Retour

Comment résilier un bail rural et pourquoi opter pour la LRE dans le cadre de cette procédure ?

La résiliation d’un bail rural est une procédure délicate qui nécessite de respecter un certain nombre de règles spécifiques. Toutefois, les parties contractantes peuvent en principe rompre le bail de location avant son terme. Tout comme le bail d’habitation, la rupture du contrat peut émaner du bailleur. Cependant, certaines conditions doivent être respectées pour résilier prématurément le bail rural.

A suivre la procédure pour résilier un bail rural ainsi que les avantages de la LRE dans le cadre de cette procédure.

Sommaire :

  1. Qu’est-ce qu’un bail rural ?
  2. Les parties concernées par ce type de bail
  3. La résiliation anticipée du bail rural
  4. Les motifs de résiliations
  5. La résiliation unilatérale du bail rural
  6. Les avantages de la LRE dans le cadre de cette procédure

 

1. Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est un contrat de location par lequel un propriétaire d’un terrain agricole ou d’une exploitation met à la disposition d’une personne physique ou morale son domaine à titre onéreux.

Cependant, il est important de noter que le preneur doit impérativement exercer une activité agricole lorsqu’il occupera le domaine. En effet, dans le cas contraire, le bail sera considéré comme invalide. Si cette condition est respectée, l’exploitant pourra régler son loyer en denrées ou en monnaie en fonction du type de bail conclu.

Deux types de baux ruraux existent :

• Le bail à ferme ;
• Le bail à métayage.

La différence entre ces deux baux ruraux se trouve dans le mode de rémunération du propriétaire.

 

a. Le bail à ferme

Le bail à ferme est un contrat d’une ou plusieurs exploitations agricoles dont la production est destinée à être vendue. Dans ce cas, le preneur a le statut de fermier et est tenu de reverser une certaine somme sous forme de loyer.

 

b. Le bail à métayage

Le bail à métayage est un contrat de location d’une propriété rurale à un preneur nommé « métayer ». Ce dernier est tenu de verser une partie de ses récoltes au bailleur sous forme de loyer. Aussi, les parties contractantes déterminent librement ce qu’elles souhaitent se partager en termes de récoltes.

 

2. Les parties concernées par ce type de bail

Le bail rural pour être valide auprès des autorités compétentes, doit émaner d’un accord commun entre les parties contractantes. Cependant, le consentement mutuel n’est pas suffisant pour que le contrat ait une valeur juridique. En effet, il faut que le bailleur et le preneur aient la capacité pour contracter un bail de ce genre.

 

a. Le bailleur

Pour contracter un bail rural, le bailleur peut être :

• Un propriétaire d’un terrain ou d’une exploitation agricole,
• Un indivisaire,
• Un conjoint, un concubin ou un partenaire pacsé au propriétaire,
• Un usufruitier.

Lorsque le bailleur est un indivisaire, il doit obtenir l’accord de ses pairs. S’agissant du conjoint, du concubin, du partenaire pacsé au propriétaire et de l’usufruitier du domaine, ils doivent tous obtenir le consentement du propriétaire pour loyer le terrain. Dans ces deux cas de figure, le preneur a tout intérêt à demander la preuve de consentement par écrit.

 

b. Le preneur

Le preneur est une personne physique ou morale qui exploite la propriété agricole. Ce dernier ne pourra pas changer la destination du terrain loué. Ainsi, il a l’obligation d’exercer des activités agricoles lorsqu’il occupera le domaine concerné.

 

Bon à savoir : En principe, un bail a une durée minimale de 9 ans. Toutefois, l’article L.416-1 du Code rural permet de conclure un bail rural pour une durée supérieure à 9 ans. Ainsi, les parties contractantes peuvent conclure un bail rural qui expirera quand le preneur aura l’âge de partir à la retraite.

 

3. La résiliation anticipée du bail rural

En principe, les parties contractantes s’engagent à conduire le bail jusqu’à son expiration. Cependant, les parties sont autorisées à le résilier avant son terme à certaines conditions. La résiliation anticipée peut découler d’un commun accord mais aussi d’une décision de justice qui peut entrainer une rupture précipitée du contrat.

 

a. La résiliation à l’amiable

En général, la résiliation anticipée du bail rural découle d’un accord à l’amiable. Dans ce cas de figure, le preneur peut libérer tout ou partie du terrain loué. Toutefois, il faudra d’abord que les parties contractantes procèdent à l’apurement des comptes.µ

 

b. La résiliation judiciaire

Le juge peut imposer la résiliation du bail si une des parties n’est pas en mesures de respecter les obligations précisées dans le contrat. En général, c’est le bailleur qui est à l’origine de cette procédure. En effet, le preneur n’a pas intérêt à intenter une action en justice et à interrompre le contrat puisque l’exploitation agricole représente l’une de ses principales sources de revenus.

 

 

4. Les motifs de résiliations

Si la demande de résiliation ne découle pas d’un commun accord, elle doit au moins avoir un motif valable.

 

a. La résiliation émanant du bailleur

En principe, le bailleur est autorisé à rompre le contrat lorsque le preneur ne respecte pas les obligations stipulées dans le bail. Par exemple, un propriétaire peut enclencher cette procédure en cas d’impayé, durant 2 mois successifs. Aussi, il pourra rompre le bail si le preneur dénature tout ou partie du terrain.
Le bailleur est aussi autorisé à rompre le bail en cas de :

• Reprise de l’exploitation par un conjoint, un descendant, un ascendant ou un partenaire de PACS du propriétaire,
• Reprise de l’exploitation par le bailleur,
• Changement de destination du terrain.

 

Bon à savoir : le propriétaire peut aussi résilier le bail avant son terme lorsque le preneur se rapproche de la retraite ou lorsque le bail arrive à expiration. Dans tous les cas, il doit informer le preneur 18 mois avant la résiliation effective du contrat.

 

b. La résiliation anticipée émanant du preneur

Le fermier ou le métayer peut en principe demander la résiliation du contrat sans avoir besoin d’apporter de justificatifs. Toutefois, il doit informer son propriétaire 12 mois avant son départ. Aussi, les parties doivent apurer leurs comptes avant le terme du contrat.

5. La résiliation unilatérale du bail rural

La résiliation unilatérale du bail rural est régie par un formalisme précis. En principe, la partie qui souhaite mettre un terme au bail doit avant tout respecter le délai de préavis prévu par la loi selon les motifs allégués.
Si le propriétaire souhaite rompre le bail, il doit impérativement informer le preneur de sa décision au moins 18 mois avant que le contrat prenne fin. Dans le cas où ça serait le preneur qui souhaiterait rompre le contrat, il devra respecter un délai de préavis d’un an et notifier sa volonté par lettre recommandée papier ou électronique pour plus de simplicité.

6. Les avantages de la LRE dans le cadre de cette procédure

Strict équivalent juridique de son homologue papier, conformément à l’article L.100 du CPCE, la LRE dispose de nombreux avantages, dans le cadre d’une résiliation de bail rural notamment.

En effet, rapide, la Lettre Recommandée Electronique AR24 vous permet d’accélérer vos procédures en supprimant le délai d’acheminement de vos courriers et en faisant courir les délais légaux plus rapidement. Ainsi, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de la notification par LRE.
Aussi, économique, la LRE vous permet de réduire considérablement vos coûts d’envois de recommandés. En effet, une LRE coût 3,49€ HT* quel que soit le volume des PJ et la destinataire du courrier et comprend :

• La certification du courrier et l’envoi,
• La conservation des preuves et du contenu du courrier sur nos serveurs français sécurisés,
• 256 Mo de PJ.

De plus la LRE bénéficie de preuves équivalentes à celles d’un courrier recommandé papier, à savoir la preuve de dépôt et d’envoi, de réception, de refus et de négligence. L’intégralité de ces preuves seront disponibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre compte AR24. Ainsi, en cas de litige, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi.

*tarif en vigueur le 05/12/2022

Ces articles peuvent vous intéresser

Newsletter AR24

Restez informé au sujet des dernières actualités liées à la lettre recommandé électronique