Quelle est la différence entre le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire ?

Plusieurs types de baux permettent d’exploiter un fonds de commerce mais comment savoir si c’est le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire qu’il vous faut ?

Pour vous aider à faire votre choix, nous verrons à travers cet article : qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ? Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Puis lequel choisir selon leurs différences.

Sommaire :

1. Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
2. Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ?
3. Bail précaire Vs convention d’occupation précaire : que choisir, quelles sont leurs différences 

1. Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Le bail précaire est un contrat de location de locaux professionnels conclu pour une courte durée. Or, en principe, le code de commerce prévoit qu’un contrat de location ne peut être inférieur à 9 ans. Ainsi, lorsqu’un entrepreneur choisit de louer un local dans le cadre de son activité professionnelle, ce dernier est contraint de signer un contrat pour une durée d’au moins 9 ans. Toutefois, dans certains cas, l’entrepreneur est dans l’incapacité d’honorer un tel contrat. Pour que ces entrepreneurs puissent quand même louer un local pour développer leur activité professionnelle, le législateur a décidé de contourner cette règle. En effet, selon l’article L145-5 du Code de commerce, à l’entrée du locataire dans les locaux, les parties contractantes peuvent déroger à la règle des 9 ans à condition que le bail ou les baux successifs ne dépassent pas 3 ans. Ainsi, la loi permet au propriétaire et à son locataire de conclure plusieurs contrats de location tant que chacun d’entre eux ne dépasse pas 3 ans.

2. Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est quant à elle un contrat avec lequel le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur, en échange d’une contrepartie financière appelée redevance. Ce contrat est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée et doit être motivé par des circonstances exceptionnelles.

En pratique, cette convention permet de s’émanciper des règles relatives aux baux commerciaux dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce comme la durée du bail ou encore le plafonnement du montant des loyers. Ainsi, la convention d’occupation précaire a un caractère provisoire ne permettant pas à l’occupant commercial d’espérer exploiter dans les locaux un fonds de commerce, synonyme de stabilité et permanence. En effet, l’avenir du commerce de l’occupant est compromis puisque son contrat peut s’arrêter du jours au lendemain.

Ainsi pour être conclue, les parties contractantes doivent obligatoirement justifier d’un motif légitime de précarité. On entend par motif légitime de précarité, un local en attente d’expropriation, de réhabilitation ou encore de démolition.

En résumé, la convention d’occupation précaire est conclue pour une durée déterminée ou non et permettant au bailleur de la rompre à tout moment en raison de l’évènement prévisible mais exceptionnel.

3. Bail précaire Vs convention d’occupation précaire : que choisir, quelles sont leurs différences ?

Les différences entre ces deux contrats se trouvent à plusieurs niveaux.

La première porte sur la réglementation du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire est régi par le code de commerce qui prévoit son existence et les conditions de sa mise en application. Or la convention d’occupation précaire n’est quant à elle régie par aucune disposition législative. En effet, cette dernière est une pure création jurisprudentielle qui vient combler un vide juridique.

Le statut du bénéficiaire est une autre différence notable entre ces deux types de contrats. En effet, le bénéficiaire du bail dérogatoire dispose du statut de locataire or celui de la convention est désigné plutôt sous le terme d’occupant le contraignant à payer une redevance au lieu d’un loyer. Cela explique notamment le fait que la convention n’est pas un bail contrairement au bail dérogatoire. Ainsi, le montant de la redevance doit obligatoire être inférieure à celui d’un loyer lambda.

Aussi, la durée de ces deux contrats diffère. Comme nous avons pu le voir précédemment, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 ans. Cela complique le renouvellement et la résiliation du bail comparé à un contrat de location classique.

S’agissant de la convention d’occupation précaire, sa durée peut être déterminée ou non. En effet, la convention prend fin à la survenue d’évènements exceptionnels, indépendants de la volonté des parties contractantes. Cela vient expliquer notamment la précarité du droit de l’occupant.

En conclusion, le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire sont différents sur de nombreux points notamment parce qu’ils ne sont pas administrés par les mêmes textes. Aussi, le terme du contrat du bail dérogatoire est déterminé alors que celui de la convention non. Enfin, le bénéficiaire d’un bail dérogatoire est qualifié de locataire alors que celui de la convention n’est qu’un occupant.