Le bail professionnel est un contrat de location conclu entre un preneur qui exerce une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole, ni industrielle, et un propriétaire de locaux professionnels.
Le régime du bail professionnel ne prévoit pas de disposition particulière en cas de loyers impayés. Cependant, les parties sont libres de prévoir contractuellement des modalités de résiliation anticipée du contrat en cas d’impayés, on parle alors de la clause résolutoire. Aussi, le droit commun des contrats, prévoit des possibilités de résiliation par voie judiciaire ou de notification.
Lorsque le bail sera résilié, le propriétaire peut aussi souhaiter que son preneur soit expulsé. Pour ce faire, le propriétaire devra respecter une procédure stricte.
Les loyers impayés dans le cadre d’un bail professionnel soulèvent plusieurs questions. Comment résilier un bail professionnel disposant d’une clause résolutoire ? Comment expulser le preneur ? Comment résilier un bail professionnel par voie judiciaire ou de notification ?
Sommaire :
Le régime du bail professionnel offre une grande place à la négociation entre les parties contractantes. En effet, ces dernières peuvent inclure des clauses afin d’aménager les modalités d’exécution de leur contrat. Par le biais de ces clauses, les parties peuvent notamment prévoir des modalités de révision du loyer du bail professionnel ou bien définir l’indice applicable à la révision du loyer professionnel.
S’agissant des loyers impayés, les parties peuvent prévoir d’insérer une clause résolutoire dans leur contrat.
Pour faire jouer cette clause et obtenir la résiliation du contrat, voici la procédure à suivre :
Bon à savoir : Les coûts du commandement de payer seront à la charge du preneur.
Au cours du délai accordé au preneur pour régler son loyer, ce dernier peut saisir le juge afin d’obtenir des délais supplémentaires de paiement.
Si le commandement de payer reste infructueux, le propriétaire pourra saisir le juge afin d’engager la procédure d’expulsion du preneur.
Pour ce faire, le propriétaire devra saisir en référé le juge du Tribunal Judiciaire compétent, c’est-à-dire du lieu de situation du local professionnel.
Une fois le juge des référés du Tribunal Judiciaire saisi, ce dernier pourra émettre un titre exécutoire qui permettra au propriétaire de procéder à l’expulsion du preneur.
Quelques fois, il arrive que le bail professionnel ne comporte pas de clause résolutoire. Dans ces cas, le propriétaire aura davantage de mal à résilier le contrat en cas de loyers impayés. Cependant, il pourra toujours compter sur la résiliation judiciaire ou par voie de notification.
La résolution judiciaire est un processus qui permet au bailleur de saisir le juge afin d’obtenir la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation. Si le juge estime que les loyers impayés constituent une forme d’inexécution suffisamment graves des obligations, il pourra alors se prononcer en faveur d’une résolution.
La résolution par notification est un mécanisme qui permet à un créancier d’une obligation, le bailleur, de résilier à ses risques et périls le bail en notifiant cette décision à son débiteur, le preneur. Pour ce faire, il devra tout d’abord le mettre en demeure de payer ses loyers avant de pouvoir lui notifier la résiliation. Cette procédure n’est pas sans risque pour le bailleur puisque le juge peut rejeter sa demande et même prononcer des dommages et intérêts à son encontre en cas de saisine par le preneur.
La lettre recommandée électronique (LRE), strict équivalent juridique d’un recommandé papier selon l’article L100 du CPCE, est utilisable dans toutes les procédures requérant l’usage d’une lettre recommandée. En effet, la LRE est tout à fait indiquée dans le cadre d’une mise en demeure ou encore pour la procédure de résiliation par voie de notification.
L’utilisation d’une lettre recommandée électronique dans le cadre de loyers impayés vous permettra tout d’abord d’accélérer vos procédures. En effet, grâce à son format numérique, la LRE supprime les délais d’acheminement de vos courriers. Ainsi, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi de la LRE.
Aussi, grâce à son acheminement électronique et à son horodatage et cachets qualifiés, vous bénéficierez d’une preuve du contenu envoyé. En effet, pour simplifier, l’horodatage électronique est une sorte de « photo datée » du contenu envoyé, ce qui pourra servir de preuve en cas de litige. Ainsi, vous bénéficiez d’une sécurité juridique imparable.
Enfin, l’envoi d’une LRE ne nécessite que quelques clics. Et il en sera de même pour sa réception. En effet, votre destinataire n’aura qu’à s’identifier via notre procédé d’identification à distance pour accuser réception de son courrier.
Il pourra également s’identifier via son Identité Numérique La Poste, s’il en possède une. Ainsi, par ce procédé, vous vous assurez que votre courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Envoyez dès maintenant votre notification de résiliation de bail professionnel en cas de loyers impayés.
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