Lors de la vente de son bien immobilier, le vendeur dispose de plusieurs possibilités. En effet, il peut soit opter pour une vente directe ou bien recourir aux services d’une agence immobilière par le biais d’un mandat.
Simple ou exclusif, le mandat de vente est un écrit dans lequel le vendeur autorise l’agence immobilière à vendre son bien. Le mandat exclusif de vente est un contrant dans lequel le vendeur confie en exclusivité la vente de son bien immobilier à une agence contre le paiement d’une commission. Le mandat simple quant à lui permet au vendeur de désigner plusieurs agences pour procéder à la vente de son bien.
Sommaire :
Le mandat exclusif de vente immobilière est un contrat conclu entre un propriétaire d’un bien immobilier et une agence immobilière. Le mandat induit que le propriétaire délègue entièrement la vente de son bien à l’agence. Ainsi, ce dernier ne peut en aucun cas recourir aux services d’une agence concurrente ou encore procéder lui-même à la vente de son bien auprès d’un acheteur directement.
Le mandat exclusif de vente est un contrat en principe irrévocable. Toutefois, en pratique, une durée minimale de 3 mois est généralement appliquée.
Contrairement au mandat exclusif de vente qui oblige le vendeur à collaborer avec un seul professionnel immobilier, le mandat simple permet au propriétaire de coopérer avec une multitude d’agents. Aussi, le propriétaire peut participer à cette vente en recherchant de lui-même un acquéreur. Dans ce type de contrat, le mandataire perçoit une commission en cas de vente du bien. Malgré les avantages évidents qu’offre le mandat simple, il présente cependant des défauts non négligeables. En effet, ce type de contrat ne permet pas un ciblage optimal de l’acquéreur ce qui fait que les visites se multiplient sans réussite. Aussi, il y a beaucoup d’interlocuteurs, ce qui rend la communication plus complexe.
Le mandat co-exclusif est un mix entre les particularités du mandat simple et exclusif. En effet, ce dernier offre l’opportunité au propriétaire de confier la vente de son bien à plusieurs agents mais dans un nombre limité. Aussi, s’il souhaite céder le bien à un acheteur trouvé par ses soins, il sera contraint de dédommager l’ensemble des agences travaillant sur ce dossier.
Le mandat semi-exclusif est basé sur le même principe que le mandat exclusif. En effet, le propriétaire confie la vente de son bien à un unique agent. Toutefois, ce qui différencie le mandat semi-exclusif du mandat exclusif, c’est que le semi-exclusif permet au vendeur de trouver lui-même l’acquéreur de son bien. Dans ce cas, la commission perçue par le mandataire ne représentera plus que 50%.
Conclu avant la mise en vente du bien immobilier, le mandat exclusif vient encadrer l’opération. Il contraint les parties signataires, le propriétaire et l’agent, à respecter certaines règles.
S’agissant du propriétaire, ce dernier s’engage durant toute la durée du mandat exclusif à vendre le bien par l’agent désigné. Il ne pourra pas demander les services d’une agence concurrente. Aussi, il ne sera pas autorisé à procéder à la vente de son bien directement auprès de particuliers. Ainsi, s’il trouve un acquéreur, il sera contraint de l’inviter à prendre contact directement avec l’agent en charge de la vente du bien. Enfin, en souscrivant ce contrat, il s’engage à payer les honoraires du mandataire et ce uniquement lorsque l’acte de vente sera conclu.
Du côté du mandataire, celui-ci s’engage à tout mettre en œuvre pour parvenir à vendre le bien. Pour cela plusieurs options s’offrent à lui tel que l’insertion d’annonces sur des sites internet ou encore faire appel à son réseau de partenaires. (cf aux termes du contrat).
Plus avantageux que le mandat simple, le mandat exclusif possède de multiples atouts. Toutefois, comme tout contrat, il possède aussi quelques inconvénients, notamment dans sa mise en œuvre.
Le principale avantage du mandat exclusif réside dans la possibilité de ne posséder qu’un seul et unique interlocuteur. En effet, cela permet d’assurer un meilleur suivi et ainsi de s’informer en temps réel. Le deuxième avantage phare du mandat exclusif est la perspective de la commission qui motive l’agent à tout mettre en œuvre pour parvenir à la conclusion d’un acte de vente. Ainsi, il s’assure de trouver des acquéreurs sérieux afin qu’il puisse percevoir sa contrepartie financière. Enfin, le mandat exclusif de vente favorise la valorisation du bien. En effet, le bien étant accessible par un unique canal, il est « exclusif », ce qui accentue sa rareté. Cela contraint l’acquéreur à acheter le bien au prix affiché et à ne pas tenter de baisser le prix.
L’inconvénient majeur du mandat exclusif réside au niveau de ses contraintes. En effet, ce dernier ne permet aucune flexibilité au vendeur. Ainsi, le vendeur n’est pas autorisé à contacter d’autres professionnels et doit uniquement passer par l’agent qu’il a missionné. Cela l’oblige à reposer toute sa confiance uniquement sur son agent.
Aussi, le mandat exclusif contient une clause d’exclusivité qui vient limiter les actions du propriétaire. En effet, si l’agent missionné ne trouve pas d’acquéreur alors la transaction se retrouve immobilisé pendant parfois plusieurs mois. Toutefois, ces difficultés peuvent être surmontées en négociant la durée du mandat. En effet, au lieu de conclure un mandat sur une longue période, le propriétaire peut opter pour un mandat de courte durée pour l’entendre sur un ou deux mois supplémentaires s’il le souhaite. Cette technique est souvent utilisée par les propriétaires de bien, qui leur permet de tester les avantages du mandat exclusif avant d’en souscrire un sur une longue période.
Cependant, beaucoup de vendeurs préfèrent conclure un mandat simple puisque cela leur permet d’optimiser leur chance de trouver un acquéreur. Aussi, en sachant que chaque mandataire ne touchera leur compensation financière qu’une fois la vente effectuée du bien, cela les pousse à tout mettre en œuvre pour y parvenir. Enfin, grâce à ce type de mandat, le propriétaire peut également participer à la vente en recourant au bouche-à-oreille notamment ou encore en diffusant des annonces sur internet.
Le délai de rétractation correspond à la période légale au cours de laquelle le propriétaire peut renoncer sans frais ni pénalité au contrat et donc à la vente de son bien dans ce cas. Ce délai est régi par le code de la consommation et impose son respect notamment dans le cadre d’une vente immobilière. En effet, la loi prévoit que lorsque le mandat de vente a été conclu entre le propriétaire et l’agent via un démarchage téléphonique, le vendeur bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours. Ce délai débute le jour de la conclusion du contrat et se fait en jours calendaires, c’est-à-dire que les weekends et les jours fériés sont pris en compte.
Cependant, pour jouir de son droit de rétractation, le vendeur doit impérativement le signifier avant l’exécution du contrat. En effet, si l’agent missionné a déjà commencé à faire des visites en obtenant l’accord du vendeur au préalable ou qu’il a déjà reçu des offres d’achat alors le vendeur ne plus prétendre à son droit de rétractation.
Enfin, le mandat de vente doit obligatoirement contenir la modalité d’exercice du droit de rétractation puis le coupon de rétractation que le vendeur apportera s’il souhaite jouir de ce droit. En cas de non-respect de ces règles, le mandataire, personne physique s’expose à une sanction financière de 15 000€ ou 75 000€ pour l’agent personne morale.
En principe, le mandat exclusif de vente est un contrat irrévocable c’est-à-dire qu’une fois conclu on ne peut plus s’en libérer. Toutefois, en règle générale le mandat est signé pour une durée de 3 mois. Aussi, le contrat est renouvelable par tacite reconduction. En effet, si le propriétaire souhaite résilier le mandat, ce dernier devra en informer l’agent 3 mois avant le terme du contrat.
Concernant la procédure, selon les textes en vigueur, le vendeur, pour résilier son mandat, doit exprimer sa volonté en envoyant une LRAR ou une LRE (lettre recommandée électronique) à l’agent immobilier. Ce courrier doit obligatoire parvenir au mandataire 15 jours avant la fin du préavis de 3 mois, afin d’être juridiquement valable. Il vient officialiser la volonté de ne pas reconduire le contrat du vendeur.
Si le vendeur souhaite reconduire le mandat, il pourra soit rédiger et signer un avenant au contrat, soit conclure un nouveau mandat.
En principe, le mandat exclusif de vente ne peut être rompu avant son expiration. Toutefois, dans certains cas cette règle n’est pas applicable. En effet, pour résilier un mandat avant son terme, le vendeur peut prétendre à des manquements graves commis par l’agence immobilière. Ainsi, si l’agent missionné manque à ses obligations, la loi Chatel pourra être invoquée. Cette dernière permettra au propriétaire de ne pas maintenir un contrat que vous ne souhaitez plus poursuivre. Aussi, la loi impose une obligation de moyens au mandataire. En effet, ce dernier doit tout mettre en œuvre pour parvenir à vendre le bien immobilier. Ainsi, il doit régulièrement rendre des comptes au propriétaire en apportant des preuves de son avancement dans la mission. En cas de non-respect de cette règle, le vendeur est libre de résilier le mandat avant son terme. Pour cela, il devra faire appel à un huissier de justice qui constatera les erreurs commises par l’agent et ainsi mettre fin au contrat entre les parties.
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