Bail commercial : améliorations, constructions à qui appartiennent-elles ? Quels sont les droits de votre preneur ?

Dans le cadre d’un bail commercial, votre preneur peut être amené à effectuer des travaux pour les besoins de son activité. Ces travaux sont rarement de simples aménagements et relèvent souvent de constructions fixes qui modifient intégralement la configuration des lieux. Ces améliorations sont-elles possibles ? Qui du bailleur et du preneur en est propriétaire ? On vous dit tout.

Sommaire :

1. L’autorisation du propriétaire
2. Qui en est propriétaire ?
3. Quels sont les droits du preneur ?
4. L’importance de la clause dite d’accession

1. L’autorisation du propriétaire

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur n’est pas autorisé à apporter des modifications au local sans avoir obtenu l’accord de son propriétaire au préalable. Afin de disposer de preuve, nous vous recommandons d’obtenir une autorisation écrite de votre bailleur. Pour ce faire, l’autorisation peut être donnée dans le contrat de location ou bien par tout écrit provenant de votre bailleur comme une lettre recommandée électronique pour plus de sécurité. Si le preneur modifie les lieux sans avoir obtenu l’autorisation de son bailleur, il s’expose à deux sanctions : la résiliation immédiate de son contrat ou l’obligation de remettre le local en état.

Toutefois, le preneur est autorisé à réaliser des améliorations s’il remet les lieux dans leur état initial au terme du bail.  Aussi, il peut effectuer des travaux qui peuvent être qualifiés de « simples aménagements”. A titre d’exemple, constituent de simples aménagements : la peinture, la pose d’une moquette, un remplacement de fenêtres etc. En résumé, ce sont tous les travaux servant à améliorer la commodité et l’esthétisme des locaux loués et qui ne sont pas définitifs.

Dans quel cas, le bailleur peut-il refuser la demande de travaux de son preneur ?

Le refus du bailleur peut parfois être considéré comme abusif, notamment lorsque les travaux portent sur l’installation d’une climatisation par exemple. En effet, ces travaux visent à améliorer les conditions de travail du personnel sans dénaturer la destination des locaux loués.

2. Qui en est propriétaire ?

Conformément à l’article 552 et 553 du Code civil, le bailleur devrait en principe être propriétaire des constructions et améliorations au fur et à mesure de leur achèvement. Ce droit de propriété est appelé “accession”. Toutefois, dans la pratique, les tribunaux admettent que l’accession doit avoir lieu au terme du bail. En effet, durant le bail, le preneur est le propriétaire des constructions et améliorations, ce qui peut avoir des incidences sur l’assurance et sur l’expropriation. Ainsi, ce n’est qu’au terme du bail que le bailleur devient le propriétaire des améliorations.

 

 

Aussi, il est important de noter que les améliorations effectuées par le preneur peuvent être prises en compte par le bailleur lors du calcul du loyer du bail renouvelé.

En cas de cession, les constructions du preneur deviennent par accession la propriété du propriétaire. Par conséquent, le cessionnaire ne peut les dissimuler.

L’accession signifie que le preneur ne peut pas enlever les aménagements et les améliorations qu’il a apportés. Toutefois, cette règle s’applique qu’aux éléments qui ne peuvent être retirés pour cause de fixité comme un préfabriqué fixé dans le sol. A noter que l’accession s’applique aussi aux constructions effectuées par le sous-locataire.

3. Quels sont les droits du preneur ?

Lorsque le preneur effectue des travaux sans avoir obtenu l’autorisation de son bailleur au préalable, il ne peut exiger aucun dédommagement. Aussi, il ne peut prétendre à aucune indemnisation s’il ne peut prouver que son bailleur a donné son accord et n’a pas simplement toléré les travaux.

Cependant, l’article 555 alinéa 4 du Code civil prévoit que le preneur peut être indemnisé si les travaux ont été réalisés de bonne foi, à savoir avec l’autorisation préalable du bailleur. Toutefois, cette règle est applicable si et seulement si le bail ne comporte pas de clause d’accession interdisant tout droit à un dédommagement.

S’agissant du montant de l’indemnisation, il peut être équivalent aux coûts des matériaux et de la main d’œuvre utilisés par le preneur pour effectuer les constructions ou à la plus-value du bien. C’est au bailleur de choisir entre ces deux possibilités.

4. L’importance de la clause dite d’accession

La clause d’accession permet de réglementer les dispositions légales évoquées précédemment. Ainsi, les parties contractantes peuvent par exemple modifier la date de l’accession et décider que le bailleur deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur achèvement ou au terme du contrat en cours. Aussi, la clause d’accession permet de soit rejeter tout droit à indemnisation du preneur ou de fixer des modalités contraires à l’article 555 du Code civil.

Ainsi, il est recommandé au bailleur et au preneur d’être attentif lors de la rédaction du contrat de location mais aussi au terme du bail. En effet, la propriété des constructions peut totalement changer en fonction de comment est rédigée la clause d’accession.