Retrouvez les dernières actualités juridiques de copropriété que vous ne deviez pas manquer en mars. A travers cet article nous verrons :
Sommaire :
Qu’est-ce que c’est les dark store ou dark kitchen ? Il s’agit d’entrepôts ou cuisines utilisées par des entreprises de livraison dans lesquels y sont préparés des plats chauds ou des courses de produits essentiels. Ces commandes sont ensuite directement livrées au domicile des clients.
En plein cœur de l’actualité, les dark stores ou les dark kitchen font débat. En effet, ces entrepôts installés en rez-de-chaussée des immeubles dans des locaux commerciaux dérangent les riverains notamment à cause des nuisances sonores qu’engendrent les livraisons. Quels sont les recours dont disposent les copropriétés pour faire face à ses nuisances ?
Servant à préparer des commandes passées en ligne, ces supérettes sont qualifiées d’illégales par cadre juridique spécialisé dans le droit de la copropriété. En effet, selon lui, les dark stores ont changé la destination des locaux sans avoir obtenu l’accord de la marie ou de la copropriété au préalable. En effet, ne recevant aucune clientèle, ces dark stores qui sont en réalité des entrepôts ne peuvent occuper des locaux commerciaux. *1 Toutefois, pour éviter de voir fleurir d’autres dark stre, les copropriétaires disposent de plusieurs recours.
Tout d’abord, le règlement de copropriété peut interdire la présence d’un commerce au sein de l’immeuble. En effet, si le bâtiment est asservi d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive, seule l’occupation locative est autorisée. En cas de clause d’habitation bourgeoise ordinaire, seule la présence de professions libérales est autorisée.
Le règlement de copropriété peut aussi comprendre une clause admettant les activités commerciales. Cette dernière devra, pour ce faire, décrire précisément le bâtiment à savoir sa position géographique ainsi que les activités autorisées. Plus celle-ci sera claire et précise, plus il sera aisé d’empêcher juridiquement l’installation d’un dark store ou de le déloger s’il y est déjà.
Si le règlement de copropriété approuve les activités commerciales sans condition, il sera alors plus difficile de s’opposer au développement des dark store en copropriété. Toutefois, étant considéré comme des entrepôts et non une activité commerciale, il sera possible de prouver le changement de destination illégal. Les copropriétaires pourront alors obtenir gain de cause.
La Loi Kasbarian ou loi anti-squat et anti-impayés est en cours de discussion. En effet, ce texte a été présenté le 29 mars 2023 à l’Assemblée nationale pour une seconde lecture.
Cette proposition de loi vise à simplifier la procédure d’expulsion des squatteurs et des locataires défaillants. Pour ce faire, cette loi envisage de rééquilibrer les sanctions administrées aux squatteurs. En effet, ces sanctions vont être durcies afin de mieux dédommager le droit de propriété violé des propriétaires. Aussi, ce projet de loi prévoit de sanctionner pénalement les individus qui resteraient dans les lieux malgré une décision de justice.
Le 2 février 2023, le Sénat a apporté plus de 13 amendements au projet de loi. Il a notamment été décidé de supprimer la peine de prison prévue en cas de maintien du preneur dans les lieux. Contre ses 6 mois d’emprisonnement prévu initialement, une amende de 7500€ est envisagée.
Dans le rapport de l’Assemblée du 22 mars 2023, il en ressort que suite à un travail de qualité des deux commissions concernées, les sénateurs sont parvenus à enrichir le projet de loi qui pourra ensuite être repris en grande partie par l’Assemblée.
Au vu du taux d’impayés des charges de copropriété recensée par le registre d’immatriculation des copropriétés, la situation est très préoccupante en France. En effet, les charges impayées en copropriété avoisinaient les .
Pour faire face à cette recrudescence d’impayé en copropriété, un groupement de députés ont souhaité ajouter une nouvelle disposition à la loi du 10 juillet 1965 afin d’inciter les copropriétaires à s’acquitter de leurs charges. Ainsi, ils prévoient d’interdire aux copropriétaires ayant deux appels de fonds impayés consécutifs, de voter aux Assemblées Générales.
Ce projet de loi a donc deux objectifs :
Pour atteindre ces objectifs, l’article de loi propose que les copropriétaires défaillants ne puissent plus voter aux AG tant qu’ils ne se seront pas acquittés de leurs charges. Toutefois, cette proposition ne fait l’unanimité. En effet, pour certains cette loi est discriminante et pourrait même mener à des contestations d’AG en cas d’erreur sur l’appel de fonds.
A noter que cette proposition de loi s’inspire de pays étrangers et est encore en discussion.
L’installation de panneaux photovoltaïques en copropriété pourrait être facilitée avec un amendement voté dans le cadre de la loi portant sur l’accélération de la production d’énergies renouvelables. En effet, jusqu’à présent, l’installation de panneaux photovoltaïques nécessitait d’obtenir la majorité absolue, soit la majorité des voix des membres de l’AG absents compris. Désormais, seule une majorité simple suffira pour voter l’installation de tels équipements. En effet, depuis l’amendement présenté par le député écologiste Julien Bayou, une majorité simple sera nécessaire, soit : la majorité des voix des membres présents lors du vote, représentés ou ayant voté au préalable par correspondance.
Pour le parti de Julien Bayou (EELV) cet amendement une belle avancée pour faciliter et accélérer l’installation d’équipement de production d’énergie renouvelable en France. Aussi, cela permettra aux copropriétés d’être plus autonome sur leur production d’électricité et de réduire leurs charges.*2
A l’heure des Assemblées générales annuelles, avez-vous déjà pensé à dématérialiser vos convocations d’AG?
Depuis l’entrée en vigueur du décret 2020-834 du 2 juillet 2020, L’Avis Electronique, un procédé dématérialisé dédié aux syndics, est utilisable en copropriété pour 3 de vos communications réglementées. Fiable, pratique, simple d’utilisation, économique et rapide, l’Avis Electronique est uniquement valable dans le cadre de vos convocations d’AG, PV d’AG et mises en demeure. Pour d’autres cas, veuillez utiliser une Lettre Recommandée Electronique (LRE), le strict équivalent juridique d’un recommandé papier traditionnel. (cf. article L-100 du CPCE).
Fiable, l’Avis Electronique bénéficie d’une valeur probante et de preuves horodatées opposables devant un tribunal. En effet, lors de l’envoi d’un Avis Electronique, l’expéditeur reçoit une preuve de dépôt et de transmission qui lui atteste que son courrier a bien été déposé dans la boite mail de son destinataire. Quant à la réception du courrier, il recevra une preuve de réception si son destinataire accepte son courrier, ou une preuve de négligence s’il n’ouvre pas son courrier au bout de la période des 21 jours. Une preuve de non-distribution pourra aussi être générée si l’Avis Electronique n’a pas pu être distribué à cause d’une boîte email indisponible, pleine ou d’une adresse email invalide. Ces preuves horodatées sont dématérialisées et accessibles 24h/24 et 7j/7 depuis votre espace personnel AR24.
Aussi, pratique, un Avis Electronique ne requiert que quelques clics pour être envoyé. En effet, dématérialisé, il peut être envoyé n’importe où et n’importe quand depuis un smartphone, un ordinateur ou une tablette, doté d’une connexion internet. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à se rendre sur sa boite mail pour réceptionner son courrier en un clic.
Rapide, l’Avis Electronique accélère vos procédures en supprimant le délai d’acheminement de vos courriers et faisant courir vos délais légaux plus rapidement. En effet, avec un Avis Electronique, les délais légaux commencent à courir dès le lendemain de l’envoi soit 3-4 jours de moins qu’un recommandé traditionnel papier. Ainsi, dans le cadre de l’envoi de vos convocations d’AG, vous pourrez notifier vos copropriétaires 22 jours seulement avant l’AG.
Enfin, économique, l’Avis Electronique bénéficie d’un tarif unique à 2,29€* HT et comprend :
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*tarif en vigueur au 20/04/2023
Sources :
*1 : https://investir.lesechos.fr/budget/vie-pratique/darkstores-une-copropriete-peut-elle-sopposer-a-leur-installation-1924649
https://immobilier.lefigaro.fr/article/une-copropriete-peut-elle-s-opposer-a-l-installation-d-un-dark-store_4997b0ce-b687-11ec-b222-eae2fd1e22d8
*2 : https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/l-installation-de-panneaux-photovoltaiques-dans-les-coproprietes-pourrait-bientot-etre-facilitee-f7bf9fd9f9f2e5566d167cd6acfb20bc
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