Deux personnes assises dos à dos

 

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un même bien immobilier, on dit qu’elles sont en indivision. C’est souvent ce qui arrive dans le cadre d’une succession, d’une donation, d’un achat en couple, lors d’un divorce, etc. En tant que Syndics, vous connaissez bien ce genre de situation.

L’indivision peut être conventionnelle ou légale. Dans les deux cas, cette situation peut comporter certains risques. On vous en dit davantage afin de pouvoir prendre vos précautions et pour contacter les coindivisaires par lettre recommandée en toute légalité.

 

L’indivision, qu’est-ce que c’est ?

 

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs individus détiennent collectivement un ou plusieurs biens immobiliers et exercent les mêmes droits, à quotes-parts égales ou inégales, sur la totalité de ceux-ci. Sans pour autant que leurs parts respectives ne soient matériellement identifiables.

 

Ce cas de figure, reposant sur le Code civil, peut résulter de l’achat d’un bien dans le cadre d’un Pacs ou d’un mariage, mais aussi être la conséquence d’un divorce, d’une donation ou d’un héritage suite à un décès, etc.

 

En tant que Syndics de copropriété, et dans la situation dans laquelle vous devez contacter par recommandé une indivision, vous devrez envoyer une lettre recommandée à chaque individu. En effet, un individu ne peut pas accuser réception du courrier recommandé d’un autre ; même dans le cadre d’une indivision.

Pensez à la lettre recommandée électronique eIDAS qualifiée pour les contacter. Elle est strictement équivalente à la LRAR papier tout en étant bien moins onéreuse.

 

Indivision et copropriété

 

L’indivision et la copropriété sont deux notions juridiques strictement différentes. Cette dernière désignant l’organisation d’un immeuble dont la propriété – divisée en lots – est répartie entre plusieurs personnes.

 

Cela étant, le régime de l’indivision peut entrer dans les principes de la copropriété.

 

Un lot de copropriété peut être acquis en indivision suite à une donation ou une succession. Dans ce cas, sa gestion peut poser certains problèmes pour les héritiers qui ont tous les mêmes droits sur le lot, alors même que les instances de la copropriété ont besoin d’un seul et unique interlocuteur pour assister aux assemblées générales. Un mandataire commun peut alors être désigné pour représenter l’ensemble des indivisaires.

 

Les risques de l’indivision

 

L’indivision comprend des contraintes. La principale d’entre elles étant l’unanimité exigée pour les prises de décisions les plus importantes. Ce qui en cas de désaccord peut entraîner des situations de blocage.

 

Par exemple, selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un des coindivisaires désire donc vendre sa quote-part, il en a le droit. Il doit alors proposer aux autres indivisaires de racheter sa part. S’il propose ce rachat à un tiers, il doit en informer tous les membres de l’indivision par acte extra-judiciaire. Après notification, les tiers ont alors un droit de préemption et disposent d’un délai d’un mois pour répondre à l’offre de vente.

 

De même la vente d’un bien indivis dans sa totalité nécessite l’accord de tous les indivisaires qui doivent décider du prix de vente et de la règle de partage. Lorsque la vente d’un bien indivis est bloquée par l’un des indivisaires, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance.

 

En outre, dans le cadre d’un achat, les indivisaires doivent chacun régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Il est donc essentiel de bien évaluer les risques de mésentente avant de vous lancer dans une telle démarche.

 

Une solution : la convention d’indivision

 

Pour éviter au maximum tout risque, le mieux est de signer une convention d’indivision. Laquelle doit lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire.

 

Lorsqu’elle s’applique à un bien immobilier, elle doit obligatoirement être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière.

 

Son but est d’organiser la bonne gestion de l’indivision et de fixer les règles à respecter par les co-indivisaires. Elle doit notamment indiquer les conditions d’attribution des parts si l’un des ex-conjoints décède, les modalités de partage des frais d’indivision ou encore faire part de la nomination d’un gérant pour la prise en main de l’indivision.

 

La convention d’indivision peut ensuite être transmise par un notaire aux différentes personnes concernées, par lettre recommandée électronique eIDAS en parfaite conformité avec la législation. Pour en savoir plus sur comment notifier correctement vos co-indivisaires via lettre recommandée électronique eIDAS, découvrez notre article de blog dédié.