La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la jurisprudence, qui permet de déroger au droit des baux commerciaux tout en octroyant un droit de jouissance à l’occupant. Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ? Quelles sont ses conditions d’application ? Comment la résilier ? Voici un article qui répond à toutes ses questions.
Sommaire :
La convention d’occupation précaire est un contrat qui est conclu entre deux parties : le propriétaire et le preneur. Le propriétaire octroie un droit d’occupation au preneur sur l’un de ses biens en contrepartie d’une modeste somme financière.
Conclue que dans des circonstances particulières et indépendantes de la volonté des parties, la convention d’occupation précaire n’est pas soumise au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’occupant ne peut jouir des droits qui lui seraient accordés dans le cadre d’un bail commercial :
Par ailleurs, aucune disposition légale ne régit la forme et le contenu de la convention d’occupation précaire. Ainsi, la forme verbale pourrait être admise, en pratique toutefois elle est fortement déconseillée car elle ne confère pas la sécurité juridique nécessaire pour régir des relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Il sera donc fortement recommandé de recourir à l’écrit pour définir l’ensemble des conditions et obligations d’exécution de la convention entre les parties.
La jurisprudence est venue assigner un cadre juridique afin que le recours à cette convention reste exceptionnel et qu’elle ne soit pas uniquement fondée sur la volonté de déroger au régime des baux commerciaux. Ainsi, l’usage de cette convention est admis uniquement lorsqu’il est possible de démontrer que son recours résulte de l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. En conclusion, pour que le contrat soit valide, il sera nécessaire de prouver l’existence de conditions exceptionnelles.
En résumé, pour être valide, la convention d’occupation précaire doit être motivée par des évènements exceptionnels indépendants de la volonté des parties et par une redevance d’occupation modeste.
Parmi les évènements exceptionnels, une cause objective de précarité doit exister. Ainsi, cette cause pourra déterminer la durée de la convention. En effet, la durée du contrat peut être déterminée ou indéterminée et devra résulter de la réalisation de l’évènement généralement certain.
La cause de précarité dépend donc en partie d’une durée d’occupation courte des lieux par le preneur. Ainsi, la démolition de l’immeuble où se situe le local commercial peut être un type d’évènement fondant la cause objective de précarité.
En contrepartie de cette occupation précaire, le preneur sera soumis au payant d’une somme modeste.
En effet, seul le versement d’un faible loyer également appelé redevance pourra contrebalancer cette situation instable à laquelle le preneur doit faire face. Ainsi, cette redevance devra être modeste, à titre onéreux et sans engendrer de charges locatives pour le preneur.
Bon à savoir : Le terme modeste ici, signifie que la redevance devra être bien inférieur au prix de location du marché immobilier.
La cause de précarité sera retenue par la jurisprudence dans les cas suivants :
Si le fondement de ce type de contrat ne relève d’aucune de ces causes de précarité, la convention pourra être requalifiée en bail par les juges.
La convention d’occupation précaire a donc une durée déterminée ou non déterminée, et prend fin lorsque l’évènement certain s’est réalisé. Cependant, il est possible, si les parties contractantes le souhaitent, de mettre fin au contrat avant son terme. En effet, si le bailleur souhaite mettre un terme au contrat avant son terme, il peut à tout moment mettre en demeure son preneur l’obligeant ainsi à quitter les lieux. C’est pourquoi, il est important d’encadrer contractuellement la possibilité pour le propriétaire de résilier la convention par écrit. Aussi, il est conseillé d’ajouter un délai de préavis de minimum 1 mois à la convention afin que le preneur puisse rebondir. Il est également envisageable de prévoir d’autres conditions de résiliation aussi bien pour le bailleur que pour le preneur.
Bon à savoir : Pour assurer une sécurité juridique des parties, il est judicieux de définir contractuellement les modalités de résiliation et d’exiger que l’envoi du courrier de résiliation se fasse au moyen d’une lettre recommandée papier avec avis de réception (LRAR) ou d’une lettre recommandée électronique (LRE). Ainsi, en cas de litige, les parties disposerons de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi.
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