📄 Résumé de l’article
En tant que syndic, vous êtes régulièrement confronté à des situations délicates : impayés de charges qui s’accumulent, travaux non autorisés dans les parties communes, nuisances répétées malgré vos rappels. La mise en demeure constitue alors votre outil juridique de première ligne, mais c’est aussi un piège potentiel si elle est mal utilisée.
Un vice de forme peut vous contraindre à reprendre toute la procédure depuis le début, avec des mois de retard et des frais supplémentaires à la charge de la copropriété. La Cour de cassation a récemment renforcé les exigences dans son avis du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 24-70.007), rappelant que toute imprécision peut entraîner l’irrecevabilité de la demande.
Ce guide détaille le cadre légal précis, les erreurs jurisprudentielles qui coûtent cher, et les solutions modernes pour sécuriser vos envois.
Sommaire :
La mise en demeure dans le cadre du recouvrement des charges est encadrée par l’article 192 de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition impose au syndic de mettre en demeure le copropriétaire défaillant avant d’engager une action judiciaire.
Si cette étape n’est pas respectée ou si la mise en demeure est irrégulière, le juge peut déclarer la procédure de recouvrement irrecevable. C’est ce que rappelle notamment la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024, qui précise que la procédure dépend d’un formalisme strict.
Pour recouvrer les charges impayées, vous n’avez pas besoin d’un vote en assemblée générale. La loi vous confère ce pouvoir en tant que mandataire du syndicat. Vous devez même agir, sous peine d’engager votre responsabilité pour négligence dans la gestion.
En revanche, pour des infractions au règlement de copropriété (nuisances, travaux illicites), vérifiez si votre mandat ou le règlement intérieur vous autorise à agir seul ou si l’AG doit se prononcer.
Impayés de charges
Dès qu’une provision trimestrielle ou annuelle n’est pas réglée à sa date d’exigibilité, vous devez agir. Le processus standard :
Ne laissez pas les impayés dépasser 3 trimestres. Plus vous attendez, plus le recouvrement devient complexe et coûteux pour la copropriété.
Travaux non autorisés
Installation d’une climatisation en façade, modification d’un balcon, percement de murs porteurs… Si un copropriétaire effectue des travaux sans autorisation de l’AG alors qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, la mise en demeure permet de :
Infractions au règlement de copropriété
La mise en demeure peut également être utilisée lorsque le copropriétaire enfreint le règlement de copropriété (bruit, travaux non autorisés, occupation abusive des parties communes). Dans ces cas, elle documente formellement le manquement et fixe un délai pour la régularisation avant toute autre action.
Refus d’accès pour travaux urgents
Lorsqu’un copropriétaire refuse l’accès à son lot pour des travaux votés en AG ou des réparations urgentes dans les parties communes, la mise en demeure établit sa responsabilité.
Pour être valide, une mise en demeure doit inclure plusieurs mentions essentielles :
1. Vos coordonnées complètes
Nom du syndic (professionnel ou bénévole), adresse complète, numéro de carte professionnelle si syndic professionnel.
2. Identité précise du destinataire
Nom, prénom, adresse complète, identification du lot concerné. Si le copropriétaire est une personne morale, indiquez sa raison sociale et son représentant légal.
3. L’objet détaillé du litige
L’erreur fréquente est d’écrire « impayés de charges » sans détailler. Vous devez préciser :
Pour des travaux ou infractions : description factuelle précise avec dates et références au règlement de copropriété.
4. Le fondement juridique
Citez les textes applicables :
5. Le montant réclamé (si applicable)
Détaillez :
6. Un délai précis et raisonnable
« Dans les plus brefs délais » n’est pas juridiquement valable. Indiquez un délai en jours calendaires :
Le délai doit être proportionné à la nature de l’obligation.
7. La mention « mise en demeure »
Elle doit apparaître explicitement dans l’objet ou le corps du courrier. Sans ces mots, votre courrier peut être requalifié en simple rappel, sans valeur juridique suffisante.
L’omission de l’un de ces éléments peut compromettre la validité de l’acte et rendre une procédure judiciaire plus difficile à engager. Au-delà de ces obligations, le ton utilisé dans le courrier doit rester neutre et factuel. Le but est d’informer le copropriétaire, sans créer de tension excessive, tout en protégeant la responsabilité du syndic.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007
La Cour de cassation a posé un principe clair : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité. »
Application concrète : Cour d’appel de Grenoble, 25 février 2025
La cour a déclaré irrecevable une demande en paiement de charges car la mise en demeure mentionnait un « montant global de charges de copropriété impayées » sans distinguer les provisions des charges échues.
À éviter : « Vous devez 2 450 € de charges impayées »
Recommandé :
Principe jurisprudentiel
Bien qu’aucune jurisprudence française en copropriété ne fixe précisément ce qui constitue un « délai déraisonnable », les tribunaux se réfèrent au principe général selon lequel le délai doit permettre au débiteur de régulariser sa situation. Un délai trop court peut être jugé abusif.
À éviter : Donner 48h pour payer 5 000 € peut être jugé déraisonnable
Délais recommandés :
Jurisprudence : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, décembre 2023
La cour a déclaré irrecevable une action en recouvrement avec cette motivation : « Il doit être constaté que cette mise en demeure qui ne comporte aucun visa de l’article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n’est d’ailleurs informé ni du délai qu’impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. »
Conséquence : Le défaut de mention de l’article 19-2 et de ses conséquences peut entraîner l’irrecevabilité, même si le montant est correct.
Même la meilleure mise en demeure reste inefficace si son envoi n’est pas sécurisé. Les contestations les plus fréquentes concernent la non-réception du courrier, ce qui peut retarder ou annuler la procédure.
Traditionnellement, la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) a longtemps été le standard. Cependant, ce mode présente des inconvénients : délais postaux, coûts élevés et gestion administrative lourde, notamment pour les syndics gérant plusieurs copropriétés ou les syndics bénévoles.
Depuis l’évolution du cadre légal applicable à la copropriété, le syndic peut désormais notifier des mises en demeure par voie électronique sans recueillir l’accord préalable des copropriétaires. Cette possibilité résulte de l’article 38 de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, qui reconnaît pleinement la valeur des notifications électroniques lorsqu’elles sont transmises par un procédé fiable. A condition que le mode d’envoi permette d’établir la date d’expédition, de réception, ou le cas échéant, de refus de réception.
Si le copropriétaire régularise, le problème est résolu. Conservez tous les documents (mise en demeure, preuve d’envoi, justificatif de paiement) pendant 10 ans minimum.
S’il propose un échéancier, vous pouvez accepter un plan d’apurement formalisé par écrit. Attention : en cas de non-respect, une nouvelle mise en demeure sera nécessaire avant toute action judiciaire.
En l’absence de réponse à l’expiration du délai, engagez une procédure d’injonction de payer (impayés), une assignation au tribunal (infractions au règlement), ou une inscription d’hypothèque provisoire selon les montants.
Le copropriétaire peut contester le montant, le fondement juridique ou nier la réception. D’où l’importance de conserver les preuves, d’avoir rédigé une mise en demeure complète et de disposer de toutes les pièces justificatives (décomptes, résolutions d’AG, constats).
Non, un email simple ne fournit pas de preuve suffisante et peut être contesté.
Oui, AR24 est juridiquement opposable et reconnu par les tribunaux pour les notifications des convocations d’AG, l’envoi des PV d’assemblée générale, et les mises en demeure par le syndic.
Oui, mais le refus est tracé et constitue une preuve légale.
Entre 8 et 15 jours. Un délai trop court (2-3 jours) peut être jugé déraisonnable, un délai trop long (30+ jours) ralentit le recouvrement.
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