L’achat de locaux pour une entreprise est un choix capital. En effet, il s’inscrit dans une stratégie de long terme et cela concerne principalement les entreprises qui possèdent déjà une certaine stabilité et une vision claire de leur évolution à moyen et long terme.
Le principal avantage pour une entreprise de recourir à une VEFA pour disposer de locaux est la maitrise des coûts. En effet, il est plus avantageux d’investir dans des locaux neufs qui respectent les dernières normes et performances thermiques en vigueur. Toutefois, la VEFA présente aussi quelques inconvénients comme le risque de retards dans la livraison ou encore des finitions bâclées. Ces situations délicates peuvent souvent être source de conflit.
Pour que vous puissiez résoudre ces litiges sereinement, découvrez les recours qu’ils vous sont offerts puis les avantages qu’offre la LRE dans le cadre de ces procédures.
Sommaire :
Le contrat de VEFA ou de vente en l’état futur d’achèvement, est un contrat par lequel le négociant transfère instantanément à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les constructions futures deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur sera tenu au paiement du bien à mesure de l’avancement des travaux.
La VEFA est un contrat qui est conclu lorsqu’il est question d’une acquisition d’un bien immobilier sur plan. Cette acquisition est soumise aux règles du droit de la construction et de l’habitation.
La VEFA est constituée de deux étapes. Lors de la réservation du bien, l’acquéreur signe un contrat de réservation puis verse un dépôt de garantie. Le promoteur pourra aussi recourir à la LRE de son coté pour notifier l’acquéreur de ce contrat de réservation. Une fois que la construction débute, un contrat de vente doit être émargé devant un notaire. Le contrat de VEFA certifie à l’acquéreur que le bien pour lequel il a signé sera bien celui qui sera livré. En effet, la date de la livraison, le prix d’achat, l’échelonnement des paiements, les conditions de révision du contrat ainsi que les pénalités de retard doivent figurer dans le contrat de vente.
Dans le cadre d’un achat en VEFA des litiges entre l’acquéreur et le promoteur immobilier peuvent survenir. En effet, le projet peut être annulé, la livraison retardée, des défauts de conformité peuvent être observés lors de la livraison et au-delà.
Dans ce cas, quels sont les recours de l’acquéreur ?
Dans le cadre d’une annulation du projet de construction, l’acquéreur ayant déjà émargé le contrat de réservation devra récupérer l’acompte qu’il a versé. Le promoteur est alors tenu de lui restituer les sommes engagées. Si le promoteur refuse, l’acquéreur pourra poursuivre l’affaire devant les tribunaux.
Autre cas de figure, le vendeur a pu vous cacher volontairement un élément déterminant ce qui a biaisé votre consentement. Dans ce cas, cette « réticence dolosive » est susceptible d’entrainer une annulation du contrat de vente.
Aussi, si le vendeur ne livre pas le bien dans les délais convenus, il sera contraint dans certain cas de payer des pénalités de retard à partir du premier jour de retard si ce dernier excède les 30 jours. Toutefois, dans la majorité des contrats VEFA, une clause est prévue listant toutes les causes légitimes de suspension du délai de livraison. Les intempéries, une grève partielle ou totale, la crise sanitaire, sont des causes de retard de livraison considérées légitimes. Dans ce cas, le promoteur n’aura aucune indemnité à verser.
Cependant, si le retard ne dépend pas de causes déterminées dans la clause, ce dernier sera qualifié d’injustifié et pourra faire l’objet d’une indemnisation.
Bon à savoir : Aucune disposition légale n’encadre l’indemnisation en cas de retard de livraison dans le cadre d’une VEFA. Ainsi, il est recommandé d’être accompagné d’un avocat dans la mesure où la responsabilité du promoteur ne peut être engagée que dans des cas bien limités. En effet, le recours à un avocat pourra permettre de démontrer le préjudice subi en raison d’un retard important.
Enfin, en cas de retard de livraison, l’acquéreur peut avoir à supporter des frais supplémentaires comme la location d’un local. Dans ce cas, ce dernier devra mettre en demeure le promoteur et citer tous les préjudices subis à cause du retard de la livraison.
Au moment de la livraison du bien, l’acquéreur peut constater des malfaçons ou un manque de conformité des travaux par rapport au contrat de vente. Dans ce cas de figure, ce dernier peut refuser de prendre possession des lieux. Il sera alors tenu de dresser un procès-verbal qu’il devra signer et faire émaner par son promoteur, dans lequel il mentionnera toutes les imperfections observées. Dans ces conditions, le solde du prix de vente devra être consigné.
Aussi, à la remise des clés, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour établir une liste des malfaçons qui auraient été omises dans le procès-verbal lors de la livraison. Cet état des lieux devra être envoyé au promoteur par lettre recommandée (LRAR ou LRE). Le promoteur dispose d’un délai d’un an pour rectifier la situation. Dans le cas contraire, l’acquéreur pourra saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration de ce délai pour réclamer une annulation du contrat ou un abattement du prix.
De plus, l’acquéreur dispose d’une garantie de parfait achèvement qui prévoit la remise en état de toutes les malfaçons qui pourraient apparaitre au cours de la première année suivant la livraison.
La garantie décennale du constructeur quant à elle couvre l’acquéreur des défauts de conformité graves qui pourraient porter atteinte à la solidité de l’ouvrage, ou bien à sa destination.
Strict équivalent juridique du courrier recommandé traditionnel (article L100 du CPCE), la lettre recommandée électronique (LRE) est utilisable dans toutes les procédures qui requièrent le recours au courrier recommandé traditionnel, sans pour autant négliger la sécurité juridique dont vous avez besoin.
En effet, vous disposez de la preuve de dépôt et d’envoi immédiatement après son envoi, et ensuite de la preuve de réception, de négligence ou de refus (en fonction de l’action du destinataire).
La LRE vous permet de prouver la date et le contenu de l’envoi en cas de litige. L’intégralité du contenu et des preuves seront conservées sur votre espace AR24 et téléchargeables 24h/24, 7j/7.
Aussi, la vérification de l’identité de l’expéditeur puis du destinataire étant obligatoire, l’expéditeur est assuré que son courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Enfin, la LRE bénéficie d’un tarif unique de 3,49€ HT* quel que soit le volume des pièces jointes. En effet, en optant pour une LRE AR24 vous pourrez envoyer jusqu’à 256 Mo de PJ, soit 19 000 pages de texte sans coûts supplémentaires.
*Tarif en vigueur au 28 décembre 2021
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