Le bail commercial, aussi appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ceux-ci peuvent être utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le contrat est conclu entre un bailleur (le propriétaire des locaux) puis un preneur (le propriétaire du fonds de commerce). Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le preneur doit impérativement exercer une activité commerciale et cette dernière doit obligatoirement figurer dans le contrat de location. S’agissant de la résiliation du contrat, elle peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Toutefois, pour donner congé à son preneur, le bailleur devra respecter un cadre légal très strict.
Sommaire :
Tout comme le preneur, le bailleur est tenu de respecter des délais et un formalisme strict. Ainsi, le congé motivé doit être donné au moyen d’une lettre recommandée papier (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE), 6 mois avant le terme initial du contrat ou à l’expiration d’une des périodes triennales.
La résiliation à l’amiable s’opère également par congé. Ainsi, ce dernier devra être donné 6 mois avant le terme du contrat par courrier recommandé, sans offre de renouvellement mais avec une compensation financière : l’indemnité d’éviction. En cas de non-respect du délai de préavis de 6 mois, le congé prendra effet uniquement à la fin du trimestre civil prochain.
En cas de tacite prolongation du bail, le contrat se poursuivra dans les mêmes conditions. Toutefois, le bailleur pourra donner congé à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil, après exécution des 6 mois de préavis.
Le Code de commerce prévoit que le bailleur puisse rompre son contrat de bail commercial avant le terme, en cas d’existence de l’un de ces cas suivants :
Ces derniers sont des cas de reprise avec indemnité d’éviction. En effet, à défaut de pouvoir offrir un local de remplacement équivalent et disponible instantanément, le preneur percevra une indemnité pour couvrir ses frais de déménagement.
Le congé devra être donné par lettre recommandée papier ou électronique, 6 mois avant l’échéance d’une période triennale.
Bon à savoir : La surélévation de l’immeuble ne donnera pas lieu à un congé mais plutôt à une suspension du bail avec indemnisation afin de couvrir le préjudice subi.
Le propriétaire d’un bail commercial peut librement vendre son local occupé ou libéré. Le contrat en cours se poursuivra alors avec le nouveau propriétaire des locaux. S’agissant de sa résiliation, le contrat ne pourra être résilié qu’à son terme, après le délai de préavis de 6 mois.
Lorsqu’un bailleur donne congé à son preneur pour vente, il doit obligatoirement motiver son congé et fournir une offre détaillée du prix et des conditions de vente. En effet, bénéficiant d’un droit de préemption, le preneur dispose d’une priorité sur l’achat du bien. Ce dernier aura 1 mois pour donner sa réponse, 2 mois pour réaliser la vente s’il accepte, ou 4 mois s’il souhaite emprunter de l’argent pour financer l’achat du bien.
Bon à savoir : Toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas du droit de préemption. La vente de plusieurs locaux commerciaux ou d’un ensemble immobilier en font partie.
Lorsque le preneur signe un contrat de location de locaux commerciaux, il s’engage à respecter certaines obligations : payer le loyer dans les délais convenus, assurer le local, exploiter le fonds de commerce, respecter la destination des lieux puis entretenir le local.
En cas de manquement à une de ces obligations, le bailleur devra notifier son preneur au moyen d’un courrier recommandé afin de l’avertir qu’il doit respecter les stipulations du contrat.
Si malgré l’avertissement, le preneur ne répond pas à ces obligations, une procédure de résiliation pourra être portée devant le tribunal compétent. Cette procédure permettra de faire constater les effets de la clause résolutoire fixée dans le contrat afin de procéder à l’expulsion de tous les occupants.
Si le preneur fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, son contrat se poursuivra. Cependant le mandataire judiciaire nommé par le Tribunal de Commerce pourra choisir la poursuite ou la résiliation du contrat.
Une fois que la situation économique du preneur aura été évaluée, ce dernier pourra opter pour la poursuite de son contrat. Cette décision s’imposera au propriétaire, puisque ce dernier aura la garantie de paiement des loyers.
Néanmoins, si le mandataire choisit la rupture du contrat, le bailleur pourra y mettre un terme 3 mois après l’ouverture de la procédure collective.
Bon à savoir : en cas de cession du fonds de commerce, le contrat se poursuivra sans que le bailleur puisse dire quoi que ce soit.
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR papier selon l’article L100 du CPCE, la LRE (lettre recommandée électronique) peut être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’usage d’un courrier recommandé.
L’envoi d’une lettre recommandée électronique est instantané. Ainsi, en optant pour la LRE vous pourrez supprimer les délais d’acheminement de vos courriers puis faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, les délais commenceront à courir dès la première présentation officielle du courrier, à savoir le lendemain de l’envoi de la lettre.
Rapide mais aussi économique, la LRE AR24 ne coûte que 3,49€ HT* par envoi, quel que soit le volume de pièces jointes. En effet, le tarif de la LRE AR24 comprend : l’envoi, la certification de l’envoi, la conservation des preuves de dépôt et d’envoi, de réception/ refus/ négligence puis 256 Mo de pièces jointes, soit environ 19 000 pages texte.
L’envoi d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi puis soit de réception, soit de refus, soit de négligence. Ces preuves permettent d’attester la date et le contenu de l’envoi puis sa réception. Disposant d’une valeur juridique, ces preuves pourront être présentées devant un tribunal. L’ensemble des preuves générées sont consultables et téléchargeables 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
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*Tarif en vigueur au 24 mai 2022.
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