Comment faire face aux loyers impayés?

Se retrouver confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer est une situation redoutée par de nombreux propriétaires. D’après les chiffres de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), environ 3 % des locations sont concernées.

Quels sont les recours possibles si cela vous arrive ? Que prévoit la loi dans ce cas ?

Voici ce qu’il faut savoir:

Sommaire

1. Comprendre les raisons du non-paiement
2. Recouvrement de loyer: quelles sont premières les démarches à effectuer ?
3. Loyers impayés : quelles sont les procédures à engager ?
4. Loyers impayés: recours pour le propriétaire?
5. Prévenir les loyers impayés à l’avenir?

Comprendre les raisons du non-paiement

Avant d’envisager toute démarche, il est important de comprendre pourquoi le locataire n’a pas payé son loyer. Les raisons peuvent être multiples:

• Difficultés financières: une perte d’emploi, une séparation ou un imprévu peuvent temporairement fragiliser la situation financière du locataire.

• Litige avec le bailleur: certains locataires choisissent de suspendre leur paiement en cas de désaccord sur le montant du loyer, les charges ou l’état du logement, par exemple.

• Problèmes administratifs: les retards dans le versement des aides au logement (CAF), ou des erreurs de gestion peuvent aussi expliquer un défaut de paiement.

En prenant le temps d’identifier la source de l’impayé de loyer, vous pourrez vous orienter vers une solution amiable qui vous fera gagner du temps.

Recouvrement de loyer: quelles sont les premières démarches à effectuer ?

Relancer le locataire par courrier ou téléphone

La première étape est de contacter le locataire, que ce soit par téléphone, email ou courrier simple.

Cette approche initiale permet souvent d’éclaircir la situation rapidement et d’évaluer les causes de l’impayé de loyer.

Faites la démarche le plus tôt possible ! Autrement votre locataire va accumuler les retards de paiement. Plus le temps passe et plus il aura des difficultés à payer les loyers dus.

Si la discussion est constructive, vous pouvez envisager la mise en place d’un plan d’apurement des arriérés.

Vous pouvez aussi consulter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour des conseils gratuits.

Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée

Si aucune solution n’émerge entre vous et le locataire, alors l’étape suivante consiste à démarrer les procédures qui s’imposent. La première consiste à adresser une mise en demeure de payer les loyers dus, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document officiel donne un caractère formel à votre démarche et constitue une preuve en cas de recours judiciaire.

Dans la plupart des cas, l’envoi d’une lettre recommandée suffit à recouvrir les loyers non payés. N’attendez pas deux mois de loyer impayés pour envoyer une lettre recommandée. Chaque semaine de perdue baisse d’autant les chances de recouvrement.

Pour gagner en efficacité, vous pouvez opter pour la LRE (Lettre Recommandée Électronique). Reconnu légalement, cet outil 100% numérique réduit les délais d’envoi et les coûts, tout en vous fournissant une preuve d’envoi et de réception, équivalente à celle du courrier papier.

Loyers impayés : quelles sont les procédures à engager ?  

Saisir la commission de conciliation

Avant d’engager une procédure judiciaire, faites appel à la commission de conciliation de votre département. Gratuit et impartial, cet organisme joue un rôle de médiateur entre le propriétaire et le locataire. Il favorise la recherche d’un accord amiable, souvent plus rapide et moins coûteux qu’une action en justice.

La commission de conciliation intervient notamment dans les litiges liés aux arriérés de loyer ou aux travaux. Si une solution est trouvée, elle sera formalisée dans un protocole d’accord écrit, signé des deux parties, et proposant le plus souvent un plan d’apurement de la dette.

Engager une procédure judiciaire pour recouvrer les loyers impayés

Si les démarches amiables échouent, il devient nécessaire de recourir à la justice.

Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par un à un avocat spécialisé en droit immobilier. Si la situation est complexe cela peut s’avérer utile.

Sachez toutefois que le recours à un avocat n’est pas obligatoire et que vous pouvez engager les démarches ci-dessous par vous-même.

Cette voie implique plusieurs étapes :

Commandement de payer par huissier :  Si le bail contient une clause résolutoire, un huissier peut délivrer une injonction de payer qui accorde au locataire un délai de deux mois pour régler ses loyers impayés. En cas de cautionnement, l’huissier est également tenu de signifier ce commandement aux garants qui figurent sur le bail de location.

Assignation au tribunal : Si le locataire ne règle toujours pas sa dette deux mois après l’injonction de payer présentée par l’huissier, alors le propriétaire bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection. Cette démarche se fait auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Celui-ci pourra statuer sur la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.

Lors de l’audience, le juge examinera les arguments des deux parties, notamment la situation financière du locataire, avant de rendre une décision.

Il pourra également accorder un délai supplémentaire pour le remboursement des arriérés de loyer, le cas échéant.

Si le locataire ne plie toujours pas, le tribunal pourra décider de la résiliation du bail. Vous devrez ensuite faire appel à un huissier pour délivrer un commandement de quitter les lieux.

Si le locataire ne part pas, l’huissier peut demander l’intervention de la préfecture pour obtenir le concours de la force publique.

Attention : Chaque année entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion physique ne peut être exécutée, même en cas de décision judiciaire favorable. Cette période, dite de « trêve hivernale », protège les locataires les plus vulnérables.

Loyers impayés: recours pour le propriétaire?

En tant que propriétaire, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour minimiser les pertes en cas de non-paiement de loyers :

Activation des garanties : Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ou bénéficiez de la garantie Visale, déclarez l’incident pour obtenir une indemnité. Ces garanties couvrent, selon les conditions prévues, les loyers impayés, les frais juridiques et parfois même les dégradations locatives.

Sollicitation de la caution : Si un cautionnement a été prévu dans le contrat de location, vous pouvez solliciter la personne ou l’organisme garant. En cas de caution solidaire, cette démarche peut être effectuée directement, sans nécessiter de mise en demeure préalable. Une notification écrite suffira à engager la responsabilité du garant pour recouvrer les loyers dus.

Demande de versement direct à la CAF : Si le locataire bénéficie d’aides au logement versées par la CAF, il est possible de demander un paiement direct de ces aides. Cette procédure peut être mise en œuvre après six mois d’impayés de loyer et permet de sécuriser une partie des revenus locatifs en attendant une solution définitive.

Ces dispositifs permettent d’alléger les conséquences financières liées aux impayés de loyer et d’assurer une certaine stabilité dans vos revenus locatifs.

Prévenir les loyers impayés à l’avenir?

La meilleure manière de gérer les loyers impayés est de les anticiper.

Voici quelques conseils pratiques:

• Sélection rigoureuse des locataires: analysez les dossiers des candidats. Assurez vous que les revenus du locataire sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer, un standard reconnu pour évaluer la solvabilité.

• Clause résolutoire précise: prévoyez une clause résolutoire dans le contrat de location. Cette disposition stipule les conséquences immédiates en cas de non-paiement, notamment la résiliation automatique du bail de location après un commandement de payer non suivi d’effet.

• Communication régulière: maintenez un dialogue ouvert avec vos locataires. Une relation de confiance les encourage à signaler rapidement toute difficulté financière. En identifiant ces problèmes en amont, il est possible de trouver des solutions avant que la situation ne se détériore.

• Souscription à une assurance loyers impayés: cette garantie couvre généralement les loyers en cas de défaillance du locataire, ainsi que certains frais juridiques et, dans certains cas, les éventuelles dégradations locatives.

Si les impayés de loyers peuvent sembler inévitables, ils sont souvent le résultat d’un manque d’anticipation. En adoptant ces bonnes pratiques et en réagissant rapidement en cas de retard, vous réduisez les risques tout en protégeant votre investissement immobilier sur le long terme.

Alors n’attendez plus pour sécuriser vos relations locatives et vos droits. Pour faciliter vos démarches et protéger vos droits en cas d’impayé, créez dès maintenant votre compte sur AR24.fr.