La résiliation anticipée d’un bail professionnel est-elle permise et prévue par la loi ?
Bien que le propriétaire d’un bail professionnel soit autorisé à rompre le contrat qu’à son terme (sauf en cas de manquements de la part de son preneur), le locataire est autorisé à mettre un terme au bail à tout moment selon certaines conditions.
Sommaire :
L’administration publique française définit le bail professionnel comme un contrat de location de locaux, exploités uniquement à des fins professionnelles et non pour des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales, contrairement au bail commercial qui englobe toutes ces activités.
Le bail professionnel est plus souple juridiquement que le bail commercial ou encore celui d’habitation. Toutefois, certaines règles et obligations doivent être respectées.
Les professionnels concernés par ce type de contrat de location sont ceux dont le revenu de leur activité principales sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux. Il s’agit donc principalement des professions libérales réglementées comme les avocats, vétérinaires, architectes, médecins puis celles qui sont non réglementées à savoir les consultants dans divers domaines.
L’usage du local se doit d’être strictement professionnel sous peine d’être reconduit en bail mixte. Ce dernier, offre la possibilité d’habiter le local en plus de l’occuper pour ses activités professionnelles.
S’agissant de la durée du bail professionnel, ce dernier est encadré par un régime légal plus souple mais bien moins protecteur pour le locataire. Ainsi, il existe moins de contraintes concernant la durée de renouvellement du bail professionnel, qui est conclu pour une durée de 6 ans minimum et reconduit tacitement pour la même durée.
Comme vu précédemment, le bail professionnel offre une plus grande souplesse et moins de contraintes pour les parties signataires que les autres types de baux comme les baux commerciaux. Le principe de résiliation est donc lui aussi simplifié d’un point de vue légal.
Le principe est le suivant : dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire n’est en mesure de mettre un terme au contrat que dans deux cas : le premier, le plus répandu, est l’échéance du terme. Pour ce faire, le bailleur devra notifier son preneur 6 mois avant la fin du contrat au moyen d’un courrier recommandé électronique ou papier. Le deuxième est un manquement du preneur envers ses obligations.
S’agissant du preneur, il est autorisé à rompre le bail à tout moment sous réserve d’un préavis de 6 mois et du respect de la procédure que nous verrons par la suite. Aucune compensation financière n’est à prévoir dans ce cas et la décision du preneur n’aura pas besoin d’être justifiée.
Les principales particularités de la fin d’un bail professionnelles sont les suivantes :
Bon à savoir : Dans certains cas, le preneur peut bénéficier d’un préavis réduit en matière de bail professionnel.
Le propriétaire ne peut donner congé à son preneur au cours du bail sauf si ce dernier n’a pas respecté ses obligations ou a commis des fautes ou des manquements. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à poursuivre en justice la résiliation du bail professionnel. Aussi, il peut invoquer la clause résolutoire figurant dans le contrat. Ainsi, l’inexécution des obligations du preneur détaillées dans le contrat d’origine est donc un motif d’éviction. Le bailleur dispose de recours et ses modalités peuvent varier selon si le contrat de bail professionnel prévoit une clause résolutoire ou non.
Si le contrat de bail professionnel ne prévoit pas de clause résolutoire, c’est avec l’aide de la justice que le propriétaire devra tenter d’obtenir la résiliation du contrat. Cette demande devra être effectuée devant le tribunal d’instance compétent. Ainsi, seul le juge disposera du pouvoir d’appréciation souverain sur les éventuels manquements du preneur vis-à-vis de ses obligations contractuelles. Il se prononcera alors sur la légitimité et la possibilité de la résiliation puis sur d’éventuels dommages et intérêts pouvant être admis au propriétaire.
Les principaux motifs pouvant entrainer une rupture légitime du bail professionnel sont le défaut de paiement du loyer répété, un changement de destination des locaux sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur, la mise en sous-location si cette dernière est formellement interdite, la cession si le contrat ne la conçoit pas, puis le refus de mener les travaux et réparations essentiels.
Si le contrat de bail professionnel dispose d’une clause résolutoire, ce dernier peut être alors résilié librement et en toute légalité si le preneur fait l’objet d’un manquement à ses obligations contractuelles. Généralement, le défaut de paiement du loyer entraine l’éviction lorsqu’une clause résolutoire figure dans le bail. Cette clause requière en général une mise en demeure préalable du preneur par le biais d’un huissier de justice. La résiliation du bail professionnel est subordonnée à l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’inaction du preneur à la suite de cette mise en demeure. Il conviendra donc de saisir le juge des référés afin de constater le jeu de la clause résolutoire et de pouvoir utiliser un titre exécutoire pour expulser le preneur tout en récupérant les sommes des loyers impayées. Toutefois, cette clause restreint les pouvoirs d’appréciation du juge qui ne peut alors que constater la véracité des manquements et prononcer la résiliation du bail professionnel si l’infraction a bien été commise.
S’agissant de la résiliation du bail professionnel par le preneur, la procédure et les conditions sont simplifiées. En effet, le locataire peut décider à tout moment de mettre un terme au bail du moment qu’il informe le bailleur de son intention en respectant le délai de préavis de 6 mois exigé par la loi.
Si le propriétaire tente de réviser le loyer du bail, le preneur peut alors souhaiter rompre le contrat. Dans tous les cas, la demande de congé du preneur ne devra être motivée ou justifiée. Le congé anticipé devra cependant être délivré au moyen d’une lettre recommandée électronique (LRE) ou papier.
Comme cette règle est d’ordre public, le preneur ne pourra être dans aucun cas privé de ce droit par une clause ou tout autre moyen. Ainsi, si le preneur fait l’objet d’une interdiction, il devra la contester si elle est avancée par le bailleur lors de la rédaction du contrat ou si la clause est découverte au cours du bail. À la suite de la résiliation du bail professionnel, un état des lieux devra obligatoirement être effectué.
La lettre recommandée électronique (LRE) AR24 est tout d’abord le strict équivalent juridique de son homologue papier selon l’article L100 du CPCE. Ainsi, elle peut être utilisée dans toutes les procédures requérant l’usage d’un courrier recommandé, comme la résiliation anticipée d’un bail professionnel. Aussi, bénéficiant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception/ de refus/ de négligence, la LRE vous offre une sécurité juridique maximale en cas de litige.
L’envoi et la réception d’une LRE requièrent la vérification de l’identité des parties. Ainsi, l’expéditeur devra s’identifier avec un degré de confiance élevé lors de l’envoi, et le destinataire avec un degré substantiel lors de la réception. De ce fait, la LRE garantit à l’expéditeur que son courrier sera réceptionné et lu par la bonne personne.
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