Comment fonctionne un bail 3-6-9 ?

Publié le 9 novembre 2021  —  Dernière modification le 29 novembre 2021

Comment fonctionne un bail 3-6-9

Le bail 3-6-9, aussi connu sous le nom de bail commercial, est un contrat de location de locaux commerciaux. Ces locaux doivent être utilisés soit pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

À travers cet article nous verrons : Qu’est-ce qu’un bail commercial ; Quelles sont ses caractéristiques ; Quelle est sa durée puis quelle est la procédure à suivre pour le résilier.

Sommaire :

  1. Qu’est ce qu’un bail commercial ?
  2. Quelles sont les particularités du bail commercial ?
  3. La durée d’un bail commercial
  4. Les modes de résiliation du bail commercial

 

1. Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Comme dit précédemment, le bail commercial ou 3-6-9 est un contrat de location de locaux commerciaux. Toutefois, pour en bénéficier plusieurs conditions doivent être réunies.

 

a. Quelles conditions pour la mise en place d’un bail commercial

Tout d’abord pour bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale, c’est-à-dire une activité qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce. Ainsi, les professions libérales et les sociétés ayant une forme commerciale mais exerçant une activité de nature civile ne pourront pas jouir d’un bail commercial. En effet, ces professions seront en principe soumises à d’autres types de baux tel que le bail professionnel ou le bail rural.

Toutefois, il est important de noter qu’il est possible de conclure un bail mixte, c’est-à-dire de louer un local offrant doubles usages au locataire. En effet, le bail mixte permet au locataire de jouir à la fois d’un lieu d’habitation et d’un lieu où il peut exercer sa profession.

Aussi, l’activité exercée par le locataire doit être précisée dans le contrat de bail commercial. Ainsi, le locataire sera contraint d’exercer l’activité figurant dans le contrat de bail. En effet, si le locataire exerce une autre activité que celle figurant dans le contrat, il s’expose à la résiliation de son bail. De plus, le locataire ne peut pas modifier la nature de son activité sans obtenir au préalable l’accord de son bailleur. Toutefois, il est possible de procéder à une déspécialisation partielle de l’activité. En effet, le locataire est autorisé à exercer des activités complémentaires à celle figurant dans le contrat de bail.

 

b. Les procédures nécessaires à la conclusion d’un bail commercial

Tout d’abord, avant de conclure un bail commercial, le bailleur doit impérativement effectuer un état des lieux de l’immeuble et des locaux destinés à la location. Aussi, ce dernier doit fournir certaines informations au locataire qui devront figurer dans les annexes obligatoires du bail commercial :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • L’état des risques naturels et technologiques.
  • L’existence éventuelle de sinistres ayant donnés lieu au versement d’une indemnité en vertu de la garantie nationale.
  • Le risque de pollution des sols.
  • L’état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années suivantes puis le budget prévisionnel pour les réaliser.

 

De plus, le bail commercial devra être enregistré. Pour cela, il existe deux manières différentes :

  • L’acte authentique : le bail commercial sera rédigé par un notaire.
  • L’acte sous seing privé : les parties enregistreront par elles-mêmes le bail commercial au service des impôts.

 

Enfin, selon l’article 739 du Code général des impôts, le coût d’enregistrement d’un bail commercial est de 25 euros.

Bon à savoir : sauf clauses contraires, le bail commercial, même non ratifié, dispose d’une valeur juridique.

 

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2. Quelles sont les particularités du bail commercial ?

Bail protecteur, le bail commercial permet au locataire d’exploiter son fonds de commerce pour une longue durée. Cependant, plusieurs devoirs pèsent sur le locataire comme le paiement du loyer ou parfois la prise en charge des travaux.

 

a. Le loyer

Concernant le loyer du bail commercial, il est fixé librement entre les parties. Toutefois, son montant est en principe défini sur la base de sa valeur locative.

Attention, dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, il est fréquent que le bailleur décide d’augmenter le prix du loyer. Cependant, en principe, le loyer même révisé doit être équivalent à la valeur locative du bien.

Toutefois, dans certains cas, un plafonnement de la valeur du loyer est prévu afin de protéger le locataire. En effet, la hausse du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice applicable, à savoir :

  • L’indice des loyers commerciaux (ILC) ;
  • L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

 

b. La répartition des charges et des travaux

En principe, le bail commercial prévoit une répartition des travaux et des charges entre les parties. Toutefois, le bailleur est censé prendre en charge les travaux les plus importants. En effet, le bailleur est supposé entretenir son bien.

Ainsi, le bailleur devrait prendre en charge :

  • Les travaux d’entretien et de répartitions ;
  • Les travaux obligatoires prescrits par l’administration.

 

Puis le locataire devrait prendre en charge le reste des travaux, à savoir les réparations d’ordre locatif.

S’agissant des travaux de mises aux normes dans le cadre d’un bail commercial, on distingue 3 cas :

  • Le bail a été ratifié avant le 5 novembre 2014 et comporte une clause énonçant que les coûts des travaux sont à la charge du locataire.
  • Le bail a été ratifié après le 5 novembre 2014 et n’inclut pas de clause dérogatoire, alors c’est au bailleur de supporter l’ensemble des coûts des travaux.
  • Le bail a été ratifié après le 5 novembre 2014 et inclut une clause dérogatoire, alors le bailleur garde à sa charge les grosses réparations et le reste est à la charge du locataire.

 

3. La durée d’un bail commercial

Particulièrement avantageux pour le locataire, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. De plus, grâce aux échéances triennales (3, 6, 9) le preneur peut mettre un terme au bail quand il le souhaite.

Aussi, le preneur dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial. En effet, le locataire est libre de demander à son bailleur le renouvellement de son bail dans les 6 mois précédant son expiration par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), lettre recommandée électronique (LRE), ou acte d’huissier.

Le bailleur dispose également d’un droit de renouvellement du bail commercial. Toutefois, ce droit lui permet de réviser le montant du loyer afin de l’augmenter. Cette augmentation est encadrée par la Loi Pinel qui prévoit un plafonnement de l’augmentation du loyer si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler. Ce plafonnement est fixé par l’indice des loyers commerciaux. Enfin, toutes ces nouvelles formalités seront écrites dans un avenant au contrat de bail commercial. Ainsi, ce dernier contiendra le nouveau montant du loyer, la durée du bail renouvelé puis la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc…

 

4. Les modes de résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial peut émaner aussi bien du preneur que du bailleur. Aussi, une clause résolutoire peut être ajoutée au contrat de bail.

Le locataire peut résilier le bail commercial librement du moment qu’il respecte le délai de préavis et la forme du congé.

Le bailleur doit respecter un certain nombre des formalités pour donner congé à son locataire. En effet, ce dernier peut donner congé que dans certains cas :

  • En cas de construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble.
  • En cas de réaffectation du local en local d’habitation accessoire.
  • En cas d’exécution de travaux prescrit par les autorités dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
  • En cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
  • Puis en cas de cessation d’activité.

 

Toutefois, pour que le congé donné par le bailleur soit accepté, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale ou le terme du bail commercial.

 

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