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Gagnez du temps en envoyant votre demande de résiliation de bail mixte professionnel par LRE

Le bail mixte est un contrat de location d’un local dont une partie est destinée à l’habitation du preneur et l’autre partie utilisée pour l’exercice de son activité professionnelle. Il est important de distinguer le bail mixte des autres types de baux tels que le bail de location d’habitation, le bail professionnel et le bail commercial. En effet, le bail mixte sera soumis à un régime spécifique en fonction de l’activité qu’exercera le preneur :

• Si l’activité est professionnelle, le bail mixte sera soumis à la loi du 6 juillet 1989.
• Si elle est commerciale, le bail mixte commercial sera soumis au Code du commerce.

Sommaire :

  1. Définition du bail mixte professionnel
  2. La durée d’un bail mixte professionnel
  3. La procédure de résiliation d’un bail mixte professionnel
  4. Comment envoyer une LRE et bénéficier de tous les avantages qu’elle offre

 

1. Définition du bail mixte professionnel

Pour être qualifié de bail mixte, le local en question doit impérativement servir d’habitation principale et de lieux d’exercice de l’activité professionnelle.

 

a. La nécessité de la résidence principale

La loi définit la résidence principale comme une résidence qui est occupée au moins 8 mois par an sauf cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé.

Cela engendre plusieurs conséquences :
• Le bail mixte est exclu pour les résidences secondaires
• La résidence principale ne signifie pas forcément que cela doit être le domicile de la personne en question. En effet, le domicile sert uniquement à localiser juridiquement une personne afin de lui signifier des actes par exemple.
• Le bail mixte est exclu pour les habitations provisoires ou occasionnelles
• En contractant un bail mixte, le preneur s’engage à ne posséder qu’une seule résidence principale.
• Pour être qualifiée de résidence principale, le preneur doit être inscrit sur les listes électorales, payer l’impôt sur le revenu et la résidence doit être la résidence de la famille ou de la personne en question.

 

b. La nécessité d’usage professionnel

Le caractère professionnel signifie que le preneur doit exercer uniquement des activités non commerciales, non industrielles et non artisanales. En effet, seules les activités libérales réglementées ou non sont autorisées dans le cadre d’un bail mixte professionnel. Aussi, les activités artistiques sont concernées puisqu’elles ne sont pas considérées comme de l’artisanat.

Toutefois, il est important de noter que les artistes qui cotisent à la caisse de la sécurité sociale de la Maison des artistes sont exclus du régime professionnel puisqu’ils sont reconnus auteurs d’œuvres graphiques ou plastiques et sont donc soumis au régime commercial.

 

c. La nécessité de l’accord du propriétaire

L’accord du propriétaire peut être obtenu soit à la signature du bail ou après cette signature de manière expresse ou tacite.

 

Bon à savoir : l’exercice d’une activité professionnelle non autorisée par le propriétaire peut exposer le preneur à une résiliation de son contrat.

 

d. L’autorisation administrative pour effectuer les changements d’affectation

L’autorisation préalable de l’administration est nécessaire pour les locaux à usage mixte situés dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi que toutes les communes de plus de 200 000 habitants.

Cette autorisation sera délivrée par le maire de la commune concernée. Ce dernier pourra autoriser l’exercice d’une activité professionnelle si et seulement si le règlement de copropriété ou le bail ne s’y opposent pas.

Cependant, il est important de noter que cette autorisation n’est pas nécessaire, si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y opposent pas, dans les cas suivants :

• Le local est situé en étage mais le preneur ne reçoit ni de clientèle ni de marchandises. L’autorisation du maire sera requise uniquement s’il y a réception de clientèle ou de marchandises.
• Le local est situé en rez-de-chaussée et le locataire reçoit de la clientèle et de la marchandise.

 

e. L’usage mixte prévu contractuellement prime sur l’usage effectif

Le caractère mixte ne créé pas d’obligation d’utilisation vis-à-vis du preneur. En effet, lorsque l’usage mixte est autorisé dans le contrat, le preneur a la faculté de faire un usage mixte des locaux mais cela ne constitue pas une obligation. Ainsi, le preneur n’est pas contraint d’utiliser les locaux pour les deux usages et le bail ne pourra pas être résilié pour ce motif.

 

Bon à savoir : Le propriétaire peut toutefois prévoir expressément dans le bail l’obligation d’affecter les locaux pour les deux usages.

 

Aussi, l’usage contractuel prévaut sur l’usage effectif. En effet, si le locataire fait uniquement une utilisation professionnelle des locaux, le bail à usage mixte ne sera pas soumis à une requalification.

Toutefois, il est important noter que cette utilisation exclusivement professionnelle aura un impact lors de l’expiration du contrat puisque le renouvellement lui sera refusé.

2. La durée d’un bail mixte professionnel

Tout comme le bail professionnel et d’habitation, il existe une durée minimale déterminée par la loi en ce qui concerne le bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel.

La durée minimale est de 3 à 6 ans selon le profil du bailleur :

• Lorsque le bailleur est une personnelle physique, un particulier, le contrat est signé pour une durée minimum de 3 ans.
• Lorsque le bailleur est une personne morale, une société, le bail est conclu pour une durée minimum de 6 ans.

 

Bon à savoir : La loi a fixé une durée minimale, mais les parties peuvent conclure un bail mixte pour une durée supérieure à 3 ou 6 ans.

 

3. La procédure de résiliation d’un bail mixte professionnel

Les parties ne disposent pas des mêmes conditions de résiliation. En effet, le preneur peut mettre un terme à son bail à tout moment (au cours du contrat ou à son terme) à condition de respecter le délai de préavis de 3 mois et la forme du congé, le courrier recommandé.

S’agissant du propriétaire, ses conditions de résiliation sont bien plus strictes que celles du preneur. En effet, le propriétaire n’est pas autorisé à résilier le contrat avant son terme.
Toutefois, cela est possible dans certains cas comme : La reprise pour du local pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. Pour ce faire, il devra respecter un préavis de 6 mois et envoyer sa demande au moyen d’une lettre recommandée électronique ou papier, en motivant son congé.

4. Comment envoyer une LRE et bénéficier de tous les avantages qu’elle offre ?

L’envoi d’une LRE est rapide puisqu’en quelques clics vous pouvez notifier votre destinataire.

Pour envoyer votre congé par LRE, il vous suffira de :
1- Créer un compte AR24
2- Vous munir d’un moyen d’identification ou d’en commander un sur le site d’AR24
3- Recueillir le consentement de votre destinataire si ce dernier et un particulier
4 – Rédiger votre courrier puis envoyer votre première lettre recommandée
S’agissant de l’envoi, il est instantané. En effet, grâce à son nouveau format digital, la LRE permet de supprimer les délais d’acheminent et de faire courir plus rapidement vos délais légaux. Ainsi, les délais commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi du courrier.

Concernant la sécurité de l’envoi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel. Grâce à cette procédure, vous vous assurez que votre courrier sera bien réceptionné par la bonne personne.

Enfin, l’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi et de réception/ de refus/ de négligence. Ces preuves seront conservées sur nos serveur français sécurisés et accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date de l’envoi et son contenu.

Créez votre compte AR24 et envoyez votre première LRE.

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