Nécessitant l’accord du bailleur au préalable, la sous-location est une convention permettant au locataire titulaire du bail de mettre à disposition tout ou partie des locaux à un tiers, en échange d’une compensation financière.
Sommaire :
Selon l’article L145-31 du Code de commerce qui encadre le régime des baux commerciaux, la sous-location partielle ou totale des locaux commerciaux est interdite, sauf accord du bailleur ou présence d’une convention contraire. Ainsi, si le locataire d’un bail commercial souhaite procéder à la sous-location de tout ou partie de son local, il devra en informer son bailleur au préalable afin d’obtenir son accord, ou prévoir une clause spécifique dans le contrat de bail. Il est donc essentiel pour le preneur d’obtenir une autorisation claire du bailleur pour que la sous-location du bail commercial soit valide.
Bon à savoir : En cas de sous-location sans avoir obtenu l’accord au préalable du bailleur, ce dernier pourra de plein droit mettre un terme au bail du locataire titulaire ou refuser le renouvellement de son contrat. Dans ce cas, le preneur sera déchu de sa propriété commerciale et le bailleur ne sera donc plus tenu au versement d’indemnité d’éviction.
Il est important de noter que lorsque la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, cette dernière est rattachée au contrat de bail initial et est donc soumise aux mêmes modalités.
Pour être valable, la sous-location du bail commercial doit répondre à certaines modalités de validité.
Avant toute chose, le locataire titulaire doit indiquer formellement à son bailleur, sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux commerciaux. Pour cela, ce dernier doit manifester sa volonté auprès de son bailleur par LRAR, LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte d’huissier. À compter de la notification du bailleur, ce dernier aura 15 jours pour répondre favorablement ou non à la demande du preneur.
Attention ! En cas d’absence de réponse du bailleur, son silence sera synonyme d’acceptation.
Comme vu précédemment, toute sous-location de bail commercial doit faire l’objet d’un accord tacite ou exprès du propriétaire. Une clause peut aussi être ajoutée dans le contrat de bail.
Dans tous les cas, nous vous recommandons d’obtenir l’accord de votre bailleur par écrit afin que vous puissiez garder une preuve devant un tribunal.
Il est important de noter qu’en cas d’acceptation du bailleur, le sous-locataire bénéficie des mêmes droits et obligations que le locataire titulaire.
Bien que le propriétaire ait donné son accord à la sous-location du local commercial, ce dernier doit toutefois concourir à cette convention. En effet, selon l’alinéa 2 de l’article L145-31 du Code de commerce, le bailleur dispose de 15 jours pour faire savoir s’il concourt ou non au contrat de sous-location. Dans le cas contraire, la sous-location sera considérée comme illégale. Le concours du propriétaire à cette convention permet au sous-locataire de faire valoir ses droits aussi auprès de ce dernier. Il est donc essentiel pour la sécurité du sous-locataire d’effectuer cette démarche si le locataire titulaire ne le fait pas de lui-même.
Comme vu précédemment, le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire titulaire. Ainsi, si le locataire titulaire souhaite mettre un terme au bail commercial à l’occasion d’une période triennale, la sous-location prendra également fin.
Aussi, si le montant du loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire sera libre de demander une augmentation au moins égale à la différence entre les deux loyers.
Malgré qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire, ces derniers sont soumis au respect de certaines obligations et possèdent des droits qu’ils peuvent exercer. En effet, si par exemple le propriétaire fait face à un loyer/ charges impayés, il peut se retourner directement auprès du sous-locataire. Toutefois, si le montant du loyer de la sous-location est inférieur à celui de la location principale, le propriétaire ne pourra agir contre le sous-locataire qu’à hauteur de son loyer.
Le sous-locataire est aussi tenu de respecter la destination des locaux sauf mentions contraires.
Au terme du contrat de bail commercial, si le propriétaire refuse la demande de renouvellement du locataire titulaire, le sous-locataire n’aura aucun moyen d’action quant au non-renouvellement de son contrat. Cependant, au titre de la propriété commerciale, le locataire titulaire et son sous-locataire bénéficierons d’indemnité d’éviction pour la gêne occasionnée.
Dans le cas contraire, si le propriétaire accepte la demande de renouvellement du bail commercial du locataire titulaire, alors il sera contraint, en principe, de renouveler aussi celui du sous-locataire.
S’agissant des relations contractuelles du sous-locataire et du locataire principal, ils sont tous les deux liés de façon directe. Ce qui signifie que le sous-locataire dispose des mêmes obligations qu’un locataire lambda, comme le paiement du montant du loyer et des charges.
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