Bail commercial : la cessation d’activité

Publié le 10 août 2022

la cessation d’activité

Le bail commercial est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une durée de 9 ans et destiné aux professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Dans certains cas, une résiliation anticipée du bail commercial peut être envisagée. La cessation d’activité est notamment un facteur pouvant entrainer une résiliation anticipée du bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la cessation d’activité et la résiliation anticipée dans le cadre d’un bail commercial.

Sommaire :

  1. Les motifs de résiliation d’un bail commercial
  2. Les formalités à respecter
  3. La procédure à suivre pour résilier un bail commercial dans le cadre d’une cessation d’activité
  4. Cessation d’activité et résiliation : avantages et inconvénients

 

1. Les motifs de résiliation d’un bail commercial

Un contrat de bail commercial prend fin à son terme c’est-à-dire 9 ans après sa conclusion. Toutefois dans certains cas, il est possible de procéder à une rupture anticipée du contrat de bail commercial. Voici ces cas :

  • À l’expiration de chaque période triennale (3, 6, 9 ans), le locataire peut résilier librement son contrat de bail en respectant cependant un délai de préavis de 6 mois.
  • Par le biais de certaines clauses prévues au contrat notamment la clause résolutoire qui permet de mettre fin au contrat en cas de manquement d’obligation contractuelle.
  • La rupture à l’amiable.
  • En cas de tacite prolongation.
  • En cas de résolution judiciaire à la suite d’un litige.
  • En cas de départ à la retraite ou d’invalidité : le locataire peut résilier à tout moment en respectant toutefois les délais de préavis prévus. Le bailleur quant à lui, est libre de mettre fin au bail qu’en cas de reconstruction de l’immeuble, rénovation ou de restauration immobilière.
  • En cas de cessation d’activité. Nous verrons plus en détail le cas de cessation d’activité.

 

La cessation d’activité est l’arrêt de l’activité d’une entreprise pour une raison volontaire ou involontaire. Elle peut être causée par plusieurs facteurs et ne doit pas être justifiée.

On distingue deux types de cessation d’activité, la « simple » qui concerne les entreprises en bonne santé financière, puis « l’économique » qui survient lorsqu’une entreprise subit de graves problèmes économiques et ne peut plus faire face à ses dettes. Cette situation se nomme « le dépôt de bilan ».

En cas de cessation d’activité, le bail commercial peut parfois prendre fin ; toutefois cela n’est pas systématique. En effet, dans certains cas, le locataire pour faire face à ses dettes peut opter pour une sous-location de son bail plutôt que pour une résiliation.

Enfin, une cessation d’activité peut être aussi temporaire, on parle alors de « mise en sommeil ».

 

2. Les formalités à respecter

Tout d’abord, dans le cadre d’un bail commercial, le délai de préavis à respecter est de 6 mois avant le terme, quel que soit le motif de résiliation. Aussi, pour que la résiliation soit valide, la forme de notification compte. En effet, pour que la notification soit acceptée, elle doit être envoyée soit par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE) soit par acte d’huissier. À noter que depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, seul le locataire peut opter pour la notification par LRAR ou LRE.

 

Bon à savoir : La notification par acte d’huissier engendre des coûts supplémentaires, il est donc recommandé de recourir à la LRAR ou à la LRE pour notifier vos propriétaires.

 

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3. La procédure à suivre pour résilier un bail commercial dans le cadre d’une cessation d’activité

La cessation d’activité est un facteur pouvant contraindre le locataire à rompre son contrat de bail commercial. En effet, dans le cadre d’un stage de conversion ou de promotion, le locataire peut être amené à changer radicalement la nature de son activité principale. Or, si ce dernier change d’activité, il sera contraint de changer de local pour un autre répondant à ses nouveaux besoins. En cas de changement d’activité, le locataire n’est pas éligible à la demande d’indemnité d’éviction. De plus, il sera soumis au respect d’un délai de 3 mois de préavis.

Cependant, il est important de noter qu’une cessation d’activité n’entraine pas obligatoirement une rupture du contrat. En effet, dans certains cas tel que la radiation volontaire du commerçant au registre du commerce et des sociétés, la cessation d’activité n’est pas un motif nécessitant l’arrêt du contrat de bail. Ainsi, la rupture anticipée du contrat de bail en cas de cessation d’activité n’est pas obligatoire. Il est d’ailleurs souvent préférable d’opter pour une résiliation classique du bail commercial.

 

4. Cessation d’activité et résiliation : avantages et inconvénients

Lors d’une résiliation de bail, les relations entre le bailleur et son locataire sont rompues. Ainsi, le locataire n’aura plus l’opportunité d’exercer son activité commerciale. Cependant, le locataire sera toujours propriétaire du stock de marchandises, du matériel et de ses dettes.

Concernant les dettes du locataire, il est préférable de les éponger en vendant ses actifs plutôt que de déposer le bilan. En effet, le dépôt de bilan est une procédure longue et contraignante. Aussi, en passant par un liquidateur judiciaire vous vous exposez à une perte de valeur de vos actifs. Cependant, s’il vous reste encore des dettes malgré vos ventes d’actifs, votre patrimoine personnel sera alors engagé pour rembourser vos créanciers.

De plus, il est important de noter qu’une fois la décision de cessation d’activité pour dépôt de bilan prononcé par le tribunal, l’entreprise n’est plus la vôtre mais celle du liquidateur judiciaire. Il pourra donc mettre en vente tout ce que l’entreprise possède pour régler vos dettes. Les premiers bénéficiaires seront vos salariés, les services des impôts puis vos fournisseurs.

Au terme du délai fixé par le tribunal, le juge prononcera la fin de la liquidation de l’entreprise ce qui signifie que l’ensemble de vos dettes seront annulées. Ainsi, vos créanciers impayés ne pourront plus se retourner contre vous.

 

ATTENTION, dans certains cas, le juge peut décider selon votre situation que les dettes professionnelles restantes soient épongées par votre patrimoine personnel. Dans ce cas, les créanciers impayés pourront continuer de se retourner contre vous.

 

Enfin, il est également possible de procéder à une résiliation du bail commercial puis à une liquidation judiciaire. Toutefois, cette pratique est particulièrement dangereuse et peut être mal interprétée par le juge qui pourrait le voir comme une tentative de fraude. De plus, rembourser votre propriétaire avant vos créanciers est considéré comme illégal, dans ce cas, le juge ne cherchera pas à épargner votre patrimoine professionnel.

Ainsi, il est préférable d’opter pour une cessation d’activité puis pour une résiliation de bail. En effet, plus transparente, elle vous permettra de résilier votre contrat de bail en toute légalité. Aussi, il est préférable de cesser son activité en cas de départ à la retraite ou d’invalidé à l’expiration d’une des périodes triennales. Cependant, si cela presse, vous pouvez soit opter pour une clause résolutoire ou trouver un arrangement avec votre bailleur.

 

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