Comment bénéficier d’une réduction de préavis dans le cadre d’un bail professionnel ?

Publié le 21 juillet 2021

Comment bénéficier d’une réduction de préavis dans le cadre d’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professions libérales pour une durée de 6 ans minimum. Pour rompre son contrat de bail, le locataire est tenu de respecter un préavis de 6 mois avant de quitter les lieux. Cependant, dans certains cas, il est possible de bénéficier d’un délai de préavis réduit.

Sommaire :

  1. Les modalités de rupture d’un contrat de bail professionnel
  2. La résiliation d’un bail professionnel
  3. Les cas particuliers entrainant une réduction des délais de préavis

 

1. Les modalités de rupture d’un contrat de bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat spécifique accessible uniquement à certaines professions. Sa durée et sa procédure de renouvellement sont soumises au respect de certaines règles strictes. Concernant le montant du loyer, il est négocié librement entre les parties. Enfin, pour rompre un contrat de bail professionnel, un préavis de 6 mois doit être respecté.

L’ensemble de ces conventions est défini par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, favorisant l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

En conclusion, la procédure de rupture d’un bail professionnel est stricte et requiert l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.

 

a. Sa durée et son renouvellement

Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. En effet, il est peut-être reconduit de manière tacite pour une durée similaire sans effectuer de démarches particulières. Toutefois, le bailleur est libre de rompre le contrat de bail professionnel en cas de tacite reconduction puisque ce type de bail n’ouvre pas droit au renouvellement automatique.

Bon à savoir : Seuls les baux professionnels dérogatoires peuvent déroger à la règle des 6 ans minimum. En effet, ce type de contrat est signé pour une durée plus courte mais reste cependant soumis aux mêmes modalités que les baux professionnels.

 

b. Les conditions de rupture d’un bail professionnel

Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire est libre de rompre son contrat à tout moment. Toutefois, il est tenu de respecter un préavis de 6 mois. Pour cela, il devra notifier son départ à son bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par LRE (son strict équivalent juridique 100% électronique), ou encore par acte d’huissier.

Attention, si le locataire opte pour la LRAR ou la LRE pour notifier son bailleur, seule la date d’expédition sera prise en compte pour le délai de préavis.

En ce qui concerne le bailleur, pour mettre fin au contrat de location, ce dernier est tenu d’attendre l’expiration du bail et de renoncer à son renouvellement. Pour cela, il devra notifier son locataire par LRAR ou LRE ou acte d’huissier, tout en respectant un délai de préavis de 6 mois également.

Enfin, le bail professionnel comporte 3 particularités importantes à connaitre concernant sa procédure de rupture :

  • Le congé ne doit pas être motivé.
  • En cas de reprise du bail pour vente, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption.
  • Si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de location, ce dernier n’est pas soumis au versement d’indemnité d’éviction.

 

c. L’état des lieux

Obligatoire selon l’article 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’état des lieux permet d’identifier les potentiels dégradations qu’aurait pu commettre le locataire durant sa location.

Indispensable dans le cadre d’un contrat de location, l’état des lieux est à réaliser avant et après l’entrée du locataire dans les locaux. Ce dernier peut être effectué soit à l’amiable soit par le biais d’un huissier de justice. Dans ce cas, les frais relatifs à la prestation d’un huissier de justice seront partagés entre les parties. Enfin, l’état des lieux peut donner lieu à une restitution du dépôt de garantie au terme du contrat de location, si le locataire a respecté ses obligations contractuelles.
 

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2. La résiliation d’un bail professionnel

La résiliation d’un bail professionnel met fin aux relations contractuelles entre les parties. Par conséquent, le contrat de location prend fin sans tenir compte des délais de préavis. Il est alors important de comprendre ce qui différencie la résiliation effectuée par le bailleur de celle effectuée par le locataire. Enfin, nous verrons qu’il existe certains cas particuliers permettant de résilier le contrat de bail professionnel et donc de bénéficier d’une réduction des délais de préavis.

 

a. La résiliation du bail professionnel par le bailleur

En sachant que le bailleur est tenu d’attendre l’expiration du contrat de location pour donner congé, la résiliation peut être sa seule solution pour rompre les relations contractuelles. Pour bénéficier de la résiliation, le locataire doit manquer à ses obligations contractuelles. La présence d’une clause résolutoire peut également entrainer une résiliation du contrat de bail.

 

  • La clause résolutoire

Si le contrat de bail dispose d’une clause résolutoire et que le locataire manque à ses obligations contractuelles, le bailleur peut résilier de plein droit le contrat de location. En effet, une clause résolutoire est une clause figurant dans le contrat de bail permettant de résilier prématurément le contrat si l’une des parties manque à ses obligations contractuelles. Cette clause est particulièrement intéressante car elle permet de mettre fin au bail sans avoir recours à un juge.

Toutefois, pour bénéficier de la clause résolutoire, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure par acte d’huissier. En effet, la mise en demeure permettra de définir les délais d’exécution de la résiliation. Enfin, pour faire expulser le locataire, le bailleur doit saisir le juge pour une obtenir un titre exécutoire. Ce dernier permettra également au bailleur de récupérer les loyers impayés par exemple.

 

  • En cas d’absence de clause résolutoire

En cas d’absence de clause de résolutoire dans le contrat de bail, le propriétaire doit en faire la demande devant le tribunal d’instance compétent. En effet, si le bailleur parvient à prouver que son locataire a manqué à ses obligations, le juge pourra prononcer une résiliation anticipée du bail. Cependant, le juge n’est pas dans l’obligation de prononcer une résiliation. En effet, il peut aussi accorder des dommages et intérêts au propriétaire.

Enfin, il est important de noter que seuls des faits graves pourront entrainer une résiliation anticipée du bail. Par « fait grave » on entend : le défaut de paiement, la sous-location (en cas d’interdiction), l’inexécution de travaux, le changement de destination des locaux ou l’abus de jouissance.

 

b. Par le locataire

Pour rappel, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire a la possibilité de rompre le contrat de location à tout moment. Il sera uniquement tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois et de notifier son bailleur par LRAR / LRE ou par acte d’huissier. Aussi, il est important de noter que le congé ne devra pas être motivé. Enfin, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne pourra pas jouir d’une réduction de délais de préavis car il bénéficie déjà de la possibilité de rompre son contrat à tout moment.

 

3. Les cas particuliers entrainant une réduction des délais de préavis

Selon l’article 1722 du Code Civil, la destruction totale du local professionnel entraine la résiliation automatique du contrat de location. De plus, en cas de destruction partielle, le locataire peut réclamer à son bailleur soit une réduction du prix de location soit une résiliation du contrat. Ainsi, il est important de noter que le bail professionnel peut prévoir une résiliation en cas d’évènements déterminés. Ces derniers doivent cependant être clairement inscrits dans le contrat de bail.

Pour conclure, le bail professionnel peut être rompu par LRAR ou par lettre recommandée électronique en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cependant, ce délai peut être réduit si l’une des parties ne répond pas à ses obligations contractuelles ; cela se fera par le biais d’une clause résolutoire ou d’un titre exécutoire.

 

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