La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une étape incontournable dans le processus de vente de biens immobiliers situés dans des zones spécifiques où s’exerce un droit de préemption urbain. Cette démarche permet aux collectivités locales de se porter acquéreuses en priorité, garantissant ainsi la réalisation de projets d’intérêt général. Pour les notaires, il est important de maîtriser la procédure de la DIA afin de sécuriser et accélérer les transactions immobilières.
Sommaire :
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est un acte juridique par lequel un propriétaire notifie son intention de vendre un bien immobilier à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) concerné.
Ce document, indispensable dans le cadre du droit de préemption urbain, informe le bénéficiaire de ce droit des conditions de la vente, notamment du prix proposé.
Institué par le Code de l’urbanisme, le droit de préemption permet aux collectivités locales d’acquérir des biens immobiliers avant tout autre acheteur afin de mener à bien des projets d’intérêt général, tels que la création de logements sociaux ou le développement d’espaces publics.
Le droit de préemption urbain s’applique à certains biens immobiliers situés dans des zones délimitées par les collectivités locales pour la réalisation de projets d’aménagement urbain d’intérêt général. Les biens concernés incluent notamment les ventes et échanges amiables, les donations, les ventes volontaires aux enchères publiques, ainsi que les apports en société et les cessions de droits indivis.
Cependant, certaines transactions sont exclues du champ d’application du droit de préemption. Par exemple, les donations entre ascendants et descendants, les ventes de biens achevés depuis moins de quatre ans et les cessions de parts de SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
La détermination précise des biens soumis ou non au droit de préemption permet d’éviter toute nullité de la vente. Les notaires doivent donc être particulièrement vigilants lors de la rédaction et de la soumission de la DIA pour garantir la conformité avec les obligations légales et les délibérations locales.
La procédure de déclaration d’intention d’aliéner (DIA) commence par la formalisation de cette intention par le propriétaire du bien immobilier, généralement assisté par son notaire. Le formulaire Cerfa n° 10072*02 est utilisé pour cette déclaration.
Le notaire, en tant que mandataire du propriétaire, veille à ce que toutes les mentions obligatoires soient correctement remplies, incluant le prix de vente, la description du bien et les modalités de la transaction.
Le notaire doit également veiller à joindre les pièces justificatives nécessaires et à envoyer la DIA à la mairie de la commune où se situe le bien. Plusieurs modes de soumission sont possibles : en quatre exemplaires par lettre recommandée papier avec avis de réception, par dépôt contre décharge, ou en un seul exemplaire par voie électronique. L’utilisation de la LRE (lettre recommandée électronique) AR24 permet d’accélérer la procédure et de garantir une traçabilité complète.
La collectivité dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour exercer son droit de préemption ou trois mois pour les espaces naturels sensibles. Durant ce délai, elle peut soit accepter les conditions de la vente, soit proposer un prix inférieur, soit renoncer à l’acquisition.
Le propriétaire conserve la jouissance du bien jusqu’au paiement intégral du prix par la collectivité. En cas de désaccord sur le prix, la collectivité peut saisir le juge de l’expropriation pour une fixation judiciaire du prix.
La réponse du titulaire du droit de préemption doit être notifiée au propriétaire ou à son notaire. L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter et le propriétaire est libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix selon les conditions prévues dans la DIA.
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Il est également important de noter que l’expéditeur doit obtenir le consentement des destinataires particuliers ainsi que des administrations. Dans le cadre d’une DIA, le notaire doit s’assurer de recueillir le consentement de la mairie. Pour simplifier et accélérer ce processus, vous pouvez intégrer une clause de consentement dans un formulaire ou tout autre document, ou utiliser le gestionnaire de consentements d’AR24, qui permet de recueillir plusieurs consentements en quelques clics.
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