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Tout savoir sur la révision du loyer d’un bail commercial

Tout savoir sur la révision du loyer d’un bail commercial

Le montant du loyer d’un bail commercial est librement fixé entre les parties lors de sa formation. Toutefois, le montant est généralement fixé sur la base de la valeur locative des locaux. Encadrée par la loi, la révision du loyer d’un bail commercial n’est possible qu’à certaines conditions que nous verrons à travers cet article.

Sommaire :

  1. Les conditions de révision du loyer du bail commercial
  2. La révision du montant du loyer au cours du bail
  3. La révision du loyer à l’occasion du renouvellement du bail
  4. La non-rétroactivité du paiement du loyer en cas de révision tardive

 

1. Les conditions de révision du loyer du bail commercial

Lors de la formation du bail, les parties contractantes fixent librement le montant originel du loyer. En contrepartie, les augmentations ultérieures du loyer sont encadrées par la loi. En principe, le droit commun prévoit que le montant des loyers ne peut être modifié au cours du bail sauf si une clause d’indexation figure dans le contrat. Dans le cadre d’un bail commercial, les clauses d’indexations sont autorisées à certaines conditions. Cependant, la loi a également prévu un système de révision du montant du loyer légal au cours du bail.

 

2. La révision du montant du loyer au cours du bail

La révision du montant du loyer au cours du bail, peut intervenir à l’occasion d’une échéance triennale ou en cas d’ajustement à la valeur locative.

 

a. La révision à l’échéance triennale

Bien qu’elle ne soit pas prévue dans le contrat, cette révision est un droit dont jouit le propriétaire d’un local commercial. Possible tous les 3 ans lors d’une échéance triennale, la demande de la révision triennale doit être notifiée au preneur soit par LRAR, soit par LRE (lettre recommandée électronique), soit par acte d’huissier.

Comme vu précédemment, la révision de loyer à l’échéance triennale est légale et peut être demandée soit 3 ans après l’entrée du locataire ou de la dernière révision. Cette révision peut être à l’initiative des deux parties contractantes même si en pratique la demande émane généralement du bailleur. En cas de défaut d’accord, le montant du loyer sera déterminé par le Président du TGI (Tribunal de Grande Instance) compétent.

 

b. Le principe de l’ajustement à la valeur locative

Selon l’article L145-33 du Code de commerce, le principe de la révision du loyer émane de l’ajustement du loyer à la valeur locative. La valeur locative n’est pas utilisée pour déterminer le montant du loyer initial puisqu’il est fixé librement par les parties mais sert de référence pour la révision des loyers au cours du bail et à son renouvellement. Selon ce même article du Code de commerce, différents critères doivent être pris en compte pour son élaboration :

  • Les attributs du local, qui s’apprécient ou se déprécient selon la vétusté de l’immeuble, de sa situation géographique, de la superficie dédiée à la réception du public et de l’équipement dont jouit le locataire.
  • La destination du local : cette dernière est définie dans le bail et permet de déterminer les activités autorisées dans les lieux.
  • Les obligations des parties contractantes, qui sont susceptibles de varier selon les modalités du bail.
  • Des facteurs locaux de commercialité qui servent à apprécier l’intérêt commercial de la localité, du quartier ou de la rue.
  • Puis des prix qui sont pratiqués dans le voisinage qui apportent un élément de comparaison nécessaire pour la détermination du loyer.

 

En contrepartie, la valeur locative ne prend pas en compte la rentabilité du commerce du preneur ni même les potentiels améliorations qu’il a pu apporter au local.

Pour la déterminer, voici son calcul : Loyer x (indice de référence en cours / indice de référence lors de la signature du contrat).

 

c. Le plafonnement

Toutefois, la hausse du loyer est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence qui varie selon les activités qu’exerce le preneur : on retient l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAR) pour toutes les autres activités. Ainsi, cette hausse est encadrée par la loi afin qu’elle ne soit pas insupportable pour le locataire. En effet, l’article L.145-38 alinéa 3 du Code de commerce prévoit que la hausse ou la baisse du loyer dépende d’un indice.

En revanche, les loyers révisés ne sont pas fixés à la valeur locative lorsqu’elle subit une augmentation importante.

 

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d. Le déplafonnement

Dans les cas suivants, le propriétaire pourra demander le déplafonnement de la révision du loyer au preneur :

  • En cas de changement matériel des facteurs locaux de commercialité ;
  • En cas de changement d’activité du preneur conduisant à la déspécialisation du bail.

 

Dans ces cas, l’augmentation du loyer pourra être supérieure à celle qui aurait découlé de l’application de l’indice de référence.

Toutefois, la loi Pinel encadre ce système de déplafonnement. En effet, chaque année, le loyer ne pourra augmenter que de 10% par rapport au loyer appliqué au cours de l’année précédente.

En résumé, le loyer révisé doit être déterminé à l’intérieur d’une double limite, assurée d’une part par le plafond qui découle de la variation de l’indice, et d’autre part, par un plancher qui correspond au montant du loyer contractuel.

 

e. La clause d’échelle mobile

Les parties contractantes peuvent aussi opter pour une clause d’échelle mobile. Cette dernière permettra de réviser le loyer de plein droit et automatiquement en fonction de la période qui aura été déterminée dans le contrat. La révision sera basée sur l’indice de référence qui sera déterminé dans le bail. Ainsi, cette clause permettra de réviser le loyer sans que le bailleur ait besoin de notifier son preneur au préalable.

Bon à savoir : Les parties pourront se référer soit à l’ILAR ou à L’ILC selon l’activité exercée par le preneur.

En pratique, les parties optent pour une révision annuelle du montant du loyer. Toutefois, ces dernières peuvent déterminer d’autres modalités de révision de loyer dans le bail. Attention, il est important de noter que la clause d’échelle mobile est différente de la clause-recette. En effet, ces deux clauses ne sont pas soumises au même régime juridique.

Comme vu précédemment, la clause d’échelle mobile permet aux parties de faire varier le montant du loyer en fonction de la valeur d’un indice. Cette dernière est légale du moment que la variation du montant du loyer est fondée sur un indice qui est en relation directe avec l’activité d’une des parties ou l’objet du bail. L’avantage de cette clause réside dans le fait que la révision a lieu à la période qu’auront choisie les parties. En effet, avec la révision légale, la périodicité est déterminée (tous les 3 ans à l’échéance d’une période triennale).

Toutefois, cette clause reste encadrée par la loi. En effet, une révision judiciaire pourra être demandée chaque fois que le montant du loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment déterminé par application de la clause. À la suite de ce contrôle, le loyer sera alors aligné à la valeur locative à condition que la variation du loyer qui résulte de cette révision n’entraine pas une augmentation de plus de 10% du montant comparé à celui payé au cours de l’année passée. Ensuite, la clause d’échelle mobile débutera sur cette nouvelle base, jusqu’à ce qu’une hausse ou une baisse d’au moins 25% soit encore une fois constatée. Aussi, l’application de cette clause n’évite pas la révision légale aussi appelée révision triennale.

 

3. La révision du loyer à l’occasion du renouvellement du bail

Au terme du contrat, le preneur bénéficie d’un droit de renouvellement du bail commercial. S’il opte pour un renouvellement du contrat, le bailleur pourra alors modifier librement le montant de son loyer. Pour cela, deux cas de figures sont envisageables :

  • Soit le bailleur décide de donner congé au preneur 6 mois avant le terme du contrat en lui proposant toutefois un renouvellement de son contrat mais avec un nouveau loyer.
  • Soit c’est le preneur qui effectue une demande de renouvellement. Et dans sa réponse, le bailleur proposera un nouveau montant du loyer.

 

Si le preneur refuse la révision du montant du loyer mais accepte toutefois le renouvellement en sachant que le silence vaut pour acceptation, le conflit d’intérêt sera géré par la commission départementale de conciliation ou bien le TGI (Tribunal de Grande Instance) compétent en cas d’échec de la conciliation.

Bon à savoir : Si le bailleur refuse la demande de renouvellement du bail du preneur, il sera tenu de payer une indemnité d’éviction à ce dernier. Pour en savoir plus sur le calcul de l’indemnité d’éviction ou le renouvellement d’un bail commercial, des articles portant sur ces sujets sont déjà disponibles sur notre blog.

Concernant le nouveau montant du loyer, il est librement déterminé. Toutefois, ses modalités d’augmentation seront identiques à celles que nous avons vues dans les chapitres sur la révision en cours de bail. Il est important de noter que le changement des facteurs locaux de commercialité dans le cadre d’un bail commercial opère à l’occasion du renouvellement du bail ou aux échéances triennales.

Attention, le plafonnement des révisions ne sera pas exécutable en cas de changement de la destination des lieux ou des facteurs de commercialité ou en cas de changement majeur des attributs du local. Aussi, cela ne serait pas applicable si le bail initial était conclu pour plus de 9 ans.

 

4. La non-rétroactivité du paiement du loyer en cas de révision tardive

Vous avez omis de réviser le loyer du bail à l’occasion de l’échéance d’une période triennale ou annuelle, et ce même pendant plusieurs années ?

En cas de révision tardive, aucune rétroactivité du paiement du loyer n’est autorisée, il convient au bailleur d’être réactif. En effet, si ce dernier a omis d’augmenter le montant du loyer lorsqu’il en avait l’occasion, il ne peut réclamer au preneur de régler les montants qu’il n’a pas demandés jusqu’à la prochaine révision.

 

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