Sommaire :
Étape clé d’une vente immobilière, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un local professionnel ou encore d’un box, la promesse de vente est une sorte d’avant-contrat entre deux parties : un vendeur et un acheteur. Il s’agit d’un moyen de bloquer un bien, autrement dit, d’émettre une option d’exclusivité pour une certaine durée et de préciser en amont les conditions de vente. Mais quelle est réellement la valeur juridique d’une promesse de vente ? Quelle est sa durée de validité ? Comment les notaires peuvent-ils sécuriser l’envoi de ce document juridique à leurs clients ? On fait le point.
Ce document juridique formalise un accord préalable entre une personne appelée le « promettant » (vendeur) et une autre, le bénéficiaire (l’acheteur). En signant la promesse de vente, le promettant s’engage par conséquent à réserver le bien à l’acheteur.
Durant toute la durée de validité de la promesse de vente, la vente ne peut être proposée à un autre acquéreur. En contrepartie, le vendeur perçoit une indemnité d’immobilisation qui s’élève entre 5 à 10% du prix de vente.
La vente définitive sera alors conclue deux ou trois mois après devant le notaire selon les conditions convenues entre les parties. On parle alors de promesse unilatérale de vente.
La promesse de vente présente plusieurs avantages à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Pour le vendeur, c’est un moyen de s’assurer que l’acheteur est sérieux et motivé par l’achat. La vente est ainsi sécurisée tout en permettant au vendeur de bénéficier de l’indemnité d’immobilisation.
Enfin, la promesse de vente facilite en quelque sorte la gestion administrative, car tous les documents nécessaires pour la vente sont préparés en amont. La signature de la vente sera alors plus qu’une simple formalité.
Du côté de l’acheteur, il bénéficie d’un délai supplémentaire pendant lequel le bien est bloqué pour trouver le financement nécessaire, comme l’obtention d’un prêt.
Enfin, l’acheteur pourra utiliser ce laps de temps pour réfléchir, s’assurer que le bien correspond bien à ce qu’il cherche ou encore pour demander des vérifications supplémentaires, comme des diagnostics.
Bon à savoir :
Il faut noter que l’acheteur peut prendre possession du bien plus tard sans avoir à souscrire à un crédit. Ce dernier doit s’acquitter d’une certaine somme au comptant et le reste devra être versé en plusieurs mensualités. C’est ce qu’on appelle la vente à terme. Le vendeur, quant à lui, touche une sorte de rente et conserve son droit d’usage et d’habitation de façon provisoire. Dans cette alternative à la vente en viager, les charges sont partagées entre le vendeur qui doit s’acquitter des charges courantes, telles que l’eau, le chauffage et l’électricité. Quant à l’acheteur, il doit régler toutes les autres charges, telles que la taxe foncière.
Comme tout document juridique, la promesse de vente unilatérale entraîne des obligations et des conséquences pour les deux parties qui sont liées juridiquement dès la signature du contrat. Bien que le vendeur soit davantage engagé, étant donné qu’il est tenu de réserver la vente à l’acquéreur.
De son côté, l’acquéreur est libre de renoncer à la vente, mais perdra l’indemnité d’immobilisation que le vendeur pourra conserver au titre de dédommagement. Si l’acquéreur fait jouer son droit de rétractation en se rétractant dans les 10 jours par lettre recommandée électronique (LRE) ou papier (LRAR), il pourra récupérer l’indemnité d’immobilisation et n’aura aucune pénalité financière.
À savoir que l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire, mais elle est très souvent demandée et son montant doit être clairement indiqué dans le contrat.
Par ailleurs, en présence d’une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt, le contrat pourra être résilié sans pénalité. Autrement dit, l’acquéreur ne perd pas son indemnité et le vendeur ne peut pas la conserver.
En règle générale, la durée de validité de la promesse de vente est fixée entre deux à trois mois et doit apparaître dans le contrat. En cas d’accord entre les parties, la durée de validité pourra être prolongée.
Le compromis de vente est différent d’une promesse de vente. Contrairement à la promesse unilatérale, où seul le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, le compromis de vente engage les deux parties. L’acheteur ne dispose donc plus d’une simple option d’achat : dès la signature du compromis, la vente est considérée comme effective, sous réserve des conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un prêt).
Avec le compromis de vente, il n’y a pas d’indemnité d’immobilisation, mais l’acheteur verse un acompte ou un dépôt de garantie qui s’élève généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès de l’administration fiscale.
La durée de validité d’un compromis de vente est en moyenne de 3 mois, mais celle-ci peut être réduite si le paiement est prévu au comptant. Si l’une des parties souhaite renoncer à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice afin de faire exécuter la vente.
Enfin, le délai de rétractation accordé à l’acheteur est identique à celui prévu pour la promesse de vente, soit 10 jours à compter de la signature.
Pour qu’elle soit valable, la promesse de vente unilatérale doit comporter certains éléments. L’acte pourra être rédigé sous seing privé. Dans ce cas, les parties pourront utiliser un modèle de promesse de vente.
Ils peuvent aussi déléguer la rédaction de l’acte à un notaire ou à leurs notaires respectifs dans le cas où ils n’auraient pas le même. L’acte doit comporter notamment la chose et le prix. Si tel n’est pas le cas, elle ne sera pas valide.
Conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, les actes portant sur la vente de biens immobiliers doivent comporter certaines pièces justificatives, telles que :
Lors d’une transaction immobilière, les parties peuvent signer soit une promesse de vente, soit un compromis de vente. Dans les deux cas, la rédaction de l’acte est généralement assurée par un notaire ou un agent immobilier. Le notaire est le seul à pouvoir réellement garantir la validité de la transaction d’un point de vue juridique.
Les frais de rédaction de l’avant-contrat (qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis) sont inclus dans les honoraires du notaire ou dans la commission de l’agent immobilier.
La signature de l’acte de vente définitif aura lieu généralement dans les 2 à 4 mois suivants et impérativement devant un notaire.
Conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la notification ou de la remise de l’avant-contrat.
L’acquéreur peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision et sans pénalité. Toutefois, passé ce délai, le retrait unilatéral expose l’acquéreur à la perte de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat, sauf réalisation d’une condition suspensive, notamment en matière de financement.
Le délai légal de rétractation de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du CCH ne s’applique pas dans les situations suivantes :
À l’inverse, une SCI patrimoniale ou familiale peut bénéficier du délai si elle est assimilée à un acquéreur particulier et qu’elle acquiert un bien à usage d’habitation.
L’exercice de son droit de rétractation pour une promesse de vente se fait par lettre recommandée électronique AR24 ou papier à adresser au vendeur ou directement au notaire ou l’agent immobilier ayant rédigé le contrat.
La lettre aura pour effet d’annuler ledit contrat sans octroyer de droit à réparation pour le vendeur si la rétractation est réalisée dans le respect des délais légaux.
En tant que professionnel réglementé, le notaire a un rôle essentiel dans la vente d’un bien immobilier. Son rôle est de sécuriser juridiquement l’opération financière, de rédiger ou authentifier la promesse de vente, de gérer l’indemnité d’immobilisation et de faire respecter les délais de rétractation et la clause des conditions suspensives.
Dans ce cadre, il vérifie l’identité des parties, la propriété du bien, rédige la promesse de vente et s’assure d’y faire figurer les mentions obligatoires, fait signer l’acte par les parties et envoie une copie à chacune d’elles par lettre recommandée électronique ou papier.
La majorité des promesses et compromis de vente sont aujourd’hui envoyées par lettre recommandée électronique. En effet, ce courrier dématérialisé est plus sécurisé et fiable juridiquement.
L’acte est envoyé en recommandé électronique avec accusé de réception en quelques clics et de façon instantanée, faisant courir le délai de rétractation plus rapidement. La LRE est un outil qui combine sécurité juridique, rapidité et efficacité, tout en renforçant la modernisation de l’étude notariale Par ailleurs, la transaction immobilière reste conforme à la loi et sécurisée. Concrètement, l’identité de l’acheteur et du vendeur sont vérifiées à distance par le biais de solutions digitales sécurisées et conformes à la législation en vigueur.
La plus répandue est la remise de codes OTP par le notaire. Il s’agit d’une liste de codes à usage unique permettant l’identification des destinataires avant la réception de la promesse de vente par lettre recommandée 100% électronique.
Ce mode d’envoi est reconnu et conforme au règlement eIDAS et permet de s’assurer de l’identité de l’acquéreur et du vendeur et sécurise ainsi la transaction immobilière.
Notaires, sécurisez et optimisez dès maintenant l’envoi des actes avec la LRE AR24. Rapide et conforme, ce recommandé dématérialisé est une solution à valeur probante permettant de gagner en efficacité lors des transactions immobilières.
Pour voir les vidéos Youtube, vous devez accepter les cookies associés. Vous pouvez modifier vos préférences en termes de cookies en cliquant ici.
