Au sein d’une copropriété, le syndic a en charge un certain nombre de tâches pour accompagner les copropriétaires dans la gestion du bien immobilier qu’ils partagent. Le syndic a également pour rôle de récolter les charges de copropriété qui sont des dépenses nécessaires au bon fonctionnement de cette dernière. Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, c’est alors des rappels qui lui sont envoyés afin de recourir à l’aide d’un professionnel pour lui signaler qu’il doit honorer sa dette.
Sommaire :
Ce que l’on appelle communément les charges de copropriété sont les dépenses réalisées par la copropriété qui ont pour objectif d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de ces dernières. Les dépenses à réaliser sont à voter lors des Assemblées Générales et donc prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. À cela peuvent s’ajouter des charges exceptionnelles notamment lors de la réalisation de travaux par exemple.
En ce qui concerne les charges prévues dans le budget de la copropriété, il s’agit le plus souvent des honoraires du syndic de copropriété, des contrats d’assurance, de la rémunération du personnel prenant en charge le gardiennage ou encore le ménage, les travaux de maintenance et les petites réparations, l’entretien des parties communes (ascenseur, chaudière, espaces verts), ainsi que les factures d’électricité, d’eau et de gaz.
Le montant des charges de copropriété est, comme pour toute autre dépense, proportionnel à ce que possède le propriétaire au sein des lieux, c’est pourquoi il sera variable d’un copropriétaire à l’autre.
En ce qui concerne le paiement des charges établies dans le budget prévisionnel, il est effectué à l’occasion de ce que l’on appelle un appel de fonds qui est lui-même établi par le syndic de copropriété. Le copropriétaire se doit alors de régler ses charges le premier jour de chaque trimestre.
Dans le cas où un copropriétaire ne paierait pas ses charges dans les temps, le syndic va alors engager des démarches spécifiques pour justement percevoir les sommes impayées. Dans un premier temps, le syndic envoie un courrier simple pour essayer de négocier à l’amiable.
Dans un second temps et sans réponse de la part du copropriétaire, la mise en demeure peut être envoyée par le biais d’un avis électronique AR24. Conforme au décret 2020-834 du 2 juillet 2020, il permet au syndic de notifier les mises en demeure aux copropriétaires. Il possède une valeur probatoire devant un juge et permettra de protéger le syndic en cas de négligence de la part du destinataire copropriétaire. Le syndic recevra une preuve de dépôt et de transmission (équivalente à l’avis de passage d’un recommandé) quelques secondes après l’envoi. L’avis électronique remplacera parfaitement la lettre recommandée électronique ou son équivalent papier. Une fois l’avis accepté par le destinataire, le syndic reçoit une preuve d’accusé de réception.
NB : L’avis électronique AR24 possède une véritable valeur juridique (décret 2020-834) qui permet de prouver que le destinataire a bien été informé de ses obligations en ce qui concerne le paiement de ses charges.
Enfin, si le copropriétaire n’a toujours pas répondu à son obligation de payer ses charges de copropriété, le syndic aura recours aux services d’un huissier. C’est alors ce dernier qui va pouvoir mettre en place une procédure légale permettant non seulement d’informer le copropriétaire qu’il manque à ses obligations, mais aussi de récupérer la somme nécessaire au paiement des charges de copropriété.
C’est donc tout un processus bien précis qui doit être réalisé par un syndic pour procéder au recouvrement des charges de copropriété en cas d’impayé.
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