Inscrite dans le bail commercial, la nature de l’activité exercée par le locataire dans le local a une importance majeure. En effet, dans le cadre d’un bail commercial, la nature de l’activité du locataire ne peut être changée ou modifiée qu’à certaines conditions. Voici les procédures à suivre pour réussir votre changement d’activité.
Sommaire :
La déspécialisation est une procédure permettant au locataire professionnel de changer l’activité exercée dans les locaux commerciaux par rapport à ce qui a été défini dans le contrat. En effet, dans un contrat de bail commercial, la clause de « destination » énumère clairement les activités qui pourront être exercées dans les locaux confiés au locataire.
Sans cette procédure, le locataire ne pourra pas modifier la nature de son activité. Ce qui peut devenir problématique dans un contexte économique incertain.
Dans certains contrats de bail commercial, la clause « tous commerces » peut figurer. Cette dernière permet au locataire d’exercer les activités commerciales de son choix. Ainsi, le locataire peut modifier son activité comme il le souhaite, c’est-à-dire, sans procédure de déspécialisation ni même d’accord de son bailleur. Aussi, en cas de vente du fonds de commerce, le locataire aura moins de difficulté pour trouver un acquéreur. En effet le bail étant non spécialisé, l’acquéreur sera libre d’exercer l’activité de son choix. Cependant, une telle clause n’est pas sans limites et peut devenir une contrainte lors du renouvellement du bail ou encore en cas de cession du fonds de commerce.
Deux types de procédures existent. La déspécialisation de bail commercial totale, qui permet au locataire professionnel d’abandonner son activité au profit d’une nouvelle complétement différente. Puis, la déspécialisation partielle, qui offre la possibilité au locataire d’ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec celle prévue initialement dans le contrat de bail commercial.
On parle de déspécialisation totale, lorsqu’un locataire professionnel souhaite changer d’activité pour une nouvelle totalement différente. Pour que la demande de déspécialisation totale soit acceptée, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
Pour procéder à une déspécialisation de bail commercial totale, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur et des créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Pour cela, le locataire devra les notifier soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par le biais de son strict équivalent juridique 100% numérique : la lettre recommandée électronique qualifiée (LRE). La nature de l’activité que le locataire souhaite exercer devra clairement être indiquée dans la lettre recommandée.
A compter de la date de réception de la lettre recommandée, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour lui répondre par LRAR ou LRE. Il peut soit accepter la demande de déspécialisation, soit la refuser ou bien encore l’accepter sous certaines conditions.
En l’absence de réponse de la part du bailleur, son silence équivaut à une acceptation.
Attention, le bailleur peut être lié par une clause de non-concurrence envers d’autres locataires. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée envoyée par le locataire, pour les informer par LRE ou LRAR et s’assurer qu’aucun des locataires ne pratique la même activité envisagée.
Le bailleur a le droit de refuser la demande déspécialisation si et seulement si, ce dernier dispose d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire comme un défaut de paiement.
Bon à savoir : en cas d’interruption temporaire de l’activité pour cause de travaux jugés indispensables pour le changement d’activité, le bailleur ne peut se prévaloir de son droit de résiliation pendant un délai de 6 mois à compter de la date d’accord de déspécialisation.
Enfin, si le locataire change d’activité sans respecter les modalités de déspécialisation et sans avoir eu l’autorisation de son bailleur au préalable, il s’expose à une résiliation anticipée ou un refus de renouvellement de son bail.
Une déspécialisation partielle est envisagée lorsque le locataire professionnel souhaite ajouter une activité complémentaire ou en rapport avec son activité principale, prévue dans le bail commercial.
Le caractère connexe et complémentaire de l’activité nouvelle envisagée est indispensable dans le cadre d’une déspécialisation partielle.
Pour procéder à l’ajout de son activité connexe, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur au préalable.
Pour cela, le locataire peut notifier son bailleur soit par LRAR soit par LRE ; la LRE peut se révéler très pratique, surtout car entre professionnels, le consentement du destinataire n’est pas obligatoire pour notifier par LRE. De plus, la lettre recommandée électronique réduit le temps des procédures, élimine le temps et les coûts liés à l’affranchissement de lettres recommandées, en apportant une solution 100% digitale et sécurisée.
Dans le courrier recommandé le locataire doit indiquer précisément l’activité ou les activités complémentaires qu’il souhaite exercer dans les locaux loués.
A compter de la date de réception de la lettre, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour s’opposer à la déspécialisation du bail. En cas d’absence de réponse de sa part, l’activité envisagée sera réputée autorisée.
Attention, le seul motif de refus autorisé par le bailleur est l’absence du caractère connexe / complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
En cas de refus du bailleur, le locataire dispose de 2 options :
Bon à savoir : A compter de la date à laquelle la décision de justice a été rendue, le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour renoncer à sa demande de déspécialisation en notifiant son bailleur par LRAR/ LRE. Dans ce cas, seul le bailleur aura à supporter les frais de l’instance.
Dans le cadre d’une déspécialisation partielle, aucune hausse du loyer n’est prévue. Cependant, si la nouvelle activité du locataire a pris de l’importance alors le bailleur pourra procéder à une révision de la valeur locative du local lors de la prochaine révision triennale.
En cas de préjudice lié à l’exercice de la nouvelle activité du locataire, le propriétaire sera en droit de réclamer une indemnité de déspécialisation ou une augmentation du loyer auprès de son locataire.
Enfin, lors du changement d’activité du bail, une révision de la valeur locative du local doit être déclarée aux services des impôts.
Restez informé au sujet des dernières actualités liées à la lettre recommandé électronique
Pour voir les vidéos Youtube, vous devez accepter les cookies associés. Vous pouvez modifier vos préférences en termes de cookies en cliquant ici.
