Comment mettre un terme à un bail commercial ?

Publié le 14 septembre 2021

Comment mettre un terme à un bail commercial ?

En principe, un bail commercial prend fin sous l’effet d’un congé. En effet, sans demande de résiliation d’une des parties, le contrat est prolongé tacitement c’est-à-dire au-delà du terme prévu initialement dans le contrat. Toutefois pour donner congé, certaines règles doivent être respectées par les parties.

À travers cet article, nous verrons : comment mettre fin à un bail commercial, quelles sont les règles à respecter par le bailleur et son preneur pour donner congé puis, pourquoi opter pour la LRE d’AR24 pour résilier vos contrats de baux commerciaux.

Sommaire :

  1. La résiliation émanant du preneur
  2. La résiliation émanant du bailleur
  3. Pourquoi choisir la LRE pour vos procédures de résiliation ?

 

1. La résiliation émanant du preneur

Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location professionnel qui est signé pour une durée de 9 ans. Toutefois, le locataire est autorisé à donner congé lors de chaque période triennale (3, 6, 9 ans) ou à l’échéance contractuelle.

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut donner congé pour des motifs divers, tant qu’il respecte les délais et la forme du congé. En effet, le preneur peut aussi bien mettre un terme au contrat pour cessation d’activité ou départ à la retraite. Toutefois, pour que son congé prenne effet, le preneur doit respecter un certain délai de préavis et notifier son bailleur par LRAR ou LRE.

Bon à savoir : Le décès du preneur n’entraine pas nécessairement la fin du bail commercial !

 

a. Les délais et la forme du congé

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut aussi bien donner congé lors de l’expiration d’une des périodes triennales ou à l’échéance contractuelle, du moment qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.

Toutefois, en cas de résiliation pour départ à la retraite, le preneur peut prendre sa retraite à tout moment, c’est-à-dire sans attendre l’expiration d’une des périodes triennales ou l’échéance contractuelle tant qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois.

Aussi, le preneur peut donner congé pour une date prématurée tant qu’il respecte un délai de préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance d’une période triennale. Toutefois, le congé prendra effet uniquement lors de la première échéance triennale. En effet, par exemple si le locataire donne congé pour le 1er juillet 2017 alors que l’échéance triennale est prévue le 1er juillet 2018, alors le congé prendra officiellement effet le 1er juillet 2018.

Attention, concernant les résiliations tardives, il est important de noter que si le preneur donne congé pour une date postérieure à l’échéance, le bail se poursuit. En effet, si l’échéance est prévue le 30 mars 2017 et que le preneur donne congé le 30 avril 2017 alors son congé ne sera pas pris en compte et le bail se poursuivra.

S’agissant de la forme du congé, il doit être envoyé soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) soit par le biais de son équivalent numérique : la lettre recommandée électronique (LRE), soit par acte d’huissier.

 

b. L’indemnité d’éviction

Avant la Loi Pinel, une clause dans le contrat de bail commercial prévoyait une indemnité au profit du bailleur si le preneur donnait congé en cours de bail, puisque cette faculté de résiliation triennale n’était pas d’ordre public. Dorénavant, cette faculté étant d’ordre impératif, il semble donc audacieux de prévoir le versement d’une indemnité au profit du bailleur en cas de congé du locataire, d’autant plus que le montant de l’indemnité est tel qu’il est dissuasif pour le preneur.

 

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2. La résiliation émanant du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et donner congé au locataire dans des cas précis définis par la loi.

Voici ces cas :

  • En cas de construction, reconstruction ou de surélévation de l’immeuble où est situé le local commercial ;
  • En cas de réaffectation du local en local d’habitation accessoire ;
  • En cas d’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une restauration immobilière ;
  • En cas de démolition de l’immeuble au profit d’un projet de renouvellement urbain ;
  • En cas d’insalubrité de l’immeuble ;
  • En cas de motif grave et légitime à l’encontre du preneur.

 

Ainsi, dans l’une de ces situations, le bailleur est autorisé à récupérer son bien avant le terme du bail et de résilier le contrat peu importes les clauses figurant dans le contrat.

Aussi, lors de l’échéance contractuelle, le bailleur peut refuser librement le renouvellement du bail dès qu’une des conditions ouvrant au droit de renouvellement fait défaut. Le défaut d’immatriculation au RCS du preneur en est un bon exemple.

 

a. Les délais et la forme du congé

Tout comme le preneur, dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou du terme du contrat.

Concernant les congés tardifs, contrairement au preneur, le bailleur peut donner congé tardivement. En effet, bien que le congé ne prenne pas fin à l’échéance indiquée par le bailleur il prendra effet uniquement lors de la prochaine échéance triennale. Ainsi, quelle que soit la date à laquelle le bailleur envoie son congé, ce dernier prendra effet lors de l’expiration de la période triennale la plus proche.

S’agissant de la forme, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, le congé donné par le bailleur doit impérativement être délivré sous acte d’huissier et préciser les motifs pour lesquels il est donné. De plus, le congé doit indiquer clairement au locataire que s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, ce dernier doit saisir le tribunal dans les 2 ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné.

En conclusion, le bailleur devra impérativement donner congé par acte d’huissier, mentionner les motifs du congé puis signifier à son preneur qu’il peut contester ce congé ou faire la demande d’une indemnité d’éviction.

 

b. Le principe du paiement d’une indemnité d’éviction

En principe, dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction à son locataire lorsqu’il souhaite mettre un terme au bail. En effet, le bail commercial étant assez protecteur pour le locataire, permet au locataire de bénéficier d’une indemnité d’éviction, en cas de refus de renouvellement du bail, ou de congé donné par le bailleur. L’indemnité peut soit être offerte lors du congé par le bailleur, soit faire l’objet d’une demande du locataire. Dans ce cas, le preneur disposera de 2 ans à compter de la réception du congé pour en faire la demande auprès du tribunal.

 

3. Pourquoi choisir la LRE pour vos procédures de résiliation ?

Plus rapide et plus économique que son homologue papier, la lettre recommandée électronique (LRE) présente de nombreux avantages.

Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier, la LRE peut tout à fait être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’une LRAR. Ainsi, la LRE est tout à fait indiquée pour vos résiliations de bail commercial. La LRE vous permet d’envoyer vos résiliations de bail en seulement quelques minutes. En effet, elle offre l’opportunité à celui qui la choisit de notifier son destinataire depuis son ordinateur sans avoir besoin de se déplacer. Il en sera de même pour le destinataire lors de la réception de son courrier. En effet, le destinataire n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail professionnelle et à s’identifier pour ensuite accuser réception du courrier.

Ce procédé assure à l’expéditeur, que son courrier à bien été remis à la bonne personne.

La LRE bénéficie d’un tarif clé en main à 3,49€ HT* comprenant : la certification de l’envoi, la conservation des preuves de dépôt et d’envoi,  de réception / de négligence / de refus.

En effet, l’ensemble des preuves et le contenu de vos courriers sont gratuitement stockés dans nos serveurs sécurisés afin que vous puissiez les consulter lorsque vous en avez besoin. Ainsi, en cas de litige, vous aurez tout ce qu’il faut pour prouver l’envoi de votre courrier recommandé.

 

*tarif en vigueur au 3 Juin 2021.

 

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