Bail commercial : le droit de préemption du preneur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur d’un bail commercial jouit d’un droit de préemption (aussi connu sous le nom de droit de préférence) lorsque le bailleur décide de céder le local loué. Ainsi, en cas de mise en vente du local loué, le preneur bénéficie d’une priorité sur l’achat du bien.

Bon à savoir : le droit de préemption du locataire ne doit pas être confondu avec le droit de préemption urbain qui permet à la commune d’être prioritaire sur l’achat du local commercial en cas de cession.

Sommaire :

1. Définition du droit de préemption
2. Comment fonctionne le droit de préférence ? Quand intervient-il ?
3. Par quel moyen le bailleur doit-il informer son locataire ?
4. Une clause du bail commercial peut-elle annuler l’effet du droit de préemption ?

 

1. Définition du droit de préemption

Lorsque le bailleur d’un bail commercial décide de vendre son bien, le preneur est prioritaire sur l’achat du bien. En effet, selon l’article L145-46-1 du Code de commerce issu de la loi Pinel, le droit de préemption dont dispose le preneur permet à celui-ci d’avoir une priorité sur l’achat par rapport aux autres acheteurs potentiels.

Le principal objectif de ce droit est de pérenniser l’activité professionnelle du preneur puis rééquilibrer les relations entre le propriétaire et son locataire.

 

2. Comment fonctionne le droit de préférence ? Quand intervient-il ?

Dès lors que le bailleur envisage de céder son bail commercial ou artisanal, il doit impérativement proposer à son preneur de l’acquérir. C’est ainsi que le preneur peut exercer son droit de préemption.

Toutefois, dans les cas suivants, le droit de préemption ne peut être appliqué :

• En cas de vente du bail commercial ou artisanal à un membre de la famille du bailleur ;
• En cas de vente de locaux commerciaux qui n’en sont pas au regard de la loi ;
• En cas de vente d’un immeuble intégrant des locaux commerciaux ;
• En cas de cession d’un bail commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.

 

3. Par quel moyen le bailleur doit-il informer son locataire ?

Lorsque le bailleur d’un local commercial ou artisanal songe à céder son bien, il doit impérativement notifier son preneur de son intention de vente au moyen d’une LRAR (lettre recommandée papier) ou d’une LRE (lettre recommandée électronique). La LRE permet au bailleur de bénéficier de la preuve du contenu (grâce à l’horodatage qualifié) en plus des preuves associées au recommandé.

Le courrier que le bailleur aura envoyé à son preneur devra impérativement spécifier le prix et les conditions de la vente sous risque de nullité. Cette lettre prendra la valeur d’offre de vente pour le preneur.

Le preneur a 1 mois à compter de la date de la notification pour répondre à l’offre du bailleur. La forme de la réponse est libre sauf si des mentions du bail le précisent.

Concernant la réponse du locataire, 3 cas de figure sont possibles :

• Le preneur décline l’offre, le bailleur est libre de vendre son bien à des prétendants de son choix.
• L’offre reste sans réponse du preneur, le preneur maintient son bail avec le nouvel acheteur.
• Le preneur acquière le bien, il dispose désormais de 2 mois pour conclure la vente avec le bailleur.

 

Bon à savoir : Si le preneur accepte l’offre et qu’il recourt à un prêt bancaire pour acquérir le bien, le délai pour la vente du bien est porté à 4 mois.

 

4. Une clause du bail commercial peut-elle annuler l’effet du droit de préemption ?

Le droit de préemption relevant de l’ordre public, aucune clause ne peut priver le preneur de l’exercice de ce droit.

En conclusion, depuis la Loi Pinel, le preneur bénéficie du droit de préemption en cas de cession du local, sauf dans certains cas spécifiques que nous avons cités ci-dessus dans lesquels le droit ne peut être exercé. La LRE est une solution rapide et pratique pour notifier rapidement votre locataire de la vente du bien.