Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial et comment bien le rédiger ?

Publié le 12 juillet 2021  —  Dernière modification le 15 juillet 2021

Un avenant au bail commercial est un document écrit qui permet soit d’introduire une nouvelle clause ou de modifier certaines conditions déjà existantes dans votre contrat de bail commercial. Pour éviter toutes incompréhensions, il est indispensable de préciser clairement quels changements avez-vous effectué dans le bail initial. Enfin, l’avenant peut aussi bien émaner du bailleur que de son locataire et devra nécessairement être ratifié par les deux parties.

Sommaire :

  1. Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?
  2. Quels sont les éléments qui doivent figurer dans l’avenant ?
  3. Quels sont les cas où son usage est indispensable ?
  4. Exemple d’avenant

 

Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?

Susceptible d’évoluer, le contrat de bail commercial ne peut être modifié. Ainsi, en cas de changement de conditions de vie du locataire ou du bailleur, seul l’avenant permettra de garder un contrat de bail à jour et en règle. Ajouté au bail principal, l’avenant ne vient pas remplacer le contrat de bail. En effet, le bail initial ne subira aucune transformation et devra même être glissé en annexe lors de l’envoie de l’avenant.

Ainsi, l’avenant permet de transformer certaines clauses du contrat de bail initialement signé, afin que ce contrat s’adapte au mieux à la situation actuelle des parties. Enfin, les deux documents (le contrat de bail / avenant) doivent être soigneusement conservés puisque l’avenant ne sert qu’à mettre en exergue les potentiels changements qu’il serait légitime de faire dans le contrat de bail.12

Quels sont les éléments qui doivent figurer dans l’avenant ?

Pour être valable juridiquement, l’avenant doit contenir certaines informations telles que :

  • Renseigner l’identité des parties 
  • Evoquer la date de signature du bail initial
  • Préciser clairement les éléments figurant dans l’avenant et leur fonction. (Vont-ils servir à supprimer une clause ou juste à la modifier ?)
  • Rappeler que le bail initial reste valide
  • Spécifier la date à laquelle l’avenant prendra effet

Enfin, pour officialiser votre avenant, l’utilisation d’une LRAR ou d’une LRE (lettre recommandée électronique) est requise.  En effet, pour être valide, la forme et le contenu de l’avenant comptent.

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Quels sont les cas où son usage est indispensable ?

Comme évoqué précédemment, l’avenant vient apporter quelques modifications aux clauses figurant dans le contrat de bail commercial. Ainsi, en cas d’évènements particuliers venant entraver les termes du contrat, la rédaction d’un avenant est indispensable pour mettre à jour le bail en cours d’exécution.

Toutefois, avant de rédiger un avenant au bail commercial, une discussion entre le bailleur et son locataire est nécessaire afin d’éviter tout litige ultérieur.

Comme vous le savez, l’exploitation d’un fonds de commerce est rarement un long fleuve tranquille. En effet, de nombreux évènements comme le changement d’activité principale ou encore la sous-location peuvent justifier l’usage d’un avenant au contrat de bail.

Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici 4 cas d’usage de l’avenant au bail commercial :

 

1. La demande d’autorisation de sous-location :

Selon l’article L.145-1 du Code de Commerce, le locataire n’est pas autorisé à sous-louer toute ou partie du local commercial qu’il occupe. En effet, pour obtenir ce droit, le locataire doit avant tout prévenir son bailleur puis recevoir son accord.

Si vous souhaitez modifier cette disposition qui vous empêche de sous-louer votre local, cela est possible, il vous suffira d’en discuter avec votre bailleur puis de négocier un avenant.

 

2. Une modification de la surface ou des caractéristiques du local loué

Dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, si la surface locative a évolué, il est alors nécessaire de rédiger un avenant pour mettre à jour le montant du loyer. Il en est de même, si à la suite de travaux, le local a subi une nette amélioration.

 

3. Un changement de destination des locaux

En pratique, le bail commercial comporte une clause précisant la nature des activités qui peuvent être exercées au sein des locaux loués. Or, si le preneur souhaite modifier la destination des locaux figurant dans le contrat de bail, il sera contraint de formaliser cette évolution par le biais d’un avenant.

 

4. L’ajout d’une clause résolutoire

Protecteur pour le locataire, le bail commercial, ne permet pas au bailleur de résilier à tout moment le contrat de bail. Ainsi, l’ajout d’une clause résolutoire permettrait au bailleur de mettre fin au bail lorsque son locataire manque à ses obligations. Ces manquements peuvent êtres : défaut de paiement, des dégradations du local etc. …

Si le bailleur souhaite intégrer cette cause, il devra alors l’ajouter par le biais d’un avenant.

 

Cas particulier : renouvellement du bail commercial

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel en 2014, le renouvellement du bail commercial peut faire l’objet d’un avenant. En effet, véritable réforme du contrat de bail commercial, la Loi Pinel a instauré de nouvelles conditions et notamment que les baux commerciaux doivent contenir certaines mentions comme :

  • La répartition des charges et des travaux entre le locataire et son bailleur
  • Les conditions de révision du montant du loyer
  • Le droit de préemption du locataire
  • Le droit de résiliation triennale du locataire

Si votre bail a été conclu avant le 18 juin 2014, il est possible que votre contrat de renouvellement de bail ne soit plus à jour. Ainsi, lors du renouvellement du bail, un avenant devra être confectionné pour mettre à jour le bail et que ce dernier soit en conformité avec la Loi Pinel.

Exemple d’avenant

Ainsi, la production d’un avenant permet de renseigner les modifications à apporter au bail commercial. Afin que ce document vous garantisse une relation contractuelle sans litige, sa rédaction est soumise aux respects de nombreuses règles sous peine de nullité. Pour que votre avenant soit conforme, voici un exemple d’avenant que vous pouvez envoyer directement par LRAR ou par LRE :

 

Modèle d’avenant en cas de renouvellement du contrat de bail commercial :

Désignation des parties (identité du bailleur / locataire)

Rappel de la date à laquelle le bail a été signé, de la superficie et de la position géographique du local.

Modification du bail commercial :

  1. La Durée (rappeler la durée du bail en citant la date de début et de fin du contrat)
  2. Le loyer (fixation et indexation) renseigner les potentielles modifications à faire s’il y en a
  3. Impôts et charges
  4. Travaux à la charge du bailleur
  5. Droit de préférence
  6. Clause environnementale
  7. Date de mise en place des modifications prévues dans l’avenant
  8. Frais
  9. Annexes

Fait à (ville) en (nombre d’exemplaires)

Date du jour

Signatures des parties

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