Le bail dérogatoire est un contrat de location qui est particulièrement intéressant pour les entrepreneurs qui viennent de débuter leur activité ou qui n’ont pas encore de visibilité sur leur développement économique à court terme.
Bien que le bail dérogatoire dispose de nombreux avantages, une question persiste sur ses conditions de renouvellement.
Pour lever le voile sur toutes ces interrogations, AR24 vous présente un article reprenant : une définition du bail dérogatoire ; les conditions de renouvellement et la procédure à suivre puis les avantages que présente la LRE dans le cadre de cette procédure.
Sommaire :
Connu aussi sous le nom de bail de courte durée, ou bail précaire, le bail dérogatoire est un contrat de location qui est conclu pour une durée maximale de 3 ans. En principe, le Code de commerce prévoit qu’un bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Ainsi, de ce fait, aucun entrepreneur ne pourrait conclure un bail pour une durée de moins de 9 ans. Cependant, les chefs d’entreprise tout comme les propriétaires ne sont pas toujours disposés à signer un bail de 9 ans.
C’est donc pour ces raisons que la législation a assoupli les conditions de location en offrant la possibilité aux entrepreneurs de conclure des baux d’une durée inférieure à 9 ans, soit 3 ans au maximum. Cette dérogation accordée par le législateur explique le nom de bail dérogatoire.
Le bail dérogatoire présente de nombreux avantages aussi bien pour le preneur que pour le propriétaire du local. En effet, le bailleur qui conclut un bail commercial avec un entrepreneur est contraint de verser une indemnité d’éviction au terme du contrat s’il s’oppose au renouvellement de ce dernier. Ainsi, en optant pour le bail dérogatoire, le bailleur est libre de refuser le renouvellement du contrat sans avoir à subir de compensations financières. S’agissant de l’entrepreneur, le bail dérogatoire lui permet de limiter les risques surtout s’il débute son activité. En effet, au début de son activité, on ne peut jamais être certain de son avenir. Aussi, il est possible d’avoir envie de changer d’activité ou bien de prendre des locaux plus importants en termes de taille. C’est pourquoi conclure un bail dérogatoire, donc de courte durée, peut être utile. En effet, l’entrepreneur ne sera pas contraint d’attendre la fin de son bail de 6 ans ou de 9 ans pour opérer ces changements.
Comme dit précédemment, le bail dérogatoire a une durée maximale de 3 ans. Ainsi, à l’expiration de cette durée, les parties ne sont pas autorisées à conclure un autre bail dérogatoire pour l’exploitation de ces locaux, du même fonds de commerce. Si toutefois, le bail continue de courir au-delà des 3 ans définis par le Code de commerce, le bail sera requalifié de bail commercial. Ainsi, le renouvellement d’un bail dérogatoire ne peut se faire que si et seulement si sa durée est inférieure au 3 ans réglementaires. Toutefois, le législateur offre la possibilité de cumuler les durées. En effet, les parties peuvent par exemple signer successivement 3 contrats d’une durée d’un an chacun. Cependant, dans ces cas, le preneur devra manifester sa volonté de renouveler le contrat avant son terme afin qu’il puisse être reconduit à titre dérogatoire.
Bon à savoir : Le preneur peut aussi lors du renouvellement du bail dérogatoire demander à son bailleur la requalification de ce dernier en bail commercial.
Le renouvellement du bail précaire se fait dans les conditions prévues dans le bail en cours. Toutefois, si ce dernier ne prévoit rien par rapport aux modalité de renouvellement, le preneur devra tout simplement adresser au propriétaire, dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat en cours, une demande de renouvellement.
Cette demande devra être envoyée soit par acte extrajudiciaire ou au moyen d’une lettre recommandée papier ou électronique (LRE). Pour être valable juridiquement, la demande devra comporter la mention suivante sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit par courrier recommandé, informer le preneur s’il refuse le renouvellement en énonçant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait part de ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail antérieur. »
A compter de la réception de la demande, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour y répondre. Cette réponse devra également être adressée par lettre recommandée papier ou électronique (LRE). En cas de non-réponse du bailleur, son silence vaut pour acceptation. Ainsi, le preneur pourra considérer que sa demande est acceptée.
Attention : si la durée totale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires cumulés excède 3 ans, ce dernier doit être requalifié en bail commercial. Le bail dérogatoire peut être renouvelé uniquement pour une durée totale maximale de 3 ans.
Utiliser la lettre recommandée électronique (LRE) dans le cadre de votre demande de renouvellement de bail dérogatoire vous fera bénéficier de nombreux avantages. En effet, tout d’abord, étant le strict équivalent juridique du courrier recommandé papier, la LRE peut être utilisée dans toutes les procédures requérant une lettre recommandée (comme c’est le cas pour le renouvellement du bail dérogatoire), selon l’article L-100 du CPCE. Aussi, bénéficiant de preuve de dépôt et d’envoi, de réception/de refus oude négligence et même de la preuve du contenu envoyé , grâce à l’horodatage qualifié, la LRE vous offre toute la sécurité juridique dont vous avez besoin en cas de litige. En effet, dans ce cas, vous disposerez de toutes les preuves nécessaires pour prouver le contenu et la date de l’envoi. Ces preuves seront disponibles 7j/7 et 24h/24 sur votre espace personnel AR24.
Aussi, bénéficiant d’un format digital, la LRE vous permet d’accélérer vos procédures. En effet, la LRE vous permet de supprimer le délai d’acheminement de vos courriers et ainsi faire courir le délai de 3 mois plus rapidement. Ainsi, dans le cas de votre demande de renouvellement, le bailleur la recevra plus rapidement et pourra y répondre également plus brièvement.
Enfin, l’envoi d’une LRE nécessite que l’expéditeur s’identifie avec un degré de confiance élevé et le destinataire avec un degré de confiance substantiel lors de la réception du courrier. Cette vérification d’identité garantit à l’expéditeur que son courrier sera lu et réceptionné par la bonne personne.
Si ce sujet vous intéresse un autre article sur le même thème est déjà publié sur notre site : https://www.ar24.fr/immobilier/comment-rediger-sa-lettre-de-resiliation-anticipee-de-bail-derogatoire-par-lre/
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