Au cours de son contrat, le locataire d’un bail commercial peut avoir envie de changer radicalement d’activité, c’est ce qu’on appelle une déspécialisation plénière. S’il souhaite simplement ajouter une activité en lien avec la précédente, il s’agit d’une déspécialisation partielle.
Pour opérer ses modifications, le preneur doit impérativement en faire la demande auprès de son bailleur.
Sommaire :
Il convient de distinguer si le bail commercial prévoit une clause fixant l’activité exercée par le preneur ou s’il prévoit une clause dite « tous commerces » permettant au preneur d’exercer tout type d’activité.
Le contrat prévoit une clause définissant la nature de l’activité qui doit être exercée dans les locaux. Ainsi, pour être en conformité, le preneur doit impérativement exercer une activité prévue initialement dans le contrat. Dans le cas contraire, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail commercial. Dans ce cas de figure, toute modification de l’activité du preneur nécessite l’accord au préalable du bailleur. Si ce dernier refuse, le preneur pourra recourir à la procédure de déspécialisation. Cela lui permettra de changer d’activité, (déspécialisation plénière) ou d’ajouter une activité en lien avec l’ancienne (déspécialisation partielle).
Si le contrat prévoit une clause dite « tous commerce », le preneur est autorisé à exercer n’importe quel type d’activité commerciale dans les locaux. Ainsi, si au cours de son bail le preneur souhaite étendre ou modifier son activité, il n’aura pas besoin d’obtenir l’accord de son bailleur, ni même de recourir à la procédure de déspécialisation si ce dernier refuse.
Bon à savoir : Cette clause facilitera aussi la vente du fonds de commerce, puisque l’acquéreur pourra avoir une activité différente de celle du preneur sans que cela soit un problème.
Toutefois, la présence d’une telle clause n’est pas sans danger et peut être limitée dans 3 cas suivants :
Le locataire doit au préalable formuler une demande d’autorisation, par acte d’huissier ou par courrier recommandé au bailleur, en renseignant la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé, sous peine de nullité. Cette demande devra aussi être envoyée aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’un nantissement figurant sur le fonds de commerce par lettre recommandée papier (LRAR), par lettre recommandée électronique (LRE), ou par acte d’huissier.
À compter de la réception de la demande du preneur, le bailleur dispose de 3 mois pour y répondre par acte d’huissier ou par courrier recommandé. Pour cela 3 cas de figure sont envisageables :
Bon à savoir : Si le bailleur ne répond pas dans le délai imparti, son silence vaut pour acceptation. De plus, s’il n’accepte pas la demande du preneur, il devra impérativement motiver son refus en évoquant des motifs graves et légitimes.
En cas de litige, les parties impliquées doivent saisir le TGI compétent. En effet, le juge saisi est autorisé à accorder la déspécialisation totale même si le propriétaire s’y est opposé et que sa justification ne relève pas de motifs graves et légitimes.
Cependant, il est important de noter que le preneur est autorisé à renoncer à la demande de transformation jusqu’à 15 jours suivants la décision définitive du tribunal. Pour cela, il devra notifier sa décision de renoncement au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée (électronique ou papier). Dans ce cas de figure, le preneur devra supporter l’intégralité des frais d’instance.
Le changement de destination des locaux sans avoir obtenu l’accord au préalable du propriétaire ou du TGI compétent constitue un manquement du preneur à ses obligations. Ainsi, cet acte est passible d’éventuelles sanctions comme le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime ou bien la résiliation judiciaire ou de plein droit du contrat.
Voici un exemple de demande de changement d’activité à remplir et à envoyer par lettre recommandée électronique (LRE). En effet, la LRE dispose de toute la sécurité juridique dont vous avez besoin en cas de litige.
Strict équivalent juridique d’un courrier recommandé papier traditionnel, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée (cf. article L100 du CPCE). Bénéficiant également d’une vérification d’identité de l’expéditeur lors de l’envoi puis du destinataire pour la réception du courrier, la LRE garantit à l’expéditeur que sa lettre sera transmise à la bonne personne. Aussi, l’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi, de réception/de négligence/de refus consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24. Grâce à cette conservation, vous rationaliserez vos flux documentaires et vous pourrez aisément prouver la date et le contenu du courrier en cas de litige. Économique également, l’envoi d’une LRE ne coûte que 3,49€ HT* (*tarif en vigueur le 25/11/2021) quelques soit le volume de vos pièces jointes.
Dénomination sociale du preneur
Adresse
Prénom et nom du représentant du preneur (à titre facultatif)
{Renseigner les informations du bailleur}
Fait {ville} le {date}
Objet : Déspécialisation plénière du bail commercial
Madame, Monsieur,
S’agissant du bail commercial que nous avons conclu le {date de la signature du contrat}, par acte sous seing privé, pour une durée {renseigner la durée du contrat}, portant sur les locaux situés {indiquer l’adresse du local commercial}.
Ce bail a été accordé pour l’exercice exclusif de l’activité suivante : {remplir l’activité figurant dans le contrat}
En application de l’article L145-48 du Code de commerce, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, nous sollicitions l’autorisation de modifier la destination des locaux pour y exercer l’activité nouvelle suivante : {indiquer la nature de la nouvelle activité envisagée}
Cette nouvelle activité est alliable avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
A toutes fins utiles, il est reproduit ci-après les deux derniers alinéas de l’article L145-9 du Code de commerce :
Le propriétaire doit, dans le mois suivant cette demande, en avisant, par lettre recommandée, les locataires envers lesquels il serait contraint de ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles citées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de prescription, faire connaitre leur position dans le mois de cette notification.
À défaut par le propriétaire d’avoir, dans les 3 mois de la demande, indiqué son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, son silence vaut pour acceptation. »
Dans l’attente de votre réponse, nous nous tenons à votre disposition pour toutes informations complémentaires.
Recevez Madame, Monsieur, mes salutations respectueuses.
Signature du preneur
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