Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail ou d’exercer son droit de reprise. Toutefois, ce refus doit être justifiable et en principe faire l’objet d’un dédommagement. Ce dédommagement prend la forme d’une indemnité d’éviction, qui est censée couvrir la valeur du droit au bail. Cependant, en cas de motif grave et légitime du locataire, le bailleur n’est plus contraint de verser d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial.
Sommaire :
Dès l’instant où le locataire ne remplit pas les conditions exigées pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le bailleur peut refuser le versement de l’indemnité d’éviction, sauf clauses contraires prévues dans le contrat.
Si le locataire n’est pas immatriculé au RCS lors de la délivrance du congé alors il peut se voir refuser tout droit au renouvellement du bail commercial et au versement d’une indemnité. En effet, si le locataire ne détient pas le statut des baux commerciaux, il ne remplit pas les conditions exigées pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et de la compensation financière. Aussi, si le bailleur a tout d’abord offert le renouvellement ou le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire, il peut par la suite se rétracter si les conditions d’application ne sont pas respectées. Cela est également valable, si le bailleur avait eu connaissance du défaut d’immatriculation de son locataire lors de la délivrance du congé.
En principe, la détention de l’immatriculation au RCS par le locataire est obligatoire pour que le bail bénéficie du statut des baux commerciaux et qu’il puisse ainsi percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de son contrat. Toutefois, dans certains cas, le bail peut prévoir des dispositions contraires et être soumis au statut des baux commerciaux bien que le locataire ne remplisse pas toutes les conditions requises. Ainsi, puisque le bail le prévoit, le locataire jouira de son droit à une indemnité d’éviction même s’il n’est pas immatriculé au RCS lors de la délivrance du congé.
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut proposer au locataire d’occuper un nouveau local comparable au local actuel. En effet, ce nouveau local doit répondre à tous ses besoins et être situé à proximité du local courant. Pour ce faire, le bailleur doit donner congé en décrivant scrupuleusement le local de substitution proposé au locataire. Ce dernier, disposera alors d’un délai de 3 mois pour répondre. A noter : le local de remplacement doit exister lorsque le congé est délivré. En effet, proposer un local en cours de construction, bien qu’il réponde à tous les besoins du locataire, n’exempt pas le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction.
Ainsi, si le locataire accepte, il percevra une indemnité lui permettant de couvrir sa privation temporaire de jouissance à savoir sa moins-value éventuelle sur son fonds de commerce puis ses frais de déménagement/ emménagement.
La loi ne définit pas clairement quels motifs le bailleur peut citer pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction. Ainsi, il peut s’agir, de tous les manquements aux obligations définies dans le contrat de bail et commis par le locataire.
En principe, ce sont les mêmes erreurs que celles qui permettent au propriétaire d’invoquer la résiliation du bail en justice :
En outre, le bailleur ne peut pas tirer parti d’un litige à titre personnel avec son locataire.
Il pourra uniquement évoquer des faits :
Dans le cas où l’immeuble serait insalubre et qu’un arrêté préfectoral aurait ordonné sa démolition, ou aurait interdit son occupation, le bailleur ne sera pas tenu de verser d’indemnité d’éviction malgré son refus de renouvellement du bail. Cette règle s’applique également dans le cas où l’immeuble serait jugé trop dangereux pour l’occuper. Par ailleurs, le bailleur n’a aucune obligation concernant la potentielle reconstruction de l’immeuble ou s’il se lance d’y incorporer des locaux commerciaux. Cependant, s’il choisit d’y inclure des locaux commerciaux, alors, l’ancien locataire jouira d’un droit de priorité et ce même si le bailleur envisage de les exploiter. Pour ce faire, le locataire doit à son départ ou bien 3 mois après qu’il a quitté les lieux, faire savoir à son bailleur qu’il compte se prévaloir de son droit de priorité par le biais d’un huissier.
En principe, le bailleur doit tout d’abord mettre en demeure son locataire. Pour cela, il doit lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il précisera les faits qu’il reproche à son locataire. La lettre recommandée peut être envoyé au format papier (LRAR) ou au format électronique (LRE). Ce courrier peut être adressé soit avant ou après le congé, toutefois, il doit être remis au moins un mois avant le jugement portant sur la conformité du refus de renouvellement du bail.
Ainsi, le locataire bénéficiera d’un mois pour corriger ses erreurs.
S’il y parvient, le bailleur ne pourra plus utiliser cette faute pour justifier son refus de renouvellement et sera contraint de payer l’indemnité d’éviction.
Dans le cas contraire, le bailleur pourra invoquer le manquement à ses obligations et refuser le paiement de l’indemnité si et seulement si le tribunal juge que la faute est suffisamment importante.
L’envoi d’une mise en demeure n’est pas toujours nécessaire. En effet, si le locataire ne remplit plus les conditions légales lui permettant de bénéficier de son droit au renouvellement au bail commercial ou encore que le manquement qu’il lui ait reproché entraine une situation irréversible telle que la cession définitive de l’exploitation du fonds de commerce, alors, l’envoi d’une mise en demeure n’a plus grand intérêt. Cependant, si la cessation d’activité n’est que temporaire, alors, l’envoi d’une mise en demeure pour reprise de l’exploitation du fonds de commerce est obligatoire.
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