Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 juin 2014, le bail commercial qui est un contrat de location de locaux professionnels destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles a subi de profondes transformations. En effet, avant l’apparition de cette loi, ce type de contrat était relativement libre dans sa rédaction. Depuis cette date le bail commercial est soumis à des règles légales strictes que nous allons vous énoncer dans cet article.
Sommaire :
La loi Pinel ayant pour principal objectif d’améliorer les relations entre bailleur et locataire, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est devenu obligatoire. En effet, ce document indispensable est particulièrement utile dans le cadre d’une location et permet de déterminer qui du bailleur ou du locataire est responsable des potentielles dégradations du local et qui en supportera les coûts. Ainsi, ce document est une preuve juridique non négligeable pour prouver son innocence en cas de litige.
Aussi, l’état des lieux est à réaliser en présence des deux parties du contrat pour qu’il soit le plus objectif possible.
Enfin, en cas de refus d’une des parties de procéder à l’état des lieux, un huissier de justice peut être appelé pour s’en charger. Les frais de l’expertise seront alors répartis équitablement entre les parties contractuelles. Si ce sujet vous intéresse, lisez notre focus sur l’état des lieux dans le cadre d’un bail professionnel ou commercial.
Les modifications de la durée du bail telles que : la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou encore le prolongement de la durée du bail dérogatoire, sont d’autres mesures phare de la loi Pinel. En effet, jusqu’alors, seul le bailleur pouvait rompre le contrat avant son terme ; à savoir que la durée d’un bail commercial est d’au moins 9 ans.
Désormais, tous les 3 ans, c’est-à-dire à chaque période triennale, le bailleur comme le locataire peut mettre un terme au contrat de bail commercial. Pour cela, le propriétaire, devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour les préjudices subis par le locataire ; c’est-à-dire verser au locataire une somme d’argent pour compenser le non-renouvellement du bail. Alors que le locataire n’aura aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation. Cependant, il reste encore 4 exceptions n’autorisant pas le locataire à procéder à une résiliation du bail anticipée.
Ces cas sont les suivants :
Enfin, avec la loi Pinel, les baux dérogatoires ont une durée de 3 ans non renouvelable.
L’arrivée de la loi Pinel a également eu un impact sur la révision des loyers d’un bail renouvelé ou existant. Depuis 2014, l’indice de référence national de construction (ICC) a changé pour l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). En effet, l’ICC, l’ancien indice de référence, n’été pas adapté aux activités tertiaires puisqu’il était calculé sur la base des variations des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Les nouveaux indices développés par l’INSEE, sont désormais plus performants car ils prennent bien en compte l’indice des prix à la consommation et le chiffre d’affaire du commerçant.
La loi Pinel a également permis d’avoir un meilleur contrôle sur le déplafonnement des loyers. Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer peut être révisé à chaque période triennale dans le but de s’approcher au mieux de la valeur locative du local loué. En cas de révision du loyer, la loi Pinel prévoit, une augmentation plafonnée à hauteur de 10% par an calculée sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) pour les activités tertiaires non commerciales ou artisanales.
Depuis la loi Pinel, il est nécessaire d’inclure un inventaire détaillé de la répartition des travaux et des charges dans le contrat du bail commercial.
Cette nouvelle mesure permet de garder un contrôle sur la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut se voir attribuer un ensemble d’obligations de la part de son bailleur.
Cependant, les gros travaux concernant la mise en conformité réclamée par l’administration ou encore les travaux relevant de l’entretien des murs, reste à la charge du bailleur. Ainsi, lorsqu’un bailleur conclut un contrat avec un locataire, il doit lui fournir un document qui recense les travaux qu’il a réalisés les 3 dernières années et leurs coûts ; puis ceux qu’il prévoit de réaliser les 3 prochaines années avec un budget prévisionnel.
Enfin, pour les locations de locaux comprenant plusieurs locataires, le contrat doit renseigner la répartition des charges et des travaux de chaque locataire. La répartition s’effectue en tenant compte de la surface exploitée par chaque personne puis de la quote-part des parties communes indispensables à l’exploitation du local loué. De plus, en cas de changements dans la répartition des charges et des travaux, le bailleur est tenu d’informer ses locataires des évolutions potentielles.
Le droit de préemption, communément appelé droit de préférence, apparu avec la loi Pinel, contraint le bailleur en cas d’intention de vente, d’informer son locataire en priorité c’est-à-dire avant tout acquéreur potentiel. Pour cela, le propriétaire doit notifier son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien son équivalent électronique : la lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS (LRE).
A compter de la réception de la lettre recommandée, le locataire dispose d’un mois pour répondre favorablement à l’offre de vente, avant que le propriétaire accepte d’autres offres. Enfin, lorsque le propriétaire conclut une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire, ce contrat est jugé nul. Cependant, seul le locataire peut annuler les effets de l’acte de vente en saisissant les tribunaux.
Ne négligez pas l’étape d’information auprès de votre locataire, qui doit être le premier informé de votre intention de vente de local commercial. La LRE vous permet de notifier votre locataire de manière rapide, sécurisée, et 100% légale, grâce à son équivalence juridique avec la lettre recommandée papier.
Attention toutefois à vous adresser à un prestataire de confiance qualifié eIDAS, tel que AR24, afin d’être certains de la valeur légale de votre LRE.
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