Vous êtes à la recherche de locaux afin d’y exercer votre activité professionnelle ? Si vous exercez une activité libérale, vous pouvez conclure un bail professionnel ; attention à ne pas le confondre avec un bail commercial, qui s’adresse à la plupart des entreprises. Comme tout contrat, le bail professionnel est engageant. Avant de signer votre premier bail professionnel, AR24 vous aide à faire le point pour que vous puissiez y voir plus clair.
Sommaire :
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous que le local en question soit adapté à votre projet d’entreprise. N’agissez pas au coup de cœur !
Les questions à se poser :
Bon à savoir : Afin de vous aider à déterminer la superficie dont vous avez besoin, il faut prévoir environ entre 11 et 15m2 par salarié.
L’emplacement de votre local professionnel doit faire partie de vos critères de sélection. Idéalement, elle doit allier attractivité et accessibilité.
En fonction de votre activité et de l’image que vous souhaitez transmettre, favorisez un quartier dynamique, avec de nombreux commerces à proximité, ou choisissez de préférence le quartier d’affaires de votre ville.
De plus, assurez-vous que le local professionnel jouit d’une bonne accessibilité, en transport en commun comme en voiture.
Si vous ne possédez pas de parking privatif, il est indispensable que vos clients comme vos salariés puissent se garer facilement dans les alentours.
Enfin, informez-vous sur les projets d’urbanismes présagés : cela peut vous éviter quelques déceptions.
Le bail professionnel n’est soumis à aucune réglementation concernant son loyer. Mais, concrètement, qu’est-ce que ça change ?
Le montant du loyer d’un bail professionnel est négocié entre les parties sans prendre en compte sa surface.
En principe, le loyer est payé par avance mensuellement ou trimestriellement. Toutefois, vous êtes libre de négocier des modalités de règlement différentes, comme un paiement un terme échu par exemple.
Bon à savoir : Le Code civil ne prévoit aucune modalité sur la révision du loyer d’un bail professionnel, ainsi c’est aux parties de les définir lors de la signature. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer sera inchangé. Dans le cas contraire, ce sera aux parties de s’accorder sur l’indice à suivre : indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de construction (ICC). Généralement, les preneurs sont favorables à l’ILAT qui repose sur le niveau de l’inflation, tandis que les propriétaires privilégient l’ICC, qui suit les évolutions des coûts des matières premières du domaine de la construction.
Attention, il est important de noter que si aucune date n’est prévue pour la révision du loyer, ce dernier sera révisé à la date anniversaire de la conclusion du bail professionnel.
Vous êtes autorisé à négocier un bail professionnel lorsque sa durée est supérieure à 6 ans, la durée minimale légale d’un bail professionnel.
Cette durée correspond au temps jugé nécessaire au bon développement d’une entreprise.
Le bail professionnel œuvre par reconduction tacite et les conditions qui ont été négociées lors de la signature resteront inchangées, loyer inclus.
La loi ne se prononce pas quant à la durée d’un bail professionnel reconduit tacitement ; il s’agira alors de la durée initiale ou de la durée minimale légale (6 ans).
Bon à savoir : Bien que le bail professionnel soit reconduit tacitement, le propriétaire ne peut congédier son preneur avant son terme.
La répartition des charges fait souvent débat.
Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition des chargés est laissée à la libre appréciation du propriétaire et de l’entreprise.
En principe, c’est au preneur de supporter les charges excepté les dépenses liées à de grosses réparations, à l’immeuble, aux impôts ou aux frais de gestion. Par convention, les charges sont versées en même temps que le loyer.
Aussi, le montant des charges peut varier périodiquement ou rester stable durant toute la durée du contrat.
Bon à savoir : la jurisprudence contraint de manière explicite que les charges affectées au preneur soient précisément listées dans le contrat de bail.
Un contrat ratifié vient confirmer définitivement l’ensemble des dispositions qui y sont renseignées. C’est pourquoi il est important de s’informer afin de savoir ce qu’il en est en matière de cession et de sous-location d’un bail professionnel. Sauf clause contraire, le preneur a le droit de procéder à une cession du bail ou encore à une sous-location. Pour ce faire, il devra impérativement obtenir l’accord préalable du propriétaire.
Bon à savoir : Dans le cadre d’une sous-location, il n’y a pas de transfert d’obligations. En effet, seul le preneur principal est tenu responsable des obligations.
Le montant du dépôt de garantie est déterminé conjointement par le propriétaire et le preneur. En principe, ce montant est souvent équivalent à deux mois de loyer.
Attention, il est important de noter que si le montant du dépôt de garantie vaut plus de 2 mois de loyer, il doit générer des intérêts.
Bon à savoir : La loi ne prévoit pas de délai particulier pour restituer le dépôt au preneur. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, nous vous conseillons de demander au bailleur de l’inscrire dans le contrat lors de sa rédaction.
Avant de conclure un bail professionnel, assurez-vous de pouvoir exercer votre activité dans les locaux !
Le bail professionnel s’adresse aux professionnels qui n’exercent pas d’activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ainsi, seules les activités libérales sont concernées.
De plus, les professions libérales réalisant des actes de commerce ne peuvent prétendre au bail professionnel et devront souscrire un bail commercial.
Bon à savoir : La colocation est autorisée dans le cadre d’un bail professionnel. Intéressante pour réduire vos frais, demandez à ajouter une clause de solidarité à votre contrat. Cette dernière permettra aux colocataires de rester solidaires face aux loyers dus, et ce même s’ils quittent les locaux.
Aussi, la copropriété est en droit d’autoriser ou non l’usage d’un local à titre professionnel. En effet, lorsqu’un immeuble est classé d’habitation exclusivement bourgeoise, aucune profession libérale n’est autorisée à exercer son activité dans ces lieux.
Toutefois, il est toujours envisageable de prendre contact avec le syndic afin de savoir si une dérogation est possible. Pour ce faire l’AG devra alors modifier le règlement de la copropriété afin que vous puissiez conclure un bail professionnel.
Généralement tous les locaux peuvent donner lieu à la conclusion d’un bail professionnel.
En revanche, certaines clauses peuvent restreindre votre périmètre d’activité. En effet, dans certains règlements de copropriété, le bail professionnel est autorisé uniquement dans les locaux situés au rez-de-chaussée.
Aussi, vous pouvez être confronté à un refus d’admission de votre profession. Cela signifie que votre activité n’est pas autorisée par la copropriété.
Toutefois, savez-vous que vous êtes en droit de vous protéger en demandant l’insertion d’une clause d’exclusivité ou de non-concurrence ?
Grâce à cette clause, votre bailleur ne sera pas autorisé à louer un local dans le même immeuble que vous à un professionnel exerçant la même activité que vous ou une activité concurrente à la vôtre pouvant vous porter préjudice.
La résiliation d’un professionnel avant son terme est tout à fait envisageable pour le preneur et le bailleur.
Lorsque le bail court, le preneur ne peut être congédié. Cependant, le propriétaire n’a pas d’obligation concernant le renouvellement du bail. En effet, lorsque le bail professionnel arrive à son terme, le preneur peut être congédié sans bénéficier d’indemnité d’éviction. En effet, le bail professionnel ne dispose pas du droit au renouvellement.
Aussi, le bailleur n’est pas contraint de motiver sa décision. Seul le respect du préavis de 6 mois ne compte.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le contrat à tout moment et ce sans avoir à se justifier. Il sera simplement tenu de respecter un préavis de 6 mois.
Strict équivalent juridique de la LRAR selon l’article L-100 du CPCE, la lettre recommandée électronique, ou LRE, est utilisable dans toutes les procédures requérant un courrier recommandé. Ainsi, la LRE est indiquée dans le cadre de vos résiliations de bail professionnel ou encore pour votre demande d’accord du propriétaire pour céder ou sous-louer le bail.
Grâce à son nouveau format dématérialisé, la LRE offre de nombreux avantages. Tout d’abord, rapide, elle vous permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE. Aussi, l’envoi et la réception d’un courrier recommandé n’a jamais été aussi simple. En effet, l’envoi d’une LRE nécessite seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier à distance pour accuser réception de son courrier.
De plus, ce courrier recommandé 100% dématérialisé garantit à l’expéditeur que son recommandé sera bien lu et réceptionné par la bonne personne. En effet, pour accuser réception d’une LRE, le destinataire doit s’identifier avec un degré de confiance substantiel. Enfin, elle bénéficie de preuves de dépôt et d’envoi, et de réception/de refus/de négligence. Cespreuves seront disponibles sur votre espace personnel AR24 et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige vous aurez toutes les preuves à disposition pour prouver la date et le contenu de l’envoi.
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