Comment résilier un bail de location ?

Publié le 5 mai 2021  —  Dernière modification le 8 juin 2021

Comment résilier un bail de location ?

La résiliation d’un bail de location est une procédure qui nécessite de respecter certaines modalités de forme et de délais. Aussi, le statut de la partie joue un rôle déterminant concernant la procédure de résiliation à suivre. En effet, un locataire n’aura pas les mêmes délais de préavis et les mêmes obligations que son bailleur et inversement. Alors voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir sa résiliation !

Sommaire :

  1. Les conditions de résiliation d’un bail de location à respecter
  2. La résiliation côté locataire
  3. La résiliation côté bailleur

 

1. Les conditions de résiliation d’un bail de location à respecter

Pour résilier un bail de location, certaines conditions sont indispensables à respecter telles que la forme du congé et le délai de préavis.

 

a. La forme du congé

Dans le cadre d’un bail de location, le congé doit être donné soit par lettre recommandée papier ou électronique (LRAR ou LRE) ou par acte d’huissier. En effet, la lettre de résiliation étant un document officiel, il est important d’utiliser des supports ayant une valeur juridique. Aussi, il est important de noter que seule la réception de la lettre ou de la notification de l’huissier compte pour faire courir les délais de préavis.

 

b. Les recours en cas de litige

La résiliation d’un bail est une étape cruciale puisqu’elle vient mettre un terme aux relations contractuelles qui lient un locataire à son bailleur. Ainsi, il est possible que dans certains cas cette lourde décision puisse poser un problème à l’une des parties et mène à un conflit d’intérêt.

Dans ce cas, nous vous recommandons dans un premier temps de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour essayer de trouver un terrain d’entente avec la partie la plus réfractaire. Cependant, si même après la saisie de la CDC la situation ne s’améliore pas, alors nous vous conseillons de saisir directement le juge du tribunal d’instance compétent. L’intervention d’un juge permettra tout d’abord d’apaiser les tensions et de vérifier le caractère sérieux et légitimes des motifs de résiliation. En effet, en cas de congé frauduleux, le juge peut décider de sanctionner le coupable en lui adressant une amende d’un montant pouvant aller jusqu’à 6 000€.

 

2. La résiliation côté locataire

Pour résilier un contrat de bail de location, le locataire devra respecter certaines formalités. Cependant, contrairement au bailleur, les obligations du locataire sont moindres. En effet, dans un contrat de location, seul le locataire peut décider de mettre fin au bail à tout moment. Cette disposition légale vise à protéger les individus (comme les locataires) d’une perte subite de leur résidence principale.

 

 

Les délais de préavis à respecter par le locataire

Concernant les délais de préavis à respecter par le locataire, ils varient selon le type de contrat. En effet, une location nue/vide demande 3 mois de préavis or une location meublée seulement 1 mois.

De plus, dans certains cas, le délai peut être réduit à 1 mois :

  • Si le logement est établi dans une zone nommée « sensible».
  • En cas d’obtention d’un premier emploi ; de mutation ; de perte d’emploi ; de nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi.
  • En cas de problème de santé connu et justifié par un certificat médical, qui contraint la personne à changer de domicile.
  • Pour les personnes bénéficiant du revenu de solidarité active / l’allocation adulte handicapé.
  • Pour les locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement (APL).

 

Pour jouir d’un préavis réduit, le locataire doit tout d’abord le mentionner dans sa lettre de congé en renseignant le motif qui lui ouvre droit à cette réduction et en joignant un justificatif appuyant ce motif.

Enfin, il est important de noter que le locataire a l’obligation de payer ses loyers jusqu’à la fin de son préavis ou jusqu’à l’arrivée du nouveau locataire, s’il décide de quitter les lieux avant la fin de son préavis.

 

3. La résiliation côté bailleur

Concernant le congé du bailleur, celui-ci ne peut être donné qu’au terme du contrat de bail de location et en fonction de certains motifs uniquement. De plus, pour que le congé soit valable, le bailleur doit en informer son locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail.

Aussi, pour résilier son contrat, le bailleur doit respecter des délais de préavis qui sont de 3 mois pour les locations meublées et de 6 mois pour les locations nues/vides.

 

a. Les motifs de résiliation de bail locatif par le bailleur

Voici les motifs recevables que le bailleur peut adresser à son locataire pour mettre fin au bail :

  • En cas de reprise du logement, pour y habiter et l’occuper à titre de résidence principale ou bien pour y loger un proche. Dans ce cas, le bailleur doit mentionner dans sa lettre de congé le nom et l’adresse du bénéficiaire du logement ainsi que la nature du lien qu’il a avec le repreneur.
  • En cas de vente du logement.
  • En cas de motif légitime sérieux, c’est-à-dire en cas de manquement du locataire à ses obligations telles que le défaut de paiement répété de ses loyers.

 

Bon à savoir : Dès lors que le locataire reçoit un congé de son bailleur, il est autorisé à quitter les lieux à tout moment c’est-à-dire sans respecter un quelconque préavis. Aussi, seuls les jours d’occupation du locataire lui seront facturé.

 

b. Les délais de congés par le bailleur

Dans le cadre d’une acquisition de logement encore occupé par un locataire, le bailleur sera soumis à certains délais pour donner congé :

En cas de reprise :

  • Le délai de préavis est de 2 ans, si et seulement si le terme du contrat est survenu moins de 2 ans après l’acquisition.
  • Ou bien le bailleur est tenu d’attendre l’échéance du contrat de location, si son terme survient plus de 2 ans après l’acquisition.

 

En cas de revente :

  • Le propriétaire est tenu d’attendre le terme du premier renouvellement si le terme du bail survient moins de 3 ans après l’acquisition.
  • Ou bien, il est tenu d’attendre l’échéance du bail en cours si ce terme survient plus de 3 ans après l’acquisition.

 

c. Cas du locataire âgé avec de faibles ressources

Attention, il est important de noter que si un bailleur donne congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et que ses revenus annuels sont en dessus d’un plafond définit par un arrêté, le bailleur sera alors dans l’obligation de proposer à ce locataire un relogement adapté à ses besoins. Il en est de même si son locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que les ressources de ce foyer fiscal sont en dessous du plafond déterminé par arrêté.

 

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