Quelles sont les obligations qui incombent à votre bailleur ? Comment la LRE peut-elle vous accompagner dans vos procédures relatives au bail commercial ?

Publié le 10 octobre 2022

Lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties contractantes s’engagent à honorer certaines règles et obligations.

Connaissez-vous les obligations de votre bailleur ? Si non, voici un article reprenant toutes les obligations de votre bailleur afin que vous puissiez déterminer vos droits et vos charges.

Connaissez-vous la Lettre Recommandée Electronique (LRE) ? Elle pourrait vous être très utile notamment dans le cadre d’une résiliation de bail. Découvrez ses avantages dans la deuxième partie de l’article.

Sommaire :

  1. Concéder les locaux commerciaux en bon état
  2. Ne pas entraver la jouissance des locaux du preneur
  3. Garantir l’absence de vices cachés du local commercial
  4. Réaliser les travaux jugés nécessaires
  5. Comment la LRE peut-elle vous aider dans vos procédures ?

 

1. Concéder les locaux commerciaux en bon état

Le bailleur est tenu de concéder un local commercial en bon état d’usage lors de la conclusion du contrat, mais aussi au cours de l’exécution de celui-ci.

Le preneur d’un local commercial étant en impossibilité d’exploiter son fonds de commerce pourra demander des réparations auprès de son bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance et ce même si les encombrements évoqués sont d’origine structurel et qu’ils accablent les parties communes de l’immeuble.

Depuis le 20 juin 2014, l’attribution d’un état des lieux d’entrée et de sortie admis de manière contradictoire par les 2 parties contractantes lors de la possession et de la restitution des locaux est obligatoire. Si l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, un huissier de justice pourra s’en occuper. Dans ce cas, les frais engagés par l’intervention d’un huissier seront partagés entre le bailleur et le preneur.

En l’absence d’état des lieux, les locaux sont présumés avoir été légués et restitués en bon état. Le dépôt de garantie devra alors être intégralement restitué  au preneur.

 

2. Ne pas entraver la jouissance des locaux du preneur

Le bailleur, ses salariés et les autres locataires, ne doivent pas empêcher  le preneur de jouir normalement des locaux. Ainsi, ils ne sont donc pas autorisés à lui en interdire l’accès ni même à le priver du chauffage ou de l’électricité.

En revanche, le bailleur n’est pas responsable des gênes occasionnées par des tierces personnes comme des cambrioleurs ou encore des voisins.

 

 

3. Garantir l’absence de vices cachés du local commercial

Le bailleur se doit de garantir l’absence de vices cachés, à savoir toutes les défectuosités qui pourraient entraver l’utilisation des locaux et ce même s’il n’en avait pas connaissance lors de la conclusion du bail.

Cependant, la garantie d’absence de vices cachés est exclue dans les cas suivants :

  • La détérioration était apparente lors de la conclusion du contrat et pouvait être constatée par le preneur lors de la visite des lieux.
  • Le vice découle de la force majeure : incendie provoqué par la foudre, inondation suite à de fortes pluies etc.
  • Le vice est dû à un défaut d’entretien du local de la part du preneur.

 

Une clause du bail commercial peut accommoder la garantie des vices à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 1721 du Code civil. En effet, cette clause pourra stipuler que le bailleur répondra uniquement aux vices dont il avait connaissance lors de la transmission du local ou qui existaient lors de la conclusion du contrat.

En revanche, depuis le 1er octobre 2016, le bail commercial ne permet plus d’affranchir totalement le bailleur de son obligation de garantie. En effet, si la détérioration est réparable, le preneur pourra demander l’exécution des travaux nécessaire, une diminution des loyers ou encore des dommages et intérêts. Si l’utilisation du local est rendue difficile ou impossible, le preneur sera autorisé à demander la résiliation du bail commercial en justice.

 

4. Réaliser les travaux jugés nécessaires

Le bailleur est chargé de supporter uniquement les grosses réparations et les travaux relatifs à la vétusté ou de mise en conformité.

Le preneur doit alors prendre en charge les réparations courantes telles que la peinture, le papier peint, la moquette, les compteurs, les sanitaires etc. et ne prétendre à aucune indemnisation sauf si les travaux ne durent plus de 21 jours.

Ainsi, si les réparations rendent les lieux invivables, le preneur sera autorisé à résilier le contrat.

Toutefois, une clause de souffrance peut être insérée dans le bail commercial afin d’empêcher toute indemnisation et ce quelle que soit la durée des travaux.

La clause de souffrance est reconnue par la jurisprudence seulement si le preneur peut continuer d’exploiter les locaux. Dans ce cas, le preneur pourra engager sa responsabilité sur le fondement du manque à l’obligation de délivrance ou même obtenir la résiliation du contrat.

 

5. Comment la LRE peut-elle vous aider dans vos procédures ?

La lettre recommandée électronique, strict équivalent juridique d’un courrier recommandé papier, peut vous apporter de nombreux avantages dans le cadre de vos procédures de bail commercial. En effet, selon l’article L-100 du CPCE, la LRE est utilisable dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée comme c’est le cas par exemple pour la résiliation d’un bail commercial.

Son nouveau format digital vous permet tout d’abord d’abroger les délais d’acheminement de vos courriers et de faire courir les délais légaux plus rapidement. En effet, en optant pour la LRE, les délais légaux commenceront à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier.

Aussi, plus pratique, l’envoi d’une LRE peut s’effectuer depuis votre ordinateur ou smartphone en seulement quelques clics. Il en sera de même pour votre destinataire qui peut s’identifier via le procédé d’identification à distance par webcam pour accuser réception de son courrier. Ainsi, il n’aura jamais été aussi simple d’envoyer un courrier recommandé.

Bénéficiant de preuves de dépôt et d’envoi et de réception/de refus/de négligence, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin. En effet, toutes ces preuves seront accessibles 24h/24 et 7j/7. Ainsi, en cas de litige, vous pourrez aisément prouver la date et le contenu de l’envoi.

Enfin, la LRE vous permettra de réaliser de belles économies. En effet, l’envoi de contrat par courrier recommandé peut vite devenir cher. En choisissant la LRE pour envoyer vos contrats vous bénéficierez d’un tarif unique quel que soit le volume de vos PJ. En effet, la LRE a un tarif de 3,49€HT* et comprend :

  • L’envoi et la certification de l’envoi ;
  • La conservation des preuves sur nos serveurs sécurisés français ;
  • 256 Mo de PJ soit environ 19 000 pages de texte.

 

N’attendez plus pour envoyer votre résiliation de bail commercial par LRE.

*tarif en vigueur au 16/09/2022

 

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