Devenu obligatoire avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux est un document rigoureux mais indispensable dans le cadre d’un contrat de location de locaux professionnels ou commerciaux. Utile en cas de litiges entre les parties sous contrat, voici nos conseils pour contester ou modifier un état des lieux relatif aux baux commerciaux.
Sommaire :
L’état des lieux est un document indispensable dans le cadre d’un contrat de location. En effet, il atteste de l’état d’un bien et fait l’inventaire des équipements mis à disposition à l’arrivée et à la sortie d’un locataire.
Ce document est dit contradictoire car il suppose que les parties contractuelles soient présentes lors du constat et qu’elles le signent une fois réalisé. Sa finalité est de définir qui du bailleur ou du locataire sera responsable en cas de dégradation potentielle du local ou du matériel loué et qui sera en charge des réparations. Enfin, selon la loi Pinel de juin 2014, un contrat de bail professionnel ou commercial est valide s’il est accompagné d’un état des lieux.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux d’un local professionnel est obligatoire. Si l’une des parties refuse de faire soit l’état des lieux d’entrée soit celui de sortie, un huissier peut être sollicité pour le réaliser. Cet appel à un huissier ne peut être refusé si l’une des parties en a fait la demande. Pour cela, l’huissier devra notifier les parties 7 jours avant son intervention par lettre recommandée (LRAR ou LRE).
La facturation de ce dernier, comporte notamment quelques règles : le locataire ne pourra jamais payer plus cher que le propriétaire. En effet, le locataire ne peut payer plus de 3 euros par m2 en cas d’appel à un huissier. Ainsi, le prix de l’expertise sera dans la plupart des cas réparti équitablement entre les parties. Enfin, il est important de noter que le caractère contradictoire de l’état des lieux s’annule en cas d’intervention d’un huissier. En effet, la présence et la signature des parties ne sont plus obligatoires pour rendre le constat valable juridiquement.
En cas d’absence d’état des lieux, le locataire, par manque de preuve, sera tenu responsable de toutes les dégradations constatées, qu’elles se soient passées avant ou après son arrivée. Cependant, attention, dans le cadre d’un contrat de bail commercial et non professionnel, toutes les réparations seront à la charge du bailleur. En effet, l’un des principaux avantages du contrat de bail commercial est la protection qu’il offre au locataire. Enfin et pour rappel, de nos jours un bail professionnel conclu sans état des lieux est un contrat caduc !
Tout d’abord, il est important de ne pas signer un état des lieux avec lequel nous ne sommes pas en accord. En effet, contester un état des lieux après sa signature mène dans la plupart des cas à une intervention judiciaire. Au contraire, une contestation avant signature, est une action plus simple qui peut même parfois se régler à l’amiable entre les parties.
Pour contester un état des lieux avant signature, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (la LRE, c’est-à-dire le format électronique de la LRAR, possède la même valeur juridique) qui reprend tous les points sur lesquels vous êtes en désaccord. L’objectif de cette lettre est de fixer un second état des lieux dans les 30 jours suivant sa réception. En cas de non-réponse, il est possible de faire appel à un huissier pour le réaliser. Dans ce cas, les frais seront alors partagés entre les parties.
Cependant, ces démarches peuvent facilement être évitées. En effet, la loi offre un délai de 10 jours au locataire pour signaler un problème concernant le local et 1 mois pour un problème relevant de la chaufferie.
En cas de désaccord après signature de l’état des lieux, il est toujours possible de le contester bien que la procédure soit plus longue. Pour cela, le locataire dispose d’un mois pour rédiger une lettre de contestation.
Voici les étapes que vous devez suivre :
Etape 1 : Rédigez une lettre recommandée de contestation avec accusé de réception (LRAR ou LRE).
Etape 2 : Prouvez que vous avez bien envoyé votre lettre de contestation.
Etape 3 : Contactez un conciliateur de justice par le biais de votre mairie.
Etape 4 : Saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
Etape 5 : Rédigez un courrier au Tribunal d’instance pour les affaires inférieures à 4000 € ou bien un huissier si cela excède les 4000 €.
Pour rappel, l’état des lieux est un accord contractuel, c’est-à-dire qu’en le signant les parties attestent qu’elles acceptent ces conditions.
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Aussi, dans le cadre d’un contrat de bail professionnel, vous n’avez pas besoin de recueillir le consentement de votre destinataire (professionnel) pour le notifier avec une LRE.
De plus, la lettre recommandée électronique qualifiée AR24 possède exactement la même valeur juridique que la LRAR papier traditionnelle. Avec la LRE vous récupérez rapidement les preuves d’envoi, et vous bénéficierez de la preuve du contenu, apportée par l’horodatage qualifié qui est apposé lors de l’envoi.
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Enfin, en cas de litige, et grâce à notre service de conservation (10 ans) inclus dans le tarif de l’envoi (LRE, preuves et pièces jointes) vous pourrez facilement apporter la preuve nécessaire au litige.
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