Envoyez vos notifications d’intention de vente d’un local commercial par LRE

Publié le 30 août 2021

Envoyez vos notifications d’intention de vente d’un local commercial par LRE

Le droit de préemption, introduit par la loi Pinel, offre au locataire d’un bail commercial, une priorité d’achat sur la vente du local dont il est locataire. En effet, ce droit d’ordre public, impose au bailleur du local commercial en cas d’intention de vente, d’informer en priorité son locataire. Ainsi, grâce à ce droit, le locataire jouira de toutes les modalités de la vente avant tout autre potentiel acquéreur.

À travers cet article, nous verrons :  quel est le contenu et la forme de la notification, de quel délai jouit le locataire pour répondre à l’offre d’achat, quelles sont les sanctions auxquelles le bailleur s’expose en cas de non-respect de ce droit de préférence, puis comment et pourquoi envoyer l’offre de vente par LRE.

Sommaire :

  1. Les caractéristiques du droit de préemption et de la notification du bailleur
  2. Réalisation de la vente
  3. Les sanctions auxquelles s’expose le bailleur en cas de non-respect du droit de préemption
  4. Pourquoi recourir à la LRE pour vos notifications d’intention de vente ?

 

1. Les caractéristiques du droit de préemption et de la notification du bailleur

a. L’obligation d’information

En cas d’intention de vente d’un local commercial, le bailleur est dans l’obligation d’informer en priorité son locataire. En effet, selon le droit de préemption, le bailleur est tenu de communiquer en priorité à son locataire toutes les informations relatives à son projet de vente à savoir : le prix et les conditions de vente.

Concernant la date à laquelle le bailleur doit informer son locataire de son intention de vente, elle est libre ; toutefois, le locataire doit obtenir l’information avant toute autre personne, c’est-à-dire avant le dépôt d’une annonce de vente par exemple.

 

b. Les modalités et le contenu de la notification

L’information remise par le bailleur à son locataire doit respecter certaines conditions de forme et de contenu pour être valide. En effet, pour être légale, l’information d’intention de vente du bailleur doit tout d’abord être remise soit par LRAR soit par LRE (lettre recommandée électronique) ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du locataire.

S’agissant du contenu de la notification, il doit, dans un premier temps, faire figurer les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui rappellent les conditions sine qua non pour que la notification soit valide puis mentionner le prix (sans frais d’agence / notaire inclus) et les conditions de vente.

En cas de non-respect de ces modalités de forme et de contenu, la notification du bailleur est considérée comme nulle. À l’inverse, une notification donnée en bonne et due forme, vaut une offre de vente pour le locataire.

Bon à savoir : Si le vendeur décide ultérieurement de vendre son local à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il a l’obligation d’informer en priorité son locataire de ces nouvelles conditions de vente. Cette nouvelle information, prendra la forme d’une deuxième notification et sera soumise aux mêmes modalités de forme et de contenu que la première pour être valide juridiquement.

 

c. Les délais de réponse dont dispose le locataire

Le locataire d’un local commercial qui reçoit une offre de vente de la part de son bailleur doit manifester son accord ou son refus dans un délai précis. En effet, ce dernier dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre pour donner sa réponse au propriétaire. La réponse du locataire devra être remise soit par LRAR ou LRE ou directement en main propre contre récépissé ou émergement du bailleur.

En cas d’acceptation du locataire, l’offre prend effet (la vente est donc réalisée). Dans le cas contraire, le bailleur est libéré de son obligation, et peut alors accepter d’autres offres d’achat.

 

d. Les exceptions au droit de préemption

Selon le type de vente, le droit de préemption du locataire d’un local commercial peut ne pas s’appliquer.

Voici les ventes qui excluent le droit de préemption :

  • Vente unique de locaux commerciaux distincts ;
  • Vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
  • Vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • Vente d’un local appartenant à l’époux(se) du bailleur ou à un descendant / ascendant du bailleur ou de son époux(se).

 

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2. Réalisation de la vente

À la suite de l’acceptation de l’offre de vente du bailleur, la vente doit s’effectuer dans un délai de 2 mois à compter de la réception par le bailleur de la réponse favorable de son locataire. Toutefois, le locataire peut parfois avoir besoin de recourir à un prêt bancaire pour réaliser son achat. Dans ce cas, on dit que le locataire accepte la vente « sous condition ». En effet, le locataire accepte l’offre de vente à condition qu’il puisse bénéficier d’un prêt pour l’acquisition. Pour pouvoir bénéficier de la vente « sous condition », le locataire doit l’indiquer dans sa lettre d’acceptation. Enfin, la vente « sous condition » doit se réaliser dans un délai de 4 mois à compter de la réception par le bailleur de l’offre d’achat de son locataire.

Attention : il est important de noter qu’en cas de non-respect de ces délais, l’offre de vente et l’offre d’achat sont considérées comme caduques au regard de la loi.

Bon à savoir : L’acte définitif de vente doit obligatoirement s’effectuer devant un notaire.

 

3. Les sanctions auxquelles s’expose le bailleur en cas de non-respect du droit de préemption

Si le bailleur ne respecte pas le droit de préemption de son locataire, en concluant une promesse de vente avec un tiers sans en informer son locataire en priorité, la promesse est réputée nulle au regard de la loi. Toutefois, il est important de noter qu’il s’agit d’une nullité relative. En effet, seul le locataire pourra intenter une action en nullité contre l’acte de vente auprès des tribunaux.

 

4. Pourquoi recourir à la LRE pour vos notifications d’intention de vente ?

Strict équivalent juridique de la LRAR papier, la LRE (lettre recommandée électronique) est tout à fait indiquée pour les cas d’usages comme la notification d’intention de vente 100% dématérialisée. La LRE offre de nombreux avantages à ceux qui décident de l’utiliser.

La LRE permet de bénéficier des preuves de dépôt / d’envoi, de réception, de refus ou de négligence. Aussi, l’ensemble des preuves à savoir le contenu de la LRE, les pièces jointes puis la preuve de réception, seront intégralement conservées sur nos serveurs sécurisés. Cela vous permet d’avoir accès à toutes vos preuves en seulement quelques clics ; particulièrement utile en cas de litige.

Economique, la LRE jouit d’un tarif unique. Ainsi, avec un tarif de 3,49€ HT* vous bénéficiez de la conservation des preuves et de contenus ; et de la possibilité de joindre jusqu’à 256 Mo de fichiers.

Rapide, la LRE vous permet de faire courir vos délais légaux rapidement puisqu’étant digitale, aucun délai d’acheminement est à prévoir. Aussi, pratique, la LRE peut être envoyée depuis votre ordinateur en seulement quelques clics. Il en sera de même pour le destinataire qui n’aura qu’à s’identifier pour accéder au contenu de son courrier. En effet, grâce à notre moyen d’identification à distance, l’expéditeur est assuré d’envoyer son courrier à la bonne personne.

Enfin, conçue pour simplifier les démarches administratives de certains domaines d’activité dont l’immobilier fait partie, la LRE permet aux professionnels qui l’adoptent de soulager les flux documentaires qu’ils supportent, tout en conservant des preuves opposables devant un tribunal.

 

*tarif en vigueur le 16/07/2021

 

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