Comment se calcule l’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial ?

Publié le 31 mars 2021  —  Dernière modification le 6 avril 2021

Comment se calcule l’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial ?

Contrepartie financière attribuée au locataire lorsque son bailleur refuse sa demande de renouvellement, l’indemnité d’éviction permet de couvrir les préjudices subis par le locataire suite à ce refus. Mais comment se calcule-t-elle ? De quel délai dispose le bailleur pour la verser ? Dans quel cas son versement n’est pas nécessaire ?

Sommaire :

  1. Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
  2. Comment se calcule-t-elle ?
  3. Son délai de paiement
  4. Cas où son versement est exempté

 

1. Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Disposant de la propriété commerciale, le locataire d’un bail commercial a le droit au renouvellement de son contrat. Pour cela, il devra en faire la demande auprès de son bailleur par le biais d’une Lettre Recommandée Electronique (LRE), d’une Lettre Recommandée papier (LRAR) ou d’un acte rédigé par un huissier.

En règle générale, le renouvellement d’un bail commercial donne lieu à la modification de certaines clauses du précédent contrat de bail. En effet, les lois évoluant, il est souvent intéressant pour le locataire de procéder à une mise à jour des clauses pour être en règle avec les nouvelles mesures en vigueur.

Pour rappel, la demande de renouvellement du bail peut être refusée par le bailleur. Dans ce cas, le bailleur doit s’acquitter d’une indemnité d’éviction pour couvrir les préjudices subis par son locataire.

Concernant le calcul de l’indemnité d’éviction, il est particulièrement complexe puisqu’il résulte de plusieurs facteurs. De plus, selon l’article L145-14 du Code de commerce, cette indemnité versée au locataire doit obligatoirement couvrir l’intégralité des préjudices subis.

Aussi, il est important de noter que le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la notification du congé de son bailleur ou de la réception de l’acte extrajudiciaire l’informant du refus de son bailleur de poursuivre le contrat de bail, pour réclamer le versement d’indemnité d’éviction. Cependant, selon la loi n°2008-776, ce délai n’est qu’un délai de prescription et non de forclusion, c’est-à-dire qu’il peut être suspendu ou interrompu.

 

2. Comment se calcule-t-elle ?

L’indemnité d’éviction se calcule selon plusieurs facteurs définis par une jurisprudence constante. Cependant, aucun texte législatif n’existe à ce jour précisant ses modalités de calcul.

Les facteurs pris en compte pour son calcul sont les suivants :

  • La valeur du fonds de commerce, si le refus de renouvellement a entrainé une perte du fonds de commerce ou si le transfert du fonds de commerce a donné lieu à des frais.
  • Le pas de porte ou le droit au bail qui représente la somme versée par le futur locataire lors de la conclusion du contrat de bail.
  • Les indemnités accessoires qui comprennent : les frais de déménagement, d’installation, les indemnités de licenciement si le refus de renouvellement du contrat de bail a donné lieu à des licenciements, les indemnités portant sur la perte de logement si le bail était mixte et qu’il servait aussi de logement au locataire et enfin si ce refus a entrainé la perte d’une licence.
  • La date d’évaluation des préjudices subis qui doit être soit celle du jour où le locataire quitte les locaux ou celle où le juge rend sa décision.

 

En principe, le montant de l’indemnité est déterminé à l’amiable entre le bailleur et son locataire. Cependant, le calcul étant complexe, il peut être recommandé de faire appel à un expert pour sa détermination. De plus, en cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité pourra être déterminé par le Tribunal de Grande Instance compétent.

 

3. Son délai de paiement

Lorsque les parties sont d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur dispose d’une quinzaine de jours pour se rétracter soit du paiement du montant établi, soit du refus de renouveler le bail.  Passé ce délai, le bailleur dispose désormais d’un délai de 3 mois à compter de la signification d’un commandement de payer effectué par un huissier pour verser l’indemnité à son locataire.

Enfin, une fois l’indemnité d’éviction versée, le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour quitter les locaux. Néanmoins, le bailleur ne peut forcer son locataire à quitter les lieux avant le versement de l’indemnité.

 

4. Cas où son versement est exempté

Selon l’article L145-17 du Code de commerce, le locataire peut être déchu de sa propriété commerciale dans certaines situations. Dans ces cas, le bailleur n’aura plus l’obligation de verser une indemnité s’il refuse la demande de renouvellement du bail de son locataire.

Voici la liste des cas pour lesquels le locataire ne dispose plus de sa propriété commerciale :

  • En cas de bail dérogatoire
  • En cas de motif légitime et sérieux, c’est-à-dire lorsque le locataire ne répond pas à ses responsabilités (loyers impayés ou si le locataire n’est plus exigible au statut de commerçant)
  • En cas d’insalubrité des locaux loués (démolition de l’immeuble, insalubrité des lieux)

 

Enfin, en cas de reconstruction de l’immeuble, l’ancien locataire disposera d’un droit de préemption pour louer les locaux reconstruits, une fois les travaux terminés.

 

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