Le bail dérogatoire, moins contraignant que le bail commercial, offre de nombreux avantages. Cependant, encore méconnu, ce dernier questionne. En effet, ayant une procédure de résiliation différente de celle du bail commercial, le bail dérogatoire possède quelques subtilités importantes à connaître. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les règles à suivre pour vos résiliations de bail dérogatoire.
Sommaire :
Le bail dérogatoire, aussi connu sous le nom de « bail de courte durée », est un contrat de location de locaux, employé pour l’exploitation de fonds de commerce d’une durée maximale de 3 ans. Dérogeant au régime du bail commercial, le bail dérogatoire offre de nombreux avantages aux parties. En effet, moins protecteur pour le locataire mais moins contraignant pour le bailleur, ce dernier n’ouvre droit à aucune indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement du bail. Cependant, il permet au locataire de tester sa zone de chalandise pour l’exploitation de son activité et au bailleur de connaitre son locataire avant de conclure un bail de longue durée. Aussi, le locataire ne dispose pas du droit de renouvellement de son bail. En effet, seul le bailleur a l’opportunité de renouveler ou non le bail.
Enfin, sa rédaction n’est pas simple et il est important d’anticiper son passage au bail commercial à son expiration. Puis, l’ajout de certaines clauses, à savoir la « résiliation anticipée » qui permet de rompre son contrat avant son terme, est à prévoir.
Attention, il est important de noter qu’un bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans et que le contrat s’exécute dès l’entrée du locataire dans les lieux. En effet, son entrée symbolise la prise de possession des locaux. Aussi, dans le cadre d’un bail dérogatoire, un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. Pour en savoir plus à ce sujet, rendez-vous sur notre article concernant l’état des lieux d’un bail commercial.
Enfin, il est interdit de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial !
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, le congé anticipé n’est pas autorisé. En effet, le locataire devra s’acquitter des loyers jusqu’au terme de son bail.
De plus, à l’expiration du bail, le locataire devra quitter les lieux sans bénéficier d’indemnité d’éviction. En cas de refus du locataire de quitter les locaux, le bailleur disposera d’un mois pour exprimer son opposition. Pour cela, le bailleur devra notifier son locataire par LRAR ou LRE, en lui rappelant la date d’expiration de son contrat. En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux après les 3 ans sans que le bailleur n’exprime quelconque réticence, le bail dérogatoire sera automatiquement reconduit en un bail commercial.
A l’expiration du bail, le propriétaire devra faire preuve de vigilance pour ne pas voir son bail dérogatoire se transformer en bail commercial contre son gré.
Au terme du bail dérogatoire, les parties peuvent aussi décider de renouveler le bail dérogatoire. Dans ce cas, les baux successifs ne devront pas excéder 3 ans. Cependant, toute reconduction tacite du bail dérogatoire est interdite.
Bon à savoir : En cas de clause de résiliation anticipée prévue dans le contrat, le locataire comme le bailleur pourra donner un congé anticipé. Le locataire restera cependant redevable des loyers jusqu’à l’expiration de son bail.
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, l’expiration du bail a lieu au bout des 36 mois. Cependant, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail ou même en créer un nouveau, il doit en avertir son locataire. Pour cela, il devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception papier ou électronique à son locataire en lui rappelant la date de l’expiration du contrat. De plus, en cas de clause de résiliation anticipée figurant dans le contrat de bail dérogatoire, le locataire comme le bailleur devra également notifier la contrepartie par LRAR ou LRE en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Alors, pourquoi choisir une LRE pour vos résiliations de bail ?
Disposant de la même valeur juridique que la LRAR, la lettre recommandée électronique est 100% valable pour vos résiliations de bail. Plus rapide de son format papier, la LRE vous permet d’envoyer vos résiliations directement depuis votre espace AR24 en seulement quelques minutes ! Aussi, le destinataire n’aura plus qu’à accuser réception de son courrier depuis son ordinateur ou smartphone. Plus économique, la LRE est au tarif unique de 3,49 euros HT*. Ce tarif inclut la conservation de vos courriers et des preuves mais également l’envoi de 256 Mo de pièces-jointes.
Aussi, l’envoi d’une LRE permet de disposer de preuves dématérialisées : de dépôt et d’envoi, de réception, de refus ou de négligence. Ces preuves ayant une valeur probante, elles peuvent être particulièrement utiles en cas de litige.
Enfin l’identification de l’expéditeur et du destinataire de la LRE, requise par le règlement eIDAS, est un gage de sécurité supplémentaire. Pratique, la technologie d’AR24 vous garantit l’acheminement d’envois recommandés électroniques qualifiés.
*Tarif au 12 mars 2021
Les charges locatives sont les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble qu’il convient de répartir entre le bailleur et le preneur. En ce qui concerne les baux commerciaux, pendant une longue période, aucune réglementation spécifique n’encadrait les droits et les obligations des parties. La loi Pinel entrée en vigueur le 18 juin 2014 est venue protéger davantage le preneur en instaurant quelques règles notamment sur la répartition des charges et des travaux entre les parties.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, aucun texte ne prévoyait la manière dont les charges et les travaux devaient être répartis entre les parties contractantes d’un bail commercial. Cette liberté menait souvent à des débordements de la part du bailleur qui avait souvent tendance à faire peser les charges sur son preneur afin de percevoir un loyer net de toutes charges et taxes. Afin de protéger les preneurs de ces dérives, la loi Pinel est venue dresser une liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevance qui sont imputables aux preneurs. Ces nouvelles mesures sont applicables aux baux signés ou renouvelés en novembre 2014.
Ainsi, le bail commercial doit dorénavant contenir un inventaire précis et limitatif. Dans le cas contraire, le bailleur s’expose à ne pouvoir exiger aucun remboursement à ce titre. Le système de forfait concernant les charges puis l’argument de loyer « net de charges » sont désormais interdits.
La loi Pinel a aussi permis d’étendre les compétences des commissions départementales de conciliation concernant les baux commerciaux au sujet des contestations relatives aux charges et travaux.
Cette liste figure dans l’article R.145-35 du Code de commerce et est retranscrite ci-dessous :
Toute clause du contrat visant à mettre à la charge du preneur l’une ou plusieurs de ces charges détaillées ci-dessus sera réputée non écrite et donc inopposable.
Voici la liste des charges, impôts, taxes et travaux imputables au preneur :
Les autres types de charges comme les honoraires de prestataires externes ou les primes d’assurance sont à répartir entre les parties contractantes.
Lors de la signature du bail commercial, le propriétaire doit transmettre au preneur :
Si les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier rattaché à une organisation collective de gestion, cette obligation d’information ne concerne pas les projets de la collectivité autrement dit le syndicat des copropriétaires par exemple.
Aucune sanction n’est à prévoir en cas de manquement du propriétaire à cette obligation d’information.
Durant le bail, le propriétaire est tenu d’informer ses preneurs :
A chaque échéance triennale, dans un délai de 2 mois, le propriétaire doit fournir au preneur :
Lors du paiement des charges, le propriétaire doit fournir tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des chargés comprises dans le bail, intégrant la liquidation et la régularisation des comptes de charges avant le 30 septembre de l’année suivante pour tous les baux commerciaux signés ou renouvelés en novembre 2014.
Concernant les immeubles en copropriété, l’état récapitulatif est à transmettre dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Si le preneur en fait la demande, le propriétaire est dans l’obligation de lui communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui sont à sa charge.
Disposant de la même valeur juridique qu’un courrier recommandé papier, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée selon l’article l-100 du CPCE. Ainsi, la LRE est employable dans le cadre de vos demandes de consultation des justificatifs.
De plus, bénéficiant de preuves de dépôt et d’envoi, puis de réception/de refus/de négligence, la LRE dispose de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi en cas de litige.
Rapide, la LRE vous permet de gagner du temps puisqu’elle abroge les délais d’acheminement de vos courriers et permet ainsi de faire courir les délais légaux au plus vite.
Économique, la LRE bénéficie d’un tarif unique quel que soit le volume de vos PJ. La LRE AR24 a un tarif de 3,49HT* et comprends : l’envoi et la certification de l’envoi, la conservation de preuves sur nos serveurs sécurisés français, 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages de textes.
Pour bénéficier de tous ces avantages, envoyez votre première demande de consultation des justificatifs par LRE.
*tarif en vigueur le 21/08/2023
Les charges locatives sont les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble qu’il convient de répartir entre le bailleur et le preneur. En ce qui concerne les baux commerciaux, pendant une longue période, aucune réglementation spécifique n’encadrait les droits et les obligations des parties. La loi Pinel, entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue protéger davantage le preneur en instaurant quelques règles notamment sur la répartition des charges et des travaux entre les parties.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, aucun texte ne prévoyait la manière dont les charges et les travaux devaient être répartis entre les parties contractantes d’un bail commercial. Cette liberté menait souvent à des débordements de la part du bailleur qui avait souvent tendance à faire peser les charges sur son preneur afin de percevoir un loyer net de toutes charges et taxes. Afin de protéger les preneurs de ces dérives, la loi Pinel est venue dresser une liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevance qui sont imputables aux preneurs. Ces nouvelles mesures sont applicables à partir des baux signés ou renouvelés en novembre 2014.
Lors du paiement des charges, le propriétaire doit fournir tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des charges comprises dans le bail, intégrant la liquidation et la régularisation des comptes de charges avant le 30 septembre de l’année suivante donc N+1 pour tous les baux commerciaux signés ou renouvelés en novembre 2014.
De plus, bénéficiant de preuves de dépôt et d’envoi, de réception/refus/, la LRE dispose de toutes les preuves nécessaires pour prouver la date et le contenu de l’envoi en cas de litige.
Rapide, la LRE vous permet de gagner du temps puisqu’elle supprime les délais d’acheminement de vos courriers et permet ainsi de faire courir les délais légaux plus rapidement. Les délais légaux commenceront donc à courir dès le lendemain de la notification de votre destinataire par LRE.
Économique, la LRE bénéficie d’un tarif unique quel que soit le volume de vos PJ. Ce qui n’est pas négligeable dans votre cas, puisque l’envoi de nombreux documents et de façons récurrentes peut représenter un certain coût. Une LRE est au tarif de 3,49€HT* et comprend : l’envoi et la certification de l’envoi, la conservation de preuves sur nos serveurs sécurisés français, 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages de textes.
*tarif en vigueur le 25/05/2023
Le bail professionnel est un contrat de location utilisé par les professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle et ni agricole. Ainsi, le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales.
Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est néanmoins soumis à certaines obligations notamment en termes de délai.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans et peut être reconduit de manière tacite sans formalité particulière. Toutefois, le bailleur peut mettre fin au contrat à son expiration puisque le bail professionnel ne bénéficie pas de droit automatique au renouvellement.
S’agissant de sa résiliation, le preneur peut rompre le contrat à tout moment à condition de l’avoir notifié à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre recommandée électronique, en respectant un préavis de 6 mois. Aussi, contrairement au bail commercial, le preneur n’est pas contraint de rester pendant une période de 3 ans minimum pour rompre le contrat.
Quant au bailleur, ce dernier n’est autorisé à rompre le contrat de bail professionnel qu’à son expiration.
Enfin, si le bailleur et le preneur ne souhaitent pas reconduire le bail à son expiration, une des parties doit le notifier à l’autre par lettre recommandée dans un délai de 6 mois, sans apporter de justificatif, ni contrepartie financière.
Afin de vous accompagner au mieux dans cette procédure, AR24 met à votre disposition un modèle de courrier type gratuit de résiliation de bail professionnel à envoyer par LRE :
[Informations relatives au preneur]
Nom et prénom
Adresse
Téléphone
Références du bail
[Informations relatives au bailleur]
Fait à [indiquer la ville], le [la date du jour]
Objet : Résiliation du bail professionnel
LRAR ou LRE
Madame, Monsieur,
Par ce présent courrier, je vous informe que je vous donne congé pour le [indiquer la date de résiliation] du local professionnel situé au [renseigner l’adresse du local figurant sur le contrat] que j’occupe actuellement conformément au contrat de bail professionnel conclu le [ajouter la date de la signature du bail] et conformément au délai de préavis définit dans la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Je me tiens à votre disposition pour que nous convenions d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes meilleures salutations.
Nom, prénom et signature du preneur.
[Informations concernant le bailleur]
[Informations concernant le preneur]
Objet : résiliation du bail professionnel
Je vous informe, par le présent courrier, que le bail professionnel conclu le [date de la signature du contrat] portant sur les locaux situés au [indiquer l’adresse du local figurant dans le contrat] arrive à son terme le [date de l’expiration du contrat].
Ce courrier vaut notification de congé qui prendra effet le [date] conformément à l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations.
Nom, prénom et signature du bailleur.
3 cas de figure sont à distinguer dans le cadre d’une résiliation de mandat de gestion locative :
La procédure de résiliation à l’expiration du mandat de gestion locative a été facilitée par la loi Chatel promulguée en 2008. La loi est applicable à la majorité des contrats à tacite reconduction. Cette dernière, contraint les professionnels à informer leur client de leur capacité de mettre un terme à leur contrat avant qu’il ne se renouvelle automatiquement et ce par le biais d’une lettre nominative ou par email, entre 3 et 1 mois avant le terme du mandat.
S’agissant du client, une lettre recommandée avec accusé de réception ou une lettre recommandée électronique devra être envoyée au mandataire. Le courrier devra contenir : votre identité, l’adresse du bien en question, la référence du mandat et la mention de la loi Chatel ainsi que votre volonté de ne pas renouveler le mandat pour plus de sécurité.
Bon à savoir : Si le gestionnaire ne respecte pas la loi Chatel et laisse le contrat se renouveler sans en faire part à son client. Ce dernier est en droit de demander la résiliation du mandat à tout moment sans pénalité et ce même si la date d’échéance est expirée.
La résiliation anticipée du mandat de gestion n’est en principe pas autorisée. Toutefois, le client est autorisé à rompre le mandat en cas de manquement ou de faute grave du mandataire. Pour ce faire, des justificatifs devront être apportés afin de prouver que le mandataire n’a pas rempli ses obligations. Lorsque le client demande une résiliation pour faute, il devra préparer des arguments et des preuves afin d’appuyer sa demande. Toutefois le mandataire sera en droit de les contester. L’affaire sera alors portée devant le tribunal. Cependant, avant d’en arriver là, nous vous conseillons de négocier une rupture du contrat à l’amiable.
Dans les cas suivants, le mandat de gestion locative est automatiquement résilié :
En effet, le mandat de gestion est dépendant du mandant. Ainsi en cas de décès ou de changement de propriétaire, le mandat sera automatique interrompu. Dans ces cas, si le contrat ne prévoit aucune clause, les parties contractantes devront négocier l’application et le montant d’éventuels frais de résiliation.
[Informations relatives au propriétaire]
Nom et Prénom
Numéro de téléphone
Adresse mail
[Informations relatives au mandataire]
Nom de l’agence
Fait [indiquer la ville], le [date]
Objet : Résiliation du mandat de gestion
Par LRAR ou Lettre recommandée électronique (LRE)
Par la présente, je vous informe que je souhaite résilier le mandat de gestion n° [renseigner le numéro de référence du mandat], conclu le [indiquer la date de la signature du mandat] et situé au [indiquer l’adresse du bien figurant dans le mandat de gestion].
Le mandat arrivant à son échéance le [date de l’expiration du mandat], je reprendrai l’entière responsabilité de la gestion de mon bien le [jour n+1 suivant le terme du mandat], après application du délai de préavis de [durée de préavis figurant dans le mandat].
OU
N’ayant reçu aucune information de votre part concernant ma possibilité de résilier le mandat, selon l’article L136-1 du code de la consommation, je vous demande la résiliation imminente du mandat de gestion locative.
Je vous prie de bien vouloir me transmettre tous les documents nécessaires à la reprise de la gestion de mon bien ainsi que le dépôt de garantie de mon locataire actuel.
Dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
[Signature du bailleur]
La notification SRU est la notification qui permet de faire courir le délai de 10 jours dont bénéficient les acquéreurs pour se rétracter dans le cadre d’un compromis de vente. Si l’acquéreur se rétracte au cours de ce délai, l’annulation du compromis de vente n’occasionnera aucun frais ni pénalité. Le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la réception de la notification par LRAR ou lettre recommandée électronique (LRE).
A la signature du compromis de vente, il est possible que l’acquéreur ait un empêchement. Ainsi, dans ce cas, il peut donner les pleins pouvoirs à une tierce personne afin qu’elle signe l’avant-contrat à sa place. C’est ce qu’on appelle la procuration. Toutefois, cette procédure doit rester à titre exceptionnel.
Lorsque la procuration sera rédigée et signée, elle devra impérativement être complète et précise puis être annexée à l’acte authentique de vente. En effet, dans le cas contraire, le compromis de vente pourrait ne pas avoir lieu.
Lors de la signature du compromis, le mandataire dispose des pouvoirs qui lui ont été spécifiés dans la procuration.
Lors de la signature du compromis de vente, le mandataire dispose des pouvoirs qui lui ont été conféré dans la procuration. La notification SRU envoyée par lettre recommandée à l’adresse postale du mandataire permet de faire courir le délai de rétractation de 10 jours. Ainsi, il est impératif que la procuration soit précise et complète pour se prémunir de potentielles contestations.
Bon à savoir : En cas d’absence de procuration, il est impératif que la notification SRU soit signée par toutes les parties. En effet, dans le cas contraire, cette dernière sera qualifiée de caduque et le délai de rétractation ne pourra pas commencer à courir.
[Information relatives à l’expéditeur]
[Informations relatives à l’acquéreur]
Adresse postale
Objet : Notification du compromis de vente
Par LRAR ou lettre recommandée électronique (LRE)
Vous avez conclu un compromis de vente le [renseigner la date] avec [le nom du vendeur] pour l’achat d’un bien immobilier situé [indiquer l’adresse postale du bien immobilier acquit].
Vous trouverez ci-joint un exemplaire de ce compromis signé, muni de ses annexes.
Conformément à l’article 210 de la loi Macron, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter sans avoir besoin de vous justifier.
Sachez que ce délai commence à courir dès le lendemain de la réception de la présente. Passé ce délai, votre silence vaut pour acceptation du compromis de vente.
Je vous prie d’agréer Madame, Monsieur mes salutations distinguées.
[Signature]
*tarif en vigueur le 12/05/2022
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Acte juridique fréquemment utilisé dans le cadre d’un bail commercial, l’avenant permet d’actualiser ou de mettre à jour les termes d’un contrat sans avoir besoin d’en façonner un nouveau. En pratique, l’avenant au bail commercial est une convention écrite dans laquelle les parties vont introduire de nouvelles clauses ou rectifier certaines modalités figurant dans le contrat initial. Afin d’éviter tout litige, l’avenant doit mettre en évidence les éléments qui ont été modifiés.
Sa confection peut émaner du bailleur comme du locataire, mais pour être valide, l’avenant devra impérativement être signé par les deux parties contractantes.
Un avenant doit être créé dès lors qu’un événement vient modifier les termes du contrat initial. La rédaction d’un avenant au bail commercial peut donc survenir dans l’un de ces cas :
La création d’un avenant au bail commercial doit permettre aux parties de se mettre d’accord sur les nouveaux termes du contrat. Afin d’éviter tout litige ultérieur, sa rédaction doit être rigoureuse.
Pour bénéficier d’une valeur juridique, l’avenant au bail commercial doit répondre à certaines exigences de forme. En effet, l’avenant doit être remis à l’autre partie au moyen d’un courrier recommandé. Afin d’accélérer vos procédures de mises à jour, le recours à la LRE (lettre recommandée électronique) est préconisé.
Rapide et économique, la LRE séduit de nombreux professionnels pour son côté extrêmement pratique. En effet, l’envoi d’une LRE est immédiat et peut être effectué n’importe où et en quelques clics seulement. Le prix d’une LRE est fixe, quel que soit le volume de pièces jointes ajoutées à l’envoi (maximum 256 Mo). En effet, le prix de la LRE comprend : l’envoi, la qualification de l’envoi, la conservation des preuves et 256 Mo de pièces-jointes, soit environ 19 000 pages textes.
Rapide, l’utilisation de la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et ainsi faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, en recourant à la LRE, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de l’envoi à la suite de la première présentation officielle du courrier au preneur. Concernant la réception du courrier, elle sera aussi simple que l’envoi : en quelques clics, le preneur (votre destinataire) accuse réception en suivant le process de vérification d’identité à distance d’AR24 ou en s’identifiant avec son Identité Numérique La Poste. Ainsi, l’expéditeur est assuré que son courrier sera transmis à la bonne personne.
Enfin, l’envoi et la réception d’une LRE génère des preuves de dépôt et d’envoi, d’accusé de réception, de négligence ou de refus. Ces preuves indispensables en cas de litige, seront conservées gratuitement et accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace AR24.
Pour envoyer votre première LRE, rendez-vous sur la page d’inscription AR24 pour créer votre compte gratuitement et envoyer vos premiers avenants dématérialisés.
Votre preneur a cessé de payer son loyer et vous vous demandez quelle est la procédure à suivre pour récupérer les sommes qui vous sont dues ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut connaître sur la lettre de mise en demeure pour loyer impayé du bail commercial, et vous mettons à disposition un modèle de courrier type gratuit à envoyer par LRE.
Le bail commercial est un contrat de location qui unit un commerçant, un artisan ou un industriel (le preneur) qui exploite un local afin d’exercer son activité, et un bailleur, le propriétaire des lieux, pour une durée minimale de 9 ans. En effet, seules les activités commerciales, industrielles ou artisanales peuvent être exercées dans le cadre d’un bail commercial. Les règles qui encadrent le bail commercial sont très strictes afin d’offrir une sécurité optimale au preneur. En effet, la création d’une activité nécessite de pouvoir bénéficier d’un endroit serein, pour l’exercer sans avoir à se soucier d’une possible reprise par le bailleur ou d’une augmentation de loyer injustifiée.
L’impayé est la principale source de contentieux dans le cadre d’un bail commercial. Cette situation est bien souvent constitutive d’un préjudice important pour le propriétaire, qui est généralement tenu par ses propres obligations, comme celle de rembourser un emprunt. Il est donc recommandé au bailleur d’agir le plus rapidement possible en cas d’impayé de son preneur.
Pour ce faire, voici la procédure à suivre dans ce cas :
La première étape obligatoire en cas d’impayé du bail par le preneur est la mise en demeure de payer le loyer. Cette étape est impérative lorsque le preneur ne respecte pas les termes du contrat. La lettre de mise en demeure est obligatoire puisqu’elle permet d’établir le manquement du preneur à ses obligations. Ce courrier devra être envoyé par le bailleur au moyen d’une lettre recommandée papier (LRAR) ou électronique (LRE). Enfin, cette lettre permettra au bailleur de disposer de la preuve du manquement commis par son preneur.
Si malgré la lettre, le locataire continue de ne pas régler le loyer et les charges, il sera nécessaire de lui délivrer un commandement de payer par le bais d’un huissier de justice. Cette étape est aussi obligatoire. En effet, sans cette dernière, le bailleur ne pourra pas faire jouer la clause résolutoire.
Mais qu’est-ce que la clause résolutoire ? La clause résolutoire est une clause définie dans le contrat de bail, qui prévoit qu’en cas de manquement par le preneur à ses obligations, ce dernier prendra automatiquement fin. Cependant, cette clause est applicable qu’un mois après l’envoi d’un commandement de payer rester sans effet.
Passé ce délai, si le preneur ne met pas fins aux inexécutions constatées, le bailleur sera autorisé à lancer une action en référé devant le Président du tribunal judiciaire compétent.
L’Assignation en référé est l’étape ultime si le preneur refuse toujours de payer son loyer. En effet, au cours de cette procédure le bailleur pourra demander l’expulsion de son preneur.
Le référé est une procédure accélérée, orale, qui se tient devant un tribunal judiciaire et qui a une durée de 2 à 3 mois généralement.
Bon à savoir : Pour toutes demandes excédant les 10 000 euros, les parties devront obligatoirement être représentées par un avocat devant le tribunal judiciaire, y compris en référé. La procédure en référé est affiliée par voie d’assignation, délivrée par un huissier de justice.
Attention, seul le tribunal judiciaire est compétent en matière de baux commerciaux. En effet, bien que le litige implique un commerçant, le tribunal à saisir est bien le judiciaire et non celui de commerce.
L’assignation, pour être valable juridiquement, devra contenir un certain nombre de mentions obligatoires comme l’identité des parties ou encore la date et le jour de l’audience.
Lorsque la décision de justice sera rendue, il sera obligatoire de la faire exécuter. Pour ce faire, il sera nécessaire de se référer à un huissier de justice.
Bon à savoir : le preneur est en droit de solliciter des délais de grâce. En effet, devant le juge, le preneur pourra demander jusqu’à deux ans de délai pour régler la dette locative. Attention, si le preneur ne respecte pas les délais fixés par le Juge, le bailleur sera autorisé à l’expulser immédiatement. Toutefois, pour ce faire, il devra demander à l’huissier de constater la déchéance du terme.
En optant pour la lettre recommandée électronique AR24 vous accélèrerez vos procédures tout en conservant la sécurité juridique dont vous avez tant besoin. En effet, disposant de la même valeur juridique que son homologue papier (article L100 du CPCE), la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant un courrier recommandé. De plus, bénéficiant d’un nouveau format digital, la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos lettres et ainsi de faire courir les délais légaux plus rapidement.
Disposant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception, de négligence, de refus et de contenu grâce à l’horodatage, vous détiendrez toutes les preuves nécessaires pour prouver la date de l’envoi et le manquement du preneur à ses obligations. L’intégralité de ces preuves seront disponibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Aussi, jouissant d’un tarif unique, la LRE vous permettra de réaliser de belles économies. En effet, le tarif de 3,49€ HT* de la LRE comprend l’envoi et la certification de l’envoi, 256 Mo de pièces jointes, soit environ 19 000 pages de texte, puis la conservation des preuves sur nos serveurs sécurisés en France.
Enfin, pratique, la LRE vous permettra d’envoyer vos mises en demeure en seulement quelques clics et il en sera de même pour sa réception. En effet, le preneur n’aura qu’à se rendre sur sa boite email et procéder à la vérification de son identité à distance pour accuser réception de son courrier.
Pour bénéficier de tous ces avantages, envoyez dès maintenant le modèle gratuit de mise en demeure pour loyers impayés par LRE. (lien de création de compte AR24 sur LRE)
Pour découvrir nos autres articles portant sur le bail commercial cliquez-ici.
*Tarif en vigueur le 03/02/2022
Nom, Prénom
Code Postal, Ville
[Information relative au preneur]
Fait à [ville], le [date]
Objet : Mise en demeure pour défaut de paiement des loyers
Titulaire du bail commercial signé le [indiquer la date] portant sur le local situé [renseigner l’adresse du local figurant dans le contrat de bail], vous vous êtes engagé à régler le loyer prévu dans ce bail au début de chaque mois.
À compter de ce jour, vous n’avez pas réglé les loyers et les charges des mois [préciser les mois pour lesquels le preneur n’a pas payé son loyer], ce qui représente une somme totale de [indiquer le montant en euros].
Par la présente, je vous mets en demeure de régler cette somme, par chèque ou virement, dans les quinze jours suivant la première présentation de cette lettre recommandée.
À défaut de paiement dans ce délai, je serai contraint de vous faire délivrer un commandement de payer par huissier, avant d’entamer la procédure de résiliation de plein droit du bail prévue dans le contrat de location de ce local.
En vous remerciant pour l’attention que vous porterez à ma demande, je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Prénom Nom
Signature
La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la jurisprudence, qui permet de déroger au droit des baux commerciaux tout en octroyant un droit de jouissance à l’occupant. Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Quelles sont ses conditions d’application ? Comment la résilier ? Voici un article qui répond à toutes ses questions.
La convention d’occupation précaire est un contrat qui est conclu entre deux parties : le propriétaire et le preneur. Le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur sur l’un de ses biens en contrepartie d’une modeste somme financière.
Conclue que dans des circonstances particulières et indépendantes de la volonté des parties, la convention d’occupation précaire n’est pas soumise au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’occupant ne peut jouir des droits qui lui seraient accordés dans le cadre d’un bail commercial :
Par ailleurs, aucune disposition légale ne régit la forme et le contenu de la convention d’occupation précaire. Ainsi, la forme verbale pourrait être admise, en pratique toutefois elle est fortement déconseillée car elle ne confère pas la sécurité juridique nécessaire pour régir des relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Il sera donc fortement recommandé de recourir à l’écrit pour définir l’ensemble des conditions et obligations d’exécution de la convention entre les parties.
La jurisprudence est venue assigner un cadre juridique afin que le recours à cette convention reste exceptionnel et qu’elle ne soit pas uniquement fondée sur la volonté de déroger au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’usage de cette convention est admis uniquement lorsqu’il est possible de démontrer que son recours résulte de l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. En conclusion, pour que le contrat soit valide, il sera nécessaire de prouver l’existence de conditions exceptionnelles.
En résumé, pour être valide, la convention d’occupation précaire doit être motivée par des évènements exceptionnels indépendants de la volonté des parties et par une redevance d’occupation modeste.
Parmi les évènements exceptionnels, une cause objective de précarité doit exister. Ainsi, cette cause pourra déterminer la durée de la convention. En effet, la durée du contrat peut être déterminée ou indéterminée et devra résulter de la réalisation de l’évènement généralement certain.
La cause de précarité dépend donc en partie d’une durée d’occupation courte des lieux par le preneur. Ainsi, la démolition de l’immeuble où se situe le local commercial peut être un type d’évènement fondant la cause objective de précarité.
En contrepartie de cette occupation précaire, le preneur sera soumis au payant d’une somme modeste.
En effet, seul le versement d’un faible loyer également appelé redevance pourra contrebalancer cette situation instable à laquelle le preneur doit faire face. Ainsi, cette redevance devra être modeste, à titre onéreux et sans engendrer de charges locatives pour le preneur.
Bon à savoir : Le terme modeste ici, signifie que la redevance devra être bien inférieur au prix de location du marché immobilier.
La cause de précarité sera retenue par la jurisprudence dans les cas suivants :
Si le fondement de ce type de contrat ne relève d’aucune de ces causes de précarité, la convention pourra être requalifiée en bail par les juges.
La convention d’occupation précaire a donc une durée déterminée ou non déterminée, et prend fin lorsque l’évènement certain s’est réalisé. Cependant, il est possible, si les parties contractantes le souhaitent, de mettre fin au contrat avant son terme. En effet, si le bailleur souhaite mettre un terme au contrat avant son terme, il peut à tout moment mettre en demeure son preneur l’obligeant ainsi à quitter les lieux. C’est pourquoi, il est important d’encadrer contractuellement la possibilité pour le propriétaire de résilier la convention par écrit. Aussi, il est conseillé d’ajouter un délai de préavis de minimum 1 mois à la convention afin que le preneur puisse rebondir. Il est également envisageable de prévoir d’autres conditions de résiliation aussi bien pour le bailleur que pour le preneur.
Bon à savoir : Pour assurer une sécurité juridique des parties, il est judicieux de définir contractuellement les modalités de résiliation et d’exiger que l’envoi du courrier de résiliation se fasse au moyen d’une lettre recommandée papier avec avis de réception (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE). Ainsi, en cas de litige, les parties disposerons de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi.
Strict équivalent juridique de la LRAR papier, la lettre recommandée électronique qualifiée eIDAS (LRE), permet d’accélérer vos procédures. En effet, 100% dématérialisée, la LRE permet de supprimer les délais d’acheminement de vos courriers. Dans le cas de la résiliation de votre convention d’occupation précaire, vous pourrez faire courir le délai de préavis dès le lendemain de la première présentation du courrier à votre destinataire ; à savoir qu’avec la LRE, qui est 100% dématérialisée, la 1ère présentation du courrier au destinataire est quasi instantanée (aucun délai d’acheminement à prévoir).
Conçue pour simplifier les procédures des professionnels, la LRE vous permettra de gagner du temps puisque son envoi s’effectue en quelques clics, sans toutefois négliger la sécurité juridique dont vous avez besoin. En effet la LRE vous permet de prouver le contenu et la date de l’envoi en cas de litige.
Pensée également pour simplifier la gestion de vos flux documentaires, vos courriers et les preuves associées seront gratuitement conservés sur nos serveurs Français sécurisés. Vous pourrez ainsi les télécharger ou les consulter directement depuis votre espace AR24, 24h/24 et 7j/7.
Enfin, avec un tarif unique de 3,49€ HT*, la LRE AR24 vous permettra de réaliser des économies directes et indirectes importantes.
*tarif en vigueur le 31/12/2021
Entrée en vigueur en juin 2014, la Loi Pinel a apporté quelques modifications aux caractéristiques des baux commerciaux afin de favoriser l’implantation de nouveaux commerces. Pour ce faire, 5 nouvelles mesures ont fait leur apparition. Pour connaître l’essentiel de ces changements, voici une infographie qui reprend tout ce qu’il faut savoir.
1. La mise en place d’un état des lieux : la réalisation d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du preneur est désormais obligatoire. En effet, ce document est utilisé d’une part pour déterminer la répartition des charges et des travaux entre les parties, et d’autre part pour s’assurer que le preneur rende le local dans le même état qu’à son arrivée.
2. La répartition des charges et des travaux : depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, une répartition des charges et des travaux doit figurer dans un inventaire précis et limitatif. Cette mesure vise à encadrer la répartition des charges et des travaux qui pourront être mis à la charge du preneur. Ainsi, le bailleur ne sera pas autorisé à mettre la charge du preneur les gros travaux comme une mise en conformité des locaux. Toutefois, cette loi n’empêche pas la libre négociation qui caractérise le bail commercial, mais sert plutôt à l’encadrer.
3. La mise en place d’une révision périodique des loyers : désormais, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les 3 ans. En effet, cette révision peut être demandée lors d’une échéance triennale et être à l’initiative du bailleur comme du preneur. L’objectif premier de cette révision du montant du loyer est de tendre vers la valeur locative. Pour ce faire, la loi Pinel est venue encadrer cette révision en fixant une limitation de 10% d’augmentation par an. Aussi, l’indice du coût de construction (ICC) ne peut plus être utilisé dans le calcul du plafonnement légal dans le cadre d’une révision du loyer. En effet, les parties devront désormais se référer à l’ILC ou à l’ILAT.
4. L’apparition du droit de préférence : lorsque le bailleur décide de vendre le local loué, le preneur bénéficie d’un droit de préférence lui permettant d’avoir une exclusivité sur l’achat du local pendant un mois. Pour que le preneur puisse jouir de ce droit, le bailleur doit impérativement notifier sa volonté de vendre au preneur au moyen d’un courrier recommandé ; pour cela, le bailleur peut tout à fait utiliser la LRE (lettre recommandée électronique).
5. La simplification du congé : avec l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, les parties peuvent désormais donner congé par recommandé. L’utilisation de la LRE (lettre recommandée électronique) est possible et offre plusieurs avantages aux parties. En effet, avant cette loi, le congé devait impérativement être donné par acte d’huissier. Avec cette nouvelle mesure, les parties peuvent accélérer leur procédure et réduire considérablement leur coût de résiliation. Pour en savoir plus sur la résiliation d’un bail commercial par LRE, un article est déjà disponible sur notre blog.
Vous étiez preneur d’un local commercial et vous venez de quitter les lieux. Vous souhaitez donc récupérer le dépôt de garantie que vous avez versé au bailleur lors de votre entrée dans les locaux.
Découvrez dès maintenant comment la LRE d’AR24 va pouvoir vous aider à récupérer cette somme dans les plus brefs délais.
Dans cet article nous verrons : qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ; de quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ; les avantages qu’offre la LRE dans cette procédure, en enfin un modèle de courrier type de demande de restitution à envoyer par LRE.
Le contrat de bail commercial peut prévoir le versement par le preneur d’une somme, librement déterminée par les parties, pour garantir au bailleur la bonne exécution du contrat. En effet, cette somme permettra au bailleur de se prémunir d’éventuels manquements de la part du preneur (loyers impayés, dégradation des locaux, etc…). Cette somme devra être remboursée au preneur uniquement s’il a quitté les lieux et qu’il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Cependant, il est important de noter que le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un contrat de bail commercial.
La loi autorise toutefois le bailleur à exiger le versement d’un dépôt de garantie dans le bail commercial. Dans ce cas de figure, il sera peut-être nécessaire de conclure un contrat de cautionnement en parallèle.
Le statut des baux commerciaux ne prévoit aucun délai particulier pour restituer le dépôt de garantie du preneur d’un bail commercial. Toutefois, en pratique, le dépôt de garantie devra être rendu au preneur dans un délai raisonnable, soit 2 à 3 mois après son départ.
Pour que ce délai commence à courir, plusieurs conditions doivent être réunies :
La non-restitution du dépôt de garantie peut être sanctionnée par les tribunaux. Pour cela, le preneur devra apporter la preuve d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité.
Bon à savoir : Lorsqu’un bail a été consenti à plusieurs locataires et que l’un deux seulement a donné congé, aucun remboursement ne peut être exigé tant que les locaux n’ont pas été intégralement libérés.
Reconnue comme le strict équivalent d’un courrier recommandé papier depuis le 1er janvier 2019, la LRE eIDAS (lettre recommandée électronique) est utilisable dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée.
Bénéficiant d’un envoi instantané, la LRE vous permet d’accélérer vos procédures en faisant courir les délais légaux dès le lendemain de la première présentation officielle du courrier. Aussi, rapide, la réception d’une LRE s’effectue en quelques clics depuis la boite mail de votre destinataire après avoir vérifié son identité via notre moyen d’identification à distance. Ainsi, en optant pour la LRE AR24, vous vous assurez que le contenu de votre courrier sera réceptionné par la bonne personne.
Disposant d’un tarif unique, une LRE AR24 a un tarif unique quel que soit le volume des pièces jointes. Ce tarif comprend : l’envoi, l’ajout de 256 Mo de pièces jointes, la certification de l’envoi, la conservation du courrier même (pièces jointes comprises) et des preuves.
À noter : si le propriétaire du local commercial est un particulier, vous devrez avoir recueilli son consentement préalable avant de le notifier par LRE.
Voici un modèle de courrier de demande de restitution de dépôt de garantie à envoyer par LRE :
(Informations du preneur)
Prénom / Nom
Code postal / ville
(Informations du bailleur)
Nom du bailleur / agence immobilière
Lettre recommandée électronique
Objet : Restitution du dépôt de garantie
Le [préciser la date de la signature du bail], nous avons conclu un contrat de bail commercial pour le local situé [adresse du local loué]. Je vous ai donné congé de ce bail et j’ai donc quitté les locaux le [préciser la date à laquelle vous avez quitté les lieux].
Lors de la signature du contrat, je vous ai versé un dépôt de garantie d’un montant de [préciser le montant en €] non encore restitué à ce jour.
À mon départ, un état des lieux contradictoire a été dressé le [date de l’état des lieux], et je vous ai remis les clés.
Cet état des lieux n’a révélé aucune détérioration du local, ce qui vous oblige donc à me restituer l’intégralité du dépôt de garantie soit [rappel du montant du dépôt de garantie].
Je vous rappelle que le bailleur doit reverser au preneur son dépôt de garantie dans un délai raisonnable. La pratique estime ce délai entre 2 et 3 mois maximum.
À défaut de restitution dans le délai d’un mois à compter de la présente, je serai dans l’obligation de saisir le Tribunal compétent afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Dans l’attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
[Nom et Prénom du preneur]
Signature du preneur
La Lettre Recommandée Electronique (LRE) est utilisée quotidiennement par les professionnels de l’immobilier depuis plusieurs années maintenant. En effet, ils sont plus de 2500 à faire confiance à AR24, le 1er service de lettres recommandées électroniques en France. Strict équivalent juridique d’un recommandé papier si acheminée par un prestataire de confiance tel que AR24, la LRE est utilisable dans toutes les procédures où la règlementation exige le recours à un recommandé. Afin de garantir une sécurité maximale lors de l’acheminement des recommandés 100% numériques, le règlement eIDAS prévoit un certain nombre de règles à respecter comme recueillir le consentement des destinataires particuliers avant l’envoi d’une LRE.
Pour recueillir le consentement de vos destinataires particuliers, vous pouvez insérer une clause dans un avenant ou dans un contrat tel que le compromis de vente. Lors de la signature du contrat ou de l’avenant, il sera important d’expliquer à votre client les effets d’une telle clause. L’agent immobilier pourra mettre en exergue les avantages qu’il y a à opter pour ce type de courrier et comment accuser réception d’une LRE en plus des tutoriels dédiés à ce sujet.
S’agissant des avantages que l’agent immobilier pourra citer, il pourra tout d’abord évoquer sa praticité. En effet, en optant pour la Lettre Recommandée Electronique, l’expéditeur et le destinataire n’auront plus besoin de se déplacer pour envoyer et réceptionner leur courrier. En effet, tout se passe en ligne sur www.ar24.fr. Ils auront uniquement besoin d’un smartphone, d’un ordinateur ou d’une tablette puis d’une connexion internet.
Aussi, au cours du parcours de vérification d’identité à distance indispensable pour réceptionner un courrier, les destinataires bénéficieront d’une assistance technique téléphonique gratuite.
Enfin, grâce à notre conservation sécurisée des contenus, PJ et preuves sans surcoûts sur nos serveurs sécurisés, l’expéditeur et le destinataire pourront accéder à ces documents 24h/24 et 7j/7 depuis leur espace personnel AR24.
Par ailleurs, si vous souhaitez recourir à la Lettre Recommandée Electronique, mais que votre client n’a pas de nouveaux contrats à signer en vue, vous pouvez opter pour le gestionnaire de consentements AR24 en ligne.
Accessible depuis votre espace personnel AR24, le gestionnaire présente de nombreux avantages. En effet, il vous permettra d’avoir une visibilité sur le statut de vos consentements à savoir « en attente », « acceptés » ou « refusés » ; d’insérer manuellement vos consentements ; ou bien d’envoyer une demande de consentement par email, qui sera ajouté automatiquement à votre liste de consentements si elle est acceptée par votre destinataire.
Bon à savoir : Une fois que vous avez obtenu le consentement de votre destinataire pour le notifier par LRE, vous n’aurez pas besoin de lui demander à nouveau son accord pour les prochains envois. En effet, lorsque votre destinataire a donné son accord, il est enregistré.
Il est important de noter que si vous utilisez notre gestionnaire de consentements, vous bénéficierez d’une preuve que votre destinataire a consenti à être notifié par LRE.
En recourant à la Lettre Recommandée Optimale (LRO), votre destinataire aura la possibilité de choisir le format du courrier à savoir papier ou électronique. En effet, ce mode d’envoi hybride est une bonne alternative à la LRE notamment lorsque le destinataire est plus réticent à recevoir des courriers 100% numériques.
Lors de l’envoi d’une LRO, AR24 se charge de recueillir le consentement de votre destinataire s’il souhaite recevoir son courrier sur sa boite email ou d’imprimer le courrier ainsi que les PJ s’il préfère le recevoir par voie postale.
Suite à votre demande de consentement, le statut « accepté » ou « refusé » sera automatiquement mis à jour sur votre liste de consentements disponible sur votre compte AR24.
Ce type de courrier est particulièrement intéressant dans le cadre d’un premier envoi et surtout lorsque le consentement du destinataire n’a pas encore été recueilli.
Accélérez vos procédures de résiliation de bail professionnel ou commercial, contrat de réservation ou encore vos compromis de vente avec la Lettre Recommandée Electronique AR24. Rapide, économique et fiable, la LRE bénéficie d’un tarif unique quels que soient le volume des PJ et la destination du courrier. Dématérialisez dès maintenant vos recommandés en créant votre compte AR24 gratuitement.
Le propriétaire d’un bien meuble corporel ou incorporel (mobilier, équipement, fonds de commerce, logiciel…) situé entre les mains d’une entreprise soumise à une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, peut revendiquer la propriété de ce bien. Cette action en revendication suppose de respecter une procédure stricte prévue par le Code de commerce. Dans ce cadre, est-il possible d’utiliser une lettre recommandée électronique ? Réponses.
L’action en revendication protège le droit de propriété. Il s’agit d’une action judiciaire par laquelle une personne ou une entreprise réclame à une autre la chose dont elle se déclare propriétaire. En vertu de l’article 2276 du Code civil, la propriété d’un meuble est présumée appartenir à son possesseur. Cependant, le propriétaire peut prouver que le transfert de propriété n’a pas eu lieu. C’est le cas notamment lorsque le prix du bien meuble n’a pas été payé par une entreprise placée sous procédure collective.
Dans le cadre d’une procédure collective, le revendiquant dispose d’un délai de trois mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) pour revendiquer son bien (cf : article L. 624-9 du Code du commerce). Passé ce délai, le bien sera alors vendu au profit de l’ensemble des créanciers.
En cas de refus de l’administrateur judiciaire ou du liquidateur d’accorder le bien meuble dans un délai d’un mois à compter de la réception de la demande, le revendiquant doit saisir le juge-commissaire. Cette saisine doit intervenir dans le mois suivant la réception de la réponse. À défaut, le propriétaire ne peut plus revendiquer son bien meuble.
Exception : le propriétaire d’un bien meuble dont le contrat a fait l’objet d’une publicité (contrat de crédit-bail, contrat de location, contrat de vente avec clause de réserve de propriété…) peut réclamer la restitution de ce dernier en s’adressant à l’administrateur ou, à défaut, directement au débiteur et n’est soumis à aucun délai. On parle alors d’action en restitution (cf : article L. 624-10 du Code de commerce).
Pour effectuer sa demande, le propriétaire du bien meuble doit compléter et signer le formulaire de revendication mis à disposition par le greffe du tribunal de commerce. Le revendiquant doit également fournir la preuve de l’existence « en nature » du bien dans l’inventaire de l’entreprise (si ce dernier existe) à la date d’ouverture de la procédure collective. L’action en revendication est possible si le bien n’a pas été transformé. Plus précisément, si ce dernier a été assemblé ou incorporé à un autre bien et que la séparation est possible sans causer de dommage, la revendication reste toujours possible.
Enfin, il doit bien entendu être en mesure de prouver qu’il est effectivement propriétaire du bien meuble concerné. Pour cela, il est nécessaire d’attacher à sa demande de revendication le contrat ou encore le titre de propriété applicable.
Bon à savoir : la demande de revendication est payante. Comptez environ 70 euros pour réaliser votre démarche.
Une fois le formulaire complété, le revendiquant doit adresser sa demande :
Il doit obligatoirement utiliser un courrier recommandé avec accusé de réception. Pour cela, vous pouvez parfaitement utiliser un courrier recommandé 100% dématérialisé. Depuis le 1er janvier 2019, la loi française considère en effet la LRE eIDAS comme strictement équivalente au courrier recommandé papier avec accusé de réception (LRAR). Elle peut donc être utilisée dans toutes les procédures nécessitant l’envoi d’un courrier recommandé.
Parfaitement fiable, la lettre recommandée électronique vous permet de conserver pendant 10 ans toutes les informations relatives à votre revendication : date du dépôt et de l’envoi de votre courrier, date de réception, le cas échéant, preuve du refus ou de la non-réclamation de votre recommandé. La LRE qualifiée va même plus loin puisqu’elle certifie le contenu de votre demande. Elle dispose donc d’une force probante sans failles et vous protège en cas de litige.
Elle est également rapide puisqu’elle vous permet de supprimer les délais d’acheminement. En quelques minutes, le liquidateur ou l’administrateur peut accéder à votre revendication.
Enfin, quel que soit le nombre de documents transmis, la LRE eIDAS qualifiée coûte 3,49€ HT*, soit 2 à 5 fois moins cher que son équivalent postal. Pour ce tarif, vous pouvez envoyer jusqu’à 256 Mo de pièces jointes, ce qui correspond à plusieurs milliers de pages électroniques.
Vous souhaitez lancer votre action en revendication d’un bien meuble ? Créez dès à présent votre compte AR24 et envoyez votre formulaire par courrier recommandé électronique.
*Tarif en vigueur au 28 juillet 2021
La lettre recommandée électronique (LRE) est un courrier numérique qui permet de notifier légalement auprès d’une ou plusieurs parties les conditions d’une affaire ou d’un contrat. Ainsi, à la demande des conjoints, la LRE peut être utilisée dans le cadre d’une indivision. Découvrez quelles sont les conditions de mise en place d’une LRE lorsqu’elle est envoyée dans le cadre d’une indivision.
Équivalent reconnu par la loi française de la lettre recommandée par voie postale, la LRE est un courrier 100 % numérique, avec accusé réception, envoyée directement sur internet vers une adresse mail. Cette solution est plus rapide, économique, écologique, performante, fiable et sécurisée que son pendant papier.
Il existe aujourd’hui 2 formats de courriers recommandés électroniques :
L’ERE simple, (ou envoi recommandé électronique simple) qui trouve son fondement dans l’article 43 paragraphe 1 du Règlement eIDAS, peut être envoyé à chaque fois que la loi n’impose pas l’utilisation d’une « lettre recommandée ». Il ne nécessite pas de vérification d’identité lors de la remise au destinataire. Cet envoi n’est pas le strict équivalent d’une LRAR papier.
La LRE eIDAS qualifiée est issue du règlement eIDAS dont l’ambition est d’accroître la confiance dans les transactions électroniques dans l’UE. Elle implique pour le prestataire de service de confiance qualifié (AR24), une vérification de l’identité de l’expéditeur au moment de l’envoi et du destinataire lors de la réception. Elle est le strict équivalent électronique de la LRAR papier traditionnelle.
Dans le cadre d’une indivision, pour faire parvenir une LRE eIDAS qualifiée, il est nécessaire de recueillir l’accord des destinataires au préalable. De plus, il vous faudra bien envoyer une LRE à chaque indivisaire.
Avec le temps, la lettre recommandée électronique a fait preuve de ses nombreux atouts. Aujourd’hui, sa valeur probante est même plus forte que celle d’un courrier recommandé postal classique.
Pourquoi ? Parce qu’avec AR24 notamment – un prestataire reconnu par l’État français, chaque envoi est certifié par horodatage (équivalent à un cachet de poste pour document numérique). De plus, la lettre recommandé électronique est la seule à pouvoir vous garantir la preuve du contenu transmis.
En outre, l’assentiment préalable auprès du destinataire – comprenant son adresse mail – qui doit être recueilli pour pouvoir lui envoyer une LRE, garanti l’inopposabilité de la remise de la lettre à la bonne personne.
Dans le cadre d’une indivision (détention du bien immobilier par des personnes différentes, appelées « coïndivisaires », sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts), il vous faut 2 adresses e-mail distinctes à inscrire sur le contrat, une pour chaque propriétaire ; vous devrez alors envoyer une LRE eIDAS qualifiée à chacun.
L’indivision d’un bien vous impose de notifier par LRE chaque adresse email inscrite sur le contrat (vous adressez votre courrier à une personne distincte).
Dans la situation où les époux auraient décidé de ne choisir qu’une seule adresse email qu’ils consultent à deux, il faut penser à envoyer deux LRE en renseignant dans l’une le nom et prénom du premier indivisaire, et dans l’autre le nom et prénom du deuxième indivisaire. Grâce à l’identification visuelle à distance, les deux coïndivisaires pourront s’identifier chacun pour réceptionner leur propre LRE.
Dans cette situation particulière, il vous faut :
1) Déterminer ensemble les actes d’administration (réalisation de travaux non nécessaires à la conservation du bien, conclusion ou renouvellement d’un bail, conduite de toute action destinée à gérer le bien immobilier dans sa destination prévue).
2) Vous mettre d’accord sur les actes de conservation (réparation de toiture, réfection d’un système électrique défectueux, etc).
3) Décider à deux des actes de dispositions (vente, transformation du bien en local commercial, mise en place d’une hypothèque, etc).
4) Vous entendre sur les conditions de jouissance du bien immobilier.
5) Établir une convention d’indivision, un acte notarié par lequel les coïndivisaires s’engagent à suivre une certaine ligne de conduite. Elle doit notamment indiquer la durée de cette indivision, les conditions d’attribution des parts si l’un des ex-conjoints décède, les modalités de partage des frais d’indivision ou encore la nomination d’un gérant pour la prise en main de l’indivision.
La convention d’indivision pourra ensuite être transmise par un notaire aux ex-époux par lettre recommandée électronique qualifiée en toute conformité avec la législation : une LRE eIDAS qualifiée par adresse email et dans tous les cas une pour chaque propriétaire.
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