
Bénéficiant d’un accès gratuit à tous les professionnels, le Salon H’Expo est une opportunité stratégique pour les acteurs économiques et sociaux de présenter leur offre et de s’informer sur le marché Hlm.
Lors de l’événement, les visiteurs pourront découvrir les nouveaux services et innovations du Groupe La Poste et participer aux échanges et débats organisés sur le stand. Parmi les produits et services proposés : les solutions de financements et services bancaires dédiés aux bailleurs sociaux par La Banque Postale ; la boîte aux lettres numérique, intelligente et sécurisée, Digiposte ; ou encore AR24 avec la lettre recommandée électronique.
Les équipes d’AR24 sont impatientes de vous retrouver sur ces évènements, salons, et congrès, pour échanger sur différents points tels que la sécurisation des échanges numériques ou sur les législations qui entourent la lettre recommandée électronique.
Le droit de préemption, introduit par la loi Pinel, offre au locataire d’un bail commercial, une priorité d’achat sur la vente du local dont il est locataire. En effet, ce droit d’ordre public, impose au bailleur du local commercial en cas d’intention de vente, d’informer en priorité son locataire. Ainsi, grâce à ce droit, le locataire jouira de toutes les modalités de la vente avant tout autre potentiel acquéreur.
À travers cet article, nous verrons : quel est le contenu et la forme de la notification, de quel délai jouit le locataire pour répondre à l’offre d’achat, quelles sont les sanctions auxquelles le bailleur s’expose en cas de non-respect de ce droit de préférence, puis comment et pourquoi envoyer l’offre de vente par LRE.
En cas d’intention de vente d’un local commercial, le bailleur est dans l’obligation d’informer en priorité son locataire. En effet, selon le droit de préemption, le bailleur est tenu de communiquer en priorité à son locataire toutes les informations relatives à son projet de vente à savoir : le prix et les conditions de vente.
Concernant la date à laquelle le bailleur doit informer son locataire de son intention de vente, elle est libre ; toutefois, le locataire doit obtenir l’information avant toute autre personne, c’est-à-dire avant le dépôt d’une annonce de vente par exemple.
L’information remise par le bailleur à son locataire doit respecter certaines conditions de forme et de contenu pour être valide. En effet, pour être légale, l’information d’intention de vente du bailleur doit tout d’abord être remise soit par LRAR soit par LRE (lettre recommandée électronique) ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du locataire.
S’agissant du contenu de la notification, il doit, dans un premier temps, faire figurer les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui rappellent les conditions sine qua non pour que la notification soit valide puis mentionner le prix (sans frais d’agence / notaire inclus) et les conditions de vente.
En cas de non-respect de ces modalités de forme et de contenu, la notification du bailleur est considérée comme nulle. À l’inverse, une notification donnée en bonne et due forme, vaut une offre de vente pour le locataire.
Bon à savoir : Si le vendeur décide ultérieurement de vendre son local à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il a l’obligation d’informer en priorité son locataire de ces nouvelles conditions de vente. Cette nouvelle information, prendra la forme d’une deuxième notification et sera soumise aux mêmes modalités de forme et de contenu que la première pour être valide juridiquement.
Le locataire d’un local commercial qui reçoit une offre de vente de la part de son bailleur doit manifester son accord ou son refus dans un délai précis. En effet, ce dernier dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre pour donner sa réponse au propriétaire. La réponse du locataire devra être remise soit par LRAR ou LRE ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du bailleur.
En cas d’acceptation du locataire, l’offre prend effet (la vente est donc réalisée). Dans le cas contraire, le bailleur est libéré de son obligation, et peut alors accepter d’autres offres d’achat.
Selon le type de vente, le droit de préemption du locataire d’un local commercial peut ne pas s’appliquer.
Voici les ventes qui excluent le droit de préemption :
À la suite de l’acceptation de l’offre de vente du bailleur, la vente doit s’effectuer dans un délai de 2 mois à compter de la réception par le bailleur de la réponse favorable de son locataire. Toutefois, le locataire peut parfois avoir besoin de recourir à un prêt bancaire pour réaliser son achat. Dans ce cas, on dit que le locataire accepte la vente « sous condition ». En effet, le locataire accepte l’offre de vente à condition qu’il puisse bénéficier d’un prêt pour l’acquisition. Pour pouvoir bénéficier de la vente « sous condition », le locataire doit l’indiquer dans sa lettre d’acceptation. Enfin, la vente « sous condition » doit se réaliser dans un délai de 4 mois à compter de la réception par le bailleur de l’offre d’achat de son locataire.
Attention : il est important de noter qu’en cas de non-respect de ces délais, l’offre de vente et l’offre d’achat sont considérées comme caduques au regard de la loi.
Bon à savoir : L’acte définitif de vente doit obligatoirement s’effectuer devant un notaire.
Si le bailleur ne respecte pas le droit de préemption de son locataire, en concluant une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire en priorité, la promesse est réputée nulle au regard de la loi. Toutefois, il est important de noter qu’il s’agit d’une nullité relative. En effet, seul le locataire pourra intenter une action en nullité contre l’acte de vente auprès des tribunaux.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier, la LRE (lettre recommandée électronique) est tout à fait indiquée pour les cas d’usages comme la notification d’intention de vente 100% dématérialisée. La LRE offre de nombreux avantages à ceux qui décident de l’utiliser.
La LRE permet de bénéficier des preuves de dépôt / d’envoi, de réception, de refus ou de négligence. Aussi, l’ensemble des preuves à savoir le contenu de la LRE, les pièces jointes puis la preuve de réception, seront intégralement conservées sur nos serveurs sécurisés. Cela vous permet d’avoir accès à toutes vos preuves en seulement quelques clics ; particulièrement utile en cas de litige.
Economique, la LRE jouit d’un tarif unique. Ainsi, avec un tarif de 3,49€ HT* vous bénéficiez de la conservation des preuves et de contenus ; et de la possibilité de joindre jusqu’à 256 Mo de fichiers.
Rapide, la LRE vous permet de faire courir vos délais légaux rapidement puisqu’étant digitale, aucun délai d’acheminement est à prévoir. Aussi, pratique, la LRE peut être envoyée depuis votre ordinateur en seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier pour accéder au contenu de son courrier. En effet, grâce à notre moyen d’identification à distance, l’expéditeur est assuré d’envoyer son courrier à la bonne personne.
Enfin, conçue pour simplifier les démarches administratives de certains domaines d’activité dont l’immobilier fait partie, la LRE permet aux professionnels qui l’adoptent de soulager les flux documentaires qu’ils supportent, tout en conservant des preuves opposables devant un tribunal.
*tarif en vigueur le 16/07/2021
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Chatel, les conditions de résiliation du contrat de gestion locative ont subi quelques transformations. En effet, dorénavant, le mandataire est dans l’obligation d’informer son bailleur par écrit, du temps dont il dispose pour rejeter la reconduction tacite de son contrat signé. En cas de négligence de cette règle, le mandant peut de plein droit résilier à tout moment son contrat de gestion locative.
À travers cet article nous verrons quelles sont les modalités de résiliation d’un mandat de gestion locative puis quelles sont les étapes à suivre pour résilier par LRE.
Le mandat de gestion locative est un contrat établi entre un mandataire et un mandant. Le mandant est la personne détenant les biens à gérer, le mandataire est la personne chargée de la gestion de ce patrimoine immobilier.
Aussi, le mandat de gestion locative définit l’ensemble des tâches que le bailleur délègue au mandataire et les conditions de réalisation de ces dernières.
Le contrat de gestion locative doit comporter comme tout contrat certaines mentions telles que :
Ces mentions sont obligatoires et doivent figurer par écrit dans le mandat pour pouvoir ensuite le résilier.
Selon l’article 2004 du code civil, le mandant peut en principe résilier son mandat de gestion locative à tout moment. Toutefois, cette règle n’étant pas d’ordre public, elle n’est donc pas imposable aux parties contractantes. En effet, dans certains cas, le mandataire peut choisir d’encadrer la rupture du mandat et intégrer certaines clauses dans le contrat. Il peut s’agir d’une clause d’indemnité ou bien de révocabilité. Ces clauses fixeront les démarches que le mandant devra suivre pour ne pas se voir imposer le paiement de frais de résiliation.
Dans la plupart des cas, le mandat de gestion locative est conclu pour une durée d’1 an, renouvelable par tacite reconduction. Aussi, en principe, le contrat de mandat de gestion locative pourra être résilié au terme de chaque date d’anniversaire à condition d’en avertir l’autre partie par LRAR ou LRE et de respecter le délai de préavis de 3 mois.
En respectant l’ensemble de ces obligations figurant dans le contrat, le mandataire ne pourra imposer à son mandant le paiement de frais de résiliation.
Néanmoins, vous pourrez résilier à tout moment et sans frais dans les cas suivants :
En effet, la résiliation du mandat de gestion locative étant encadrée par la loi Chatel, contraint le gestionnaire locatif d’avertir son mandant de sa faculté de résilier le mandat dans un délai de 3 à 1 mois avant la date de reconduction du contrat. Aussi, cette notification devra être délivrée soit par courrier ou par email spécifique. Ainsi, dans le cas contraire, le mandant pourra résilier à tout moment et sans frais son mandat de gestion locative. Il sera néanmoins tenu d’en informer son mandataire par LRAR ou LRE et de citer l’article L136-1 du code de la consommation comme motif de résiliation.
Il est également possible de résilier son mandat de gestion locative si le mandataire manque à ses obligations contractuelles. Toutefois, il est important de noter que ce type de résiliation est longue et complexe et pourra être contestée par le mandataire devant la justice.
Le mandant peut résilier son mandat de gestion locative s’il décide de vendre son bien immobilier. En effet, la vente du bien immobilier entrainera automatiquement la résiliation du contrat. Toutefois, des frais de résiliations pourront être à prévoir si cela figure dans le contrat. Dans le cas contraire, le mandataire ne pourra prétendre à aucune indemnisation pour la résiliation du contrat.
La résiliation du mandat de gestion locative peut avoir différents impacts selon les parties :
La résiliation du contrat de mandat de gestion locative ou le changement du mandataire n’aura aucun impact sur le locataire. En effet, quoiqu’il arrive, le bailleur n’est pas autorisé à modifier le montant du loyer ou à résilier le contrat. Toutefois, en cas de changement de mandataire, le bailleur ou le mandataire doivent en informer le locataire et lui donner les coordonnés du prochain mandataire. Ainsi, le locataire disposera de toutes les informations nécessaires pour payer son loyer.
En cas de reprise de la gestion de son bien, le bailleur sera tenu d’en informer son locataire. Aussi, il sera dans l’obligation de reprendre les dossiers en cours de traitement tels que des retards de paiement ou de potentiels litiges. En effet, au départ du mandataire, le bailleur reprendra à sa charge toutes les tâches de gestion de son bien. Toutefois, si le bailleur engage un nouveau mandataire, c’est lui qui reprendra les dossiers en cours.
Bon à savoir : le changement de mandataire peut avoir un impact sur la gestion des dossiers en cours et en cas de dette locative.
En cas de changement de mandataire, le mandataire actuel ne sera tout simplement plus responsable de la gestion du bien. Aussi, il pourra prétendre à une indemnisation en fonction de la nature du contrat et de la forme de résiliation. Toutefois, si le contrat ne prévoit aucune indemnité en cas de vente du bien par exemple, le mandataire ne jouira d’aucune compensation financière.
La résiliation par lettre recommandée électronique (LRE) est une procédure simple qui permet à tous ses utilisateurs de jouir de nombreux avantages. Toutefois, celle-ci étant encore méconnue du grand public, un petit rappel sur son utilisation et ses caractéristiques peut être nécessaire.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier selon l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques, la LRE est utilisable dans tous les cas nécessitant l’usage d’un courrier recommandé. Ainsi, la LRE est tout à fait indiquée dans le cadre de vos résiliations de mandat de gestion locative.
Rapide et pratique, la LRE vous permet d’envoyer tous vos courriers rapidement et directement depuis votre ordinateur et de recevoir instantanément les preuves de dépôt et d’envoi de vos courriers sur votre boite mail professionnelle. Ainsi, en cas de litiges, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour certifier l’envoi de la LRE.
Economique, la LRE d’AR24 a un tarif de 3,49€ HT* seulement et comprend : 256 Mo de pièces jointes et la conservation des preuves et de la LRE sur les serveurs AR24 situés en France.
Voici les étapes à suivre pour notifier par LRE :
*tarif en vigueur le 14/05/2021
Dans une location, il est courant d’arriver à un moment où le locataire souhaite quitter les lieux. La résiliation du contrat de bail doit suivre une procédure stricte pour respecter les règles liées, notamment, au préavis lors d’un départ du locataire. Pour informer son propriétaire, il est nécessaire d’envoyer une lettre de congé au bailleur. Celle-ci doit respecter des délais précis. Ces formalités administratives sont souvent contraignantes, mais AR24 vous propose une solution pour les rendre plus agréables avec l’utilisation de la lettre recommandée électronique (LRE). Comment faut-il utiliser celle-ci en cas de résiliation du bail ?
La lettre recommandée sous un format électronique permet de procéder à l’envoi de ces documents importants directement depuis son ordinateur via son adresse e-mail. Ce format a de nombreux avantages pour les parties. Dans un premier temps, la preuve du dépôt et de l’envoi est plus simple à obtenir. Des accusés de réception et le suivi des courriers sont des éléments toujours présents dans les échanges entre les parties (expéditeur et destinataire). Il est aussi possible d’avoir clairement la preuve du refus du destinataire, au cas où celui-ci refuse de prendre connaissance de la lettre recommandée électronique.
Pour sécuriser encore plus les échanges lors de ces communications, il est obligatoire de procéder à la vérification de l’identité de l’expéditeur et du destinataire de la lettre.
D’autres avantages subsidiaires sont aussi intéressants. Procéder à des échanges sous un format de lettre recommandée électronique limite son impact écologique. Toutes les lettres sont aussi conservées sur des serveurs sécurisés de la part du prestataire qualifié comme AR24.
Ainsi, faire procéder à l’envoi de sa lettre de résiliation du bail d’habitation au bailleur par l’intermédiaire de la LRE est une solution particulièrement adaptée. Le locataire conserve alors facilement la trace de ces échanges avec son bailleur et surtout du respect de son préavis.
En plus du format de la lettre recommandée électronique (LRE), il est important de connaître d’autres éléments pour se conformer aux obligations juridiques de ce type de procédure. Dans le cadre d’un logement, le préavis à respecter est de trois mois pour les logements vides loués comme étant une résidence principale.
Ce délai est raccourci à un mois dans le cadre où le logement est loué avec des meubles en tant que résidence principale. C’est aussi le cas dans le cadre d’une location en zone tendue, pour les personnes qui bénéficient du RSA, lors de la perte d’un emploi ou d’une mutation professionnelle.
Il faut aussi noter que si deux noms sont présents sur le bail comme c’est le cas pour un couple marié ou pacsé, il faut que les deux personnes informent le bailleur. La remise des clés au bailleur se fait à la fin de la période de préavis mentionnée sur la lettre recommandée électronique (LRE) transmise au propriétaire. Généralement, la remise des clés s’effectue en main propre lors de l’état des lieux de sortie des locataires. Notez aussi que votre bailleur peut bénéficier d’un délai d’un à deux mois pour vous remettre le dépôt de garantie transmis au moment de votre entrée dans le logement.
Un point important à ne pas négliger : le recueil du consentement de votre destinataire.
En effet, lorsqu’on souhaite notifier par lettre recommandée électronique un destinataire particulier, il est fondamental d’obtenir son accord préalable. Le destinataire doit vous fournir son accord à être notifié à une adresse email spécifique ; pensez à conserver la preuve de cet accord.
Ainsi, il est important de connaître ces éléments pour anticiper sereinement la mise en place de cette procédure pour donner congé à son propriétaire. Le respect des formalités administratives est une étape obligatoire de la part du locataire. Pensez donc à la solution de la lettre recommandée électronique (LRE) pour faciliter vos échanges et sécuriser toutes vos démarches lors de votre départ de votre logement et de l’information de cette action à votre bailleur en toute sérénité. AR24 vous accompagne pour vous guider dans toutes les étapes.
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