Quelles sont les nouvelles règles à respecter dans le cadre d’un bail commercial depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron ?

Publié le 29 avril 2021

Quelles sont les nouvelles règles à respecter dans le cadre d’un bail commercial depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron ?

L’entrée en vigueur de la Loi Macron le 6 août 2015 a entrainé quelques modifications du bail commercial notamment concernant les modalités de notification des parties. En effet, depuis cette loi le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas toujours autorisé pour le bailleur. Voici un petit récapitulatif des cas pour lesquels l’usage de la LRAR ou de la LRE est autorisé.

Sommaire :

  1. Échéance contractuelle
  2. Prendre congé d’un bail commercial avec la loi Macron
  3. La demande de renouvellement de bail sous la loi Macron
  4. Le droit de repentir du bailleur

 

1. Échéance contractuelle

Depuis la Loi Macron, le congé du bailleur à l’échéance contractuelle peut désormais être uniquement envoyé par acte extrajudiciaire. En effet, avant cette loi les parties étaient libres de choisir entre la lettre recommandée papier ou électronique (respectivement LRAR et LRE) ou l’acte extrajudiciaire pour notifier leur congé lors de l’échéance contractuelle. Depuis, seul le locataire peut encore opter pour la lettre recommandée électronique ou papier lors de l’échéance contractuelle.

 

2. Prendre congé d’un bail commercial avec la loi Macron

a. Côté locataire

Selon l’article L145-4 du Code de commerce, le locataire d’un bail commercial peut donner congé lors de l’expiration d’une période triennale (3,6 et 9 ans).

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, cette faculté de résiliation triennale offerte au locataire a un caractère obligatoire. En effet, le bailleur ne peut priver son locataire de ce droit.

Aussi, il est important de noter que le locataire n’a pas à se justifier s’il souhaite rompre son contrat de bail à l’échéance triennale. Cependant, il sera tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois et d’en informer son bailleur soit par LRAR soit par LRE (lettre recommandée électronique) ou par acte extrajudiciaire délivré par un huissier. En effet, malgré l’entrée en vigueur de la loi Macron, le locataire est toujours autorisé à utiliser la lettre recommandée avec accusé de réception papier (LRAR) ou électronique (LRE) pour informer son bailleur de sa volonté de prendre congé. Toutefois, seule la lettre recommandée avec accusé de réception est autorisée. En effet, disposant d’une même valeur juridique, la LRE et la LRAR permettent au locataire de prouver qu’il a bien envoyé sa lettre à son bailleur en temps et en heure.

Enfin, le locataire peut aussi donner congé par acte extrajudiciaire mais des frais supplémentaires seront à prévoir.

Bon à savoir : En cas de recours à la LRE ou à la LRAR, il est important de conserver les preuves de dépôt et d’envoi, qui attestent l’envoi de la lettre en cas de litige. En optant pour une LRE d’AR24, vous n’avez plus à vous préoccuper de conserver les preuves puisque toutes vos preuves sont conservées sur votre compte.

 

b. Côté bailleur

Le caractère obligatoire du congé triennal ne s’applique pas au bailleur. En effet, le bailleur est autorisé à donner congé avant le terme du contrat de bail uniquement dans les cas suivants :

  • En cas de construction, reconstruction de l’immeuble ou surélévation de l’immeuble
  • En cas de réaffectation du local d’habitation accessoire
  • En cas de travaux dans le cadre d’une restauration immobilière ou de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain

 

Aussi, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron, le bailleur est autorisé à prendre congé uniquement par acte extrajudiciaire. En effet, avant cette loi, la loi Pinel permettait au bailleur de choisir entre la lettre recommandée ou l’acte extrajudiciaire pour délivrer son congé.

De plus, pour que le congé soit accepté, le bailleur doit mentionner les motifs de son congé et signifier à son locataire qu’il peut contester le congé ou demander le paiement d’indemnité d’éviction en saisissant le tribunal compétent dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été formulé.

Bon à savoir : Le bailleur est autorisé à refuser le renouvellement du bail à son locataire, s’il parvient à prouver qu’il existe un motif légitime et sérieux.

 

3. La demande de renouvellement de bail sous la Loi Macron

L’entrée en vigueur de la Loi Macron a également entrainé quelques modifications concernant la forme de la demande de renouvellement du bail par le preneur. En effet, selon la Loi Macron, le preneur peut désormais formuler sa demande de renouvellement soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée électronique ou papier (LRE ou LRAR). Avant cette loi, cette demande pouvait uniquement se faire par le biais d’un acte extrajudiciaire.

Concernant la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail, elle doit toujours être formulée par acte extrajudiciaire.

Ainsi, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre par acte extrajudiciaire à la demande de renouvellement de son locataire. Si le bailleur refuse cette demande, il devra se justifier. Aussi, si le bailleur ne répond pas dans le temps imparti (3 mois), la demande sera alors automatiquement acceptée. Enfin, l’acte extrajudiciaire répondant à la requête du locataire, cet acte devra expliciter qu’il peut contester ou refuser la réponse de son bailleur. Plus de détails sur la demande de renouvellement de bail commercial sur notre blog.

 

4. Le droit de repentir du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a le droit de revenir sur sa décision de non-renouvellement du contrat de bail et d’accepter par la suite la demande de renouvellement de bail de son locataire. Cependant, depuis la Loi Macron, cette acceptation peut désormais se faire soit par lettre recommandée (LRAR ou LRE) soit par acte extrajudiciaire.

 

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